Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: C/15/358205 / KG ZA 24-619
Vonnis in kort geding van 5 december 2024
in de zaak van
[de vrouw 1],
te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de vrouw,
advocaat: mr. C.A.F. Visser,
tegen
[de vrouw 2],
te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: de man,
advocaat: mr. E. Stam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 21 november 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de eis in reconventie.
- de mondelinge behandeling van 21 november 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt
- de eis in reconventie.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben een affectieve relatie gehad. Zij zijn gezamenlijk eigenaar van de woning [adres] te [postcode] [plaats 3] (hierna: de woning).
2.2.
De woning staat vanaf februari 2024 leeg. Sindsdien worden de hypothecaire verplichtingen niet nagekomen.
2.3.
De vrouw is een kort geding procedure tegen de man gestart, waarin zij vorderde de man te veroordelen mee te werken aan de verkoop van de woning. Tijdens de mondelinge behandeling van 24 mei 2024 hebben partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, die inhoudt – kort gezegd – dat de woning wordt toegedeeld aan de man, onder de opschortende voorwaarde dat hij binnen twee maanden aantoont dat hij in staat is de vrouw te laten ontslaan uit haar hoofdelijke aansprakelijkheid voor de hypotheekschulden. Voor zover de man daartoe niet in staat blijkt, zijn partijen overeengekomen de woning via [bedrijf] Makelaars te [plaats 3] in verkoop te brengen, waarbij de makelaar de vraag- en laatprijs bindend zal vaststellen.
2.4.
De vrouw en de man hebben [bedrijf] Makelaars op 6 augustus 2024 gezamenlijk opdracht gegeven de woning te verkopen. Bij de opname van de woning heeft de makelaar aantekeningen gemaakt, waarin het volgende staat:
“(…)
AANTEKENINGEN MAKELAAR
- Afgegeven waarde en vraagprijs + datum advies 350000 vragen, Opbrengst tussen 350 en 360.000.
Verkoper/mijnheer wil 355/360.000 vangen
(…)”
2.5.
Een neef van de vrouw heeft via een makelaar een bod uitgebracht van (uiteindelijk) € 360.000,00. De vrouw heeft het bod geaccepteerd.
2.6.
De advocaat van de vrouw heeft de advocaat van de man bij e-mail 18 oktober 2024 gevraagd het bod zo spoedig mogelijk ook te accepteren. De man heeft daar niet op gereageerd.
3.Het geschil in conventie en reconventie
3.1.
De vrouw vordert - samengevat - haar vervangende toestemming te verlenen voor de verkoop van de woning voor een prijs die hoger is dan de door de makelaar vastgestelde laatprijs, eventueel onder voorwaarden die de voorzieningenrechter noodzakelijk acht,
haar toestemming te verlenen om namens de man alles te verrichten dat voor de verkoop en levering van de woning nodig is, en te bepalen dat de notaris zo spoedig mogelijk de helft van de overwaarde aan partijen uitbetaalt.
3.2.
De man voert verweer. Volgens de man heeft hij terecht niet ingestemd met het bod van € 360.000,00, omdat een veel hogere verkoopprijs kan worden gerealiseerd als de makelaar de woning via Funda te koop aanbiedt. In reconventie vordert de man - samengevat - te bepalen dat de woning door een nieuwe en onafhankelijke, door beide partijen aanvaarde makelaar wordt verkocht, die de woning op Funda te koop zal aanbieden.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
In de kern gaat het in deze zaak om de vraag of de man het recht heeft terug te komen op de vaststellingsovereenkomst die partijen op 24 mei 2024 hebben gesloten. Volgens de man bestaat daar aanleiding voor omdat de ingeschakelde makelaar zich onvoldoende heeft ingespannen om de maximaal haalbare verkoopprijs te realiseren.
4.2.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de man ten onrechte het bod van € 360.000,00 niet heeft aanvaard. De vrouw probeert al geruime tijd vruchteloos om medewerking van de man te verkrijgen om de woning te verkopen. Zij heeft daar zelfs een kort geding voor moeten starten. In de vaststellingsovereenkomst heeft de vrouw de man een termijn van twee maanden gegeven om hem de mogelijkheid te bieden zich de woning te laten toedelen. De man heeft blijkens de zittingsaantekeningen van de vorige zitting aangegeven dat hij wilde proberen de woning toegedeeld te krijgen tegen een waarde van € 346.000,00. Kennelijk heeft hij de daarvoor vereiste financiering niet rond kunnen krijgen. Vervolgens hebben partijen gezamenlijk een verkoopopdracht aan [bedrijf] Makelaars verstrekt. De man heeft de makelaar aangegeven dat de woning € 355.000,00 à € 360.000,00 moet opbrengen. Pas ter zitting heeft de man bezwaar gemaakt tegen het gevolgde verkooptraject.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen zijn overeengekomen dat de makelaar de laatprijs van de woning bindend vaststelt. Dat is gebeurd. De makelaar is daarbij kennelijk afgegaan uit de uitlating die de man jegens hem heeft gedaan. De verkoopopdracht houdt niet de verplichting in voor de makelaar om de woning aan te bieden via Funda; deze biedt de makelaar tevens de mogelijkheid om verkoopinformatie buiten de markt om uit te wisselen, zoals hier kennelijk is gebeurd. De verkoopstrategie van de makelaar is in zoverre succesvol geweest.
4.4.
Nu de man € 346.000,00 in het kader van toedeling van de woning aan hem een marktconforme prijs achtte, heeft ingestemd met een bindende vaststelling van de laatprijs door de makelaar en aan deze heeft aangegeven genoegen te nemen met een verkoopopbrengst van € 355.000,00 à € 360.000,00 heeft hij zijn recht verwerkt om alsnog tegen die verkoopprijs bezwaar te maken op de grond dat de makelaar zijn werk niet goed heeft gedaan. De man heeft bovendien op geen enkele wijze onderbouwd dat de woning bij plaatsing op Funda meer dan € 360.000,00 zou hebben opgebracht. De omstandigheid dat de koper een neef van de vrouw acht de voorzieningenrechter onvoldoende voor de conclusie dat de woning beneden de marktwaarde is verkocht.
4.5.
Hieruit volgt dat de vordering van de vrouw om haar vervangende toestemming te verlenen voor de verkoop van de woning tegen de laatprijs (of hoger) kan worden toegewezen. De man heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering om de vrouw toestemming te verlenen om het verkooptraject zonder bemoeienis van de man af te ronden, zodat deze vordering, mede gelet op het langslepende voortraject, ook zal worden toegewezen, met dien verstande dat de vrouw alleen toestemming krijgt om de woning tegen een lagere prijs dan € 360.000,00 te verkopen indien de koop door de neef niet doorgaat.
De vorderingen van de man zullen worden afgewezen.
4.6.
Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
verleent de vrouw vervangende toestemming voor de verkoop van de woning aan de [adres] ([postcode]) te [plaats 3]:
an de neef, voor 360.000,00
aan een andere koper, voor een prijs die hoger is dan de door de makelaar gestelde laatprijs, indien de koop door de neef niet doorgaat,,
5.2.
verleent de vrouw toestemming om namens de man al het nodige te verrichten voor de hiervoor vermelde verkoop en levering van de woning, waaronder het ondertekenen van de koopovereenkomst, en de akte van levering,
5.3.
bepaalt dat de notaris zo spoedig mogelijk na de levering de helft van de (netto)overwaarde aan ieder van partijen uitbetaalt,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af,
5.7.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 5 december 2024.
830