Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/345979 / HA ZA 23-630
Vonnis van 16 oktober 2024
in de zaak van
WONOVO B.V.,
te Haarlem,
eisende partij,
hierna te noemen: Wonovo,
advocaten: mr. S.C. de Bakker en mr. J.P. Houtman,
tegen
[gedaagde] B.V.,
te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. P.M. Leerink.
De zaak in het kort
[gedaagde] heeft als verkopend makelaar een woning te koop aangeboden met de vermelding dat de woning een woonoppervlakte heeft van 149 vierkante meters. Wonovo is een professioneel ontwikkelaar en heeft de woning gekocht. Na een verbouwing, waarbij twee in de verkoopbrochure als bergingen aangeduide ruimtes van de woning werden gesloopt, is Wonovo gebleken dat één berging tot de woonoppervlakte was gerekend. Volgens Wonovo is dat ten onrechte gebeurd en heeft [gedaagde] daarmee een fout gemaakt en onrechtmatig tegenover haar gehandeld. Zij vordert daarom onder meer een schadevergoeding. De rechtbank oordeelt dat niet is gebleken dat de berging niet tot de woonoppervlakte had mogen worden gerekend en wijst de vorderingen af.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 mei 2024 en de daarin genoemde stukken
- de akte aanvullende stukken van Wonovo met producties 21 tot en met 23
- de mondelinge behandeling van 10 september 2024, waarbij namens Wonovo spreekaantekening zijn overgelegd en waarvan voor het overige door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Wonovo is een professionele partij die is gespecialiseerd in het kopen, verbouwen en verkopen van woningen. [gedaagde] is een NVM-makelaar (NVM: Nederlandse Vereniging voor Makelaars).
2.2.
[gedaagde] heeft als verkoopmakelaar bemiddeld bij de verkoop van een woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). In dat kader heeft [gedaagde] bouwkundig ingenieur [betrokkene 1], handelend onder de naam [bedrijf] (hierna: [betrokkene 1]), opdracht gegeven een meetrapport (hierna: het meetrapport) en plattegronden van de woning op te stellen.
2.3.
In het meetrapport is het volgende overzicht met toelichting opgenomen:
wonen
(m2)
overig inpandig
(m2)
gebouw-gebonden buitenruimte(m2)
externe berging
(m2)
woonlaag 1
begane grond
74,0
6,96 m2
woonlaag 2
1e verdieping
43,9
woonlaag 3
2e verdieping
31,5
totaal
149 m2
6,96 m2
bruto inhoud:
519 m3
Voor de berekening van de vloeroppervlakten in dit certificaat is gebruik gemaakt van de uniforme meetinstructies om de gebruiksoppervlakten en de inhoud van de woningen vast te stellen zoals deze is opgesteld door NVM, VastgoedPro, VBO, VNG en Waarderingskamer. Deze richtlijnen zijn gebaseerd op de NEN2580 GO. Maten zijn afgerond conform afrondingsregels NEN 3862.[…]
2.4.
De plattegrond van de begane grond is hierna weergegeven. Op de plattegrond zijn linksboven twee ruimtes aangeduid als ‘berging’. De onderste berging van 6,53 vierkante meters (2,85 x 2,29 meter, hierna: berging 1) staat in open verbinding met de bijkeuken en de bovenste berging van 6,96 vierkante meters (3,04 x 2,29 meter, hierna: berging 2) is alleen bereikbaar via de tuin.
2.5.
De vraagprijs van de woning was € 575.000 k.k. In de verkoopbrochure die [gedaagde] heeft gemaakt zijn het meetrapport en de plattegrond opgenomen. In de brochure staat verder genoteerd ‘woonoppervlakte: 149 m2’ en onder meer:
De zeer royale achtertuin ligt op het zonnige zuidwesten en heeft twee bergingen met elektra en water en één is voorzien van verwarming.
[…]
De lekker zonnige achtertuin ligt op het zuidwesten en heeft twee aparte bergingen met wateraansluiting, elektra en de achterste berging heeft verwarming.
2.6.
Een directeur van Wonovo, [betrokkene 2] (hierna: [betrokkene 2]), heeft de woning in aanwezigheid van een makelaar van [gedaagde], [betrokkene 3] (hierna: makelaar [betrokkene 3]), bezichtigd. Daarna heeft een andere directeur van Wonovo, [betrokkene 4], de woning met een aankoopmakelaar bezichtigd.
2.7.
Nadat een bieding van een andere partij niet tot verkoop leidde, heeft Wonovo - na onderhandeling - op 7 mei 2022 samen met ProMakers Bouw en Renovatie B.V. (hierna: ProMakers) de woning gekocht voor € 550.000. Zij zijn hierin bijgestaan door een makelaar.
2.8.
In de hiervoor genoemde ‘NVM Meetinstructie’, volledig ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’ van juli 2019 (hierna: de meetinstructie), is bepaald dat bij het meten van de gebruiksoppervlakte van een woning de inpandige gebruiksoppervlakte per bouwlaag moet worden verdeeld in ‘gebruiksoppervlakte wonen’ en ‘gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte’. In de meetinstructie is opgenomen in welke gevallen een oppervlakte tot de overige inpandige ruimte gerekend moet worden.
2.9.
De akte van levering is op 7 juni 2022 gepasseerd.
2.10.
Wonovo heeft met het oog op doorverkoop de woning verbouwd. Daarbij zijn berging 1 en berging 2 gesloopt.
2.11.
Vervolgens heeft SOO Media B.V. in opdracht van Wonovo de woning ingemeten. In het meetcertificaat van 6 oktober 2022 van SOO Media staat een totaal van 141,2 vierkante meters als gebruiksoppervlakte wonen vermeld, waarvan 68,5 vierkante meters op de begane grond. Bij de categorieën overig inpandig, gebouw-gebonden buitenruimte en externe bergruimte staat 0,0 genoteerd.
2.12.
Op 23 december 2022 heeft Promakers haar vordering op [gedaagde] voor een schadevergoeding vanwege onrechtmatige daad overgedragen aan Wonovo.
2.13.
Op 30 december 2022 heeft Wonovo [gedaagde] schriftelijk aansprakelijk gesteld voor door haar als gevolg van onrechtmatig handelen van [gedaagde] geleden schade. [gedaagde] heeft betwist aansprakelijk te zijn.
3.Het geschil
3.1.
Wonovo vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
i. voor recht te verklaren dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die Wonovo heeft geleden door de onjuiste of misleidende mededelingen in het kader van de verkoop van de woning,
en [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Wonovo van:
een schadevergoeding van € 25.800,- te vermeerderen met de wettelijke rente, gerekend vanaf 29 april 2022 of anders 6 juni 2022, tot aan de dag van volledige betaling,
de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.033,- te vermeerderen met de wettelijke rente, gerekend vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,
de proceskosten, inclusief nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis worden voldaan.
3.2.
Aan deze vorderingen legt Wonovo ten grondslag dat [gedaagde] haar onjuist of misleidend heeft geïnformeerd en zodoende onrechtmatig heeft gehandeld [1] door de oppervlakte van berging 1 bij de woonoppervlakte te rekenen. De berging had geen verwarming, was niet geïsoleerd en op de vloer van de berging lagen tegels en had daarom - op grond van de meetinstructie - als overige inpandige ruimte moeten worden aangemerkt. Verder heeft [gedaagde] in de verkoopbrochure berging 1 en berging 2 zonder onderscheid samen benoemd en heeft haar makelaar tijdens de bezichtiging desgevraagd aan [betrokkene 2] gezegd dat berging 1 niet bij de woonoppervlakte was gerekend. Daardoor is Wonovo ervan uitgegaan dat het woonoppervlakte zonder berging 149 vierkante meters was en heeft zij een te hoge prijs voor de woning betaald. Wonovo heeft de door haar gevorderde schadevergoeding berekend op basis van de prijs per vierkante meter bij aankoop vermenigvuldigd met zeven vierkante meters die ontbreken.
3.3.
[gedaagde] betwist aansprakelijk te zijn. De in de brochure vermelde woonoppervlakte inclusief berging 1 is door haar deskundige [betrokkene 1] in overeenstemming met de meetinstructie berekend. De berging hoorde bij de bijkeuken en werd zo ook gebruikt. Berging 1 werd verwarmd vanuit de bijkeuken en op de vloer lag een grijs tapijt. [gedaagde] betwist dat de berging niet was geïsoleerd en betwist bij gebrek aan wetenschap dat onder het tapijt stoeptegels lagen. Verder heeft makelaar [betrokkene 3] tijdens de bezichtiging niet met [betrokkene 2] gesproken over het meerekenen van deze ruimte bij de woonoppervlakte. Subsidiair betwist [gedaagde] het bestaan van een causaal verband tussen de gestelde onrechtmatige daad en schade en dat Wonovo schade zou hebben geleden. Tot slot is de schadevergoeding niet juist begroot, aldus [gedaagde]. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Wonovo in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Partijen zijn het eens dat het verschil in vierkante meters woonoppervlakte tussen het meetrapport en het meetcertificaat van SOO Media wordt veroorzaakt door berging 1 van 6,53 vierkante meters. Het geschil gaat dus over berging 1. De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is of, zoals Wonovo stelt, [gedaagde] deze berging ten onrechte bij de woonoppervlakte heeft gerekend. De tweede vraag is of [gedaagde] onjuiste of misleidende informatie heeft gegeven over berging 1.
4.2.
Bij de beantwoording van die vragen geldt de hoofdregel van artikel 150 Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dat het aan Wonovo is om haar stellingen met feiten te onderbouwen en bij gemotiveerde betwisting - wat hier het geval is - te bewijzen.
Als een van de genoemde vragen met ‘ja’ wordt beantwoord, zal de rechtbank vervolgens beoordelen of Wonovo daardoor schade heeft geleden en, zo ja, hoeveel dan.
Als een van de genoemde vragen met ‘ja’ wordt beantwoord, zal de rechtbank vervolgens beoordelen of Wonovo daardoor schade heeft geleden en, zo ja, hoeveel dan.
Behoorde berging 1 tot overige inpandige ruimte?
4.3.
Partijen zijn het eens dat de vraag of berging 1 als overig inpandige ruimte of woonoppervlakte moet worden aangemerkt, beantwoord moet worden op grond van de meetinstructie. In deze meetinstructie is - voor zover hier relevant - opgenomen dat een ruimte die bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte tot de overige inpandige ruimte wordt gerekend (en dus niet tot woonoppervlakte). Als voorbeelden staan een kelder, fietsenstalling en een garage vermeld. In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als gebruiksoppervlakte wonen, aldus de meetinstructie. Ook is opgenomen dat een bijkeuken, pantry, wasmachine- of cv-ruimte, of overige ruimte binnen de woning, worden gerekend tot de gebruiksoppervlakte wonen, mits deze ruimten zich binnen de woning bevinden en deze ruimten verwarmd/geïsoleerd zijn.
4.4.
Wonovo heeft als bewijs van haar standpunt dat berging 1 bouwkundig slechts als bergruimte kon worden gebruikt een foto uit de verkoopbrochure van (het interieur van) berging 1 overgelegd [2] en een bouwtekening uit 1969 waaruit zou blijken dat berging 1 is gebouwd als schuur en dus bouwkundig slechts geschikt als bergruimte.
4.5.
De rechtbank concludeert dat Wonovo tegenover de gemotiveerde betwisting van [gedaagde], er niet in is geslaagd te bewijzen dat de bergruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. Weliswaar blijkt uit de bouwtekening dat op het adres van de woning aan een schuur een bergruimte van 2,50mtr bij 2,25mtr was gepland, maar op het moment dat Wonovo de woning kocht was de werkelijke situatie anders. Op de plek van de eerdere schuur was namelijk de ruimte aangeduid als ‘de bijkeuken’ en de geplande bergruimte had andere afmetingen dan berging 1. De bouwtekening ondersteunt de stelling van Wonovo dat berging 1 bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte dan ook niet. De foto van berging 1 ondersteunt die stelling ook niet. Deze foto is genomen vanuit de bijkeuken en te zien is dat de berging in een open verbinding stond met de bijkeuken en dat in beide ruimtes planken hingen. Op de foto is verder een grijze vloer te zien. Op de foto is niet te zien dat er - anders dan Wonovo heeft betoogd - (stoep)tegels lagen en ook niet dat de berging onvoldoende kon worden verwarmd door de verwarming in de (in open verbinding met de berging staande) bijkeuken en niet was geïsoleerd. Daarbij maakt het enkele feit dat er stoeptegels zouden hebben gelegen – indien bewezen – overigens nog niet dat de berging tot overige inpandige ruimte had moeten worden gerekend. [3] Van belang is namelijk of de berging ‘
verwarmd/geïsoleerd’ was.
verwarmd/geïsoleerd’ was.
4.6.
Wonovo heeft ook gesteld dat SOO Media ook van mening is dat de berging als overig inpandige ruimte had moeten worden aangemerkt, maar SOO Media bleek de berging zelf niet te hebben gezien. Daarom al kan die mening niet tot een andere conclusie leiden.
4.7.
De rechtbank kan daarom niet vaststellen dat berging 1 bouwkundig slechts als bergruimte kon worden gebruikt. Dat het meetrapport onjuist is, is dus niet gebleken.
Onjuiste of misleidende mededelingen?
4.8.
Dit betekent dat niet kan worden geoordeeld dat de in de brochure opgenomen woonoppervlakte van 149 vierkante meters, berekend inclusief berging 1, onjuist is.
4.9.
Ook kan niet worden geoordeeld dat de verkoopinformatie in de brochure misleidend is. De aanduiding van berging 1 als ‘berging’ wil namelijk niet zeggen dat de ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte en sluit dus niet uit dat de ruimte ook voor andere doeleinden geschikt was en kon worden gebruikt. Dat blijkt in dit geval ook, want uit de foto van berging 1 is af te leiden dat deze berging als verlengde van de bijkeuken werd gebruikt. Weliswaar worden de bergingen in de brochure samen benoemd en beschreven en geven deze beschrijvingen op zichzelf geen duidelijkheid wat betreft hun kwalificatie als ‘woonoppervlakte’ of ‘overig inpandig’ (zie 2.5), maar anders dan Wonovo betoogt kan niet worden gezegd dat deze zinnen of de brochure als geheel een misleidende voorstelling van zaken geven over het woonoppervlakte aan een gemiddelde koper, en zeker aan een professionele partij als Wonovo die naar eigen zeggen extra lette op de vierkante meters woonoppervlakte, de woning meerdere keren heeft bezocht en werd bijgestaan door een makelaar. Daarbij betrekt de rechtbank dat in het meetrapport naast 6,96 vierkante meters aan externe berging (berging 2) geen ruimte als ‘overig inpandig’ is opgenomen en uit de in de brochure opgenomen plattegrond met afmetingen blijkt dat de in het meetrapport genoemde externe berging van 6,96 vierkante meters niet op berging 2 èn 1 - samen 13,49 vierkante meters - kan zien.
4.10.
Tot slot kan de gestelde misleidende mededeling van makelaar [betrokkene 3] tijdens de bezichtiging Wonovo niet baten, want zelfs als Wonovo zou kunnen bewijzen dat deze
- door [gedaagde] betwiste - mededeling is gedaan en de rechtbank tot het oordeel zou komen dat de mededeling op zichzelf onrechtmatig was, laat dat onverlet dat ook in de situatie dat de gestelde mededeling achterwege zou zijn gebleven Wonovo 149 vierkante meters aan woonoppervlakte waarvan zij bij aankoop uitging, geleverd zou hebben gekregen. De woning zou in die hypothetische situatie dus niet 6,53 vierkante meters groter zijn geweest. Van ontbrekende vierkante meters aan woonoppervlakte - en de gestelde daaruit volgende schade - is dus niet gebleken. Aan de aangeboden bewijslevering voor de gestelde mededeling komt de rechtbank daarom niet toe.
- door [gedaagde] betwiste - mededeling is gedaan en de rechtbank tot het oordeel zou komen dat de mededeling op zichzelf onrechtmatig was, laat dat onverlet dat ook in de situatie dat de gestelde mededeling achterwege zou zijn gebleven Wonovo 149 vierkante meters aan woonoppervlakte waarvan zij bij aankoop uitging, geleverd zou hebben gekregen. De woning zou in die hypothetische situatie dus niet 6,53 vierkante meters groter zijn geweest. Van ontbrekende vierkante meters aan woonoppervlakte - en de gestelde daaruit volgende schade - is dus niet gebleken. Aan de aangeboden bewijslevering voor de gestelde mededeling komt de rechtbank daarom niet toe.
Conclusie
4.11.
De slotsom is dat niet is gebleken dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door 149 vierkante meters aan woonoppervlakte in de verkoopbrochure op te nemen. Ook is niet gebleken dat door [gedaagde] een mededeling is gedaan, die ertoe heeft geleid dat Wonovo de woning heeft gekocht met minder vierkante meters en dat dat tot schade heeft geleid. De rechtbank zal de vordering onder i. daarom afwijzen. De verdere vorderingen gaan uit van toewijzing van de vordering onder i. en worden daarom ook afgewezen. Gezien deze stand van zaken zal de rechtbank de andere verweren van [gedaagde] tegen de vordering onder i. niet bespreken.
Proceskosten
4.12.
Wonovo is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.587,00
4.13.
De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van Wonovo af,
5.2.
veroordeelt Wonovo in de proceskosten van € 4.587,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Wonovo niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Wonovo tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.B. van den Heuvel en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2024.
1680