Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 11011904 \ CV EXPL 24-665
Uitspraakdatum: 21 november 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. T.A.F.M. Mortier (ARAG Rechtsbijstand)
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
procederend in persoon
De zaak in het kort
In deze zaak heeft eiser een woning gekocht van gedaagde. Na de levering ontdekte eiser diverse gebreken. Volgens eiser was gedaagde op de hoogte van deze gebreken en heeft hij zijn mededelingsplicht geschonden. De kantonrechter is van oordeel dat gedaagde niet zijn mededelingsplicht heeft geschonden en dat niet kan worden vastgesteld dat de woning non-conform is. De kantonrechter wijst de vordering van eiser daarom af.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 20 maart 2024 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 27 september 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] en [gedaagde] hebben gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser] bij e-mail van 16 september 2024 nog stukken toegezonden.
1.3.
De zaak is nadien aangehouden en [eiser] is in de gelegenheid gesteld het rapport van de bouwkundige keuring die voorafgaande aan de koop is uitgevoerd in het geding te brengen. [gedaagde] heeft hier vervolgens nog op gereageerd, waarna vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
Op 3 december 2021 hebben [eiser] en [gedaagde] een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van een eengezinswoning aan het adres: [adres] (hierna: de woning), waarbij [eiser] de koper is en [gedaagde] de verkoper is van de woning.
2.2.
Onderdeel van de koopovereenkomst is een vragenlijst met antwoorden over de woning. Daarin staat onder het kopje “2. Gevels” bij de vraag of de gevels tijdens de bouw zijn geïsoleerd, als antwoord “nee” aangekruist. Op de vraag of het dak tijdens de bouw is geïsoleerd staat als antwoord “nee” aangekruist, en op de sub vraag of sprake is van volledige isolatie staat als antwoord “ja” aangekruist.
2.3.
Voorafgaand aan de verkoop van de woning heeft er een bouwkundige keuring plaatsgevonden. Die bouwkundige keuring is op 1 december 2021 door [bedrijf] uitgevoerd. In dit rapport staat o.a. het volgende:
“Exterieur woonhuis
1.
Daken
Daken
Het voor- en achterschild, die met opnieuw verbeterde Hollandse pannen gedekt zijn, verkeren kwalitatief in redelijke staat. Op het achterschild komen meerdere gescheurde pannen onder de nokvorsten voor. Twee daarvan zijn al eens voor nood hersteld. Ook is er lager in het achterschild een pan stuk, waardoor er water onder de dakpannen terecht komt. De oude bituumlaag, die tijdens de bouw op het dakbeschot is geplaatst, voorkomt vooralsnog lekkageplekken, die in de woning zichtbaar zijn. De gescheurde pannen en/of pannen met grote afgebroken hoeken dienen op korte termijn te worden vervangen. (…)
2.
Kapconstructie
Kapconstructie
De kapconstrucie bestaat uit gordingen en voorzover zichtbaar in goede staat. De vliering bestaat uit twee delen.
Het dakbeschot, zichtbaar is, verkeert voor zover zichtbaar in goede staat. Het dak is echter nog niet geïsoleerd, Wij raden u aan dit wel te doen.(…)
Interieur
Vloeren/balklagen
De verdiepingsvloer van de in twee delen uitgevoerde vliering is ook voorzien van een houten balklaag, afgewerkt met plaatmateriaal. De verdiepingsvloer vertoont geen zichtbare
gebreken.(…)”
2.4.
Nadat [eiser] in de woning was getrokken, ontdekte [eiser] diverse gebreken aan de woning. Er was sprake van een lekkage aan het dak met als gevolg vocht- en schimmelproblemen en houtrot in het dak. [eiser] heeft op 9 januari 2023 en op 16 maart 2023 een ingebrekestelling gestuurd naar [gedaagde] en hem gesommeerd tot herstel van deze gebreken. Op beide ingebrekestellingen heeft [gedaagde] afwijzend gereageerd, kort gezegd, omdat naar zijn zeggen hij alle kennis over de woning met [eiser] zou hebben gedeeld.
2.5.
Vervolgens heeft [eiser] een deskundige van het bedrijf [bedrijf] ingeschakeld om onderzoek te doen naar de toedracht en omvang van de lekkage. Op 21 april 2023 heeft [bedrijf] een rapport uitgebracht. In het rapport staat o.a. het volgende:
“De volgende bevindingen zijn door ons waargenomen:
Punt 1 (condensatie onder dakbeschot)
De oude bitumen is door u, zoals u tijdens ons bezoek heeft aangegeven, verwijderd, om zo een einde te maken aan de condensvorming die tijdens een vorstperiode zijn ontstaan. Het geboorde gat, dat door u in het schuine deel van de linksachtergelegen slaapkamer gemaakt, is gebleken dat de oude eigenaar aan de onderzijde van het achterschild een glaswol isolatiedeken heeft aangebracht, alvorens het onderste deel van het achterschild met dubbelgips af te werken. Hierbij heeft hij echter verzuimd een dampdichte folie over het rachelwerk aan te brengen, dat zou voorkomen dat de warme ‘’vochtige’’ lucht in de constructie terecht zou kunnen komen.
Zoals in ons rapport is gemeld, is de hoger gelegen vliering niet afgewerkt en/of geïsoleerd. Onder de gording van het achterschild zijn op afstand van elkaar 2 boorgaten gemaakt, waardoor de lucht via de gecreëerde gaten het pand kan verlaten. Deze gaten zijn door de oude eigenaar aangebracht.
Vervolg Punt 1
Ten tijde van onze opname, bleek het zichtbare dakbeschot niet door rotting te zijn aangetast. Ook het kleine zichtbare deel van het aangebrachte isolatiemateriaal, dat bij het door u gemaakte boorgat zichtbaar is, was mooi droog.
Punt 2 (vochtplekjes/schimmelplekjes op binnenbladen 1e etage)
Naar wij van u en uw schoonzoon, die werkzaam is in de bouwwereld, hebben vernomen, zijn de vochtplekjes in de eerste winterperiode ontstaan en dit breide zich zeer snel uit. Tijdens onze eerste bouwkundige opname waren deze gebreken niet aanwezig en/of zichtbaar. De vochtplekjes/schimmelplekjes, die nu in de linker, rechter zijgevel en achtergevel zijn ontstaan, worden veroorzaakt door condensatie in de spouw. (…) Zoals mondeling al met u is doorgenomen, is de spouw tussen het binnen en buitenblad niet geïsoleerd. Als dit wel zou zijn geïsoleerd, dan hadden de door ons waargenomen gebreken niet kunnen ontstaan.
De kosten voor herstel bedragen volgens de deskundige € 12.100,00.
2.6.
Naar aanleiding van dit rapport is op 4 mei 2023 door de gemachtigde van [eiser] opnieuw een ingebrekestelling gestuurd aan [gedaagde] met daarbij de sommatie tot herstel van de gebreken zoals is omschreven in het rapport. Tot op heden is herstel echter uitgebleven.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde] primair veroordeelt tot betaling van (vervangende) schadevergoeding van € 12.100,00. Subsidiair vordert [eiser] dat de kantonrechter de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen ter opheffing van het door [eiser] geleden nadeel wegens dwaling wijzigt, in die zin dat de koopprijs met € 12.100,00 wordt verminderd en dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van dit bedrag. Verder vordert [eiser] ten aanzien van zowel de primaire als de subsidiaire vordering dat de [gedaagde] wordt veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over € 12.100,00, expertisekosten van € 605,00 vermeerderd met de wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten van € 1.084,16 vermeerderd met de wettelijke rente en de proces- en nakosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen van artikel 6.3 van de koopakte, doordat sprake is van non-conformiteit. De woning vertoont namelijk diverse gebreken en deze gebreken staan normaal gebruik van de woning in de weg. De woning voldoet niet aan de verwachtingen die [eiser] aan de woning mocht stellen. Daarnaast heeft [gedaagde] niet aan zijn mededelingsplicht voldaan, omdat hij heeft verzuimd om voor de verkoop melding te maken van de ontbrekende isolatie in de spouw. Ook heeft [gedaagde] onjuist en/of onvolledige mededelingen over de woning gedaan in de verkoopbrochure en/of vragenlijst. Het dak zou namelijk volledig geïsoleerd zijn. Verder doet [eiser] een beroep op dwaling. [eiser] heeft namelijk de koopovereenkomst op basis van een onjuiste voorstelling van zaken gesloten. Bij wetenschap van de ware stand van zaken had [eiser] de overeenkomst niet gesloten, althans niet onder dezelfde voorwaarden.
4.Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. Hij voert aan – samengevat – dat hij nimmer te maken heeft gehad met de lekkages, rotting van het dak en/of vocht- en schimmelproblemen. Evenmin is dit tijdens de bouwkundige keuring in december 2021 naar voren gekomen. [gedaagde] was niet op de hoogte van deze gebreken en dit kon hij dus ook niet aan [eiser] melden. Bovendien is ten tijde van de bouwkundige keuring in december 2021 de woning grondig geïnspecteerd door een medewerker van [bedrijf] , [eiser] en [gedaagde] . Tijdens deze keuring is besproken wat er wel en niet was geïsoleerd. Op dat moment was duidelijk zichtbaar dat de vliering niet was geïsoleerd. Verder betwist [gedaagde] het causale verband tussen de vochtproblemen en het ontbreken van damdichte folie voor de isolatie. Na levering van de woning hebben er werkzaamheden aan het dak plaatsgevonden waardoor de problemen mogelijk zijn ontstaan. Daarnaast heeft [eiser] zelf bitumen van het dak verwijderd, hetgeen juist is aangebracht om lekkages te voorkomen. Verder klopt het dat de gevels van de woning nooit zijn geïsoleerd, maar dit heeft [gedaagde] ook op de vragenlijst aangegeven en is dit tijdens de bouwtechnische keuring in december 2021 besproken.
5.De beoordeling
5.1.
Tussen partijen is in geschil of de door [eiser] gekochte woning non-conform is.
Toetsingskader
5.2.
Een woning moet worden geleverd in een toestand die aan de koopovereenkomst beantwoordt (artikel 7:17 lid 1 Burgerlijk Pro Wetboek (BW)). Dit is het conformiteitsvereiste. De koper mag verwachten dat de woning eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij niet over de aanwezigheid hoeft te twijfelen, net als de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Als de woning, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper hierover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, dan is de woning non-conform (artikel 7:17 lid 2 BW Pro).
5.3.
Artikel 7:17 BW Pro is van regelend recht, zodat partijen in de koopovereenkomst een andere regeling kunnen treffen. Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst gebruik gemaakt van de NVM-koopakte. De koopovereenkomst bevat over de (non-)conformiteit een regeling in artikel 6.1 en 6.3 die afwijkt van het bepaalde in artikel 7:17 BW Pro. Uit artikel 6.1 van de koopovereenkomst volgt dat verkoper niet instaat voor gebreken aan de woning. Op grond van die bepaling draagt [eiser] dus in principe het risico van alle gebreken. In artikel 6.3 van de koopovereenkomst wordt hierop een uitzondering gemaakt. De verkoper verplicht zich in dit artikel in te staan voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning verhinderen. Volgens vaste rechtspraak moet onder ‘normaal gebruik’ als woning worden verstaan, dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Ook hierop geldt een uitzondering: de verkoper staat niet in voor gebreken die weliswaar het normale gebruik verhinderen, maar bij koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Deze gebreken komen in dat geval voor rekening en risico van [eiser] .
5.4.
Met de term ‘kenbare gebreken’ wordt in het algemeen gerefereerd aan de onderzoeksplicht van de koper. Ook ‘kenbaar’ zijn gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd. Als een koper deze onderzoeksplicht schendt en onderzoek het gebrek aan het licht zou hebben gebracht, dan zal in beginsel geen sprake zijn van een gebrek dat voor de koper niet kenbaar was. Daar staat tegenover dat als een verkoper weet dat een zaak bepaalde gebreken heeft waarvan de aanwezigheid en/of de ernst niet zonder nader onderzoek kenbaar is, hij daarvan mededeling moet doen aan de koper. Als de verkoper deze mededelingsplicht schendt, dan kan hij de koper niet met succes verwijten dat deze geen onderzoek heeft gedaan.
5.5.
Op [eiser] rust de stelplicht en de bewijslast van de stelling dat de gestelde gebreken aan de woning ten tijde van de verkoop aanwezig waren en ertoe leiden dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.
5.6.
Volgens [eiser] vertoont de woning diverse gebreken, te weten het ontbreken van dampdichte folie aan het rachelwerk, het ontbreken van deugdelijke afwerking en isolatie aan de hoger gelegen vliering en de condensatie in de spouw door ontbrekende isolatie wat heeft geleid tot vocht en schimmelvorming. [gedaagde] heeft dat betwist. Hierna worden de gestelde gebreken besproken en beoordeeld of sprake is van non-conformiteit.
Ontbreken dampdichte folie aan het rachelwerk (condensatie onder dakbeschot)
5.7.
Ter zitting heeft [eiser] op vragen van de kantonrechter toegelicht dat er schimmel zit op de schuine wand van de slaapkamer, die zich onder de vliering bevindt. Achter de schuine wand bevindt zich isolatiemateriaal, maar het ontbreken van een damdichte folie zorgt voor vochtproblemen die de schimmelvorming leidt, aldus [eiser] . Desgevraagd heeft [gedaagde] verklaard dat hij na de verkoop n.a.v. de klachten van [eiser] bij de woning is langs geweest. Bij dat bezoek heeft [gedaagde] de schimmel gezien. [gedaagde] stelt echter dat hij nimmer met dit soort schimmelvorming te maken heeft gehad. Ook betwist hij dat hij de wand zou hebben geschilderd om de schimmelvorming te verhullen.
5.8.
Schimmelvorming kan voor een ongezond leefklimaat zorgen, waardoor allergieën en ademhalingsproblemen kunnen ontstaan. Dit staat dan normaal gebruik van de woning in de weg en kan daardoor als een gebrek worden aangemerkt. In dit geval is echter de vraag wat de oorzaak van de schimmelvorming is en of sprake is van een gebrek ten tijde van de verkoop.
5.9
De kantonrechter stelt vast dat het keuringsrapport voorafgaand aan de koop geen melding maakt van de litigieuze schimmelvorming, hetgeen steun biedt aan de stelling van [gedaagde] dat hij daarvan geen last heeft gehad. In het rapport na de koop, waarop [eiser] zich ter onderbouwing van het gebrek beroept, staat dat het zichtbare dakbeschot niet door rotting is aangetast en dat het kleine zichtbare deel van het aangebrachte isolatiemateriaal (dat door het door [eiser] gemaakte boorgat zichtbaar is) mooi droog was. Ook deze bevindingen bieden geen aanwijzing op langer bestaand gebrek, dat [gedaagde] heeft moeten weten.
5.10.
Weliswaar staat in laatst genoemd rapport dat het ontbreken van dampdichte folie zou voorkomen dat dat de warme “vochtige” lucht in de constructie terecht zou kunnen komen, maar [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat er causaal verband is tussen de door [eiser] ervaren vochtproblemen in de woning en het ontbreken van dampdichte folie voor de isolatie. Daarbij heeft [gedaagde] erop gewezen dat [eiser] na levering van de woning werkzaamheden aan het dak heeft laten verrichten (plaatsing zonnepanelen) en de bitumendakbedekking heeft verwijderd. [eiser] heeft de verwijdering erkend, en de aanwezigheid van de bitumen voor en na de verkoop blijkt uit beide keuringsrapporten. Volgens [gedaagde] wordt bitumen gebruikt als dakbedekking en het zorgt ervoor dat een dak waterdicht is. Nu de oude bitumen is verwijderd, heeft dat als gevolg dat (regen)water door de daklatten en spouwmuren naar binnen kan komen, hetgeen ook een oorzaak kan zijn van de vochtvorming, zo heeft [gedaagde] aangevoerd. [eiser] heeft dat niet, althans onvoldoende weersproken. Bij deze stand van zaken kan niet worden vastgesteld of de schimmelplekken een gevolg zijn van een gebrek dat te wijten is aan [gedaagde] of dat het komt door het handelen van [eiser] zelf.
Ontbreken (deugdelijke) isolatie spouw en vliering
5.11.
[eiser] heeft ter toelichting van dit onderdeel verwezen naar de bevindingen in het keuringsrapport na de koop van 21 april 2023 (zie hiervoor onder 2.5 Punt 2) . De kantonrechter stelt vast dat hierbij is opgemerkt dat de vochtplekjes in de eerste winterperiode zijn ontstaan en daarna zich snel hebben uitgebreid. De vochtplekjes/schimmelplekjes worden veroorzaakt door condensatie in de spouw, zo staat ook in het rapport.
5.12.
Voor zover de vochtplekjes zijn aan te merken als een gebrek, kan niet worden vastgesteld dat het gebrek aanwezig was ten tijde van de verkoop. De deskundige stelt namelijk zelf dat deze bij de eerste bouwkundige opname niet aanwezig waren en/of zichtbaar waren.
5.13
Verder wordt opgemerkt dat in het eerste rapport (voor de koop) is gemeld dat de hoger gelegen viering niet is geïsoleerd. Dit was [eiser] dus bekend ten tijde van de koop en kan hij [gedaagde] niet tegenwerpen.
5.14.
Met betrekking tot de condensatie in de spouw heeft [gedaagde] er terecht op gewezen dat [eiser] in de vragenlijst is geïnformeerd dat de gevels niet zijn geïsoleerd. De deskundige heeft in het rapport weliswaar gesteld dat als de spouw tussen het binnen en buitenblad zou zijn geïsoleerd, de waargenomen gebreken dan niet kunnen ontstaan. Echter, uit het voorgaande blijkt dat het ontbreken van isolatie in de spouw bij de verkoop is gemeld, zodat [eiser] het niet aan [gedaagde] kan tegenwerpen als een gebrek wat hij niet kende.
Dwaling
5.15.
Ook het subsidiair beroep van [eiser] op dwaling slaagt niet. Voor een geslaagd beroep op dwaling is immers vereist dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden. Daarvan is, zoals volgt uit het voorgaande, geen sprake. [eiser] was namelijk, voordat hij de koopovereenkomst met [gedaagde] sloot, op de hoogte van de gebreken aan de woning (ontbreken isolatie spouw en vliering). Dan wel doet zich niet de situatie voor dat [gedaagde] [eiser] had behoren in te lichten (condensatie dakbeschot), omdat niet kan worden vastgesteld dat dit gebrek aanwezig was ten tijde van de verkoop.
De conclusie
5.16.
De conclusie is dat [eiser] er niet in is geslaagd aan te tonen dat de woning non-conform is, of dat sprake is van dwaling. Dit betekent dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen. Als gevolg hiervan zullen de door [eiser] gevorderde nevenvorderingen eveneens worden afgewezen.
5.17
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Omdat [gedaagde] in persoon is verschenen worden de reis-, verblijf- en verletkosten tot en met vandaag aan zijn kant ambtshalve vastgesteld op een forfaitair bedrag van € 50,00.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.J. Lourens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter