Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 11266414 HZ VERZ 24-16
Uitspraakdatum: 28 augustus 2024
Beschikking van de kantonrechter in het gezamenlijke verzoek van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Wereldhave Nederland B.V.
Wereldhave Nederland B.V.
gevestigd te Schiphol en kantoorhoudende te Amsterdam
verzoekster 1
verzoekster 1
verder te noemen: Wereldhave
gemachtigde: [gemachtigde 1]
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Chocolatier Hoofddorp B.V.kantoorhoudende te Aalsmeer
verzoekster 2
verzoekster 2
verder te noemen: Chocolatier Hoofddorp
gemachtigde: [gemachtigde 2]
en hierna gezamenlijk te noemen: verzoeksters
1.Het procesverloop
1.1.
Op 16 augustus 2024 is ter griffie een verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoeksters.
1.2.
Verzoeksters hebben op voorhand afgezien van een mondelinge behandeling.
2.De feiten
2.1.
Chocolatier Hoofddorp huurt met ingang van 15 oktober 2023 een bedrijfsruimte gelegen aan het adres Burgemeester van Stamplein 266E te Hoofddorp (hierna: het gehuurde) van Wereldhave. De huurovereenkomst heeft een initiële duur van 10 jaar, eindigend op 14 oktober 2033, met de mogelijkheid tot verlenging met 5 jaar, tot 14 oktober 2038. Daarna eindigt de huurovereenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één van verzoeksters is vereist.
2.2.
Het gehuurde is op grond van artikel 1.3 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW ten behoeve van de exploitatie van een winkel voor de verkoop van chocolade en aanverwante producten.
2.3.
De huurovereenkomst bevat bedingen die ten nadele van Chocolatier Hoofddorp als huurder afwijken van de bepalingen van afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW.
3.Het verzoek
3.1.
Verzoeksters verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan de afwijkende bedingen. De bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht, zijn de artikelen 3.3 en 4.23 van de huurovereenkomst en luiden als volgt:
3.3 Na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode eindigt deze huurovereenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der Partijen vereist is. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode geen aanspraak maken op enige vorm van huur, -termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder doet uitdrukkelijk afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het Gehuurde op de einddatum aan Verhuurder opleveren, op de wijze zoals bepaald in deze huurovereenkomst.
3.3 Na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode eindigt deze huurovereenkomst van rechtswege zonder dat opzegging door één der Partijen vereist is. Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.2 genoemde periode geen aanspraak maken op enige vorm van huur, -termijn- of ontruimingsbescherming. Huurder doet uitdrukkelijk afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het Gehuurde op de einddatum aan Verhuurder opleveren, op de wijze zoals bepaald in deze huurovereenkomst.
Huurder is zich ervan bewust dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een bepaalde tijd, zonder de mogelijkheid van een verlening, en zal zijn bedrijfsvoering, investeringen en afschrijvingen hierop afstemmen.
4.23
Huurprijsherziening
Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze huurovereenkomst overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren gedurende de gehele looptijd van deze huurovereenkomst vast te willen houden aan het overeengekomen systeem van een Vaste Basis Huurprijs dan wel een Omzet Gerelateerde Huurprijs. Partijen komen derhalve overeen dat het gedurende de looptijd van deze overeenkomst noch Verhuurder noch Huurder vrij staat een huurprijsherzieningsperiode ex artikel 7:303 BW en/of artikel 18.2 en 18.3 van de Algemene Bepalingen te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun rechten ter zake.
3.2. 3.2.
3.2. Verzoeksters hebben toegelicht dat de genoemde bepalingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten omdat Chocolatier Hoofddorp haar investeringen op de overeengekomen huurtermijn heeft aangepast. Bovendien heeft Chocolatier Hoofddorp een huurkorting van € 22.500,00, een investeringsbijdrage van € 2.500,00 en huurvrije periode ontvangen. Verder hebben verzoeksters toegelicht dat artikel 4.23 van de huurovereenkomst voor hun allebei geldt. Bovendien is naast de minimumhuurprijs, sprake van een huur die afhankelijk is van de gerealiseerde omzet. Deze wijze van huurprijsberekening dient (mede) het belang van Chocolatier Hoofddorp, aldus verzoeksters.
4.De beoordeling
4.1.
Uitgangspunt bij de beoordeling van het verzoek is dat de goedkeuring enkel wordt gegeven indien het beding de rechten die de huurder ontleent aan afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de artikelen van de genoemde afdeling uit het BW in redelijkheid niet behoeft.
4.2.
Het eerste afwijkende beding waarvan de goedkeuring wordt verzocht ziet op het einde van de huurovereenkomst van rechtswege na 15 jaar. Partijen hebben toegelicht dat Chocolatier Hoofddorp haar investeringen op deze termijn heeft aangepast.
Zij zal alle investering volledig afschrijven binnen tien jaar. Om het eventuele nadeel voor Chocolatier Hoofddorp te ondervangen heeft Chocolatier Hoofddorp een huurvrije periode, een investeringsbijdrage en een huurkorting ontvangen. Verder hebben partijen toegelicht dat zij beide een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben voor het concept van het winkelcentrum. Dit betekent dat er na 15 jaar de mogelijkheid moet bestaan om in volle vrijheid te bezien of de bedrijfsvoering van Chocolatier Hoofddorp nog past in de branchering en uitstraling van het winkelcentrum, aldus verzoeksters.
Zij zal alle investering volledig afschrijven binnen tien jaar. Om het eventuele nadeel voor Chocolatier Hoofddorp te ondervangen heeft Chocolatier Hoofddorp een huurvrije periode, een investeringsbijdrage en een huurkorting ontvangen. Verder hebben partijen toegelicht dat zij beide een gezamenlijke verantwoordelijkheid hebben voor het concept van het winkelcentrum. Dit betekent dat er na 15 jaar de mogelijkheid moet bestaan om in volle vrijheid te bezien of de bedrijfsvoering van Chocolatier Hoofddorp nog past in de branchering en uitstraling van het winkelcentrum, aldus verzoeksters.
4.3.
De kantonrechter is van oordeel dat op de hiervoor genoemde wijze de aantasting van het recht van Chocolatier Hoofddorp op een voldoende wijze is gecompenseerd. De wijze van contracteren doet recht aan de wederzijdse belangen van partijen en om die reden is geen sprake meer van een wezenlijke aantasting van de rechten van Chocolatier Hoofddorp.
4.4.
Het tweede afwijkende beding waarvan de goedkeuring wordt verzocht ziet op het voor beide verzoeksters uitsluiten van de mogelijkheid om de huurprijs te herzien.
4.5.
In de overeenkomst is een minimumhuurprijs overeengekomen. Daarnaast is sprake van een huur die afhankelijk is van de gerealiseerde omzet in die zin dat de omzetgerelateerde huur berekend zal worden, zodra deze hoger is dan de basishuur.
4.6.
De kantonrechter oordeelt dat deze manier van huurprijsberekening ook het belang van Chocolatier Hoofddorp dient, omdat zij pas een hogere huurprijs hoeft te betalen indien haar omzet daartoe aanleiding geeft. Ook zal een eventuele daling van omzet ook weer een daling van de verschuldigde huurprijs met zich brengen, met als bodem de basishuur. Nu deze wijze van huurprijsbepaling mede in het belang van de huurder is, is van een wezenlijke aantasting van de rechten van Chocolatier Hoofddorp geen sprake.
4.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de afwijkende bedingen – bezien tegen de achtergrond van voornoemde omstandigheden – geen wezenlijke aantasting vormen. De kantonrechter zal de bedingen dan ook goedkeuren.
4.8.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
geeft goedkeuring aan de verzochte afwijkende huurbedingen zoals genoemd in de artikelen 3.3 en 4.23 van de huurovereenkomst;
5.2.
compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter