Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10879294 \ CV EXPL 24-551
Vonnis van 27 november 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: huurder,
gemachtigde: mr. D. Pieper, ARAG Rechtsbijstand,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 2] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 3] , gemeente [gemeente] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: verhuurder,
gemachtigde: mr. O.J. Boeder, Boeder Incasso.
De zaak in het kort
Deze zaak betreft een geschil over een huurverlagingsvoorstel van huurder. Verhuurder heeft niet ingestemd met het voorstel waarna de Huurcommissie heeft geoordeeld dat de (overeengekomen) huurprijs per 1 juli 2023 van € 797,00 redelijk is en niet wijzigt. Huurder en verhuurder kunnen zich allebei niet vinden in de uitspraak van de Huurcommissie. Huurder is van mening dat de huur van de woning per 1 augustus 2023 te hoog is, omdat is uitgegaan van label C, terwijl de woning volgens haar label F heeft. Verhuurder betwist dat en vindt juist dat de huur te laag is, omdat de Huurcommissie geen rekening heeft gehouden met de investeringen van verhuurder en daarom ten onrechte geen toeslag op de (maximale) huurprijs wegens een beschermd stadsgezicht heeft toegekend.
De kantonrechter is van oordeel dat label C voor de waardering van de woning per 1 juli 2023 gevolgd moet worden en licht dat in dit vonnis toe. De vordering tot huurverlaging per 1 augustus 2023 wordt daarom afgewezen. Huurder is daarnaast niet ontvankelijk in haar vordering van een verklaring voor recht over het puntenaantal van de woning per 1 juli 2024 op basis van het nieuwe woningwaarderingsstelsel. Dit is geen punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht, zodat de kantonrechter dit niet op grond van artikel 7:262 BW Pro kan beoordelen. Verhuurder is om dezelfde reden niet ontvankelijk in haar vordering om de (maximale) huurprijs(grens) met ingang van 1 juli 2023 respectievelijk 1 juli 2024 te verhogen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 januari 2024 met productie 1 tot en met 10
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 27 maart 2024 met productie 1 tot en met 14
- het tussenvonnis van 10 april 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens houdende akte wijziging van eis, van 9 september 2024 met productie 11 tot en met 14
- de mondelinge behandeling van 9 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder is eigenaar van het appartement op de tweede / zolderverdieping met buitenruimte aan de [adres] te [plaats 1] , (hierna: de woning).
2.2.
De woning is met ingang van 1 augustus 2013 verhuurd aan huurder voor een aanvangshuur (kale huurprijs) van € 655,00.
2.3.
De kale huurprijs bedroeg per 1 augustus 2023 € 821,00 en per 1 juli 2024 € 868,62.
2.4.
Bij brief van 19 april 2023 heeft huurder verhuurder verzocht de kale huurprijs (van toen nog € 797,00) te verlagen naar € 638,58. Verhuurder heeft niet ingestemd met het huurverlagingsvoorstel.
2.5.
Huurder heeft vervolgens op 3 juli 2023 bij de Huurcommissie een verzoek ingediend om met ingang van 1 juli 2023 de huurprijs van € 797,00 te verlagen tot € 638,58.
2.6.
In het rapport van onderzoek van de Huurcommissie wordt de woning gewaardeerd op 133 punten (hierna: het Huurcommissie rapport).
2.7.
In zijn uitspraak van 25 augustus 2023 heeft de voorzitter van de Huurcommissie het puntenaantal van de woning per 1 juli 2023 vastgesteld op 133 en de daarbij behorende maximale huurprijs op € 790,38 per maand. De voorzitter van de Huurcommissie concludeert dat het huurverlagingsvoorstel van huurder kennelijk niet redelijk is. Wel verlaagt zij de huurprijs per 1 juli 2023 tot de maximale huurprijs: € 790,38.
2.8.
Verhuurder is tijdig in verzet gekomen tegen de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie bij de Huurcommissie.
2.9.
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 16 november 2023 het verzet gegrond verklaard, waarmee de uitspraak van 25 augustus 2023 is vervallen. De Huurcommissie waardeert de woning op 147 punten, te weten 133 zoals in het Huurcommissie rapport vermeld en 14 extra punten voor label C in plaats van label F. Omdat de bijhorende maximale huurprijs € 878,27 is, heeft de Huurcommissie vastgesteld dat deze hoger is dan de overeengekomen huurprijs en dat het verzoek tot verlaging van de huurprijs daarom niet redelijk is.
2.10.
Na de jaarlijkse huurverhoging bedraagt de kale huurprijs per 1 augustus 2023 € 821,00.
2.11.
De Huurcommissie overweegt in haar uitspraak van 16 november 2023 ten aanzien van ‘energieprestatie’ onder meer:
“De huurcommissie merkt op dat de websitewww.ep-onlinevan overheidswege is ingericht voor het onderdeel energieprestatie in de woningwaardering voor zelfstandige woonruimte. De Huurcommissie beschouwt de informatie van deze website als bindend, behoudens afdoende tegenbewijs.
Ten aanzien van de woonruimte is op datum zitting geen energielabel geregistreerd. Normaal gesproken zou de commissie dan uitgaan van het bouwjaar van de woning. Evenwel is gebleken dat het door huurder ingeschakelde bedrijf zelf een label F heeft geregistreerd, en dit label later weer heeft afgemeld. Een eventueel ouder label zal daardoor niet meer op ep-online zichtbaar zijn, aangezien oude registraties niet getoond worden. Verhuurder heeft een kopie van het eerder afgegeven label C ingediend. Dit label voldoet aan de op datum opname gestelde eisen en de commissie zal de waardering van de woning dan ook dienovereenkomstig corrigeren.”
2.12.
Het label C waarnaar in het citaat hiervoor wordt verwezen is afgegeven op 2 juli 2013 en was geldig tot 2 juli 2023.
2.13.
Op verzoek van huurder heeft de heer [betrokkene] van Het Inspectiehuis B.V. (hierna: [betrokkene] ) de woning op 6 februari 2023 geïnspecteerd en een inspectierapport opgesteld (hierna: het inspectierapport).
2.14.
Op grond van de basisopname van [betrokkene] heeft Invent Advies B.V. op 21 februari 2023 een label F voor de woning afgegeven en geregistreerd. Dit F label is ingetrokken / afgemeld, zodra bekend werd dat dit label niet op last van de verhuurder maar op last van de huurder was geregistreerd.
2.15.
Op 12 mei 2023 heeft verhuurder een eigen EPA-inspectie in de woning uit laten voeren en is aan huurder meegedeeld dat opnieuw label C zou worden geregistreerd.
2.16.
De woning is onderdeel van een beschermd stads- en dorpsgezicht. De Huurcommissie overweegt in haar uitspraak van 16 november 2023 ten aanzien van ‘beschermd stads- en dorpsgezicht’ onder meer:
“Hoewel de woning inderdaad in een beschermd stadsgezicht licht, ken de commissie hiervoor geen opslag toe. Volgens vast beleid van de Huurcommissie wordt de maximale huurprijs op dit punt pas verhoogd wanneer voldoende vaststaat dat de verhuurder in het recente verleden investeringen heeft gedaan welke nodig zijn om de monumentale waarde in stand te houden. Het gaat daarbij om extra kosten, en niet de kosten van regulier onderhoud dat verhuurder sowieso had moeten uitvoeren. In deze zaak heeft verhuurder pas op zitting – na een vraag hierover – verklaard dat in 2016/2017 aanzienlijke werkzaamheden aan het dak zijn uitgevoerd. Omdat verhuurder geen onderbouwende stukken (bijv. offerte of facturen) hieromtrent heeft aangeleverd, kan de commissie niet vaststellen dat daarmee is voldaan aan de hierboven genoemde eis om een opslag voor de ligging in het beschermd stadsgezicht te kunnen toekennen.”
2.17.
Per 1 juli 2024 is met het ingaan van de Wet betaalbare huur het woningwaarderingsstelsel gewijzigd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
Huurder vordert, samengevat, om – na vermeerdering van eis – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. te verklaren voor recht dat de kale huurprijs van € 821,00, thans € 868,62, met ingang van 1 augustus 2023, of vanaf een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen datum, wordt verlaagd tot een kale huurprijs van € 790,38, of een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen bedrag;
te verklaren voor recht dat op basis van het nieuwe Woningwaarderingsstelsel het gehuurde per 1 juli 2024 een puntentotaal van 116 bedraagt, of een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen puntentotaal, en het gehuurde daardoor per 1 juli 2024, of vanaf een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen datum, en maximale huurprijs van € 740,06 heeft, of een maximale huurprijs die overeenkomt met het door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen puntentotaal;
verhuurder te veroordelen tot terugbetaling van de teveel betaalde huur over de periode van 1 augustus 2023 tot datum vonnis;
verhuurder te veroordelen tot betaling van de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum vonnis tot de dag van algehele betaling;
verhuurder te veroordelen tot betaling van de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf twee weken na betekening van het vonnis tot de dag van algehele betaling.
3.2.
Huurder legt aan haar vordering ten grondslag dat de huur van de woning per 1 augustus 2023 te hoog is, omdat is uitgegaan van label C, terwijl de woning label F heeft en een puntenaantal van 133 geldt. Per 1 juli 2024 is het Woningwaarderingsstelsel gewijzigd, waardoor per die datum moet worden uitgegaan van een puntenaantal van 116 en een maximale huurprijs (inclusief 5% opslag beschermd stadsgezicht) van € 740,06.
3.3.
Verhuurder voert verweer. Verhuurder concludeert tot niet-ontvankelijkheid van huurder, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van huurder, met veroordeling van huurder in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Verhuurder vordert, samengevat:
- om uitvoerbaar bij voorraad, de uitspraak van de huurcommissie gedeeltelijk te vernietigen met betrekking tot het oordeel dat geen opslag wordt toegekend voor een beschermd stadsgezicht en te verklaren voor recht dat de huurprijs met ingang van 1 juli 2023 bij het puntenaantal van 147 (dan wel het puntenaantal in goede justitie vast te stellen) moet worden verhoogd met 15% toeslag;
- huurder te veroordelen om met ingang van 1 juli 2023 het verschil te betalen tussen de in deze procedure vast te stellen huurprijs (met 15% toeslag) en het door huurder betaalde bedrag van € 797,00 per maand;
- huurder te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.6.
Verhuurder legt aan zijn vordering ten grondslag dat de woning een beschermd stadsgezicht is, maar dat de Huurcommissie geen rekening heeft gehouden met de investeringen van verhuurder en daarom geen toeslag heeft toegekend. De (maximale) huur moet daarom per 1 juli 2023 met 15% moet worden verhoogd en per 1 juli 2024 met 5%.
3.7.
Huurder voert verweer. Huurder concludeert tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Uitgangspunten
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat voor de woning de huurprijsbescherming als bedoeld in artikel 7:246 tot Pro en met 7:265 Burgerlijk Wetboek (BW) geldt. Artikel 5 van Pro de huurovereenkomst bepaalt weliswaar dat de woning een geliberaliseerde huurprijs heeft, maar dit artikel kan de huurprijsbescherming wegens haar dwingendrechtelijk karakter niet buiten werking stellen. De aanvangshuurprijs bedroeg immers op de ingangsdatum van de huurovereenkomst € 655,00, wat lager is dan de in 2013 geldende liberalisatiegrens van € 681,02 (zie artikel 247 BW Pro, artikel 3 lid 2 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), artikel 2 van Pro het Besluit huurprijzen woonruime (BHW) en artikel 13, lid 1, aanhef en onder a Wet op de huurtoeslag; tekstversies 2013).
4.2.
Onderdeel van het stelsel van huurprijsbescherming is de mogelijkheid tot het laten toetsen van de huurprijs of de wijziging daarvan door de huurcommissie. De huurcommissie doet op verzoek ook uitspraak over een huurprijswijzigingsvoorstel. De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs of voorgestelde huurprijswijziging moet op grond van artikel 7:252 lid 3 BW Pro worden getoetst aan de krachtens artikel 10 lid 1 UHW Pro gegeven regels, uitgewerkt in het BHW.
4.3.
Met het tijdig instellen van de vordering bij de kantonrechter als bedoeld in artikel 7:262 BW Pro is de uitspraak van de huurcommissie van 16 november 2023 van rechtswege vervallen en mogen beide partijen een beslissing van de kantonrechter vorderen over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie. [1]
4.4.
De redelijkheid van de huurprijs van woonruimte wordt getoetst aan de hand van een waarderingsstelsel. Dat drukt de kwaliteit van de woonruimte uit in punten, die, in geval van een zelfstandige woning, onder meer gerelateerd zijn aan de energieprestatie. Ingevolge artikel 10 lid 1 UHW Pro in samenhang met artikel 5 lid 1 sub a BHW Pro vindt de waardering van de kwaliteit van een zelfstandige woning plaats overeenkomstig het in bijlage I, onder A van het BHW vervatte waarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting. Op grond daarvan wordt bij label C aan de woning 15 punten toegekend. Bij label F wordt 1 punt toegekend.
Energieprestatie woning per 1 juli 2023
4.5.
Het geschil dat partijen verdeeld houdt, spitst zich toe op het antwoord op de vraag of de energieprestatie van de woning per 1 juli 2023 moet worden gewaardeerd op grond van het label C of label F, zodat de kantonrechter de energieprestatie van de woning per die datum zal moeten waarderen. Hoewel huurder in deze procedure een huurverlaging per 1 augustus 2023 vordert, zag haar voorstel als bedoeld in artikel 7:252 BW Pro – en zoals dat aan de Huurcommissie is voorgelegd – slechts op een huurverlaging per 1 juli 2023. Omdat de kantonrechter alleen oordeelt over ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht’ (zie artikel 7:262 lid 1 BW Pro), moet daarom 1 juli 2023 als datum voor de waardering van de energieprestatie van de woning worden aangehouden.
4.6.
Gelet op de uitwerking van het begrip ‘kwaliteit’ in het woningwaarderingsstelsel gaat het bij het bepalen van de kwaliteit om de feitelijke toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst (de peildatum). In bijlage I bij het BHW (hierna: bijlage I) wordt de kwaliteit van de woning immers, behalve door de energieprestatie, onder meer bepaald door het vloeroppervlak, het aantal verwarmde vertrekken, de lengte van het aanrecht in de keuken en het aantal toiletten en andere sanitaire voorzieningen. Hiermee strookt dat ook als het de energieprestatie betreft, de feitelijke toestand van de woning op de peildatum bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald. Voldoende is dat het energielabel beschikbaar is op het moment dat de kantonrechter over de woningwaardering beslist. [2]
Vast staat dat op de peildatum label C voor de woning is afgegeven, en dat in 2023 label F voor de woning is afgegeven. De kantonrechter is van oordeel dat label C voor de waardering van de woning per 1 juli 2023 gevolgd moet worden en licht dat hierna toe.
4.7.
Ten aanzien van label C heeft huurder (samengevat) gesteld dat bij een elektriciteitsverbruik als vermeld in dat label (542 kWh/m²) met toepassing van de ‘Nederlandse Technische Afspraak 8800’ label F of lager hoort. Verhuurder betwist dat de energieprestatie bij afgifte van het label C verkeerd is berekend. De regels voor het vaststellen van het label waren destijds (in 2013) anders, aldus verhuurder.
De methode waar huurder naar verwijst, is een methode voor de bepaling van de energieprestatie van gebouwen. [3] Deze methode is echter pas op 1 juli 2024 aangewezen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en pas vanaf 1 juli 2024 in bijlage I vermeld als van belang bij de vaststelling van de energieprestatie. Het enkele feit dat een berekening van de energieprestatie van de woning volgens deze methode op een ander label wijst acht de kantonrechter onvoldoende ter onderbouwing van de stelling dat voor de woning ten onrechte label C is afgegeven. Huurder heeft weliswaar ook nog gesteld dat er bij het afgeven van label C is uitgegaan van een onjuiste oppervlakte of een fout moet zijn gemaakt met het gehanteerde jaarverbruik, maar zij heeft – gelet op de betwisting door verhuurder – onvoldoende toegelicht waarom ten tijde van afgeven van label C de berekening van de energieprestatie in label C niet juist zou zijn. Huurder heeft daarom onvoldoende gesteld om tot het oordeel te komen dat label C niet de juiste energieprestatie weergeeft.
4.8.
De verwijzing van huurder naar het op haar verzoek in februari 2023 afgegeven label F maakt dat niet anders. Vast staat dat [betrokkene] bij de opname van de woning niet bij de eigenaar /verhuurder heeft geïnformeerd naar de aanwezigheid van dakisolatie. [betrokkene] zou, als hij had geweten dat huurder niet de eigenaar was, hebben gebeld voor nadere informatie, aldus verhuurder. Niet uitgesloten kan worden dat met documentatie en informatie over toegepaste verbetermaatregelen aan de woning, waaronder de uitgevoerde dakisolatie, [betrokkene] tot een andere conclusie was gekomen dan label F. Mede gelet op de omstandigheid dat het label F inmiddels is ingetrokken / afgemeld, kan onvoldoende waarde worden gehecht aan de daarin vermelde berekening van de energieprestatie van de woning.
4.9.
Het vorenstaande betekent dat de vordering van huurder onder a. zal worden afgewezen.
Vordering huurverlaging per 1 juli 2024
4.10.
De kantonrechter zal huurder niet-ontvankelijk verklaren in haar vordering onder b. om de huur per 1 juli 2024 te verlagen. Dit is namelijk geen punt waarover de huurcommissie om een uitspraak is verzocht, zodat de kantonrechter dit niet op grond van artikel 7:262 BW Pro kan beoordelen. Het betreft een nieuw verzoek tot huurverlaging dat huurder op grond van artikel 7:254 BW Pro eerst aan verhuurder had moeten voorleggen en waarvoor zij bij – niet instemmen van verhuurder – een verzoek bij de huurcommissie had moeten indienen. Pas daarna kan dit punt aan de kantonrechter worden voorgelegd.
Puntenaantal
4.11.
Omdat de vorderingen van huurder worden afgewezen, ziet de kantonrechter geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de huurcommissie dat de woning per 1 juli 2023 moet worden gewaardeerd op 147 punten.
Proceskosten in conventie
4.12.
Huurder is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van verhuurder worden begroot op:
- salaris advocaat
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
in reconventie
4.13.
De kantonrechter stelt voorop dat verhuurder op de zitting heeft verduidelijkt dat zijn vordering ziet op een verklaring voor recht dat de maximale huurprijs bij een puntenaantal van 147 per 1 juli 2023 met 15% en per 1 juli 2024 met 5% wordt verhoogd.
4.14.
De kantonrechter zal verhuurder niet-ontvankelijk verklaren in haar vordering. Dit is namelijk geen punt waarover Huurcommissie om een uitspraak is verzocht; dat was alleen de redelijkheid van het huurvoorstel. Dat de voorzitter van de Huurcommissie ook een overweging heeft gewijd aan de maximale huurprijs is kennelijk het gevolg van het feit dat hij daar onder omstandigheden iets van moet vinden in het kader van de beoordeling van de redelijkheid van het voorstel, maar maakt dat geen kwestie die op grond van artikel 7:262 BW Pro aan de kantonrechter kan worden voorgelegd.
Proceskosten in reconventie
4.15.
De proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart huurder niet ontvankelijk in de vordering onder b.,
5.2.
wijst de overige vorderingen van huurder af,
5.3.
veroordeelt huurder in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als huurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in reconventie
5.4.
verklaart verhuurder niet ontvankelijk in haar vorderingen,
5.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2024.
1621