Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11047161 \ CV EXPL 24-2369
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Haarlem,
eisende partij,
hierna te noemen: Stichting Pré Wonen,
gemachtigde: mr. D. de Vries,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. F.W. Huizinga.
De zaak in het kort
[gedaagde] is in februari 2023 een procedure bij de Huurcommissie gestart strekkende tot huurprijsvermindering in verband met gebreken. De Huurcommissie heeft op 11 januari 2024 (zaaknummer 2302066) – verzonden op 5 februari 2024 – de huurprijs van de woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] tijdelijk verminderd met ingang van 1 januari 2023. De Huurcommissie heeft de aanwezigheid van ratten beoordeeld als een ernstig gebrek in categorie C. Stichting Pré Wonen heeft binnen de in 7:262 lid 1 BW genoemde termijn een dagvaarding uitgebracht. Ter discussie staat of sprake is van een gebrek. De kantonrechter oordeelt dat niet is gebleken dat sprake is van een gebrek. [gedaagde] heeft daartoe te weinig gesteld en onderbouwd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- dagvaarding van 28 maart 2024 met 11 producties;
- conclusie van antwoord van 15 mei 2024 met één productie;
- het tussenvonnis van 26 juni 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 28 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 5 maart 2021 een woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] van Stichting Pré Wonen voor een huurprijs van toen € 513,54 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Er is sprake van sociale huur.
2.2.
[gedaagde] heeft op 5 december 2022 bij Stichting Pré Wonen geklaagd over rattenoverlast. Per e-mail van 15 december 2022 heeft [gedaagde] nogmaals geklaagd:
“(…) Ik kan u verzekeren dat het ratten zijn want ze zijn groot een muis kan nooit zoveel herrie maken als wat ze hier doen. Ze zitten in de spouwmuren en kunnen dus niet naar binnen komen. Ik zou ook niet weten waar ze eten vandaan moeten halen als ze in de muren zitten.
(…) Ik heb een filmpje met het opgenomen geluid en probeer er meer te maken maar ze zijn snel en nogmaals het lijkt alsof ze soms door het plafond naar beneden komen. (…)”
2.3.
Stichting Pré Wonen heeft naar aanleiding van de hiervoor genoemde meldingen verschillende bedrijven ingeschakeld om te zoeken naar de oorzaak van het probleem. Schildwacht (de ongediertebestrijder van Stichting Pré Wonen) heeft op 4 januari 2023 de volgende e-mail aan Stichting Pré Wonen gestuurd:
“(…) Ik heb wat foto’s gemaakt van de situatie. Ik ben ook in het andere trapportaal geweest en de rattenkeutels liggen in het trapportaal zelf. De gemeente is hier ook al ratten aan het vangen en er zaten er een paar op de klem. Zelf zag ik in de meterkast ook nog een rat wegschieten.
“(…) Ik heb wat foto’s gemaakt van de situatie. Ik ben ook in het andere trapportaal geweest en de rattenkeutels liggen in het trapportaal zelf. De gemeente is hier ook al ratten aan het vangen en er zaten er een paar op de klem. Zelf zag ik in de meterkast ook nog een rat wegschieten.
Het lijkt mij heel belangrijk om een controle van het riool uit te voeren, het kan niet anders of er moet iets stuk zijn. Ook gezien de gaten rondom de flat. (…)”.
2.4.
Stichting Pré Wonen heeft vervolgens de situatie aangekaart bij de gemeente.
2.5.
Na ontvangst op of omstreeks 13 januari 2023 van het rapport van het bedrijf Anticimex heeft Stichting Pré Wonen aan een derde opdracht gegeven om alle gaten en sparingen die zich in en rond de woning bevinden dicht te zetten. Deze werkzaamheden zijn op 3 april 2023 uitgevoerd. Toen zijn ook de plafonds in de meterkasten dichtgezet.
2.6.
Op 24 februari 2023 schrijft Stichting Pré Wonen aan de gemachtigde van [gedaagde]:
“(…) Wij hebben de riolering tot aan het hoofdriool in zijn geheel gecontroleerd en daar waar nodig hersteld. De problemen aan het riool die nu nog spelen, zijn zoals ook eerder uitgelegd aan uw cliënt aan het hoofdriool. Werkzaamheden aan de hoofdriolering vallen onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Wij kunnen hier helaas niet aan verhelpen.(…)”
“(…) Wij hebben de riolering tot aan het hoofdriool in zijn geheel gecontroleerd en daar waar nodig hersteld. De problemen aan het riool die nu nog spelen, zijn zoals ook eerder uitgelegd aan uw cliënt aan het hoofdriool. Werkzaamheden aan de hoofdriolering vallen onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Wij kunnen hier helaas niet aan verhelpen.(…)”
2.7.
[gedaagde] is in februari 2023 een procedure bij de Huurcommissie gestart strekkende tot huurprijsvermindering in verband met gebreken. Ook heeft [gedaagde] de gemeente [plaats] aangeschreven. Op dinsdag 25 april 2023 bericht de gemeente [plaats] aan de gemachtigde van [gedaagde] als volgt:
“(…) In het hoofdriool zijn geen breuken geconstateerd, dit is dus geen mogelijkheid voor ratten om zich hier te nestelen. (…)”
“(…) In het hoofdriool zijn geen breuken geconstateerd, dit is dus geen mogelijkheid voor ratten om zich hier te nestelen. (…)”
2.8.
Op 12 mei 2023 schrijft de gemachtigde van Stichting Pré Wonen aan de gemachtigde van [gedaagde]:
“(…) Gelet op het bovenstaande is cliënte van mening dat zij onder de gegeven omstandigheden heeft gedaan wat zij moest doen. Voorts is cliënte van oordeel dat geen sprake is van een gebrek, mede doordat ook bewonersgedrag bijgedragen kan hebben aan de huidige situatie. Een eventuele rattenplaag komt voor rekening en risico van de gemeente. Uw cliënte dient zich tot de gemeente te wenden. Omdat cliënte zich niet afzijdig wil houden, zal zij zich ook (weer) tot de gemeente wenden en de gemeente nogmaals vragen om actie te ondernemen. (…)”
“(…) Gelet op het bovenstaande is cliënte van mening dat zij onder de gegeven omstandigheden heeft gedaan wat zij moest doen. Voorts is cliënte van oordeel dat geen sprake is van een gebrek, mede doordat ook bewonersgedrag bijgedragen kan hebben aan de huidige situatie. Een eventuele rattenplaag komt voor rekening en risico van de gemeente. Uw cliënte dient zich tot de gemeente te wenden. Omdat cliënte zich niet afzijdig wil houden, zal zij zich ook (weer) tot de gemeente wenden en de gemeente nogmaals vragen om actie te ondernemen. (…)”
2.9.
De gemachtigde van [gedaagde] heeft op 5 juni 2023 en op 3 augustus 2023 aan de gemachtigde van Stichting Pré Wonen laten weten dat [gedaagde] nog steeds overlast ervaart van ratten.
2.10.
Nadien heeft [gedaagde] niet meer bij Stichting Pré Wonen geklaagd over de aanwezigheid en overlast van ratten tot juli 2024. Stichting Pré Wonen heeft naar aanleiding van de laatste melding in juli 2024 een rookproef uitgevoerd. Uit deze proef kwam naar voren dat iets mis was met de doucheput. Deze is vervolgens vervangen. Voor ratten is het overigens (in zijn algemeenheid) niet mogelijk om via de doucheput in de woning te komen.
2.11.
De Huurcommissie heeft na het verzoek van [gedaagde] op 1 augustus 2023 een voorbereidend onderzoek uitgevoerd. In dit rapport staat voor zover van belang:
“(…) Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte geen ernstige gebreken in de Categorie A,B en/of C. Dit betekent dat geen tijdelijke verlaging van de geldende huurprijs kan volgen. (…)Er zijn tijdens het onderzoek geen ratten (levend en/of dood) geconstateerd in de woning, in de portiek, het gemeenschappelijk trappenhuis en/of rondom het gebouw. In de meterkast van de woning, welke te bereiken is vanuit het gemeenschappelijk trappenhuis zijn enkele (1 tot 4) keutels (uitwerpselen) van ongedierte geconstateerd. Er zijn tijdens het onderzoek geen losse, open vuilniszakken of andere etenswaren gevonden in de portiek, het gemeenschappelijke trappenhuis en/of rondom het gebouw welke ratten en/of andere ongedierte kunnen aantrekken. Wel zijn om het gebouw een paar (2 stuks) stoeptegel verzakt, welke veroorzaakt kunnen zijn door ratten (graaf activiteit van ratten).”
“(…) Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte geen ernstige gebreken in de Categorie A,B en/of C. Dit betekent dat geen tijdelijke verlaging van de geldende huurprijs kan volgen. (…)Er zijn tijdens het onderzoek geen ratten (levend en/of dood) geconstateerd in de woning, in de portiek, het gemeenschappelijk trappenhuis en/of rondom het gebouw. In de meterkast van de woning, welke te bereiken is vanuit het gemeenschappelijk trappenhuis zijn enkele (1 tot 4) keutels (uitwerpselen) van ongedierte geconstateerd. Er zijn tijdens het onderzoek geen losse, open vuilniszakken of andere etenswaren gevonden in de portiek, het gemeenschappelijke trappenhuis en/of rondom het gebouw welke ratten en/of andere ongedierte kunnen aantrekken. Wel zijn om het gebouw een paar (2 stuks) stoeptegel verzakt, welke veroorzaakt kunnen zijn door ratten (graaf activiteit van ratten).”
2.12.
De Huurcommissie heeft op 11 januari 2024 (zaaknummer 2302066) – verzonden op 5 februari 2024 – de huurprijs van de woning tijdelijk met 50% verminderd met ingang van 1 januari 2023. De Huurcommissie heeft de aanwezigheid van ratten beoordeeld als een ernstig gebrek in categorie C.
3.Het geschil
3.1.
Stichting Pré Wonen vordert - samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I: een verklaring voor recht dat geen sprake is van een gebrek aan de woning, althans dat sinds april 2023, althans sinds 1 sinds augustus 2023, althans een door de kantonrechter in goede justitie nader te bepalen datum geen sprake meer is van een gebrek;
II: veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een huurprijs van € 502,59 per maand vanaf 1 januari 2023, althans een door de kantonrechter nader te bepalen termijn;
III: veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.2.
Stichting Pré Wonen legt allereerst aan de vordering ten grondslag dat geen sprake is van een gebrek. Weliswaar is het juist dat [gedaagde] op enig moment veel overlast heeft gehad van ratten, maar dit kan niet aangemerkt worden als een gebrek. Bovendien zijn er door Stichting Pré Wonen werkzaamheden uitgevoerd. Het hiervoor genoemde wordt ook bevestigd door hetgeen de onderzoeker van de Huurcommissie heeft geconstateerd. Deze onderzoeker heeft niet geoordeeld dat sprake is van een gebrek. Bovendien stelt Stichting Pré Wonen zich op het standpunt dat zij na het uitvoeren van de werkzaamheden geen dan wel nauwelijks meldingen van [gedaagde] heeft ontvangen.
3.3.
Subsidiair stelt Stichting Pré Wonen dat de rattenoverlast moet worden beschouwd als een feitelijke stoornis door een derde, nu het er sterk op lijkt dat het probleem wordt veroorzaak door het hoofdriool. Het hoofdriool valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. [gedaagde] dient het probleem aan te kaarten bij de gemeente.
3.4.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe aan dat het rattenprobleem– ondanks de werkzaamheden die zijn uitgevoerd – niet is verholpen. De overlast is niet continue, maar incidenteel. Met name wordt het geluid ’s avonds gehoord. Het gebrek valt niet onder kleine herstellingen, zodat Stichting Pré Wonen dit moet herstellen. Verder voert [gedaagde] aan dat de lezing van de Huurcommissie juist is. De Huurcommissie dan wel de onderzoeker van de Huurcommissie heeft wel degelijk geoordeeld dat sprake is van een gebrek dat voor rekening en risico van Stichting Pré Wonen komt.
4.De beoordeling
4.1.
Het draait in deze zaak om de vraag of sprake of sprake is van een gebrek, te weten rattenoverlast in/aan/rond de woning van [gedaagde].
Stichting Pré Wonen heeft binnen de in 7:262 lid 1 BW genoemde termijn een dagvaarding uitgebracht
4.2.
Uit artikel 7:262 lid 1 BW volgt dat wanneer de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is bepaald. Dat geldt echter niet als een van hen binnen acht weken na de verzenddatum van die uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De dagvaarding van Stichting Pré Wonen is binnen die termijn uitgebracht. Daarmee verliest de uitspraak van de Huurcommissie haar bindende werking en moet de kantonrechter zelf in de zaak voorzien.
Juridisch kader betreffende gebreken
4.3.
Artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De staat van het gehuurde moet dus worden vergeleken met die van dezelfde soort huurwoningen die goed onderhouden zijn. Uit artikel 7:204 lid 3 BW volgt dat een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebreken zijn.
Is sprake van een gebrek?
4.4.
[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een gebrek en verwijst naar hetgeen de onderzoeker van de Huurcommissie heeft geconstateerd. Anders dan [gedaagde] stelt blijkt uit het rapport van de Huurcommissie niet dat sprake is van een gebrek. De rapporteur merkt slechts op:
“Er zijn tijdens het onderzoek geen ratten (levend en/of dood) geconstateerd in de woning, in de portiek, het gemeenschappelijke trappenhuis en/of rondom het gebouw. In de meterkast van de woning, welke te bereiken is vanuit het gemeenschappelijke trappenhuis zij enkele (1 tot 4) keutels (uitwerpselen van ongedierte geconstateerd. Er zijn tijdens het onderzoek geen losse, open vuilniszakken of andere etenswaren gevonden in de portiek, het gemeenschappelijke trappenhuis en/of random het gebouw welke ratten en/of andere ongedierte kunnen aantrekken. Wel zijn om het gebouw een paar (2 stuks) stoeptegels verzakt, welke veroorzaakt kunnen zijn door ratten (graaf activiteit van ratten).”
“Er zijn tijdens het onderzoek geen ratten (levend en/of dood) geconstateerd in de woning, in de portiek, het gemeenschappelijke trappenhuis en/of rondom het gebouw. In de meterkast van de woning, welke te bereiken is vanuit het gemeenschappelijke trappenhuis zij enkele (1 tot 4) keutels (uitwerpselen van ongedierte geconstateerd. Er zijn tijdens het onderzoek geen losse, open vuilniszakken of andere etenswaren gevonden in de portiek, het gemeenschappelijke trappenhuis en/of random het gebouw welke ratten en/of andere ongedierte kunnen aantrekken. Wel zijn om het gebouw een paar (2 stuks) stoeptegels verzakt, welke veroorzaakt kunnen zijn door ratten (graaf activiteit van ratten).”
4.5.
De rapporteur heeft slechts de situatie geschetst. De enkele opmerking dat 1 tot 4 keutels (uitwerpselen van ongedierte) zijn gevonden en twee stoeptegels om het gebouw zijn verzakt, wil (ook) niet zeggen dat sprake is van een gebrek. Dit wordt overigens ook ondersteund door de conclusie van de rapporteur. Die geeft immers in het rapport bij ‘
Algemene conclusie’aan: “
Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte geen ernstige gebreken i de Categorie A, B en/of C. Dit betekent dat geen tijdelijke verlaging van de geldende huurprijs kan volgen.”
Algemene conclusie’aan: “
Volgens de bevindingen van de rapporteur kent de woonruimte geen ernstige gebreken i de Categorie A, B en/of C. Dit betekent dat geen tijdelijke verlaging van de geldende huurprijs kan volgen.”
4.6.
[gedaagde] beroept zich verder op de uitspraak van de Huurcommissie. Dit beroep gaat echter gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4.2 is overwogen niet op. Bovendien betekent de enkele aanwezigheid van ratten niet (direct) dat sprake is van een gebrek (in de categorie C (nummer X2) van het Gebrekenboek). Zo heeft Stichting Pré Wonen namelijk terecht naar voren gebracht dat de Huurcommissie niet is ingegaan op het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW, terwijl daar wel door Stichting Pré Wonen een beroep op is gedaan.
4.7.
[gedaagde] heeft ook gesteld dat de woning in de jaren 60 van de vorige eeuw is gebouwd en dat de bouwkundige staat van de woning gebreken vertoont. Dit gaat ook niet op. Dat sprake is van een oude(re) woning wil nog niet zeggen dat per definitie sprake is van een gebrek. [gedaagde] heeft deze stelling niet nader onderbouwd.
4.8.
Tot slot is anderszins (ook) niet gebleken dat sprake is van een gebrek. [gedaagde] heeft geen andere rapportages en/of documentaties dan de rapportage van de Huurcommissie naar voren gebracht waaruit zou blijken dat sprake is van een gebrek.
4.9.
Gelet op het hiervoor genoemde heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek in/aan/rond de woning. Dit betekent dat op de andere verweren (onder meer of sprake is van een feitelijke stoornis door een derde) niet hoeft te worden ingegaan.
[gedaagde] moet de tussen partijen overeengekomen maandelijkse huurprijs van € 502,59 betalen
4.10.
De Huurcommissie heeft de huurprijs met ingang van 1 januari 2023 verminderd met 50%. Zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.2 is overwogen heeft de uitspraak van de Huurcommissie met deze procedure haar bindende werking verloren. Nu niet is gebleken dat sprake is van een gebrek, moest [gedaagde] (gewoon) de tussen partijen overeengekomen maandelijkse huurprijs van € 502,59 vanaf januari 2023 voldoen. Dit gedeelte van de vordering wordt dan ook toegewezen.
Conclusie en proceskosten
4.11.
De vorderingen van Stichting Pré Wonen worden toegewezen.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stichting Pré Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2,00 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
604,22
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat geen sprake is van een gebrek aan de woning;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de huurprijs van € 502,59 per maand vanaf 1 januari 2023;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 604,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.
De griffier De kantonrechter