Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11067243 \ CV EXPL 24-2548
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. A.C. Mens,
tegen
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Eigen Haard,
vertegenwoordigd door mevrouw [gemachtigde].
De zaak in het kort[eiser] huurt een woning van Eigen Haard. Hij vordert in deze procedure dat de gebreken in de woning gebreken door Eigen Haard moeten worden verholpen. Ook de schade die door deze gebreken is veroorzaakt moet Eigen Haard volgens [eiser] vergoeden. Eigen Haard heeft een tegenvordering ingesteld die inhoudt dat [eiser] de huurachterstand van drie maanden aan Eigen Haard moet voldoen. Partijen zijn – gelet op de uitspraak van de Huurcommissie van 20 december 2023 – overeengekomen dat de woning geen gebreken vertoont die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. In deze procedure is niet komen vast te staan dat de woning ná 20 december 2023 gebreken vertoont die Eigen Haard moet verhelpen, zodat deze vordering wordt afgewezen. De vordering tot schadevergoeding wordt gedeeltelijk toegewezen, omdat Eigen Haard heeft erkend dat een deel van de schade door (het verhelpen van) een lekkage is veroorzaakt. De kantonrechter wijst de vordering toe tot een bedrag van € 250,00. Ook de tegenvordering wordt toegewezen, omdat vast staat dat [eiser] drie huurtermijnen niet heeft voldaan. Het verweer dat [eiser] niet gehouden is de huurachterstand te voldoen totdat duidelijkheid bestaat omtrent een mogelijke teruggave van te veel betaalde servicekosten, houdt geen stand.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 3 april 2024,
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van 26 juni 2024,
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van 26 juni 2024,
- het tussenvonnis van 10 juli 2024,
- het bericht van 28 augustus 2024 met productie(s) van [eiser],
- de mondelinge behandeling van 17 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 17 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt per 5 november 2019 de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] van Eigen Haard.
2.2.
De Algemene Huurvoorwaarden Sociale Woonruimte van 1 november 2016 (hierna: de algemene huurvoorwaarden) zijn op de huurovereenkomst van overeenkomstige toepassing verklaard.
2.3.
[eiser] heeft Eigen Haard op 22 maart 2022 een ingebrekestelling verzonden, waarin [eiser] Eigen Haard onder meer sommeert om de verwarming, de elektriciteitsinstallatie en de overlast van vliegen te verhelpen en de schade aan de laminaatvloer die is ontstaan door lekkage te vergoeden.
2.4.
Eigen Haard heeft de klachten van [eiser] van onder meer 10 februari 2022, 16 maart 2023, 15 juni 2023 en 2 november 2023 over het niet functioneren van de waterpomp doorgestuurd naar [bedrijf].
2.5.
[eiser] heeft zich op 8 augustus 2023 tot de Huurcommissie gewend met het verzoek tot huurprijsvermindering op grond van ernstige onderhoudsgebreken. In het ‘Rapport van onderzoek’ van de Huurcommissie van 6 september 2023 staat dat [eiser] de volgende problemen heeft gemeld:
“
1. De verwarming en warmwatervoorziening werken niet naar behoren.2. De ventilatie functioneert niet zoals het hoort.3. De elektrische installatie vertoont gebreken.4. Er is schade aan de laminaatvloer als gevolg van een lekkage.”
“
1. De verwarming en warmwatervoorziening werken niet naar behoren.2. De ventilatie functioneert niet zoals het hoort.3. De elektrische installatie vertoont gebreken.4. Er is schade aan de laminaatvloer als gevolg van een lekkage.”
2.6.
Verder staat in het ‘Rapport van onderzoek’:
“
Tijdens het onderzoek in de slaapkamer is vastgesteld dat op de muur aan de achtergevel van de slaapkamer, geringe gele verkleuringen zichtbaar zijn over een oppervlakte van 0,1 meter in de breedte en 0,5 meter in de hoogte, wat overeenkomt met en oppervlakte van 0,05 vierkante meter. Deze verkleuringen kunnen mogelijk zijn veroorzaakt door de uitgevoerde reiniging van de schimmelvorming.”
“
Tijdens het onderzoek in de slaapkamer is vastgesteld dat op de muur aan de achtergevel van de slaapkamer, geringe gele verkleuringen zichtbaar zijn over een oppervlakte van 0,1 meter in de breedte en 0,5 meter in de hoogte, wat overeenkomt met en oppervlakte van 0,05 vierkante meter. Deze verkleuringen kunnen mogelijk zijn veroorzaakt door de uitgevoerde reiniging van de schimmelvorming.”
2.7.
De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 25 oktober 2023 uitspraak gedaan, waarin – voor zover van belang – staat:
“
Kern van de uitspraak- Het verzoek van huurder is niet redelijk.- De woonruimte heeft op 22 maart 2022 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.”
“
Kern van de uitspraak- Het verzoek van huurder is niet redelijk.- De woonruimte heeft op 22 maart 2022 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.”
2.8.
In het e-mailbericht van 21 juni 2024 van [bedrijf] aan Eigen Haard staat:
“
Bewoner gesproken, heeft nergens last van”.
“
Bewoner gesproken, heeft nergens last van”.
2.9.
In het e-mailbericht van 26 april 2024 van [bedrijf] aan Eigen Haard staat: “
De ventilatie werkt op dit moment goed.(…)”.
De ventilatie werkt op dit moment goed.(…)”.
2.10.
[eiser] heeft Eigen Haard gesommeerd de schade die door de gebreken zouden zijn ontstaan, te vergoeden. Eigen Haard is niet tot vergoeding overgegaan.
2.11.
[eiser] heeft de huur van de maanden december 2019, januari 2020 en februari 2020 niet voldaan. Eigen Haard heeft [eiser] gesommeerd tot betaling van de huurachterstand over te gaan. [eiser] is niet tot betaling van de huurachterstand overgegaan.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert - samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - herstel van de gebreken op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag en veroordeling van Eigen Haard tot betaling van de schade van in totaal € 6.038,96 en de proceskosten.
3.2.
Eigen Haard voert verweer. Eigen Haard concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
Eigen Haard vordert - samengevat en voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [eiser] tot betaling van € 1.721,04 en de proceskosten.
3.5.
[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van Eigen Haard, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Eigen Haard in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Heeft de woning een (of meer) gebrek(en)?
4.1.
De vordering van [eiser] is gebaseerd op een zestal door hem gestelde gebreken. Van een gebrek is sprake als door een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, het gehuurde aan de huurder niet het genot verschaft dat een huurder mag verwachten bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Als sprake is van een gebrek, is de verhuurder verplicht om op verlangen van de huurder dat gebrek te verhelpen.
4.2.
[eiser] stelt – kort gezegd – dat de verwarming, de warmwatervoorziening en het ventilatiesysteem niet goed functioneren en regelmatig afslaan of uitvallen. Daarnaast heeft [eiser] veel last van vliegen in de woning, heeft de woningen last (gehad) van lekkages en – als gevolg daarvan – schimmelvorming.
4.3.
Voorafgaand aan de beoordeling of sprake is van een (of meer) gebrek(en), is het van belang om de uitspraken van de Huurcommissie naar aanleiding van een verzoek tot huurprijsvermindering van [eiser] te bespreken.
Welke gevolgen hebben de uitspraken van de Huurcommissie?
4.4.
Artikel 7:262 BW bepaalt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
4.5.
De voorzitter van de Huurcommissie heeft in een zaak tussen partijen op 25 oktober 2023 uitspraak gedaan. In de zaak met kenmerk 2309546 is beslist op het verzoek van [eiser] tot huurprijsvermindering op grond van ernstige onderhoudsgebreken. [eiser] heeft de volgende problemen gemeld:
- de verwarming en warmwatervoorziening werken niet naar behoren;
- de ventilatie functioneert niet zoals het hoort;
- de elektrische installatie vertoont gebreken;
- er is schade aan de laminaatvloer als gevolg van een lekkage.
De Huurcommissie heeft geoordeeld dat het verzoek van de huurder niet redelijk is en heeft het verzoek tot huurprijsvermindering afgewezen.
- de verwarming en warmwatervoorziening werken niet naar behoren;
- de ventilatie functioneert niet zoals het hoort;
- de elektrische installatie vertoont gebreken;
- er is schade aan de laminaatvloer als gevolg van een lekkage.
De Huurcommissie heeft geoordeeld dat het verzoek van de huurder niet redelijk is en heeft het verzoek tot huurprijsvermindering afgewezen.
4.6.
De uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie is verzonden op 25 oktober 2023. Desgevraagd heeft [eiser] op de mondelinge behandeling van 17 september 2024 verklaard dat hij tegen deze uitspraak verzet heeft aangetekend. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 20 december 2023 de uitspraak van de voorzitter van 25 oktober 2023 bekrachtigd. De vordering in de onderhavige procedure is op 3 april 2024 ingesteld, derhalve niet binnen de in artikel 7:262 BW genoemde termijn van 8 weken. Dit houdt in dat wat in de uitspraken van de Huurcommissie staat wordt geacht te zijn overeengekomen tussen partijen.
4.7.
Gelet op het bovenstaande is komen vast te staan dat de woning in ieder geval tot 20 december 2023 geen ernstige bouwkundige of technische gebreken vertoonde (die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verminderen).
4.8.
[eiser] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat de woning ná 20 december 2023 gebreken vertoont die toewijzing van de vordering tot herstel kunnen ondersteunen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat er geen sprake is van een (of meer) gebrek(en) in de woning en zal de vordering tot het verhelpen van de gebreken daarom afwijzen.
Heeft [eiser] recht op schadevergoeding?
4.9.
[eiser] stelt dat hij als gevolg van de gebreken schade heeft geleden. Deze schade bestaat uit vlekken op de muren, beschadigd laminaat en immateriële schade. De verhuurder moet de door een gebrek veroorzaakte schade vergoeden als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede als het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen of toen aan de huurder te kennen heeft gegeven dat het gehuurde het gebrek niet had, (artikel 7:208 BW).
Schade aan de muren
4.10.
Niet in geschil is dat Eigen Haard de muur in de slaapkamer met een chemisch middel heeft laten bewerken, waarna schade aan de muur is ontstaan. Eigen Haard is in beginsel gehouden deze schade aan [eiser] te vergoeden. Partijen twisten over de grootte van deze schade. Hoewel [eiser] stelt dat de muur zodanig is beschadigd dat de gehele muur opnieuw gestuct moet worden, heeft hij geen stukken overgelegd waaruit dit volgt. De kantonrechter zal daarom aansluiten bij de bevindingen van de Huurcommissie zoals opgenomen in het ‘Rapport van Onderzoek’ van 6 september 2023. Partijen worden immers geacht dit te zijn overeengekomen. Eigen Haard is daarom gehouden de schade aan de muur met een oppervlakte van maximaal 0,05 m2 te vergoeden.
4.11.
In de wet is bepaald dat de rechter de schade begroot op de manier die het meest in overeenstemming is met de aard van de schade, en dat de schade wordt geschat als de omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. Bij de toepassing van deze bepaling heeft de rechter een grote mate van vrijheid. In dit geval is niet komen vast te staan dat het stucwerk van de muur is beschadigd, zodat het overschilderen van de muur afdoende zal zijn om de schade te herstellen. Omdat een onderbouwde specificatie ontbreekt en er onvoldoende aanknopingspunten zijn om de kosten voor het schilderen van (het beschadigde gedeelte van) de muur precies vast te stellen, ziet de kantonrechter in deze zaak aanleiding om de schade in redelijkheid te schatten, zodat een bedrag van € 50,00 wordt toegewezen.
Schade aan de laminaatvloer
4.12.
Voor zover de vordering tot schadevergoeding ziet op de laminaatvloer, erkent Eigen Haard dat de lekkages schade hebben veroorzaakt aan de vloer in de slaapkamer en de hal. Deze schade moet Eigen Haard dan ook vergoeden. [eiser] stelt dat de laminaatvloer die in de woning ligt niet langer leverbaar is, zodat de gehele laminaatvloer moet worden vervangen. Deze stelling heeft hij slechts onderbouwd met een offerte voor het plaatsen van een nieuwe laminaatvloer. Dit is, tegenover de betwisting daarvan door Eigen Haard, onvoldoende om aan te nemen dat de schade aan de laminaatvloer in totaal € 2.873,95 bedraagt. Eigen Haard heeft schade-expert Brava ingeschakeld om de schade vast te laten stellen. Brava heeft de schade aan de laminaatvloer in de slaapkamer vastgesteld op € 400,00. De kantonrechter sluit aan bij de bevindingen van schade-expert Brava en begroot de schade aan de laminaatvloer in de slaapkamer op € 400,00.
4.13.
Niet in geschil is dat [eiser] € 400,00 heeft ontvangen van de verzekeraar van Eigen Haard, zodat uitsluitend de vraag aan de orde is op welk bedrag de schade voor het herstel van het laminaat in de hal moet worden begroot. Omdat een onderbouwde specificatie ontbreekt en er onvoldoende aanknopingspunten zijn om de door [eiser] geleden schade aan het laminaat in de hal precies vast te stellen, ziet de kantonrechter in deze zaak aanleiding om de schade in redelijkheid te schatten. Gelet op het voorgaande zal een bedrag van € 200,00 worden toegewezen. De kantonrechter verwijst daarbij eveneens naar overweging 4.11.
Immateriële schade
4.14.
De kantonrechter stelt voorop dat wat betreft de vordering tot vergoeding van immateriële schade de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) op [eiser] rust. Aangezien Eigen Haard de verschuldigdheid van enige immateriële schade heeft betwist, had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn vordering nader te onderbouwen. Omdat [eiser] dit heeft nagelaten, wordt de vordering tot vergoeding van de immateriële schade afgewezen.
Conclusie
4.15.
De kantonrechter concludeert dat de vordering tot schadevergoeding toewijsbaar is tot een bedrag van € 250,00 en voor het overige zal worden afgewezen. De wettelijke rente over het toegewezen bedrag is toewijsbaar zoals gevorderd.
Wie wordt veroordeeld in de proceskosten?
4.16.
[eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
164,00
(2 punten × € 82,00)
Totaal
€
164,00
in reconventie
Is sprake van een huurachterstand?
4.17.
[eiser] heeft niet betwist dat hij de huurtermijnen voor de maanden december 2019, januari 2020 en februari 2020 van in totaal € 1.721,04 niet heeft voldaan. De vordering tot betaling van dat bedrag aan Eigen Haard is in beginsel toewijsbaar.
4.18.
Het beroep op verrekening van de huurachterstand met de servicekosten houdt in dit geval geen stand. Hoewel [eiser] een deel van de huurovereenkomst betwist en aanvoert dat hij niet gehouden is tot betaling van de huurachterstand tot duidelijkheid is bereikt over de hoogte van de compensatie van de servicekosten, heeft hij dit op geen enkele manier onderbouwd. De kantonrechter gaat hier daarom aan voorbij.
4.19.
Uit het voorgaande volgt dat de vordering tot betaling van de huurachterstand van € 1.721,04 toewijsbaar is.
Wie wordt veroordeeld in de proceskosten?
4.20.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Eigen Haard worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
238,00
(2 punten × factor 0,5 × € 238,00)
Totaal
€
238,00
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt Eigen Haard tot betaling van € 250,00 aan [eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 april 2023 tot aan de dag der algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 164,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.5.
veroordeelt [eiser] om aan Eigen Haard te betalen een bedrag van € 1.721,04,
5.6.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 238,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.
De griffier De kantonrechter