Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/349087 / HA ZA 24-82
Vonnis van 11 september 2024
in de zaak van
1.[eiseres] ,
te [woonplaats] ,
2.
[eiser],
2.
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. D.E. Post,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M.P. Harten.
De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om de koop van een woning. [eisers] stelt dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet en vordert de kosten voor herstel van diverse gebreken.
De vorderingen van [eisers] worden afgewezen. [eisers] mocht bij de aankoop van de woning niet alleen uit gaan van de antwoorden in de vragenlijst. De antwoorden zijn naar hun aard geen garanties, maar mededelingen in de context van alle andere gegeven informatie. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de woning voldoet aan de koopovereenkomst. De gebreken leiden er niet toe dat [eisers] daar niet kan wonen op een veilige manier.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 januari 2024 met producties 1 tot en met 11,
- de conclusie van antwoord van 22 april 2024,
- het tussenvonnis van 1 mei 2024,
- de akte inbreng aanvullende producties 12 tot en met 16 van [eisers] ,
- de op 6 augustus 2024 gehouden mondelinge behandeling. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Beide advocaten hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en deze overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] heeft op 4 april 2022 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] voor de woning, staande en gelegen te [woonplaats] aan de [adres] (hierna: de woning). [eisers] heeft de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bezichtigd. De overeengekomen koopprijs was € 605.000,00. De akte van levering is gepasseerd op 24 augustus 2022.
2.2.
De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM Model koopovereenkomst voor bestaande eengezinswoning (model 2021) en bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.
(…)”
2.3.
Verder heeft [gedaagden] een vragenlijst over de woning ingevuld. Deze vragenlijst bevat onder meer de volgende vragen met antwoorden:
“(…)
5. Vloeren, plafonds en wanden
(…)
c. Zijn er (gerepareerde of (verborgen) scheuren en/of beschadigingen in/aan vloeren, plafonds en/of wanden aanwezig?
Nee
d. Hebben zich in het verleden problemen voorgedaan met de afwerkingen?
(Bijvoorbeeld loszittend tegelwerk, loslatend behang of spuitwerk, holklinkend of loszittend stucwerk, etc.)
Nee
(…)
8.Sanitair en riolering
a. Zijn er beschadigingen aan wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen?
Nee
b. Lopen de afvoeren van wastafels, douche, bad, toiletten, gootstenen en kranen goed door?
Ja
(…)
d. Zijn er gebreken (geweest) aan de riolering, zoals breuken, stankoverlast, lekkages, etc?
Nee
(…)”
2.4.
[eisers] heeft voorafgaand aan de koop van de woning geen bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Tijdens de koop zijn beide partijen bijgestaan door een makelaar.
2.5.
Op 27 augustus 2022 heeft de makelaar van [eisers] telefonisch contact opgenomen met de makelaar van [gedaagden] en melding gemaakt van gebreken in de woning, zoals scheuren in de wanden. Bij e-mail van 30 augustus 2022 heeft de makelaar van [eisers] de gebreken schriftelijk meegedeeld en gevraagd om een schriftelijke reactie van [gedaagden] om een en ander te verduidelijken.
2.6.
Op 1 september 2023 heeft [L.S.] van Bouwbedrijf Smit op verzoek van de makelaar van [eisers] een bouwkundige keuring uitgevoerd en daarvan op 2 september 2023 rapport uitgebracht (hierna: het rapport Smit). Daarin staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Conclusie:
Het pand vertoont scheuren in de nietdragende binnenwanden.
De conclusie van Bouwbedrijf Smit is dat de wanden bestaande uit gipsblokken ter plaatse van de aansluiting met de overige wanden en plafond niet de ruimte krijgen om te bewegen.
Enerzijds vanwege het afwerken van de naden met stuc- en pleisterspecie anderzijds het wegpleisteren van de pvc strippen die aangebracht zijn om de bewegingen van de gipsblokken af te dekken.
Bij het afwerken van deze wanden dient daar rekening mee gehouden te worden.
Het pand vertoont ook scheuren in de constructieve binnenwanden en in de achtergevel.
De meeste scheuren zitten in de wand boven de uitbouw.
Volgens de constructietekeningen is ter plaatse van de overspanning boven de doorgang een betonbalk geconstrueerd om de achtergevel van de bovenste verdieping te dragen.
Mogelijk is er bij de constructie niet genoeg rekening gehouden met de doorbuiging.
De scheuren wijzen daar ook niet.
De scheuren zijn mogelijk al bij de bouw ontstaan omdat geconstateerd is dat er bij de scheur in slaapkamer 3 op de 2 verdieping gaasband is toegepast in het stucwerk. Schadenr. 6.
Verder doorbuiging is redelijkerwijs niet te verwachten maar niet geheel uitgesloten.
Reparatie dient dan ook professioneel uitgevoerd te worden middels uitfrezen van de scheuren en op te vullen met een 2 componenten mortel waarna er vlak afgewerkt kan worden.”
2.7.
Nadien heeft [eisers] lekkages in beide badkamers en een lekkend dak ontdekt. Op 28 oktober 2022 heeft AB Lekdetectie een onderzoek verricht naar de lekkages en daarvan een rapport opgemaakt. Daarin staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)
De vochtschade wordt veroorzaakt door openstaand kitwerk rondom de douchevloer.
Uitgesleten voegwerk in de douchevloer draagt mogelijk bij aan de vochtschade.
Visueel onderzoek vertoont uitgesleten voegwerk en openstaand kitwerk in de douchevloer.
Ter controle van het openstaande kitwerk is dit bewaterd middels een gele kleurstof. Deze wordt zichtbaar ter plaatse van de leklocatie trapopgang, zie opnames. (…)”
2.8.
Bij e-mail van 23 november 2022 heeft [eisers] [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de gebreken en [gedaagden] in de gelegenheid gesteld om binnen een redelijke termijn de gebreken te (laten) herstellen.
2.9.
Ten behoeve van de lekkages in de badkamers heeft [eisers] op 1 december 2022 een deskundige ingeschakeld, Hanselman. Een schade-expert, [W.H.] , heeft de woning op 5 januari 2023 bezocht en het rapport Smit beoordeeld. Op 2 juni 2023 heeft Hanselman een rapport uitgebracht, waarin voor zover hier van belang, het volgende is vermeld:
“(…)
Op basis van de door Bouwbedrijf Smit vastgestelde scheuren op 1 september 2022 en door ons op 5 januari 2023 vastgestelde scheuren in combinatie met de scheuren zoals zichtbaar in de brochure en op Funda kunnen wij niet anders vaststellen dan dat de scheuren bij partij 2 bekend moeten zijn geweest.
Gezien de omvang van de door AB Lekdetectie vastgestelde lekkages moet partij 2 op de hoogte zijn geweest van de verschillende lekkages simpelweg omdat er sporen zichtbaar zij op de 2e verdieping die duiden op een langdurige lekkage en partij 2 minimaal aan het denken hebben moeten zetten. De afwerking van de wanden boven de trap ter hoogte van de badkamer vertonen op de foto van de brochure en Funda al duidelijke sporten van inwerking van vocht die duiden op een lekkage in de naastgelegen badkamer, zie foto 11 en 12.
Uit het lekdetectierapport blijkt dat er in beide badkamers sprake is van verhoogde vochtinwerking in de wanden en vloeren van zowel de badkamer op de 1e en 2e verdieping, zie foto 13. In de beide badkamers constateerden wij in de douchehoeken hol klinkende tegels. Dit duidt op loszittende tegels als gevolg van verzanding van de tegellijm die de tegels met de (beton/cement) dekvloer verbindt als gevolg van lekke kitvoegen en lekke voegen in het tegelwerk. De door AB Lekdetectie vastgestelde verhoogde vochtinwerking in combinatie met de hol klinkende tegels en de duidelijke zwellingen aan de trapzijde, duiden op zeer lange vochtinwerking die bekend moet zijn geweest bij partij 2. Afgaande op de situatie kunnen wij niet anders stellen dan dat met name het kitwerk sinds de bouw in 2003 nooit is vervangen of indien tussentijds vervangen niet correct is uitgevoerd. (…)
Wij hebben de kosten voor het herstel van de scheuren en de badkamers vast gesteld op € 27.840,34 inclusief btw (…)”
2.10.
Bij brief van 10 juli 2023 heeft [eisers] meegedeeld dat zij niet langer herstel van de gebreken vordert maar betaling van de herstelkosten ad € 27.840,34.
2.11.
[gedaagden] heeft gereageerd op het schrijven van [eisers] en iedere aansprakelijkheid in verband met de gebreken afgewezen.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad;
I. voor recht verklaart dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet omdat er gebreken aan de woning zijn;
II. voor recht verklaart dat de verkopers hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de herstelkosten van de gebreken, bestaande uit het herstel van beide badkamers (op de eerste en tweede verdieping van de woning) en het herstel van de scheuren in de wanden van de woning, één en ander als omschreven in de rapporten van AB Lekdetectie, Bouwbedrijf Smit en het deskundigenrapport van Hanselman;
III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 27.840,34 aan [eisers] ter zake de hiervoor genoemde herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ;
IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.053,40 (inclusief BTW) ter zake buitengerechtelijke incassokosten;
V. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 363,00 ter zake kosten voor het onderzoek/rapport van Bouwbedrijf Smit, alsmede een bedrag van € 471,90 ter zake kosten voor het onderzoek/rapport van Lekdetectie;
VI. [gedaagden] veroordeelt tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eisers] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [gedaagden] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en heeft zijn mededelingsplicht geschonden. [gedaagden] heeft een woning geleverd aan [eisers] die niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning, zoals [eisers] mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst. Er is sprake van non-conformiteit. Er zijn diverse gebreken in de woning, waaronder de scheuren in de wanden en de lekkages in de badkamer. [gedaagden] dient de herstelkosten aan [eisers] te vergoeden.
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Koopovereenkomst
4.1.
Tussen partijen is in geschil of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2021, waarin een van artikel 7:17 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eisers] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning.
4.2.
Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagden] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).
4.3.
Uitgangspunt is dus dat [gedaagden] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.
NVM-vragenlijst
4.4.
[eisers] doet een beroep op de mededelingen die [gedaagden] heeft gedaan in de vragenlijst. In de antwoorden van de vragenlijst staat dat er geen scheuren in de muren en geen beschadigingen in de badkamers aanwezig zijn. Volgens [eisers] heeft [gedaagden] de vragenlijst, die deel uitmaakt van de koopovereenkomst, niet conform de feitelijke situatie ingevuld.
4.5.
De rechtbank overweegt als volgt. Het is begrijpelijk dat [eisers] bij de koop is afgegaan op de informatie uit de vragenlijst. Toch kon zij bij de aankoop van de woning niet alleen uit gaan van de antwoorden in de vragenlijst. De antwoorden zijn naar hun aard geen garanties, maar mededelingen in de context van alle andere gegeven informatie. Zo zijn de scheuren te zien op de foto’s in de verkoopbrochure en hebben de beide makelaars er onderling over gesproken. In dit kader weegt de onderzoeksplicht van [eisers] zwaarder dan de mededelingsplicht van [gedaagden] . [eisers] had op basis van de foto’s en wat zij tijdens de bezichtiging van de woning heeft kunnen zien, reden om te twijfelen. Het lag op haar weg een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Voor de mededelingsplicht geldt bovendien dat [gedaagden] niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid hoeft te melden.
Gestelde gebreken
4.6.
Het is van belang vast te stellen of de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht gebreken vertoonde. De rechtbank zal hierna de door [eisers] genoemde gebreken bespreken.
4.7.
[eisers] heeft samen met de aannemer op de datum van de overdracht, 24 augustus 2022, door de woning gelopen. Zij hebben op de eerste en tweede verdieping scheuren in de binnenwanden geconstateerd. Volgens [eisers] kan zij niet op een veilig manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid in de woning wonen zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
4.8.
Anders dan de [eisers] stelt, betreft dit geen gebrek dat aan het normaal gebruik van de woning in de weg staat. Er zijn weliswaar ook scheuren in constructieve muren voornamelijk in de wand boven de uitbouw maar hierover schrijft Bouwbedrijf Smit in zijn rapport: “
Verder doorbuiging is redelijkerwijs niet te verwachten maar niet geheel uitgesloten.”Omdat verdere doorbuiging redelijkerwijs niet te verwachten is, is de woning geschikt voor normaal gebruik. Er kan op een voldoende veilige manier in de woning worden gewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Verder doorbuiging is redelijkerwijs niet te verwachten maar niet geheel uitgesloten.”Omdat verdere doorbuiging redelijkerwijs niet te verwachten is, is de woning geschikt voor normaal gebruik. Er kan op een voldoende veilige manier in de woning worden gewoond, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.
Daarnaast heeft [gedaagden] ter zitting verklaard dat bij de oplevering van de woning de betonbalk, ter plaatse van de overspanning boven de doorgang, is gekeurd door Vereniging Eigen Huis. Daar komt nog bij dat op de foto’s in de verkoopbrochure van de woning scheuren te zien zijn. Gelet hierop mocht van [eisers] worden verwacht dat zij nader onderzoek zou doen naar de scheuren. Doordat zij dat niet heeft gedaan, komt ook daarom het gebrek voor haar rekening en risico.
4.9.
Verder stelt [eisers] dat er lekkage in de badkamers is. Dit komt door openstaand kitwerk, slechte voeg- en kitwerk en uitgesleten voegwerk en als gevolg hiervan is er vochtschade en verhoogde vochtwaardes in de badkamers. De gebreken leiden ertoe dat [eisers] alleen de badkamer op de tweede verdieping kan gebruiken.
4.10.
Uit het rapport van AB lekdetectie blijkt dat de lekkages vooral worden veroorzaakt door slecht, openstaand en uitgesleten kit- en voegwerk. De rechtbank is van oordeel dat dit geen ernstig gebrek is maar verholpen kan worden door regulier onderhoud. Daarnaast heeft [eisers] de woning pas in september 2022 betrokken en het lekdetectierapport dateert van 28 oktober 2022. Niet is komen vast te staan dat de lekkages reeds aanwezig waren op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst. Bovendien heeft [gedaagden] onbetwist aangevoerd dat hij de jaren voorafgaand aan de verkoop van de woning de badkamer op de eerste verdieping niet heeft gebruikt.
Conclusie
4.11.
De rechtbank komt tot de conclusie dat er geen sprake is van een gebrek en de woning voldoet aan de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. De vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
Proceskosten
4.12.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2,00 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.075,00
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024.