Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 23 /3532
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 november 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [straat 1] [# 16] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 354.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor 2023 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 8 mei 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juli 2024 te Haarlem. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [naam 1] . Gelijktijdig met dit beroep zijn ter zitting de zaken HAA 23 /3867 ( [naam 2] ), HAA 23 /3605 ( [naam 3] ), HAA 23 /3986 ( [naam 4] ) en HAA 23 /3498 ( [naam 5] ) behandeld. De stukken in deze zaken worden geacht in ieder van de zaken te zijn ingebracht.
De rechtbank heeft onderzoek ter zitting op verzoek van partijen geschorst teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen de woning, alsmede de woningen van de andere gelijktijdig behandelde zaken, inpandig op te (laten) nemen. Op 17 juli 2024 is het proces-verbaal van de zitting naar partijen verstuurd. Hierop heeft eiser bij brief van 20 juli 2024 gereageerd. Verweerder heeft op 25 juli 2024 een nader stuk ingediend. Eiser heeft desgevraagd op 8 september 2024 gereageerd op het nadere stuk van verweerder. Beide partijen hebben geen blijk gegeven een nadere zitting te wensen. De rechtbank heeft vervolgens op 18 september 2024 het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement met bouwjaar 1993. De oppervlakte van de woning is 83 m2. De woning is verder voorzien van een balkon ( 9 m2), een bergzolder (96 m3) en een berging.
Geschil2.In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 331.000. Eiser beroept zich daarbij op het gelijkheidsbeginsel nu zijn appartement op € 354.000 is gewaardeerd, terwijl een tweetal (nagenoeg) identieke appartementen ( [straat 1] [# 1] en [# 2] ), gelegen in hetzelfde appartementencomplex, zijn gewaardeerd op € 331.000, respectievelijk € 323.000. Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde van de woning en tot vergoeding van het griffierecht.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst ter onderbouwing van de waarde onder meer naar een in beroep overgelegde waardematrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [straat 2] [# 3] , [straat 2] [# 4] , [straat 3] [# 5] , [straat 3] [# 6] [straat 3] [# 7] en [straat 1] [# 8] , alle gelegen te [woonplaats] . Verweerder stelt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen nu er geen sprake is van (nagenoeg) identieke gevallen. De boven gelegen appartementen in het complex hebben namelijk een bergzolder en een balkon en de beneden gelegen appartementen hebben een dakterras. Alleen [straat 1] [# 2] heeft evenals de woning een bergzolder en een balkon, maar dit is maar één woning, zodat geen sprake is van een meerderheid van gevallen. Daarnaast is er sprake van een onder gemiddelde kwaliteit bij de objecten [straat 1] [# 1] en [# 2] en dat geldt niet voor de woning die een gemiddelde kwaliteit heeft.
Beoordeling van het geschil
Waarde van de woning
5 . Ingevolge artikel 17 , tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Niet in geschil is dat de door verweerder ter onderbouwing van de waarde gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Noch is in geschil dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de tussen de woning en de vergelijkingsobjecten bestaande verschillen. Gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Gelijkheidsbeginsel
7 . Eiser bepleit echter op grond van het gelijkheidsbeginsel een lagere waarde. Daarbij wordt een beroep gedaan op de WOZ-waarden voor het belastingjaar 2023 van de in hetzelfde appartementencomplex gelegen objecten [straat 1] [# 1] en [# 2] . Eiser stelt onder meer dat ter zake van deze objecten de WOZ-waarde is vastgesteld op € 331.000 dan wel verminderd tot € 323.000, waarbij door verweerder zonder enig nader onderzoek is aangenomen dat sprake is van een onder gemiddelde kwaliteit van (de voorzieningen van) die objecten. En dat terwijl de WOZ-waarde van de woning niet op verzoek is verminderd, terwijl de woning eenzelfde kwaliteit heeft als de objecten [straat 1] [# 1] en [# 2] . De verschillen in WOZ-waarden voor het onderhavige jaar zijn volgens eiser niet te rechtvaardigen.
8. Verweerder heeft ter zake van het verschil in WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 tussen de woning en die van de appartementen met nummers [# 1] en [# 2] gesteld dat bij de objecten [# 1] en [# 2] sprake is van een onder gemiddelde kwaliteit. Desgevraagd heeft verweerder ter zitting verklaard dat de bewoners van de objecten [# 1] en [# 2] telefonisch contact hebben opgenomen over de WOZ-waarde van hun appartement, dat hierbij door de bewoners is aangegeven dat de appartementen een onder gemiddelde kwaliteit hadden en dat dit vervolgens door verweerder (voor waar) is aangenomen, waarna de waarde is verminderd. Voorts heeft verweerder verklaard dat als telefonisch door een bewoner wordt aangegeven dat sprake is van een onder gemiddelde kwaliteit, dat dit (zonder verder onderzoek) wordt gevolgd door verweerder. Verweerder heeft het volgende overzicht van het appartementencomplex overgelegd:
Nr
App m2
Balkon m2
Dakterras m2
Bergzolder
Berging
Kwaliteit
WOZ-wrd 2023
[# 1]
82
-
50
Nee
Ja
Onder gemiddeld
331
[# 9]
82
-
50
Nee
Ja
Gemiddeld
352
[# 10]
82
-
50
Nee
Ja
Gemiddeld
352
[# 11]
82
-
50
Nee
Ja
Gemiddeld
352
[# 12]
82
-
50
Nee
Ja
Gemiddeld
352
[# 13]
82
-
42
Nee
Ja
Gemiddeld
350
[# 14]
83
11
-
Ja
Ja
Gemiddeld
354
[# 15]
83
9
-
Ja
Ja
Gemiddeld
354
[# 16]
83
9
-
Ja
Ja
Gemiddeld
354
[# 17]
83
9
-
Ja
Ja
Gemiddeld
354
[# 18]
83
9
-
Ja
Ja
Gemiddeld
354
[# 2]
83
11
-
Ja
Ja
Onder gemiddeld
354.000 verminderd naar € 323.000
Ter zitting heeft verweerder gesteld dat het object [straat 1] [# 2] als gevolg van een fout ten onrechte is verminderd naar een waarde van € 323.000 en dat de waarde had moeten worden vastgesteld op € 333.000.
Naar aanleiding van de zitting heeft verweerder nader onderzoek verricht naar de kwaliteit van de appartementen op nummers [# 9] , [# 12] , [# 13] , [# 14] en [# 16] . Daarbij is geconcludeerd dat de objecten [straat 1] [# 9] en [# 14] ook een onder gemiddelde kwaliteit hebben en dat de waarde van die objecten verminderd moet worden naar € 331.000 respectievelijk € 333.000. Voor de onderhavige woning heeft verweerder zijn standpunt gehandhaafd dat de kwaliteit gemiddeld is.
9. De rechtbank overweegt als volgt. Van een schending van het gelijkheidsbeginsel is onder meer sprake bij een ongelijke behandeling van gelijke gevallen, veroorzaakt door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk terwijl daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is. Het is aan eiser om de feiten aan te voeren en aannemelijk te maken waaruit volgt dat er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser hierin geslaagd en is in dit geval sprake van begunstigend beleid dat in het geval van eiser niet is toegepast, terwijl dat beleid wel is toegepast bij de objecten [straat 1] [# 1] en [# 2] . De woning en de objecten [straat 1] [# 1] en [# 2] zijn voor de toepassing van het door verweerder gehanteerde begunstigende beleid naar het oordeel van de rechtbank feitelijk en juridisch gelijke gevallen. Ter zitting is gebleken dat de bewoner van [straat 1] [# 2] in een telefoongesprek met (een taxateur van) verweerder heeft aangegeven dat bij dat object sprake is van gedateerde voorzieningen. Verweerder heeft naar aanleiding van dit gesprek de waarde van de woning verlaagd, zonder dat enig nader onderzoek heeft plaatsgevonden. Ook bij nummer [# 1] heeft een dergelijke vermindering na telefonisch contact plaats gevonden volgens verweerder. Uit hetgeen verweerder ter zitting heeft verklaard, leidt de rechtbank af dat deze verminderingen het gevolg zijn van het begunstigende beleid dat verweerder voert om zonder nader onderzoek de WOZ-waarde van een object te verminderen indien de bewoner telefonisch aangeeft dat sprake is van een onder gemiddelde kwaliteit. Eiser stelt in deze procedure dat zijn woning van een vergelijkbare kwaliteit is als de objecten [straat 1] [# 1] en [# 2] . Door in zijn geval de waarde echter niet te verlagen zoals bij de appartementen [# 1] en [# 2] wel is gebeurd, handelt verweerder naar het oordeel van de rechtbank in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Verweerder heeft geen verklaring kunnen geven waarom eiser in deze beroepsprocedure niet wordt gevolgd in zijn stelling dat de woning van eenzelfde kwaliteit is als die van [straat 1] [# 1] en [# 2] , terwijl de waarde van de appartementen [straat 1] [# 1] en [# 2] na een enkel telefoongesprek zonder verder onderzoek werden verlaagd, kennelijk overeenkomstig het beleid dat verweerder op dit punt hanteert. Dat een vermindering niet telefonisch, maar via bezwaar of beroep wordt gevraagd, is geen reden om het beleid niet op dezelfde wijze toe te passen. Voor het verschil in de uitvoering van het beleid is verder ook geen objectieve en redelijke verklaring gegeven door verweerder. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom sprake van strijd met het gelijkheidsbeginsel. Opmerking bij het voorgaande verdient dat blijkens een door eiser overgelegd en door verweerder onweersproken overzicht, de WOZ-waarden voor het jaar 2022 van de appartementen in het complex na een herbeoordeling (waarbij niet inpandig is getaxeerd) allemaal (nagenoeg) gelijk zijn vastgesteld. Dit duidt erop dat verweerder destijds uit ging van een vergelijkbaar kwaliteitsniveau bij alle appartementen in het complex. Door vervolgens het hiervoor vermelde begunstigende beleid niet consistent toe te passen, wordt bij de één wel en bij de ander geen vermindering verleend en dat valt niet goed uit te leggen, hetgeen ook de reden is dat vijf bewoners van het appartementencomplex voor het jaar 2023 in beroep zijn gekomen. Voor zover eiser ook klaagt over de WOZ-waarde voor het jaar 2024, kan de rechtbank die in deze procedure niet beoordelen, aangezien die waardebeschikking een eigen bezwaar- en beroepstraject kent.
10. Gelet op de vermindering die is toegepast bij het object [straat 1] [# 2] dat (nagenoeg) dezelfde objectkenmerken heeft als de woning, ziet de rechtbank in de hiervoor vermelde schending aanleiding de waarde van de woning voor het jaar 2023 te verminderen tot € 333.000. Dat is de waarde die [straat 1] [# 2] als gevolg van het door verweerder toegepaste beleid had moeten krijgen. Daarbij blijft de door verweerder onweersproken gestelde foutieve extra vermindering van € 10.000 buiten beschouwing. De vermindering is in zoverre namelijk geen gevolg van het begunstigende beleid van verweerder en die vermindering heeft dan ook geen gevolgen voor de waardevaststelling van de woning.
Slotsom
11. Het gelijk is aan eiser en het beroep dient gegrond te worden verklaard.
Proceskosten
12. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding, omdat niet van voor vergoeding in aanmerking komende kosten is gebleken. Wel dient het griffierecht aan eiser te worden vergoed.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning voor het jaar 2023 tot € 333.000;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit, en
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. de Jong, rechter, in aanwezigheid van S.A. Zorge, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).