Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10843768 \ CV EXPL 23-5463
Uitspraakdatum: 14 februari 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
Stichting "Woonwaard Noord-Kennemerland"
te Alkmaar
de eisende partij
gemachtigde: L.V. Snijder
tegen
[gedaagde]
te [plaats 1]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Algemene Huurvoorwaarden maart 2021
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van Pro de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
Artikel 15 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden betreft een huurprijswijzigingsbeding. Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
3.6.
In de Algemene Huurvoorwaarden zijn verder onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 13.1: ‘
Als één van ons zich niet aan de afspraken houdt, betaalt die de extra kosten
Als één van ons zich niet aan de afspraken houdt, betaalt die de extra kosten
Bijvoorbeeld kosten van een deurwaarder of kosten van de rechter’
Artikel 13.2: ‘
Moet u ons geld betalen? Dan moet u dat op tijd doen
Moet u ons geld betalen? Dan moet u dat op tijd doen
Betaalt u niet op tijd? Dan betaalt u rente over het bedrag dat u te laat betaalt. Dat doet u vanaf de laatste dag dat u kon betalen. Daarnaast betaalt u ook incassokosten. Andersom geldt dit ook voor Woonwaard.’
Artikel 16.1: ‘
Als u de bepalingen uit deze overeenkomst of de huurovereenkomst niet nakomt, dan is de boete € 25,- per dag.
Als u de bepalingen uit deze overeenkomst of de huurovereenkomst niet nakomt, dan is de boete € 25,- per dag.
Dit is met een maximum van € 15.000,-. Daarnaast moeten de afspraken nog steeds worden nagekomen. Deze boete is niet van toepassing als het gaat om overtreding van artikel 6.7 en/of 6.10. Daarvoor gelden de boetes die in dat artikel staan.’
3.7.
Het rentebeding in artikel 13.2 is op zichzelf, maar ook in combinatie met het boetebeding in artikel 16.1, oneerlijk. De kantonrechter stelt vast dat de bedongen rente niet is gespecificeerd. De eisende partij kan op grond van dit beding een door haar zelf te bepalen bedrag aan rente op de consument verhalen. Bovendien zou het beding tot gevolg kunnen hebben dat de consument belast wordt met hoge kosten, die normaal gesproken niet ten laste van de consument behoren te komen. De consument is op grond van de wettelijke regeling immers uitsluitend wettelijke rente verschuldigd. Daarnaast is in artikel 16.1 opgenomen dat naast deze rente op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder nog een boete van € 25,00 per dag is verschuldigd. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
3.8.
De incassobedingen in de artikelen 13.1 en 13.2 zijn op zichzelf, maar ook in combinatie met het boetebeding in artikel 16.1, oneerlijk. In deze bedingen wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW Pro en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Op grond hiervan kunnen namelijk alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook geldt dat de cumulatie met het boetebeding in artikel 16.1, zoals hiervoor ook al is overwogen, de oneerlijkheid van de bedingen alleen nog maar versterkt.
3.9.
Tot slot ziet artikel 13.1 ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
Gevolgen van deze toetsing
3.10.
De kantonrechter is voornemens de bedingen in artikel 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden te vernietigen voor zover deze betrekking hebben op rente en buitengerechtelijke kosten. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Huurachterstand, ontbinding, ontruiming, gebruiksvergoeding
3.11.
De vorderingen worden voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand tot en met november 2023 € 1.774,11.
3.12.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.13.
De vordering wordt grotendeels toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van de hiervoor genoemde bedingen en de gevolgen daarvan.
3.14.
De gedaagde partij wordt overwegend in het ongelijk gesteld en zal daarom in de
proceskosten worden veroordeeld.
3.15.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats 2] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken en onder afgifte van de sleutels aan de eisende partij;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij aan de eisende partij te betalen een bedrag van
€ 1.774,11 aan huurachterstand;
4.4.
veroordeelt de gedaagde partij om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 591,37 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partij het gehuurde vanaf 1 december 2023 in gebruik houdt;
4.5.
veroordeelt de gedaagde partij in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de eisende partij begroot op:
€ 129,85 wegens dagvaardingskosten,
€ 365,00 wegens griffierecht en
€ 204,00 wegens salaris gemachtigde;
4.6.
verklaart de veroordelingen 4.2 tot en met 4.5 uitvoerbaar bij voorraad;
4.7.
verwijst de zaak naar de rol van 13 maart 2024 om de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.8.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter