Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11097414 \ CV EXPL 24-2930
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. J.W. Spanjer,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. T.S. Cnossen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte vermeerdering eis
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de mondelinge behandeling van 22 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 22 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurde van 1 mei 2020 tot en met 30 april 2024 van [gedaagde] de woning aan het adres [adres 1] te [plaats 1] (verder: het gehuurde) met een laatstelijk geldende huurprijs van € 2.140,23. [eiser] heeft een waarborgsom betaald van € 11.850,00.
2.2.
Het gehuurde betreft een jaren 30-woning met dunne scheidingswanden en weinig isolatie met de naastgelegen woningen.
2.3.
Grenzend aan het gehuurde zijn de panden van [adres 2] (verder: [adres 2]) en [adres 3] (verder: [adres 3]) , die in eigendom zijn van [gedaagde].
2.4.
Vanaf eind juli 2023 is [gedaagde] begonnen met renovatie aan het pand [adres 2]. Vanaf 30 oktober 2023 is [gedaagde] begonnen met renovatie aan het pand [adres 3].
2.5.
Op woensdag 2 augustus 2023 heeft [eiser] melding gemaakt van schade in het gehuurde, ontstaan door de verbouwingen. [gedaagde] heeft aangegeven een inventarisatie te maken van de schade en te onderzoeken wanneer dit hersteld kan worden.
2.6.
[eiser] heeft in november 2023 tweemaal bij [gedaagde] geklaagd over overlast door de verbouwwerkzaamheden.
2.7.
Op zaterdag 3 februari 2024 meldt [eiser] dat vóór 7.00 uur en na 19.00 werkzaamheden worden uitgevoerd.
2.8.
Op zaterdag 10 februari 2024 maakt [eiser] melding van werkzaamheden om 01.15 uur. Op zondag 11 februari 2024 maakt [eiser] melding van werkzaamheden om 9.44 uur.
2.9.
Op zondag 25 februari 2024 maakt [eiser] melding van werkzaamheden om 10.19 uur. [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat de werklieden enkel benodigdheden gebracht en geen werkzaamheden hebben uitgevoerd.
2.10.
Op 4 maart 2024 verzoekt [eiser] financiële compensatie wegens overlast.
2.11.
Op 14 maart 2024 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2024.
2.12.
Op zondag 17 maart 2024 maakt [eiser] melding van werkzaamheden om 8.16 uur. [gedaagde] heeft te kennen gegeven dat op dat tijdstip enkel metingen werden verricht waarbij geen geluid werd gemaakt.
2.13.
Op woensdag 27 maart 2024 maakt [eiser] melding van werkzaamheden om 7.22 uur.
2.14.
Op 30 april 2024 is het gehuurde opgeleverd.
2.15.
[eiser] heeft de huur van de maanden augustus 2023 tot en met februari 2024 voldaan (€ 17.121,84) en de huur van de maanden maart en april 2024 (€ 4.280,46) onbetaald gelaten.
2.16.
[gedaagde] heeft op 1 april 2024 € 7.900,00 van de waarborgsom aan [eiser] uitgekeerd.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert – samengevat en na wijziging eis – over de periode 2 augustus 2023 t/m 30 april 2024 de huurprijs te verminderen met 50% en vordert € 6.420,69 aan terugbetaling huur en € 842,16 aan incassokosten. Tevens vordert [eiser] betaling van € 3.950,00 aan waarborgsom en € 629,20 aan incassokosten.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] stelt dat hij zich gehouden heeft aan de eisen wat betreft de werktijden en geluidsniveaus van het Bouwbesluit 20212. [eiser] moet op grond van artikel 11.5 van de algemene betalingen bij de huurovereenkomst ongemak gedogen en kan geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat de mate van overlast niet (meer) te herleiden is dat als er al overlast is geweest, deze een huurprijsvermindering van 50% niet rechtvaardigt.
in reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert – samengevat – veroordeling van [eiser] tot betaling van € 272,69, vermeerderd met rente en kosten. [gedaagde] voert daartoe aan dat hij nog een bedrag van € 3.950,00 aan waarborgsom onder zich heeft en de openstaande huur van maart en april 2024 (€ 4.280,46) hiermee heeft verrekend. Na verrekening van een bedrag van
€ 57,50 aan afrekening servicekosten resteert nog € 272,69 aan [gedaagde] te voldoen.
€ 57,50 aan afrekening servicekosten resteert nog € 272,69 aan [gedaagde] te voldoen.
3.4.
[eiser] voert verweer en voert aan dat, gezien de vordering in conventie, aan [gedaagde] een beroep op verrekening niet toekomt.
3.5.
Op de stellingen van partijen zowel in conventie als reconventie wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
Gezien de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie, worden deze gezamenlijk behandeld.
4.2.
In de kern gaat dit geschil om de vraag of en zo ja in welke mate de huurder van een woning jegens de eigenaar/verhuurder aanspraak kan maken op huurvermindering over de periode waarin hij overlast heeft ondervonden ten gevolge van renovatiewerkzaamheden in de belendende woningen van dezelfde verhuurder, die zijn uitgevoerd in diens opdracht.
Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek zijn de volgende passage uit de wetsgeschiedenis van bijzonder belang:
“Alle genotbeperkende omstandigheden die niet aan de huurder zijn toe te rekenen, vormen een gebrek. Slechts duidelijkheidshalve en zonder tot het maken van onderscheid te nopen noemt lid 2 van deze omstandigheden nog in het bijzonder die welke het meest voorkomen: een staat of eigenschap van de gehuurde zaak. Daarmee is niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak op zichzelf bedoeld, maar elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. (…) Men denke ook aan een vakantiehuisje dat volgens de prospectus in een rustig natuurgebied ligt, maar zich in werkelijkheid naast een lawaaiig industriegebied blijkt te bevinden.”(Kamerstukken II, 1997-1998, 26 089, nr. 3, blz. 14)
“Zoals hiervoor al is aangestipt, is de hoofdverplichting van de verhuurder de verhuurde zaak ter beschikking van de huurder te stellen. De huurder zal dan ervan mogen uitgaan dat de zaak hem het genot verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten; aldus is een soortgelijke maatstaf als die voor de koop (artikel 7:17 lid Pro 2) gegeven. Is niet aan deze, voor de huur nader uitgewerkte maatstaf voldaan, dan is sprake van een “gebrek”, ter zake waarvan de huurder en de verhuurder bepaalde rechten onderscheidenlijk verplichtingen hebben. .”(Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 11)
4.3.
Uit de eerste hiervoor geciteerde passage volgt dat een onverwachte genotbeperkende bron van overlast die zich in de omgeving van het gehuurde blijkt te bevinden een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW Pro oplevert. Uit de tweede passage volgt dat dit begrip gebrek het huurrechtelijke equivalent is van het generieke verbintenisrechtelijke begrip tekortkoming. Het gaat om de vraag welk genot bij het aangaan van de huurovereenkomst verwacht mocht worden. Het gaat dan in ieder geval om de mogelijkheid van een normaal gebruik van de woning. Dat omvat enerzijds de afwezigheid van significante auditieve stoornis gedurende met name de nacht en in mindere mate ook de dag -men kan zich wat dit betreft oriënteren op de geluidsnormen voor bestaande bouw- anderzijds de tijdelijke vermindering van dat genot gedurende kortdurende bouwwerkzaamheden in belendingen. Het eerste valt buiten het normaal gebruik, het tweede erbinnen.
4.4.
[gedaagde] heeft ter zitting toegelicht dat twee verbouwingen deels gelijktijdig aan weerszijde van het gehuurde zijn uitgevoerd. De verbouwde woningen zijn ieder circa 130m2 en zijn volledig gerenoveerd, waarbij gedacht moet worden aan het volledig strippen van de woningen om deze vervolgens te verduurzamen, isoleren en weer af te bouwen. [gedaagde] heeft geschat dat de verbouwkosten tussen € 180.000,00 en € 210.000,00 per woning zullen zijn geweest.
4.5.
Aangenomen moet worden dat de onderhavige activiteiten zó ingrijpend zijn geweest en zo langdurig hebben plaatsgevonden, met een, naar op grond van ervaringsregelen aan te nemen valt, op vele momenten substantiële geluidsoverlast tot gevolg, dat van een gebrek sprake moet zijn geweest. Dat er geen geluidsopnamen of metingen zijn overgelegd verhindert deze aanname niet. Het is nu eenmaal niet mogelijk om voormelde hoog niveau renovaties uit te voeren zonder gebruik van sloophamers, zaagmachines slijptollen, boormachines en ander materieel met aanzienlijke geluidsproductie gedurende een veelheid aan uren.
In de aard van de uitgevoerde bouwactiviteiten ligt de overlast dan ook besloten.
De omstandigheid dat de bouwwerkzaamheden binnen de in het bouwbesluit vermelde tijden hebben plaatsgevonden en dat de verhuurder heeft getracht de overlast te beperken doet daaraan niet af.
4.6.
Dat brengt mee dat op grond van de redelijkheid ingevolge artikel 7:207 lid 1 BW Pro vermindering van de huur gevorderd kan worden vanaf de dag waarop het gebrek in voldoende mate bekend was aan verhuurder. Het is daarvoor niet noodzakelijk dat de verhuurder in verzuim is. Aangenomen wordt dat een hoog niveau renovatie uit de aard der zaak van aanvang af bekend is bij de verhuurder als deze voor die renovatie opdracht heeft gegeven.
4.7.
Het beroep op de aansprakelijkheidsbeperking in artikel 11.5 van de algemene voorwaarden stuit af op artikel 7:242 BW Pro en staat hieraan dus niet in de weg.
4.8.
Daarmee resteert de vraag naar de omvang van de vermindering. Uitgangspunt bij de berekening daarvan is dat aan het begin van een verbouwing meestal veel overlast is vanwege diverse sloop- en breekwerkzaamheden en dat deze gaandeweg afneem en aan het einde van de verbouwing (stucadoors- en schilderwerkzaamheden, afmontage) relatief gering is. Ook van belang is dat in de periode augustus tot en met oktober 2023 alleen aan de [adres 2] werd verbouwd. Voor die periode geldt daarom een huurprijsvermindering van 30% en is totaal € 4.494,48 verschuldigd. Omdat vanaf 30 oktober 2023 beide verbouwingen bezig waren geldt een huurprijsvermindering van 50% en is € 3.210,36 verschuldigd. Omdat aannemelijk is dat in de laatste maanden van de verbouwingen minder overlast moet zijn geweest geldt over de periode 1 februari – 30 april 2024 een huurprijsvermindering van 40% en is € 3.852,39 verschuldigd.
4.9.
Dit heeft tot gevolg dat [eiser] in totaal € 11.557,23 verschuldigd was voor de periode augustus 2023 tot en met april 2024. Omdat hij € 17.121,84 heeft voldaan, komt aan [eiser] een bedrag van € 5.564,61 toe.
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat aan [gedaagde] geen huur meer toekomt en zij de waarborgsom ten onrechte nog onder zich houdt. Het bedrag € 3.950,00 moet aan [eiser] uitgekeerd worden. Ook een bedrag van € 57,50 aan eindafrekening servicekosten komt [eiser] nog toe. De vordering in reconventie wordt afgewezen.
4.11.
De gevorderde incassokosten worden afgewezen omdat de grondslag en bewijs hiervan in de dagvaarding ontbreekt. De gevorderde wettelijke rente wordt als onbetwist toegewezen.
4.12.
[gedaagde] is in conventie en reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,42
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.200,42
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en reconventie
5.1.
bepaalt dat de maandelijkse huurprijs voor het gehuurde in de periode 2 augustus 2023 tot en met 30 oktober 2023 wordt verminderd met 30% tot een bedrag van € 1.498,16;
5.2.
bepaalt dat de maandelijkse huurprijs voor het gehuurde in de periode november 2023 tot en met januari 2024 wordt verminderd met 50% tot een bedrag van € 1.070,12;
5.3.
bepaalt dat de maandelijkse huurprijs voor het gehuurde in de periode februari 2023 tot en met april 2024 wordt verminderd met 40% tot een bedrag van € 1.284,13;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 5.564,61 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 3.950,00 aan waarborgsom;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 57,50 aan afrekening servicekosten;
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.200,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten ingaande de 15e dag na de datum van betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
5.9.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders in conventie of reconventie gevorderd af,
Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.