Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11087748 \ CV EXPL 24-2769
Vonnis van 4 december 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING KENNEMER WONEN,
gevestigd te Heiloo,
eisende partij,
hierna te noemen: Kennemer Wonen,
gemachtigde: mr. K. Straathof,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 1],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. P.P. Otte.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de akte van Kennemer Wonen van 25 oktober 2024
- de akte van [gedaagde] van 25 oktober 2024.
- de conclusie van antwoord
- de akte van Kennemer Wonen van 25 oktober 2024
- de akte van [gedaagde] van 25 oktober 2024.
- de mondelinge behandeling van 8 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Kennemer Wonen verhuurt sinds 1 juni 1991 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres 1] te [plaats 1] (verder: het gehuurde).
2.2.
In de huurovereenkomst staat:
5.1.
Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor huurder en zijn/haar gezin. Huurder is verplicht het gehuurde, waarin begrepen alle aanhorigheden, overeenkomstig de bestemming te gebruiken en aan deze bestemming geen wijziging te geven.
(…)
5.5.
Het is huurder zonder toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Huurder is evenwel gerechtigd een gedeelte van het gehuurde onder te verhuren of aan derden in gebruikt te geven, mits hijzelf het gehuurde als hoofdverblijf blijft bewonen.
2.3.
[gedaagde] heeft een affectieve relatie met [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1]), woonachtig op het adres [adres 2] te [plaats 1].
2.4.
Op 7 november 2023 hebben medewerkers van Kennemer Wonen, mevrouw [betrokkene 2] (verder: [betrokkene 2]) en de heer [betrokkene 2] (verder: [betrokkene 2]) een huisbezoek gebracht aan het gehuurde. Zij troffen daar [betrokkene 3], de meerderjarige zoon van [gedaagde] (verder: de zoon). [betrokkene 2] heeft in het gehuurde de volgende schriftelijke verklaring opgesteld, die de zoon ter plekke heeft ondertekend. Hierin staat:
“[betrokkene 3] woont samen zus [betrokkene 4] [gedaagde] en haar vriend [betrokkene 5] aan de [adres 1]. Vader is er 2 keer per week. Verblijft verder bij vriendin [betrokkene 1] op de [adres 2].
Kosten voor huur worden door drie gedeeld.
[betrokkene 3] niet ingeschreven op het SVNK. [betrokkene 3], [betrokkene 4] en haar vriend staan alle drie ingeschreven op dit adres maar zijn geen medehuurders.
[betrokkene 3] werkt in [plaats 2], woont sinds 3 kwart jaar weer op de [adres 1]”
2.5.
Op 27 november 2023 hebben partijen gesproken op het kantooradres van Kennemer Wonen. [gedaagde] werd vergezeld door zijn advocaat. [gedaagde] heeft zich tijdens dit gesprek op het standpunt gesteld dat de verklaring van de zoon niet juist is, dat hij tijdens het huisbezoek uit zijn bed is gebeld en misschien onder invloed was van drugs.
2.6.
Bij e-mailberichten van 27 en 29 november 2023 stelt [gedaagde] dat hij zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en dat zijn zoon onder zware druk is gezet om de verklaring en te ondertekenen.
2.7.
Kennemer Wonen heeft berichten van derden ontvangen waarin verklaard wordt dat [gedaagde] woonachtig is aan het adres [adres 2] te [plaats 1].
2.8.
Bij brief van 2 januari 2024 heeft Kennemer Wonen [gedaagde] in de gelegenheid gesteld stukken te overleggen waaruit blijkt dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, van welk gelegenheid [gedaagde] geen gebruik heeft gemaakt.
2.9.
Bij e-mailbericht van 11 januari 2024 heeft de zoon als volgt aan de gemachtigde van [gedaagde] bericht:
“Hierbij trek ik mijn verklaring aan Mvr. [betrokkene 2] in. Daar deze tot stand is gekomen onder druk en ik niet wist waar het over ging. Ik [betrokkene 3] kwam na nacht hard werken net uit bed. Mvr [betrokkene 2] heeft mij onder druk gezet.”
3.Het geschil
3.1.
Kennemer Wonen vordert – samengevat – ontbinding met onmiddellijke ingang van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom, en betaling van een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat de woning niet is ontruimd. Kennemer Wonen stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder omdat hij geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde en het gehuurde aan derden in gebruik heeft gegeven. Daarbij wordt verwezen naar de verklaringen van de zoon, van diverse omwonenden en foto’s van de auto van [gedaagde] bij de woning van [betrokkene 1] en berichten op sociale media. De tekortkomingen rechtvaardigen volgens Kennemer Wonen, afzonderlijk dan wel gezamenlijk, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.2.
[gedaagde] betwist de stellingen van Kennemer Wonen en stelt dat hij nog altijd zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Als vast komt te staan dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden en/of hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, kan dit tot gevolg hebben dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 Burgerlijk Pro Wetboek).
Zonder toestemming verhuurder in gebruik geven gehuurde aan derden
4.2.
[gedaagde] heeft erkend dat hij het gehuurde in het verleden in gebruik heeft gegeven aan zijn zoon en aan zijn dochter en haar vriend. Hoewel de dochter en haar vriend het gehuurde inmiddels weer hebben verlaten, levert dit een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen uit artikel 5.5 van de huurovereenkomst.
Het houden van hoofdverblijf
4.3.
Het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is voor een huurder één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat geldt zeker voor een sociale huurwoning als het gehuurde, die speciaal bedoeld is voor een huurder met een relatief smalle beurs, waar veel vraag naar is en waarvoor dus lange wachtlijsten bestaan. Als uitgangspunt voor de beoordeling geldt daarom dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. De bewijslast ter zake rust bij de verhuurder. Bij de beoordeling moet verder rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval en de belangen van verhuurder en huurder.
4.4.
Als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, mag van de huurder worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan deze verzwaarde motiveringsplicht kan de kantonrechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs.
4.5.
Waar iemand hoofdverblijf houdt is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval. Of sprake is van een (duurzame) relatie is weliswaar niet beslissend, maar kan wel relevant zijn. De door Kennemer Wonen in het geding gebrachte stukken bieden voldoende steun aan haar stelling dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft. Uit de overgelegde verklaringen moet worden afgeleid dat [gedaagde] al enkele jaren een relatie heeft met [betrokkene 1], ’s morgens vanuit haar woning naar zijn werk vertrekt en daar ‘s avonds weer terugkeert, nagenoeg altijd bij haar verblijft en zijn auto en brommer voor haar woning parkeert. [gedaagde] erkent ook dat hij veel bij [betrokkene 1] is, en de verklaring van de zoon sluit hierop aan. Weliswaar betoogt [gedaagde] dat de verklaring van zijn zoon onder druk is afgelegd, maar in het licht van de gedetailleerde schriftelijke en mondelinge toelichtingen van [betrokkene 2] en de schriftelijke toelichting van [betrokkene 2] op de gang van zaken acht de kantonrechter dit niet aannemelijk. De kantonrechter hecht dan ook geen waarde aan het feit dat de zoon op zijn verklaring is teruggekomen. Daar komt bij dat [gedaagde] niet stelt dat de verklaringen van de zoon of de omwonenden feitelijk onjuist zijn. De toelichtende verklaring die [gedaagde] geeft op het parkeren van zijn auto bij [betrokkene 1] is overigens tegenstrijdig. Hij stelt namelijk enerzijds dat hij daar parkeert omdat hij moeilijk ter been is en niet goed kan lopen van en naar de woning van [betrokkene 1], en anderzijds dat hij vaak samen met [betrokkene 1] (zware) boodschappen haalt met de auto en vervolgens naar het gehuurde terugloopt of fietst omdat hij het niet de moeite vindt om zijn auto dan weer voor zijn eigen deur te parkeren.
4.6.
[gedaagde] heeft geen feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van Kennemer Wonen. Hij heeft volstaan met het betwisten van de conclusies die in de verklaringen die Kennemer Wonen heeft overgelegd worden getrokken. [gedaagde] heeft enkel aangeboden om het gehuurde te bezichtigen opdat kan worden geconstateerd dat zich kleding van hem in het gehuurde bevindt. Dit bewijsaanbod wordt gepasseerd omdat Kennemer Wonen de aanwezigheid van kleding van [gedaagde] in het gehuurde niet heeft betwist. Overigens is dit enkele feit onvoldoende om te kunnen concluderen dat [gedaagde] hoofdverblijf houdt in het gehuurde. Ter zitting heeft Kennemer Wonen op een vraag van de kantonrechter nog geopperd dat [gedaagde] gebruiksgegevens van de nutsvoorzieningen zou kunnen overleggen omdat daaruit afgeleid zou kunnen worden hoeveel mensen in het gehuurde wonen. De gemachtigde van [gedaagde] heeft hierop te kennen gegeven dat uit gebruiksgegevens niets kan worden afgeleid en dat het niet nodig is tegenbewijs te leveren omdat Kennemer Wonen niet aan haar stelplicht heeft voldaan.
4.7.
[gedaagde] heeft niet aan zijn verzwaarde motiveringsplicht voldaan. De kantonrechter neemt de stellingen van Kennemer Wonen, dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, als onvoldoende betwist voor waar aan.
Conclusie4.8. [gedaagde] heeft het gehuurde zonder toestemming van Kennemer Wonen in gebruik gegeven aan een derde en houdt niet langer hoofdverblijf in het gehuurde. Naar het oordeel van de kantonrechter schiet hij daarmee ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Het betoog van [gedaagde] dat hij in het geval van ontbinding van de huurovereenkomst op straat komt te staan omdat hij ten aanzien van de woning van [betrokkene 1] nog niet in aanmerking komt voor medehuurderschap kan niet tot de conclusie leiden dat deze tekortkomingontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet rechtvaardigt. Gezien de ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruiming gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.9.
[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde gebruiksvergoeding van € 696,56 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat hij de woning niet heeft ontruimd met ingang van de dag waartegen hij de woning moet ontruimen. De kantonrechter begrijpt dat Kennemer Wonen bedoelt te vorderen dat [gedaagde] in dat geval maandelijks een gebruiksvergoeding verschuldigd is op vergelijkbare wijze als hij tijdens het bestaan van de huurovereenkomst de huurtermijnen verschuldigd was. De gevorderde gebruiksvergoeding zal daarom worden toegewezen op de wijze als in het dictum van dit vonnis vermeld.
4.10.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. De enkele stelling van Kennemer Wonen dat doorgaans eens per veertien dagen een zogenaamde “ontruimingsronde” wordt georganiseerd, is onvoldoende concreet om in de gegeven omstandigheden het opleggen van een dwangsom te rechtvaardigen.
4.11.
Het verweer van [gedaagde] tegen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring slaagt niet. [gedaagde] heeft, behalve zijn belang de beschikking over het gehuurde te houden, geen specifieke belangen aangevoerd die aan het uitvoerbaar bij voorraad verklaren in de weg kunnen staan. Het belang van Kennemer Wonen om zo spoedig mogelijk over het gehuurde te kunnen beschikken om dit opnieuw te kunnen verhuren aan een woningzoekende op de wachtlijst voor schaarse sociale huurwoningen prevaleert daarom.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Kennemer Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt met ingang van de dag na heden de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres 1] te ([postcode]) [plaats 1];
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met alle daarin van hem, de zijnen en derden aanwezige personen en zaken, zodanig dat de woning leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, onder afgifte van alle sleutels, aan Kennemer Wonen;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om maandelijks bij vooruitbetaling te betalen een bedrag van € 696,56 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat de woning niet is ontruimd met ingang van de dag nadat de periode van veertien dagen bedoeld in 5.2 van dit vonnis is verstreken, zulks totdat de woning is ontruimd, te vermeerderen met de wettelijke rente, telkens vanaf de datum waarop de desbetreffende maandtermijn opeisbaar is geworden tot aan de dag er algehele voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024.