Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10929967 \ CV EXPL 24-472 (rvk)
Uitspraakdatum: 9 oktober 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de besloten vennootschap
Aannemingsmaatschappij De Geus B.V.
Aannemingsmaatschappij De Geus B.V.
gevestigd te Broek op Langedijk
eisende partij in het verzet
verder te noemen: De Geus
gemachtigde: mr. E. Hoekstra
tegen
1.[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
[gedaagde 2]
beiden wonende te [plaats]
gedaagde partijen in het verzet
verder gezamenlijk te noemen: [gedaagden]
gemachtigde: mr. J.T. Mudde (DAS)
De zaak in het kort
De kopers van een woning eisen dat een aannemer de gebreken aan het dak van de woning herstelt. De vordering van de kopers wordt afgewezen omdat de aannemer niet de partij is met wie zij een overeenkomst hebben gesloten.
1.Het procesverloop
1.1.
[gedaagden] hebben bij inleidende dagvaarding van 6 november 2023 een vordering ingesteld tegen De Geus.
1.2.
De Geus is niet verschenen, waarna De Geus bij verstekvonnis van 6 december 2023 is veroordeeld.
1.3.
Bij dagvaarding van 19 januari 2024 is De Geus in verzet gekomen van dat verstekvonnis.
1.4.
Op 28 augustus 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De Geus heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] hebben in mei 2011 de woning aan de [adres] te [plaats] van de vorige eigenaars gekocht. Deze woning is een van de woningen in een reeks (project [naam 1] ) die in 2008 gebouwd is door projectontwikkelaar [naam 2] .
2.2.
De Geus is een bouwbedrijf en zij heeft in het project [naam 1] woningen gebouwd in opdracht van de projectontwikkelaar. De Geus kan echter niet meer achterhalen of zij specifiek deze woning heeft gebouwd.
2.3.
In 2018 hebben [gedaagden] gemerkt dat het her en der lekte in de woning.
2.4.
In opdracht van [gedaagden] heeft een deskundige, de heer I. Blom van Blom Lekdetectie, in mei 2022 een onderzoek ingesteld.
2.5.
[gedaagden] hebben in november 2022 gebeld met De Geus. Op 17 november 2022 heeft De Geus de woning bezocht en de lekkages bekeken.
2.6.
De Geus heeft een offerte (met datum 6 december 2022) opgesteld voor werkzaamheden ten aanzien van de lekkages.
2.7.
[gedaagden] vonden de prijsopgave te hoog en hebben dit aan De Geus meegedeeld. De Geus heeft vervolgens de offerte ingetrokken.
2.8.
[gedaagden] hebben in twee brieven in februari 2023 De Geus aangeschreven om de lekkages kosteloos te herstellen. De Geus is daar niet op ingegaan.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[gedaagden] hebben bij inleidende dagvaarding gevorderd dat De Geus, overgaat tot het herstellen van de gebreken aan de woning op straffe van een dwangsom. Ook hebben zij gevorderd dat De Geus veroordeeld wordt de kosten van de deskundige en de buitengerechtelijke incassokosten te vergoeden. [gedaagden] hebben aan de vordering ten grondslag gelegd dat De Geus als bouwer van de woning gehouden is tot herstel van de gebreken over te gaan. De Geus heeft ook toegezegd tot herstel over te gaan, maar De Geus komt die toezegging niet na ook niet na sommatie. De Geus verkeert dus in verzuim en gelet op dat verzuim is het opleggen van een dwangsom gerechtvaardigd. Daarnaast maakt het verzuim dat De Geus de buitengerechtelijke incassokosten van € 664,19 verschuldigd is. De kosten van de ingeschakelde deskundige van € 475,- komen als kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking.
3.2.
De Geus is door de kantonrechter bij verstek veroordeeld om over te gaan tot herstel op straffe van een dwangsom en betaling van de kosten van de deskundige en de buitengerechtelijke incassokosten. Ook de proceskosten zijn toegewezen.
3.3.
De Geus vordert, in de verzetdagvaarding, ontheffing van de veroordeling en afwijzing van de oorspronkelijke vordering. Daartoe voert De Geus aan dat er 1) geen overeenkomst bestaat tussen De Geus en [gedaagden] of hun rechtsvoorgangers, 2) geen sprake is van gebreken, 3) [gedaagden] te laat hebben geklaagd en 4) er sprake is van een woning van 15 jaar oud en [gedaagden] daarom geen recht hebben op kosteloos herstel van de gebreken; er moet een vergoeding voor nieuw voor oud verrekend worden.
4.De beoordeling
4.1.
Beoordeeld moet worden of De Geus veroordeeld moet worden om gebreken aan de woning van [gedaagden] te herstellen. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet zo is. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.
4.2.
De woning is kennelijk gebouwd in opdracht vastgoedontwikkelaar [naam 2] en opgeleverd in 2008. Indien De Geus deze woning heeft gebouwd, is dit dus in opdracht van [naam 2] gebeurd. [gedaagden] hebben de woning verder niet van de vastgoedontwikkelaar gekocht, maar van particulieren, in het dossier ook wel de ‘rechtsvoorgangers’ genoemd. Dit waren de eerste kopers van de woning. Desondanks menen [gedaagden] dat zij een vordering op De Geus hebben, omdat deze bij de bouw in 2008 fouten zou hebben gemaakt, die tot lekkages vanaf 2018 hebben geleid.
4.3.
De kantonrechter heeft [gedaagden] gevraagd naar de grondslag van de vordering – aangezien zij geen overeenkomst met De Geus hebben, maar met hun rechtsvoorgangers. Hierop is namens [gedaagden] gezegd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming (wanprestatie) van De Geus. Nu de rechtsvoorgangers van [gedaagden] een vordering op grond van wanprestatie tegen De Geus hadden kunnen instellen, is deze vordering door de levering van de woning is overgegaan op [gedaagden] .
4.4.
Dit standpunt is onjuist. De koper van een onroerende zaak moet, als deze niet aan de overeenkomst voldoet, een vordering tegen de verkoper van die zaak instellen. Het is de verkoper die instaat voor de conformiteit, niet de aannemer van die verkoper. Als de koper dus niet heeft gekocht van de aannemer die de woning heeft gebouwd, kan hij pas rechtstreeks tegen deze aannemer een vordering instellen als sprake is van een onrechtmatige daad van de aannemer, of als sprake is van een door de aannemer gegeven garantie die meebrengt dat de koper naast de rechten die hij jegens de verkoper reeds kan uitoefenen, ook rechten krijgt toegekend jegens de aannemer met wie hij niet in een contractuele relatie staat.
4.5.
Nu niet is gesteld of gebleken dat sprake is van een onrechtmatige daad van De Geus, noch dat sprake is van een garantie zoals hiervoor bedoeld, kan de vordering van [gedaagden] niet op die grondslag worden toegewezen.
4.6.
[gedaagden] hebben hun stelling dat De Geus heeft toegezegd de gebreken te verhelpen onvoldoende uitgewerkt en De Geus heeft die stelling ook tegengesproken. Ook op die grondslag kan de vordering niet worden toegewezen.
4.7.
De vorderingen van [gedaagden] zijn daarom niet toewijsbaar. Zij hebben geen vordering op De Geus.
4.8.
De conclusie is dat het verzet gegrond is. Het verstekvonnis kan dan ook niet in stand blijven. De oorspronkelijke vordering zal alsnog worden afgewezen.
4.9.
[gedaagden] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van zowel de verstek- als de verzetprocedure, met dien verstande dat de kosten van de verzetdagvaarding door De Geus zelf gedragen moeten worden. De proceskosten van De Geus worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 542,00 (2 punt × tarief € 271,00)
- nakosten
€ 135,00Totaal € 677,00
- salaris gemachtigde € 542,00 (2 punt × tarief € 271,00)
- nakosten
€ 135,00Totaal € 677,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
verklaart het verzet gegrond en vernietigt het verstekvonnis van 6 december 2023;
5.2.
wijst de oorspronkelijke vordering alsnog af;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van De Geus van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, moeten zij ook de kosten van betekening aan De Geus betalen;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter