Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10761626 \ CV EXPL 23-4666 TB
Uitspraakdatum: 24 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
Woningstichting Den Helder
gevestigd te Den Helder
eiseres
verder te noemen: Woningstichting Den Helder
gemachtigde: [naam]
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
1.Het procesverloop
1.1.
Woningstichting Den Helder heeft bij dagvaarding van 17 oktober 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 14 mei 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Woningstichting Den Helder bij brieven van 18 april 2024, 24 april 2024 en 21 mei 2024 nog stukken toegezonden. [gedaagde] heeft bij brief van 31 oktober 2024 nog stukken toegezonden.
2.Het geschil
2.1.
Woningstichting Den Helder vordert dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 5.286,06, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 6 oktober 2023 tot de dag van algehele betaling, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
2.2.
Zij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] de afrekeningen van de stookkosten over de jaren 2014-2015, 2015-2016, 2017, 2018, 2019 en 2020 niet heeft voldaan, alsmede de huur over de maanden januari 2019, februari 2019, augustus 2020, november 2022 en december 2022. Daarnaast heeft [gedaagde] de mutatiekosten (herstel einde huur) niet betaald aan Woningstichting Den Helder.
2.3.
Nadat [gedaagde] bij conclusie van antwoord verweer heeft gevoerd tegen de vordering, heeft [gedaagde] de vordering op de zitting erkend.
3.De beoordeling
3.1.
Omdat Woningstichting Den Helder de woning bedrijfsmatig verhuurt, is zij als handelaar aan te merken. [gedaagde] is als huurder een consument. Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter ambtshalve moet onderzoeken of in de huurovereenkomst en algemene huurvoorwaarden bedingen staan die oneerlijk zijn in de zin van het Europese en Nederlandse consumentenrecht. [1] Dit geldt ook als de gebruiker zich niet op zo’n beding beroept, zoals hier het geval is. [2]
3.2.
In dit geding liggen ter toetsing voor het in de huurovereenkomst en het Huurreglement 2007 opgenomen huurprijswijzigingsbeding, het servicekostenbeding, het rentebeding, het beding voor de buitengerechtelijk incassokosten en het beding voor de gerechtelijke kosten.
Huurprijswijzigingsbeding is eerlijk
3.3.
Artikel 4 van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding. Dit beding luidt als volgt:
‘De door de minister belast met de volkshuisvesting vast te stellen (jaarlijkse) huurprijswijziging is van toepassing op de netto huur zoals genoemd in artikel 3. Deze huurprijswijziging zal elke huurder afzonderlijk worden meegedeeld.’
‘De door de minister belast met de volkshuisvesting vast te stellen (jaarlijkse) huurprijswijziging is van toepassing op de netto huur zoals genoemd in artikel 3. Deze huurprijswijziging zal elke huurder afzonderlijk worden meegedeeld.’
3.4.
De kantonrechter begrijpt dat hiermee is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat dit beding als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding is eerlijk
3.5.
Artikel 6 van het Huurreglement 2007 betreft een servicekostenbeding. Omdat Woningstichting Den Helder op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Het rentebeding, het incassobeding en het proceskostenbeding zijn oneerlijk
3.6.
In het Huurreglement 2007 zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
3.7.
Artikel 3: ‘
Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van €25,- [niveau 2007, geïndexeerd volgens het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) Consumentenprijsindex, alle huishoudens] per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit dit huurreglement overtreedt. Dit onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig dit huurreglement te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding. De door huurder op grond van dit huurreglement verschuldigde boete is, zonder dat daartoe gerechtelijke tussenkomst noodzakelijk is, verschuldigd aan de verhuurder zolang de overtreding voortduurt.’
Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van €25,- [niveau 2007, geïndexeerd volgens het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) Consumentenprijsindex, alle huishoudens] per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit dit huurreglement overtreedt. Dit onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig dit huurreglement te handelen en onverminderd verhuurders overige rechten op schadevergoeding. De door huurder op grond van dit huurreglement verschuldigde boete is, zonder dat daartoe gerechtelijke tussenkomst noodzakelijk is, verschuldigd aan de verhuurder zolang de overtreding voortduurt.’
3.8.
Artikel 22.1: ‘
Indien huurder in gebreke blijft te voldoen aan enige verplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit, is hij de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag dat huurder in gebreke is.’
Indien huurder in gebreke blijft te voldoen aan enige verplichting die uit de huurovereenkomst voortvloeit, is hij de wettelijke rente verschuldigd vanaf de dag dat huurder in gebreke is.’
3.9.
Artikel 22.2: ‘
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte of te maken kosten, waaronder begrepen administratie- en aanmaningskosten, alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die verhuurder maakt ingeval van het niet nakomen van enige verplichting in deze overeenkomst, zijn voor rekening van huurder.’
Alle ter uitvoering van deze overeenkomst gemaakte of te maken kosten, waaronder begrepen administratie- en aanmaningskosten, alsmede alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten die verhuurder maakt ingeval van het niet nakomen van enige verplichting in deze overeenkomst, zijn voor rekening van huurder.’
3.10.
Het rentebeding in artikel 22.1 is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW. Dit beding is daarom op zichzelf niet oneerlijk.
3.11.
In combinatie met het boetebeding in artikel 3 is het rentebeding wel oneerlijk. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. In artikel 3 is namelijk opgenomen dat naast de rente op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder ook nog een boete van € 25,00 per dag verschuldigd is en deze is niet gemaximeerd. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
3.12.
Het incassobeding in artikel 22.2 is op zichzelf, maar ook in combinatie met het boetebeding in artikel 3, oneerlijk. In artikel 22.2 wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten. Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Bovendien zijn volgens de tekst van het beding de incassokosten al verschuldigd zodra sprake is van enige tekortkoming aan de kant van de consument, terwijl de wettekst voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief ex artikel 6:96 lid 6 BW genoemde termijn verschuldigd worden. Met het beding wordt het contractuele evenwicht tussen partijen dan ook onevenredig verstoord, ten nadele van de consument. Ook geldt dat de cumulatie met het boetebeding in artikel 3, zoals hiervoor ook al is overwogen, de oneerlijkheid van het beding alleen nog maar versterkt.
3.13.
Artikel 22.2 ziet ook op de proceskosten. Voor zover Woningstichting Den Helder op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk.
Gevolgen van deze toetsing
3.14.
In een eerdere zaak van Woningstichting Den Helder heeft de kantonrechter voornoemde incasso- en rentebedingen oneerlijk bevonden. [3] Woningstichting Den Helder heeft in die zaak de gelegenheid gekregen zich hierover uit te laten. Bij akte heeft Woningstichting Den Helder vervolgens meegedeeld dat zij ‘
op onvoorwaardelijke en onherroepelijke wijze’ afstand heeft gedaan van artikel 3 en 22.2 van de algemene voorwaarden en dat er daardoor geen bedingen meer zijn die vernietigd kunnen of moeten worden met als gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten en rente toewijsbaar zijn. De kantonrechter heeft Woningstichting Den Helder niet gevolgd in dat standpunt. Dit omdat Woningstichting Den Helder pas in de loop van de procedure, na op de oneerlijkheid van de bedingen en de gevolgen daarvan gewezen te zijn door de kantonrechter én nadat [gedaagde] al (geruime tijd) in verzuim was, tot actie (afstand nemen van de oneerlijke bedingen) is overgegaan. Ondanks dat de kantonrechter niet meer tot vernietiging van de bedingen kon overgaan, is wel de gevolgtrekking daarvan toegepast: de gevorderde buitengerechtelijke kosten en rente zijn afgewezen. Geoordeeld is dat dat pas anders zou kunnen zijn als het nieuwe vorderingen betreft die zijn ontstaan nadat rechtsgeldig afstand is gedaan van de oneerlijke bedingen.
op onvoorwaardelijke en onherroepelijke wijze’ afstand heeft gedaan van artikel 3 en 22.2 van de algemene voorwaarden en dat er daardoor geen bedingen meer zijn die vernietigd kunnen of moeten worden met als gevolg dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten en rente toewijsbaar zijn. De kantonrechter heeft Woningstichting Den Helder niet gevolgd in dat standpunt. Dit omdat Woningstichting Den Helder pas in de loop van de procedure, na op de oneerlijkheid van de bedingen en de gevolgen daarvan gewezen te zijn door de kantonrechter én nadat [gedaagde] al (geruime tijd) in verzuim was, tot actie (afstand nemen van de oneerlijke bedingen) is overgegaan. Ondanks dat de kantonrechter niet meer tot vernietiging van de bedingen kon overgaan, is wel de gevolgtrekking daarvan toegepast: de gevorderde buitengerechtelijke kosten en rente zijn afgewezen. Geoordeeld is dat dat pas anders zou kunnen zijn als het nieuwe vorderingen betreft die zijn ontstaan nadat rechtsgeldig afstand is gedaan van de oneerlijke bedingen.
3.15.
De kantonrechter ziet, gelet op het gestelde in de onderhavige dagvaarding en uitgaande van de huidige stand van zaken in de jurisprudentie, geen reden om daarover in deze zaak anders te denken dan in voornoemde zaak. In dit geval heeft Woningstichting Den Helder de vordering ingesteld bij dagvaarding van 17 oktober 2023 en ziet op een huurachterstand van daarvoor. Een eerste aanmaning ex artikel 6:96 lid 6 BW is door Woningstichting Den Helder op 9 januari 2019 aan [gedaagde] verstuurd. Bij brief van 14 mei 2024 aan [gedaagde] heeft Woningstichting Den Helder afstand gedaan van de betreffende bedingen. Op dat moment was [gedaagde] dus al in verzuim, zodat geen sprake is van een nieuwe vordering die is ontstaan na het moment van afstand doen van de oneerlijke bedingen.
3.16.
Gelet op het voorgaande worden de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
3.17.
Alhoewel het proceskostenbeding oneerlijk is, heeft dit geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in samenhang met artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
De huurachterstand, stookkosten en mutatiekosten moeten worden betaald
3.18.
Woningstichting Den Helder vordert betaling van de stookkosten, mutatiekosten en de huurachterstand. De vergoeding van de stookkosten, de mutatiekosten en de huurachterstand van € 4.306,73 (€ 10.117,48 minus de reeds gedane betalingen van € 5.810,75) zal, gelet op de erkenning van [gedaagde] van de vordering, worden toegewezen.
3.19.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij grotendeels ongelijk krijgt. Nu een gedeelte van het gevorderde bedrag niet toewijsbaar is, kan [gedaagde] ten aanzien van het griffierecht slechts worden veroordeeld tot betaling van het griffierecht dat verschuldigd is voor het toe te wijzen bedrag, te weten € 496,00. Het meerdere, dat op grond van de dagvaarding aan Woningstichting Den Helder in rekening is gebracht, dient voor rekening van Woningstichting Den Helder te blijven.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woningstichting Den Helder van € 4.306,73;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woningstichting Den Helder tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 129,14
griffierecht € 496,00
salaris gemachtigde € 476,00 ;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter