Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/226
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Edam-Volendam
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (het perceel) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 22.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 3 januari 2024 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De rechtbank heeft het beroep op 3 oktober 2024 gelijktijdig met het beroep van eiseres met zaaknummer HAA 23/188 op zitting behandeld. Hieraan heeft eiseres deelgenomen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 1] en [naam 2] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Het object [adres 1] bestaat uit 2 percelen grond. Kadastraal bekend, gemeente [gemeente] :
-Sectie B nummer 627, groot 220m²
-Sectie B nummer 747, groot 27m².
Beide percelen zijn op 4 maart 2011 aangekocht door wijlen de heer [naam 3] voor een koopprijs van € 20.000. De grond was ten tijden van de waardepeildatum in gebruik bij eiseres. De woning van eiseres, [adres 2] , is gelegen nabij de aangekochte percelen.
Geschil2. In geschil is de waarde van het perceel op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiseres bepleit een waarde van € 3.000 en verwijst allereerst naar de gronden van het beroep met betrekking tot het jaar 2022 (HAA 23/188). Op 9 januari 2024 heeft eiseres haar gronden met betrekking tot het belastingjaar 2023 aangevuld:
- Op 4 maart 20211 is het stukje grond aangekocht voor het plaatsten van een bootlift, berging en het opknappen van de rest van het perceel. Maar er mag niet gebouwd worden op het perceel. Het waterschap had geen bezwaren;
- Er is divers e-mail en briefverkeer tussen verweerder en eiseres geweest onder andere een brief van verweerder van 16 september 2011 (kenmerk 4990) met betrekking tot onjuiste bestemming van het perceel. Het betreft riet en oeverland;
- Wijziging bestemmingsplan brief van 28 november 2011 (nummer 5748) waarin de locatie riet en oeverland wordt gewijzigd in natuur, terwijl er een betonnen fundering uit 1870 van een maalderij ligt;
- Brief van 8 november 2013, kenmerk Z-13-0216/13536, de waarde wordt door de taxateur van verweerder bepaalt op € 3.000;
- Brief 8 juni 2016 Bestemmingsplan Dorpskernen 2016: bestemming natuur wordt gewijzigd in tuin;
- Compromis beroep WOZ- beschikking 2020 (kenmerk Z21091637, d.d. 11 juni 2021) en Uitspraak bezwaarschrift WOZ-beschikking kenmerk Z21092794, d.d.18 juni 2021 en mail verkeer Gem. Edam-Volendam de heer [naam 1] d.d. 11 juni 2021 is de waarde bepaald op;
Waarde 2020 € 3.000
Waarde 2021 € 3.000
Waarde 2022 € 21.000
En nu met beschikking 25 februari 2023 is de waarde naar € 22.000 (7 keer zo duur);
Landbouwgrond € 6 per m²
Bos en natuurgrond minder dan € 1 per m²
Bosgrond € 2 per m²
De berekening van de waarde zou, als je uitgaat van landbouwgrond als volgt moeten zijn:
247 m² x €6 = € 1.482 dus ruim afgerond naar € 3.000;
Met het stukje grond is geen rendement te behalen, er mag niet gebouwd worden, dus geen schuur of garage, alleen geschikt voor bijvoorbeeld een groentetuin.
Ter zitting heeft eiseres desgevraagd een waarde van € 10.000 bepleit.
4. Verweerder heeft de waarde van de binnen de gemeente gelegen onroerende zaken bepaald met inachtneming van de in hoofdstuk III van de Wet WOZ gestelde regels. De onroerende zaken zijn gewaardeerd naar het waardeniveau op waardepeildatum 1 januari 2022. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Beide percelen zijn op 4 maart 2011 aangekocht voor een koopprijs van € 20.000. De grond is in gebruik bij eiseres. De woning van eiseres, [adres 2] , is gelegen nabij de aangekochte percelen. Op grond van artikel 16 Wet Pro Waardering onroerende zaken (Wet WOZ), onderdelen a, b, en d, valt te bepleiten dat de aangekochte percelen grond een samenstel vormen met de woning [adres 2] . In artikel 16 is Pro bepaald dat voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt een samenstel van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. In het geval de percelen grond aan de grondkavel van [adres 2] zou worden toegevoegd, leidt dit voor deze tuingrond op basis van de grondstaffel 2023 voor dit object tot een extra WOZ-waarde van € 23.355 (€ 105.329 - € 81.974). Hierbij is rekening gehouden met de bij de waardebepaling buiten aanmerking te laten grond op waterverdedigingswerken (HR van 4 maart 2016, ECLI:NL:HR:2016:364).
Op nadrukkelijk verzoek zijn de aangekochte percelen tezamen echter als afzonderlijk WOZ object in de WOZ-administratie opgenomen. Hoewel de datum van aankoop van de grond te ver van de waardepeildatum is verwijderd om als referentie voor de onderbouwing van de WOZ-waarde te kunnen dienen, valt niet in te zien waarom de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2022 lager zou moeten zijn dan de aankoopprijs in 2011.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
6. Tussen partijen is niet in geschil dat van de twee percelen gelegen aan [adres 1] 105 m² oppervlakte niet onder de dijkenvrijstelling (waterverdedigingswerken) valt.
7. Anders dan verweerder aanvankelijk heeft betoogd is de rechtbank van oordeel dat de objecten [adres 2] en [adres 1] , ook al zijn zij in eigendom bij dezelfde belastingplichtige, geen samenstel vormen. De oppervlakte van de grond behorende bij deze twee objecten kan dus niet bij elkaar opgeteld worden om tot een waarde te komen. Ter zitting is tussen partijen afgesproken dat de twee WOZ-objecten van eiseres (de woning van eiseres op het adres [adres 2] en het losse perceel op nummer 23A) ook in de toekomst als afzonderlijk WOZ-objecten worden gewaardeerd.
8. Voorts oordeelt de rechtbank dat het eigen aankoopcijfer in 2011 veel te ver is gelegen van de waardepeildatum zodat hier niet bij kan worden aangesloten.
9. Verweerder dient de beschikte waarde aannemelijk te maken. Daartoe heeft hij verwezen naar de grondprijzen binnen de gemeente. De rechtbank gaat veronderstellenderwijs ervanuit dat die gegevens op zichzelf bezien correct zijn. Echter gelet op de beperkte gebruiksmogelijkheden – dat staat tussen partijen vast - acht de rechtbank deze grondstaffels voor het object niet geschikt en niet juist. Immers een omgevingsvergunning is verzocht maar geweigerd. De rechtbank acht aannemelijk dat eiseres daarvan ten tijde van de aankoop een andere vooronderstelling van de gebruiksmogelijkheden hadden. Ook voor de toekomst staat vast dat een andere aanwending van het object niet in de rede ligt bij gebrek aan medewerking van de gemeente. Bijgevolg is verweerder niet geslaagd in het van hem te verlangen bewijs.
10. Ten aanzien van de grieven van eiseres overweegt de rechtbank dat [adres 1] niet kan worden aangemerkt als landbouwgrond maar als tuin. Een prijsniveau zoals geldt voor landbouwgrond acht de rechtbank daarom niet juist. Een afspraak voor een vaste waarde voor de komende vijf jaar zoals eiseres wenst kan niet gemaakt worden omdat dit in strijd is met de uitgangspunten en de methodiek van de Wet WOZ. Doel en de strekking van de Wet WOZ schrijven voor dat de waarde voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat er geen vergelijkbare stukjes grond in [de gemeente] zijn waardoor er moeilijk een vergelijking is te maken. Verweerder heeft dat onweersproken gelaten. Dat op de grond niet mag worden gebouwd kan inderdaad leiden tot beperkte mogelijkheden voor het gebruik van de grond. Echter het lag op de weg van eiseres en haar echtgenoot om zich voor de aankoop afdoende te laten informeren over wat wel en niet zou mogen met dit stuk grond. Dat eiseres dacht dat het wel los zou lopen omdat al meerdere schuurtjes rondom het perceel waren gebouwd, blijft voor haar rekening en risico. De waarde van € 10.000 zoals door eiseres ter zitting is bepleit kan ook niet gevolgd worden. Een onderbouwing ontbreekt anders dan dat zij die waarde redelijk vindt. Eiseres heeft immers aangegeven dat zij het belangrijker vindt aan wie zij het stuk grond eventueel zou verkopen dan dat zij de grond zou verkopen aan de hoogste bieder.
11. Omdat geen van beide partijen er in is geslaagd om de voorgestane waarde van de grond aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de grond als geheel schattenderwijs op € 15.500. De waarde van de grond waarvan de rechtbank uitgaat, ligt wel lager dan de prijs die eiseres voor die grond heeft betaald. De rechtbank acht niet aannemelijk dat de waarde van de grond even hoog zal liggen als de prijs die eiseres heeft betaald toen zich de unieke mogelijkheid voordeed om de grond nabij haar woning te kopen.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde van het object [adres 1] voor het belastingjaar 2023 moet worden verminderd tot € 15.500. De aanslag OZB moet dienovereenkomstig worden verminderd.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object [adres 1] per waardepeildatum 1 januari 2022 tot een bedrag van € 15.500;
- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar, en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51 aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.