Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11263030 \ CV EXPL 24-2251
Vonnis van 7 november 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: Geerlings & Hofstede ( [plaats 1] ),
tegen
[gedaagde] VOORHEEN H.O.D.N. [naam],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: de heer D. van Herpen.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en de huurder de kantoorruimte moet ontruimen, omdat hij een huurachterstand heeft. De kantonrechter is van oordeel dat de hoogte van de huurachterstand dit rechtvaardigt. De vordering van de verhuurder wordt daarom toegewezen. Ook moet de huurder de huurachterstand, de nog te verschijnen huurtermijnen/gebruiksvergoeding en de gevorderde contractuele boete en incassokosten betalen. De verhuurder moet op zijn beurt inzage geven in de daadwerkelijk betaalde kosten voor energie en water gedurende de huurovereenkomst. Als blijkt dat de huurder te veel voorschot heeft betaald, kan dat niet leiden tot het door de huurder gewenste resultaat. De huurder heeft namelijk ook getekend voor de bepaling in de huurovereenkomst dat in dat geval geen recht bestaat op terugbetaling of verrekening.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 augustus 2024
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie
- het tussenvonnis van 5 september 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie en wijziging van eis in conventie met aanvullende stukken
- de mondelinge behandeling van 11 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Partijen hebben op 20 juni 2019 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de kantoorruimte aan het [adres] in [plaats 2] tegen een kale huurprijs van € 300,00 exclusief btw en een bedrag voor energie en water van € 70,00 exclusief btw per maand.
2.2.
In artikel 4.2 van de huurovereenkomst staat:
“Op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt een systeem van voorschotbetalingen toegepast, met dien verstande dat geen bedragen worden verrekend en/of terugbetaald. Mocht echter blijken dat de overeengekomen vergoeding(en) voor bijkomende leveringen en diensten voor verhuurder niet voldoende is (zijn, zijn geweest), wordt voor daarna volgende perioden de overeengekomen vergoeding verhoogd.”
“Op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt een systeem van voorschotbetalingen toegepast, met dien verstande dat geen bedragen worden verrekend en/of terugbetaald. Mocht echter blijken dat de overeengekomen vergoeding(en) voor bijkomende leveringen en diensten voor verhuurder niet voldoende is (zijn, zijn geweest), wordt voor daarna volgende perioden de overeengekomen vergoeding verhoogd.”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ-model 2003) van toepassing. In artikel 16.3 staat onder andere
“Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de levering en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt.”In artikel 16.4 staat
“Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.”. Artikel 16.6 bepaalt
“Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald.”
“Indien partijen zijn overeengekomen dat door of vanwege verhuurder bijkomende leveringen en diensten worden verzorgd, stelt verhuurder de daarvoor door huurder verschuldigde vergoeding vast op basis van de kosten die met de levering en diensten en de daaraan verbonden administratieve werkzaamheden zijn gemoeid. Voor zover het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex en de leveringen en diensten mede betrekking hebben op andere daartoe behorende gedeelten, stelt verhuurder het redelijkerwijs voor rekening van huurder komende aandeel in de kosten van die leveringen en diensten vast. Verhuurder hoeft daarbij geen rekening te houden met de omstandigheid dat huurder van een of meer van deze leveringen en diensten geen gebruik maakt.”In artikel 16.4 staat
“Verhuurder verstrekt huurder over elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van de leveringen en diensten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan en van, voor zover van toepassing, het aandeel van huurder in die kosten.”. Artikel 16.6 bepaalt
“Wat blijkens het overzicht over de betreffende periode, rekening houdend met voorschotbetalingen, door huurder te weinig is betaald of door verhuurder te veel is ontvangen, wordt binnen een maand na verstrekking van het overzicht bijbetaald of terugbetaald.”
2.4.
De kantoorruimte maakt deel uit van een gebouw met een loods op de begane grond die sinds 2015 aan een derde wordt verhuurd, een kantoorruimte op de eerste verdieping die sinds 14 september 2020 aan [naam] wordt verhuurd en een kantoorruimte op de tweede verdieping. De onderhavige huurovereenkomst ziet op de kantoorruimte op de tweede verdieping.
2.5.
Met ingang van oktober 2020 heeft [eiser] het bedrag voor energie en water verhoogd naar € 90,00 exclusief btw per maand vanwege een stijging in het gasverbruik.
2.6.
Per e-mail van 20 oktober 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat hij genoodzaakt is het bedrag voor energie vanaf 1 november 2021 tijdelijk te verhogen met € 90,00 exclusief btw per maand, door hem aangeduid als “tijdelijke energietoeslag”, vanwege de stijging van de energieprijs, de belastingen en de netwerkkosten.
2.7.
Op 18 juli 2022 heeft [eiser] een creditfactuur voor energie en water naar [gedaagde] verstuurd van € 785,00 exclusief btw.
2.8.
De tijdelijke verhoging is vanaf 1 april 2024 verlaagd van € 90,00 naar € 70,00 exclusief btw per maand.
2.9.
[eiser] heeft op 5 mei 2024 aan [gedaagde] een overzicht met de huurachterstand over januari tot en met april 2024 en de daarvoor verschuldigde boetes gemaild.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert na vermeerdering van eis - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van € 5.961,55, vermeerderd met rente en kosten. Ook vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 642,34 per maand voor iedere maand dat hij na 1 november 2024 het gehuurde in gebruik houdt. Eerstgenoemd bedrag bestaat uit achterstallige huur van € 4.358,61, buitengerechtelijke incassokosten van € 296,24, boetes van € 1.200,00 en wettelijke rente tot en met 3 oktober 2024 van € 106,70.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] .
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert - samengevat - veroordeling van [eiser] tot het verstrekken van een volledige en gedetailleerde opgave van de daadwerkelijk gemaakte stroomkosten (bedoeld wordt: verbruikskosten van energie en water) vanaf aanvang van de huurovereenkomst en inzage in de verdeling van de kosten per huurder. Als daaruit blijkt dat [gedaagde] teveel heeft betaald, vordert hij terugbetaling van het verschil en/of verrekening daarvan met de huurachterstand.
3.5.
[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
[gedaagde] betwist niet het bestaan en de hoogte van de huurachterstand, maar beroept zich op verrekening van een mogelijke vordering op [eiser] in verband met te veel betaalde energiekosten met de huurachterstand. Dat beroep op verrekening kan niet slagen. Hoewel partijen een voorschotbedrag zijn overeengekomen en een voorschot doorgaans betekent dat er vooruit wordt betaald en er daarna wordt verrekend met daadwerkelijke kosten van het verbruik, zijn partijen in dit geval uitdrukkelijk anders overeengekomen. In afwijking van artikel 16.6 van de toepasselijke Algemene bepalingen hebben partijen in artikel 4.2. van de huurovereenkomst afgesproken dat geen bedragen worden verrekend of terugbetaald.
4.2.
Voor zover [gedaagde] zijn verplichting tot tijdige en volledige betaling van de huurtermijnen heeft willen opschorten, omdat [eiser] niet voldeed aan zijn verzoek tot het verschaffen van inzage in de daadwerkelijke verbruikskosten voor energie en water, kan dat beroep op opschorting evenmin slagen. Anders dan [eiser] heeft betoogd rust op hem de verplichting tot het jaarlijks geven van inzage in de daadwerkelijke kosten van verbruik. Dat vloeit voort uit artikel 16.4 van de toepasselijke Algemene bepalingen (zoals onder de feiten geciteerd) en van deze bepaling is niet afgeweken in artikel 4.2 van de huurovereenkomst. Tussen deze verplichting tot het jaarlijks verschaffen van inzage en de huurbetalingsverplichting van [gedaagde] bestaat echter onvoldoende samenhang om een opschorting te rechtvaardigen.
4.3.
Dit betekent dat [gedaagde] geen reden heeft om de huur niet te betalen. Hij zal daarom worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van € 4.358,61. De hoogte van de huurachterstand van ruim zes maanden levert een ernstige tekortkoming van [gedaagde] op en rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft geen belang of bijzondere omstandigheden aangevoerd die dat anders maken. De huurovereenkomst zal per de datum van dit vonnis (zijnde 7 november 2024) worden ontbonden.
4.4.
Tot het moment dat [gedaagde] het gehuurde daadwerkelijk heeft ontruimd, zal hij voor het gebruik van het gehuurde moeten blijven betalen. De daarop gerichte vordering van [eiser] is toewijsbaar.
4.5.
[eiser] vordert verder een contractuele boete over de maanden januari tot en met april 2024 van € 300,00 per maand en in totaal € 1.200,00 wegens te late en onbetaald gelaten huur. Hij beroept zich daarbij op artikel 18.2 van de toepasselijke Algemene bepalingen. Op grond van die bepaling verbeurt een huurder aan de verhuurder van rechtswege per kalendermaand een direct opeisbare boete van 2% met een minimum van € 300,00 per maand, als de huur niet prompt op de vervaldag is betaald. [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat sprake is van willekeur, omdat in het verleden geen boete in rekening werd gebracht bij een huurachterstand, en dat de boete buitensporig hoog is. Dat verweer slaagt niet. [eiser] heeft toegelicht dat hij uit coulance en om de relatie goed te houden eerder geen boete in rekening heeft gebracht, maar dat op enig moment de grens voor hem was bereikt. De kantonrechter vindt de gevorderde boete in verhouding tot de schade ook niet buitensporig hoog. De boete leidt dan ook niet tot een onaanvaardbaar resultaat, zodat er geen aanleiding is voor matiging van de boete. Dat [eiser] geen inzage heeft willen geven in de daadwerkelijke energiekosten, is verder geen omstandigheid om tot een ander oordeel te komen. De gevorderde boete over de maanden januari tot en met april 2024 wordt daarom toegewezen.
4.6.
Naast de contractuele boete vordert [eiser] ook de wettelijke rente over de huurachterstand en de boete. Het verschuldigde op grond van een boetebeding treedt echter in de plaats van schadevergoeding op grond van de wet. [1] Onder schadevergoeding valt ook de wettelijke (handels)rente. [2] Omdat Van Delft betaling van de contractuele boete vordert en deze vordering wordt toegewezen, moet de vordering tot betaling van de wettelijke rente worden afgewezen. Dat partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete is verschuldigd, is namelijk niet gesteld en niet gebleken.
4.7.
[eiser] vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding is voldaan en de hoogte van de vordering is niet hoger dan het tarief dat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is bepaald. Daarom wordt € 296,24 toegewezen.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
- contractuele boete
€
€
4.358,61
1.200,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€
296,24
+
totaal
€
5.854,85
- betalingen
€
0,00
-/-
Totaal
€
5.854,85
4.9.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
476,00
(2 punten × € 238,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
995,72
in reconventie
4.10.
Zoals overwogen moet [eiser] jaarlijks inzage geven aan [gedaagde] in de daadwerkelijke kosten voor het verbruik van energie en water. De vordering van [gedaagde] wordt in zoverre toegewezen.
4.11.
De gevorderde inzage in de verdeling van de kosten per huurder worden afgewezen, omdat [eiser] de verdeling per eenheid/huurder al heeft toegelicht in de stukken en op zitting. Hoewel het uitgangspunt is dat er een verdeling van de energie- en waterkosten plaatsvindt op basis van het werkelijke verbruik van iedere eenheid, kan dit worden geschat als, zoals in dit geval, het werkelijk verbruik niet exact kan worden vastgesteld wegens het ontbreken van afzonderlijke dan wel betrouwbare tussenmeters. Daarom heeft [eiser] een verdeelsleutel tussen de drie eenheden/huurders toegepast. Daartoe is [eiser] op grond van artikel 16.3 van de Algemene bepalingen bevoegd en de toegepaste verdeelsleutel komt de kantonrechter niet onredelijk voor. Bovendien heeft [gedaagde] niet uitgelegd dat en waarom de verdeelsleutel onredelijk zou uitpakken.
4.12.
[eiser] heeft verder in de schriftelijke reactie op de tegenvordering van [gedaagde] en tijdens de zitting een toelichting gegeven op de (tijdelijke) verhogingen van het maandelijks in rekening gebrachte bedrag aan energie en water. Hij heeft met een overzicht onderbouwd dat in 2020 het gasverbruik nagenoeg is verdubbeld ten opzichte van de vier daaraan voorafgaande jaren. Verder heeft [eiser] een grafiek met de gastarieven vanaf 2021 overgelegd, waaruit een stijging van de gasprijzen blijkt. Ook heeft [eiser] een schermafdruk van een termijnbetaling van juli 2024 van € 367,00 aan Vattenfall en de energienota over de periode 26 juni 2020 - 26 juni 2021 van Vattenfall overgelegd en de hoogte van de voorschotbedragen van de twee andere huurders toegelicht. Op basis van deze stukken met de toelichting daarop heeft de kantonrechter geen reden om aan te nemen dat de in rekening gebrachte vergoeding voor het verbruik van energie en water onredelijk is. Voor zover met het verstrekken van inzage in de daadwerkelijke kosten blijkt dat [gedaagde] te veel heeft betaald, kan dat niet leiden tot het door [gedaagde] gewenste resultaat. [gedaagde] heeft immers ook getekend voor de bepaling in huurovereenkomst dat in dat geval geen recht bestaat op terugbetaling of verrekening.
4.13.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de kantoorruimte aan het [adres] in [plaats 2] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze niet het eigendom van [eiser] zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 5.854,85,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 642,34 inclusief btw per maand vanaf 1 november 2024 tot de dag van algehele ontruiming,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 995,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.8.
veroordeelt [eiser] tot het verstrekken van een rubrieksgewijs overzicht van de daadwerkelijk gemaakte kosten voor energie en water per jaar vanaf aanvang van de huurovereenkomst,
5.9.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S. Slijkhuis en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2024.