Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie [plaats]
Zaaknr./rolnr.: 11330385 \ KG EXPL 24-125 (rvk)
Uitspraakdatum: 7 november 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
1.
[naam 4]in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam 1]
[naam 4]in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam 1]
[toevoegingsnr.: [nummer] ]
2.
[naam 5]in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam 2]
[naam 5]in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[naam 2]
beiden wonende te [plaats]
eisende partijen
verder te noemen: de bewindvoerders q.q. en [naam 1] en [naam 2]
gemachtigde: mr. I.C. Andréa
tegen
[gedaagde]
wonende te Heiloo
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
in persoon procederend
De zaak in het kort
In deze zaak vorderen twee huurders herstel van gebreken aan het gehuurde. De kantonrechter wijst deze vordering toe, omdat de verhuurder erkent dat herstel moet plaatsvinden. De door de huurders gevorderde huurprijsvermindering wordt ook toegewezen, omdat voldoende aannemelijk is dat de huurders als gevolg van de gebreken al een langere tijd een verminderd huurgenot hebben.
1.Het procesverloop
1.1.
De bewindvoerders q.q. hebben [gedaagde] op 17 oktober 2024 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2024. Op deze zitting is mr. F.J. Baars als waarnemer van mr. I.C. Andréa, namens de bewindvoerders q.q. verschenen, evenals [naam 1] en [naam 2] . [gedaagde] heeft via een telefoonverbinding de zitting bijgewoond. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben de bewindvoerders q.q. bij brief van 21 oktober 2024 nog stukken en een usb-stick met filmbeelden toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[naam 1] huurt sinds 1 juli 2023 een kamer in de woning aan de [adres] te [plaats] van [gedaagde] . De huurprijs bedraagt € 775,- per maand.
2.2.
[naam 2] huurt in dezelfde woning sinds 20 juli 2018 een kamer van [gedaagde] . [naam 2] betaalt een huur van € 700,- per maand.
2.3.
In een brief van 23 januari 2024 aan [gedaagde] hebben [naam 1] en [naam 2] geschreven dat er gebreken zijn in de woning, voornamelijk op het gebied van lekkages en schimmelvorming en dat zij graag zien dat die gebreken verholpen worden.
2.4.
In een brief van 23 februari 2024 heeft de gemachtigde van [naam 1] en [naam 2] gevraagd de lekkages en schimmelvorming te verhelpen en bij brief van 19 september 2024 is dat verzoek nogmaals gedaan.
3.De vordering
3.1.
De bewindvoerders q.q. vorderen - samengevat - dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt om een aantal gebreken in de woning te herstellen, op straffe van een dwangsom. Daarnaast vorderen de bewindvoerders q.q. dat de maandelijks door [naam 1] en [naam 2] te betalen huur voor elk van hen op grond van de ernstige gebreken wordt verminderd tot 60% van de overeengekomen huur hetgeen neerkomt op een bedrag van € 465,- per maand voor [naam 1] en € 420,- voor [naam 2] .
3.2.
De bewindvoerders q.q. leggen aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] als verhuurder gehouden is gebreken aan het gehuurde te verhelpen. Het gaat hier om lekkages en schimmelvorming. Omdat [gedaagde] behoorlijk in kennis is gesteld van de gebreken, maar desondanks de gebreken voor het overgrote deel niet heeft verholpen en er ten gevolge daarvan een vermindering is van het huurgenot, vorderen de bewindvoerders q.q. een vermindering van de huurprijs met 40%.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering (gedeeltelijk). Hij erkent dat hij er voor moet zorgen dat de gebreken worden verholpen, maar hij voert – samengevat – aan dat de ingeschakelde aannemer de dakreparatie niet goed heeft uitgevoerd en dat de huurders zelf ook een eigen verantwoordelijkheid hebben. Zo had gemeld moeten worden dat de tegeltjes in de badkamer los waren geraakt, want loszittende tegels kunnen ook voor lekkage zorgen. Een aantal gebreken zijn bovendien al verholpen. Er moet bij het eventuele bepalen van de vermindering van de huurprijs rekening gehouden worden met de financiële omstandigheden van [gedaagde] , waaronder de hypotheeklasten die hij dient te dragen.
5.De beoordeling
Herstel gebreken
5.1.
Als een verhuurder in geval van gebreken zoals die in onderhavige procedure aan de orde zijn, niet (spoedig) tot herstel overgaat, heeft een huurder een spoedeisend belang bij een veroordeling tot herstel door de rechter. Van een huurder kan in die situatie niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De bewindvoerders q.q. zijn daarom ontvankelijk in hun vordering.
5.2.
De gevorderde voorlopige voorzieningen zijn slechts toewijsbaar als aan de hand van de feiten en omstandigheden in dit geding de verwachting gewettigd is dat in een tussen partijen nog te voeren bodemprocedure soortgelijke vorderingen zullen worden toegewezen. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat dit het geval is. Ter toelichting geldt het volgende.
5.3.
[gedaagde] heeft de gestelde gebreken in het gehuurde niet betwist. [gedaagde] heeft evenmin betwist dat hem is verzocht die gebreken te herstellen. Ter zitting heef [gedaagde] erkend dat hij als verhuurder gehouden is de aan de orde zijnde gebreken te verhelpen. Volgens [gedaagde] is hij daarmee bezig. Het verweer dat de door [gedaagde] ingeschakelde aannemer de reparatiewerkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd doet niet af aan zijn verplichting tot herstel. De opmerking dat de huurders melding moeten maken van gebreken zoals loszittende tegels in de badkamer, is op zich zelf juist. Maar uit de stukken blijkt voldoende dat de huurders melding hebben gedaan van de gebreken. Erkend is dat een aantal gebreken zijn verholpen, maar dat betreft zaken waar het in deze procedure niet over gaat. De gebreken die moeten worden hersteld zijn voldoende aangetoond door bewijsstukken.
5.4.
De kantonrechter zal daarom dit onderdeel van de vordering toewijzen, zoals na te melden in de Beslissing.
Dwangsom
5.5.
Omdat is gebleken dat de gebreken zich al geruime tijd manifesteren, ziet de kantonrechter aanleiding om [gedaagde] te veroordelen tot het betalen van een dwangsom voor het geval hij nalaat de herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren. De kantonrechter zal daarbij bepalen dat [gedaagde] nog een termijn van twee maanden krijgt om de herstelwerkzaamheden uit te voeren en dat hij, indien het herstel binnen die termijn uitblijft, pas dan dwangsommen verbeurt. [gedaagde] heeft immers aangevoerd dat hij bezig is met een aannemer om het herstel op te pakken. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsommen vaststellen op € 100,- per dag met een maximum van € 2.000,-.
Huurprijsvermindering
5.6.
Vervolgens zal de kantonrechter beoordelen of de bewindvoerders q.q. recht hebben op vermindering van de huurprijs.
5.7.
Een vordering tot vermindering van de huurprijs kan in beginsel alleen in een bodemprocedure worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst (waarbij de door de huurder te leveren prestatie evenredig wordt verminderd aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot). Daarmee wordt een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vastgesteld, wat niet past in het voorlopig beoordelingskader van een kort geding.
5.8.
Er bestaat echter geen beletsel om in dit geval bij wijze van ordemaatregel vooruit te lopen op de beslissing die in een bodemprocedure over een huurprijsvermindering zal worden genomen. De vordering zal derhalve als zodanig worden beoordeeld.
5.9.
Volgens de bewindvoerders q.q. is een huurprijsvermindering van 40% redelijk, omdat er volgens hen tenminste sprake is van gebreken die vallen onder categorie C van het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek. [gedaagde] vindt gelet op zijn financiële situatie een huurprijsvermindering van 40% te fors en niet redelijk.
5.10.
Bij de beoordeling van de redelijkheid van de gevorderde huurprijsvermindering wordt als niet betwist in aanmerking genomen dat sprake is van meerdere gebreken aan het gehuurde. Op de in het geding gebrachte foto’s en videobestanden is te zien dat het water langs de muren stroomt, dat er meerdere vocht- en schimmelplekken zijn en dat er bij de deurpost zelfs paddenstoelen groeien. Daarnaast is van belang dat de huurder al langere tijd klaagt over lekkages en de schimmelproblematiek. Aldus is aannemelijk dat er al gedurende langere tijd sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot.
5.11.
Gelet op het voorgaande vertoont de woonruimte gebreken die vallen onder categorie C van het ‘Besluit gebreken’ (gebrekenboek). Indien en voor zover de gebreken afzonderlijk niet ernstig genoeg zou zijn, is sprake van een cumulatie van meerdere gebreken en tekortkomingen die gezamenlijk dan wel in combinatie met elkaar het woongenot ernstig schaden en een gebrek van categorie C oplevert. De kantonrechter acht het daardoor voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden bepaald dat een huurprijsvermindering van 40% van de geldende huurprijs in verhouding staat met de genotsvermindering als gevolg van de gebreken. De omstandigheid dat [gedaagde] hypotheeklasten te dragen heeft is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet zwaarwegend genoeg om tot een ander oordeel te komen. De kantonrechter zal de huurprijsvermindering dan ook in zoverre - bij wijze van voorschot – toewijzen, zoals gevorderd vanaf 10 maart 2024. Hiermee wordt [gedaagde] een prikkel gegeven om zijn onderhoudsplichten als verhuurder na te komen. De overeengekomen huurprijs is weer verschuldigd op het moment dat alle gebreken zijn verholpen.
Proceskosten
5.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de explootkosten in verband met een toevoeging niet mogelijk. De proceskosten van de bewindvoerders q.q. worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
765,00
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om de lekkages naar maatstaven van goed vakmanschap te verhelpen en opdracht te verstrekken aan een gecertificeerd bedrijf zoals [naam 3] om de schimmel(sporen) in de woning professioneel te laten verwijderen en de woning daarna professioneel te laten reinigen en de woning uiterlijk binnen twee maanden na datum van dit vonnis vrij van schimmel(sporen) en met zo nodig opnieuw gestuukte muren en plafonds weer aan de bewindvoerders q.q. ter beschikking te stellen onder verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag voor iedere dag dat [gedaagde] na afloop van bedoelde termijn (derhalve vanaf 7 januari 2025) daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 2.000,-;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om een de bewindvoerders q.q. (ieder) een huurprijsvermindering van 40% per maand toe te kennen vanaf 10 maart 2024 tot de dag dat de gebreken volledig en adequaat zijn verholpen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 765,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
6.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter