Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/343478 / HA ZA 23-474
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
GEMEENTE HEEMSKERK,
te Heemskerk,
eisende partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. P.F.P. Nabben te Haarlem,
tegen
DUIN & TUIN RECREATIEPARK DE VERANDERING B.V.,
te Wijk aan Zee,
gedaagde partij,
hierna te noemen: D&T,
advocaat: mr. S.A. van Doren te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2024 en de daarin genoemde stukken;
- akte overleggen nadere producties 11 en 12 van D&T van 25 maart 2024;
- akte overleggen nadere producties 12 t/m 15 van de gemeente van 25 maart 2024
- de mondelinge behandeling van 25 maart 2024, waarbij door beide advocaten spreekaantekeningen zijn overgelegd en waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de akte houdende vermeerdering van eis met producties 16 t/m 18 van de gemeente van 10 april 2024;
- de akte overleggen productie 13 van D&T van 24 april 2024;
- de akte uitlatingen met productie 14 van D&T van 22 mei 2024;
- de akte uitlating producties tevens akte overlegging nadere producties 19 t/m 21 van de gemeente van 5 juni 2024;
- de nadere akte met productie 22 van de gemeente van 26 juni 2024;
- de akte uitlatingen van D&T van 10 juli 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
D&T is eigenaar van een perceel grond met kadastrale aanduiding gemeente Heemskerk E 544 (hierna: het Perceel). D&T heeft het Perceel op 1 december 2017 gekocht van [betrokkene 1]. [betrokkene 1] exploiteerde een volkstuinencomplex op het Perceel. D&T heeft na de levering van het Perceel de bestaande bebouwing verwijderd.
2.2.
De gemeente is eigenaar van het naastgelegen perceel grond aan de Hondsbosseweg 7 te Heemskerk, met kadastrale aanduiding gemeente Heemskerk E 1121 (hierna: de Strook). Op de Strook rust een erfdienstbaarheid ten behoeve van het Perceel om van en naar de openbare weg te gaan.
2.3.
Zowel de Strook als het Perceel heeft in het bestemmingsplan “Heemskerk Buitengebied 2015” bestemming “Recreatie – Dagrecreatie” met de functieaanduiding ‘volkstuin’.
2.4.
D&T heeft in de maanden voorafgaand aan de levering van het Perceel een ontwerpschets ingediend bij de gemeente voor de herontwikkeling van het Perceel. Het ontwerp van D&T bestaat uit de realisatie van een verenigingsgebouw, 22 tuinhuisjes en 26 parkeerplaatsen met waterdoorlatende verharding. De parkeerplaatsen en de waterdoorlatende verharding van de grond zijn in de ontwerpschets op de Strook geplaatst.
2.5.
Het plan van D&T is voorafgaand aan de vergunningsaanvraag getoetst aan het bestemmingsplan. Op 27 oktober 2017 heeft de juridisch planoloog van de gemeente in een interne email naar [betrokkene 2], werkzaam bij Bureau Leefomgeving, de opmerkingen beschreven vanuit verschillende invalshoeken binnen de gemeente.
2.6.
Op 12 februari 2018 heeft de gemeente een omgevingsvergunning verleend aan D&T voor de bouw van het verenigingsgebouw.
2.7.
Op 3 mei 2018 heeft Hobby per e-mail aan D&T geschreven dat de 22 tuinhuisjes zonder omgevingsvergunning konden worden gerealiseerd overeenkomstig artikel 3 hoofdstuk Pro III van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht. D&T is vervolgens gestart met de bouw van het verenigingsgebouw en het storten van de funderingen voor de tuinhuisjes.
2.8.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente heeft naar aanleiding van handhavingsverzoeken van omwonenden bij besluit van 12 januari 2021 D&T een last onder dwangsom opgelegd. Volgens de omwonenden wordt niet een volkstuincomplex gerealiseerd maar een recreatiepark of dorp. Het college is daarom van oordeel dat D&T in strijd met het bestemmingsplan handelt, omdat de door D&T geplaatste bouwwerken (tuinhuisjes) en het beoogde gebruik niet voldoen aan de eisen van het bestemmingsplan. D&T heeft tegen het dwangsombesluit bezwaar gemaakt en beroep ingesteld. In de hierop volgende procedure bij de rechtbank Noord-Holland heeft de bestuursrechter bij uitspraak van 9 december 2022 het beroep van D&T gegrond verklaard en het bestreden besluit vernietigd. De gemeente heeft hiertegen hoger beroep ingesteld.
2.9.
Op 3 november 2022 heeft de gemeente geconstateerd dat D&T een deel van de Strook in gebruik had genomen. Bij brieven van 28 november 2022, 16 februari 2023 en 12 april 2023 heeft de gemeente D&T verzocht de Strook te ontruimen. D&T heeft hier geen gehoor aan willen geven en beroept zich op het bestaan van een gebruiksovereenkomst.
2.10.
De Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State heeft in de uitspraak van 5 juni 2024 het hoger beroep van de gemeente gegrond verklaard en ten aanzien van de herontwikkelingsplannen van D&T (onder meer) geoordeeld dat D&T in strijd met het bestemmingsplan handelt en D&T zonder de daarvoor vereiste omgevingsvergunning heeft gebouwd. De door D&T gepresenteerde bouwwerken (een tuinhuisje en hobbykas) zijn namelijk gelet op de uiterlijke kenmerken geschikt voor verblijfsrecreatie, terwijl het bouwen van een woning of een recreatiewoning op het perceel in strijd is met het bestemmingsplan. Ook dienen de daken van de kassen lichtdoorlatend te zijn en overschrijden de bouwwerken de toegestane bouwoppervlakten.
3.Het geschil
3.1.
De gemeente vordert - samengevat en na vermeerdering van eis - dat de rechtbank bij vonnis,
I. verklaart voor recht dat er - behoudens het gebruik als uitweg dat voortvloeit uit de bij partijen bekende erfdienstbaarheid - geen civielrechtelijke gebruikstitel bestaat voor gebruik door D&T van de Strook,
II. D&T veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, om binnen vier weken na betekening van het vonnis het in gebruik genomen perceel te ontruimen en ontruimd te houden, en de grond leeg, schoon, vrij van gebruik en vrij van erfafscheidingen op te leveren aan de gemeente, op straffe van een aan de gemeente te verbeuren dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat D&T niet aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van € 50.000,00,
III. D&T veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2.
De gemeente legt aan haar vorderingen ten grondslag dat D&T de Strook onrechtmatig in gebruik heeft genomen. De gemeente is als eigenaar bevoegd tot revindicatie op grond van artikel 5:2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). Volgens de gemeente is er geen sprake van een gebruiksovereenkomst en heeft D&T het bestaan hiervan niet mogen afleiden uit verklaringen of gedragingen van de gemeente: de correspondentie waar D&T aan refereert is daarvoor onvoldoende. De gemeente stelt voorts dat het gebruik strijdig is met haar beleid zoals onder meer vastgelegd in het Gemeentelijk ‘Groenbeleidsplan Heemskerk 2019’.
3.3.
D&T concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. Primair voert D&T aan dat tussen partijen sprake is van een gebruiksovereenkomst. D&T stelt dat zij de gebruiksovereenkomst van haar rechtsvoorganger [betrokkene 1] heeft overgenomen vanaf het moment van levering van het perceel, althans zij er gelet op de gedragingen en de verklaringen van de gemeente gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij de Strook mocht gebruiken.
Subsidiair voert D&T aan dat de gemeente misbruik maakt van haar bevoegdheid zoals bedoeld in de artikelen 3:13 en 3:14 BW en in strijd handelt met de beginselen van behoorlijk bestuur. D&T betoogt dat de gemeente met haar vordering geen publiekrechtelijke belangen nastreeft, maar enkel beoogt de herontwikkeling van het volkstuinencomplex onmogelijk te maken en D&T te schaden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat D&T de Strook, die eigendom van de gemeente is, in gebruik heeft genomen en onderdeel uitmaakt van de herontwikkelingsplannen van het volkstuinencomplex van D&T. Volgens die plannen worden op de Strook waterdoorlatende tegels aangebracht en 22 parkeerplaatsen gerealiseerd.
Gebruiksovereenkomst?
4.2.
D&T stelt dat zij de Strook rechtmatig gebruikt op grond van een (stilzwijgende) gebruiksovereenkomst. D&T stelt in dit verband dat [betrokkene 1] voorheen de Strook in gebruik had en D&T de Strook direct na levering van het Perceel eveneens in gebruik heeft genomen, de gemeente hiervan op de hoogte was en met dit gebruik heeft ingestemd. De gemeente betwist dit. De rechtbank overweegt als volgt.
4.3.
Vooropgesteld wordt dat van contractsoverneming in de zin van artikel 6:159 BW Pro geen sprake is. Daartoe hadden de rechten uit de gebruiksovereenkomst door [betrokkene 1] middels een drie-partijenovereenkomst aan D&T moeten zijn overgedragen. Vast staat dat dat niet is gebeurd. Evenmin kan de gebruiksovereenkomst met de levering van het Perceel aan D&T zijn overgedragen. Het betreft immers geen zakelijk recht, maar een persoonlijk recht. De stelling van D&T dat [betrokkene 1] op 1 december 2017, gelijktijdig met de levering van het perceel, het gebruiksrecht heeft overgedragen, faalt derhalve.
4.4.
Ook kan niet worden geconcludeerd dat D&T het gebruik van de Strook door [betrokkene 1] onverkort heeft voortgezet (en de gemeente hiermee stilzwijgend heeft ingestemd), zodat om die reden sprake is van een gebruiksovereenkomst met de gemeente. Dat de Strook ten tijde van levering aan D&T in gebruik was door [betrokkene 1], valt niet op te maken uit de overgelegde luchtfoto’s. Op de foto’s is juist te zien dat het gebruik van de Strook en het Perceel is afgenomen in het jaar van levering ten opzichte van eerdere jaren. Uit de luchtfoto uit 2013 blijkt dat het Perceel en ook de Strook is ingericht als volkstuinencomplex. Op de luchtfoto uit 2017 is een groenstrook te zien met daarop één gebouw (door partijen toegelicht, deels op de Strook en deels op het Perceel). Beide percelen zijn op die foto verder zo goed als onbebouwd en feitelijk niet in gebruik. Deze feitelijke situatie in het jaar van levering, met beperkte inrichting op de percelen, biedt geen steun aan de stelling van D&T dat het gebruik onverkort is voortgezet en, in het verlengde daarvan, [betrokkene 1] de Strook niet leeg heeft opgeleverd aan de gemeente. Er blijkt uit de foto’s niet van de overdracht van een actief volkstuinencomplex, waarbij de opvolgend eigenaar van het Perceel vanwege de feitelijke situatie het gebruik vanzelfsprekend heeft voortgezet.
4.5.
D&T beroept zich verder op de aanwezigheid van gerechtvaardigd vertrouwen dat de gemeente akkoord was met het gebruik van de Strook door D&T. D&T stelt dit te ontlenen aan de correspondentie die heeft plaatsgevonden met de gemeente en gedragingen van de gemeente, zoals een bezoek van toezichthouders terwijl D&T de Strook in gebruik had.
4.6.
De rechtbank is van oordeel dat de overgelegde correspondentie tussen de gemeente en D&T over de herontwikkelingsplannen van het volkstuinencomplex onvoldoende grond vormt voor het gestelde gerechtvaardigd vertrouwen. Zoals de gemeente terecht aanvoert, betreft de reactie van de gemeente geen algehele beoordeling of goedkeuring van de plannen. De reactie is toegespitst op de voorliggende verzoeken van D&T. Zo heeft de juridisch planoloog de plannen getoetst aan het bestemmingsplan en heeft het Bureau Leefomgeving beoordeeld of het volkstuinencomplex vergunningsvrij kan worden gerealiseerd overeenkomstig artikel 3, Hoofdstuk III van bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht. Een reactie van de gemeente in dit kader kan dan ook niet worden beschouwd als een volledige beoordeling en, in het verlengde daarvan, instemming met het gebruik van de Strook.
4.7.
De betreffende e-mails van 27 oktober 2017 respectievelijk 3 mei 2018 geven tekstueel ook geen blijk van toestemming dan wel bekendheid met het gebruik van de Strook. In de e-mail van 27 oktober 2017 staat bijvoorbeeld: “Er dient op eigen terrein geparkeerd te worden. Er worden 26 parkeerplekken aangelegd op eigen terrein.”
De e-mail van Bureau Leefomgeving van 3 mei 2018 richt zich specifiek op al dan niet vergunning vrij kunnen bouwen. D&T heeft aan deze e-mailberichten dan ook evenmin het gestelde vertrouwen kunnen ontlenen.
4.8.
Verder is niet komen vast te staan dat afstemming tussen partijen heeft plaatsgevonden over werkzaamheden op de Strook. Anders dan D&T eerder stelde, is ter zitting gebleken dat op de Strook nog geen waterdoorlatende tegels zijn geplaatst. Het argument van D&T dat de gemeente met deze werkzaamheden heeft ingestemd (en daarmee met het gebruik van de Strook) gaat daarom niet op. Niet gesteld of gebleken is dat andersoortige werkzaamheden hebben plaatsgevonden. Voor zover er afstemming met PWN heeft plaatsgevonden over de ligging van de waterdoorlatende tegels, kan dit D&T niet baten. Verklaringen of gedragingen van PWN kunnen immers niet aan de gemeente worden toegerekend.
4.9.
Ook de stelling van D&T dat zij gerechtvaardigd vertrouwen mocht ontlenen aan het feit dat verschillende gemeentelijke toezichthouders langs zijn geweest en toen geen actie is ondernomen vanuit de gemeente, faalt. De rechtbank is met de gemeente van oordeel dat het te ver gaat om uit een incidenteel bezoek van een toezichthouder een civielrechtelijke gebruikstitel af te leiden.
Geen misbruik van recht
4.10.
Uit het vorenstaande volgt dat D&T de Strook zonder recht of titel in gebruik heeft genomen en aan de gemeente als eigenaar in beginsel de bevoegdheid tot ontruiming toekomt. D&T voert echter aan dat de gemeente met de ontruimingsvordering misbruik van recht maakt, omdat zij geen gerechtvaardigd belang nastreeft, althans haar belang niet in redelijke verhouding staat tot de belangen van D&T.
4.11.
De rechtbank stelt voorop dat bij de beoordeling het eigendomsrecht van de gemeente als uitgangspunt heeft te gelden. De vordering tot ontruiming komt alleen dan niet voor toewijzing in aanmerking wanneer de gemeente misbruik maakt van haar eigendomsrecht. Daarvan kan sprake zijn indien zij haar bevoegdheid uitoefent met geen ander doel dan D&T te schaden of indien de gemeente in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van haar recht en het belang van D&T dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Bij de beoordeling hiervan is voorts van belang of de gemeente niet in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur handelt, welke beginselen de gemeente ook bij de uitoefening van haar privaatrechtelijke bevoegdheden in acht dient te nemen (artikel 3:14 Burgerlijk Pro Wetboek).
4.12.
Anders dan D&T betoogt, is niet gebleken dat de gemeente met de ontruimingsvordering de herontwikkeling van het volkstuincomplex door D&T onmogelijk wil maken en enkel tot doel heeft D&T te schaden. De herontwikkeling van het volkstuincomplex is immers ook zonder gebruik van de Strook goed mogelijk. Op het Perceel is voldoende ruimte om aan de parkeerbehoefte volgens het bestemmingsplan te voldoen; namelijk 4 parkeerplekken voor 22 volkstuinen. Het verweer van D&T dat de ontruiming onevenredig is, gelet op haar belang bij het gebruik van de Strook vanwege de beoogde wijze van exploitatie, kan evenmin slagen. Dat D&T reeds veel kosten heeft gemaakt, is onvoldoende. Te meer nu de Afdeling Bestuursrecht van de Raad van State heeft geoordeeld dat D&T zonder de daarvoor vereiste omgevingsvergunning en in strijd met het bestemmingsplan heeft gebouwd.
Van strijd met het gelijkheidsbeginsel is evenmin sprake nu niet is gebleken dat de Strook voorheen in gebruik was als parkeerterrein zoals door D&T beoogd. Dat op de Strook af en toe een auto geparkeerd stond, betreft een geheel andere situatie die hier niet mee vergelijkbaar is.
Conclusie
4.13.
Gelet op bovenstaande slagen de verweren van D&T niet. De vorderingen van de gemeente worden daarom toegewezen.
4.14.
D&T is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
132,42
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.535,00
(2,5 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.521,42
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat er – behoudens het gebruik als uitweg dat voortvloeit uit de bij partijen bekende erfdienstbaarheid – geen civielrechtelijke gebruikstitel bestaat voor gebruik door D&T van het perceel van de gemeente, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nr. 1211,
5.2.
veroordeelt D&T om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het perceel van de gemeente, kadastraal bekend gemeente Heemskerk, sectie E, nr. 1211 te ontruimen en ontruimd te houden en de grond leeg, schoon, vrij van gebruik en vrij van erfafscheidingen op te leveren aan de gemeente,
5.3.
veroordeelt D&T om aan de gemeente een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de veroordeling onder 5.2 voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,
5.4.
veroordeelt D&T in de proceskosten van € 2.521,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als D&T niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.
1604