ECLI:NL:RBNHO:2024:1293

• Datum uitspraak: 5 februari 2024
• Publicatiedatum: 12 februari 2024
• Zaaknummer: 10843065 \ VV EXPL 23-181
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: M.P.E. Oomens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van bedrijfsruimte na ontdekking hennepkwekerij en tekortkomingen in huurbetalingen

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 5 februari 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Karabag Holding B.V. (eiseres) en Westpoort Verhuizingen B.V. (gedaagde). De zaak betreft een huurgeschil waarbij Westpoort een bedrijfsruimte huurt van Karabag. Tijdens een inspectie is in het gehuurde een professionele hennepkwekerij aangetroffen, wat heeft geleid tot de vordering van Karabag om de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen. Karabag stelt dat Westpoort tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder, onder andere door het niet tijdig betalen van huur en het onderverhuren van een deel van het gehuurde zonder toestemming.

De mondelinge behandeling vond plaats op 22 januari 2024, waarbij Westpoort een tegenvordering heeft ingediend. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er sprake is van een spoedeisend belang voor Karabag, gezien de ernstige tekortkomingen van Westpoort. De rechter oordeelt dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij een ernstige schending van de huurovereenkomst vormt, waardoor ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter heeft Westpoort veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en een contractuele boete van € 3.000,00 te betalen. Daarnaast is Westpoort veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten. De tegenvordering van Westpoort is afgewezen, omdat deze niet voldoende onderbouwd was.

De uitspraak benadrukt de verantwoordelijkheden van huurders en de gevolgen van het niet naleven van huurovereenkomsten, vooral in gevallen van illegale activiteiten zoals de exploitatie van een hennepkwekerij.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10843065 \ VV EXPL 23-181

Uitspraakdatum: 5 februari 2024

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Karabag Holding B.V.

gevestigd te Haarlem

eiseres

verder te noemen: Karabag

gemachtigde: mr. M.H.J. Langerak

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Westpoort Verhuizingen B.V.

gevestigd te Halfweg

gedaagde

verder te noemen: Westpoort

gemachtigde: mr. O.J. Boeder

1. De zaak in het kort

1.1.

Westpoort huurt een bedrijfsruimte van Karabag. In een deel van het gehuurde is een professionele hennepkwekerij aangetroffen. Daarmee is Westpoort te kort geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. De tekortkoming is zodanig dat van Karabag niet verwacht kan worden dat zij de huurovereenkomst met Westpoort voortzet. Westpoort moet het gehuurde ontruimen.

2. Het procesverloop

2.1.

Karabag heeft Westpoort op 21 december 2023 gedagvaard. Westpoort heeft schriftelijk op de vordering gereageerd en een tegenvordering aangekondigd.

2.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 januari 2024. Op deze zitting heeft Westpoort de tegenvordering ingediend. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Karabag heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft Karabag een akte eisvermindering en overlegging aanvullende producties en een akte eiswijziging toegestuurd.

3. Feiten

3.1.

Westpoort is een verhuisbedrijf. Sinds 1 juni 2017 huurt zij een bedrijfsruimte aan de Haarlemmerweg 73 in Halfweg (hierna ook: het gehuurde) voor (onder meer) het opslaan van inboedels. De huurovereenkomst is destijds aangegaan met de toenmalige eigenaar [betrokkene] (hierna: [betrokkene]).

3.2.

Op 1 augustus 2020 is Karabag eigenaar geworden van het gehuurde. Karabag is daarmee de opvolgend verhuurder van Westpoort.

3.3.

In artikel 6.1 van de huurovereenkomst staat:
Huurder zal voor de ingangsdatum: 1 juni 2017 een bankgarantie doen stellen voor/ een waarborgsom betalen ter grootte van* een bedrag van € 21.780,-

zegge: eenentwintigduizend zevenhonderdtachtig euro.

3.4.

In artikel 11.3 van de huurovereenkomst staat:
Huurder staat er jegens verhuurder uitdrukkelijk voor in dat in het gehuurde geen handel in

verdovende middelen en/of drugs zal plaatsvinden en dat er geen middelen, als bedoeld in artikel 2 van de Opiumwet, of stoffen die alleen op recept van een arts mogen worden afgeven, zullen worden gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, verwerkt, afgeleverd, verstrekt of vervaardigd dan wel aanwezig zijn, dit alles genomen in de ruimste zin van het woord.

Huurder is ermee bekend dat zonder dit beding de onderhavige overeenkomst niet zou zijn

aangegaan en komt bij deze overeen dat een handelen in strijd met dit beding, verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst te beëindigden zonder terugbetaling van de waarborgsom c.q. bankgarantie. Bij een bankgarantie zal het bedrag van de bankgarantie door verhuurder bij de bank opgenomen worden.

De verhuurder is te allen tijde bevoegd om een toegangscontrole te eisen. Binnen 24 uur na het doen van het verzoek dient de huurder de verhuurder toegang te verlenen tot inspectie van het pand.

3.5.

Karabag heeft Westpoort meermaals gesommeerd de waarborgsom van artikel 6.1 van de huurovereenkomst te betalen. Westpoort heeft dit niet gedaan. Ook heeft Karabag Westpoort diverse keren gesommeerd tot tijdige en volledige betaling van de huur.

3.6.

Op 7 december 2023 heeft de politie in een ruimte die tot het gehuurde behoort een hennepkwekerij aangetroffen.

4. De vordering

4.1.

Karabag vordert, na vermindering van haar eis, dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:

Westpoort veroordeelt om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, met machtiging aan Karabag om de tenuitvoerlegging daarvan zelf, zo nodig met de sterke arm, te bewerkstelligen;

Westpoort veroordeelt tot betaling van een contractuele boete van € 3.000,00 althans de wettelijke rente over een bedrag van € 5.876,26;

Westpoort gebiedt om binnen drie dagen na dit vonnis de ING Bank te verzoeken om te bewerkstelligen dat de begunstiging onder de bankgarantie met kenmerk [rekeningnummer] ten bedrage van € 21.780,00 ten gunste van de heer [betrokkene] wordt gewijzigd in Karabag Holding B.V., althans een nieuwe bankgarantie te verstrekken aan eiseres, waarin Karabag Holding B.V. als begunstigde is opgenomen en alle nodige medewerking te verlenen aan het vorenstaande;

Westpoort veroordeelt tot betaling van een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 881,44 althans € 668,81;

Westpoort veroordeelt tot nakoming van de huurovereenkomst door betaling van de maandelijkse huurprijs per eerste dag van de maand vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde;

Westpoort veroordeelt in de proceskosten.

4.2.

Karabag legt aan de vordering – kort weergegeven – ten grondslag dat Westpoort tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Deze tekortkomingen rechtvaardigen volgens Karabag in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst. Daarop vooruitlopend vordert Karabag in deze procedure ontruiming van het gehuurde. Ook is Westpoort vanwege de tekortkomingen boetes en incassokosten verschuldigd. Verder dient Westpoort op grond van de huurovereenkomst nog een bankgarantie te verstrekken, aldus Karabag.

5. Het verweer en de tegenvordering

5.1.

Westpoort voert verweer. Zij betwist dat Karabag een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Ook betwist zij – samengevat – dat zij tekort is geschoten in haar verplichtingen als huurder. Volgens Westpoort moeten de vorderingen daarom worden afgewezen.

5.2.

Westpoort heeft een tegenvordering ingediend. Zij vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening Karabag veroordeelt tot betaling van € 24.688,98.

5.3.

Westpoort legt aan deze tegenvordering – kort weergegeven – ten grondslag dat zij in het gehuurde last heeft van lekkages. De lekkages zijn op wisselende plaatsen in het midden van de bedrijfsruimte waardoor het niet mogelijk is dat deel voor opslag te gebruiken. Westpoort begroot de schade op 15% van de huurprijs per maand, berekend vanaf juni 2022.

5.4.

Op de stellingen van partijen wordt – voor zover van belang – hieronder nader ingaan.

6. De beoordeling

de vordering

beoordelingskader

6.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Karabag daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu Karabag heeft gesteld dat Westpoort de huur structureel niet (volledig) betaalt en een deel van het gehuurde zonder toestemming heeft onderverhuurd, waarbij bovendien in dat deel een hennepkwekerij is aangetroffen. Dit zijn zodanige tekortkomingen dat van Karabag niet kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De proceseconomie brengt met zich mee dat ook ten aanzien van de andere vorderingen, die in voldoende nauw verband staan met de hoofdvordering, een spoedeisend belang aanwezig wordt geacht.

6.2.

Verder is voor toewijzing van de vorderingen in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zullen worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6.3.

De kantonrechter zal hieronder de tekortkomingen die Karabag aan zijn vorderingen ten grondslag legt afzonderlijk bespreken.
de huurbetalingen en boetes

6.4.

Karabag stelt dat Westpoort de huur onvolledig en te laat betaalt. Vast staat dat Westpoort pas na dagvaarding de door Karabag aanvankelijk gevorderde huurachterstand van € 5.876,26 voldaan. Het laten ontstaan van een huurachterstand is een tekortkoming, die niet meer ongedaan gemaakt kan worden. Deze tekortkoming is in dit geval niet van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Per 1 juni 2023 bedraagt de maandelijkse huur € 8.645,68, zodat sprake was van een achterstand van minder dan een maand. Bovendien ging Karabag aanvankelijk ten onrechte uit van een huurachterstand van € 15.703,18, waartegen Westpoort ook geprotesteerd heeft. Pas bij herberekening bleek de huurachterstand € 5.876,26 te zijn.

6.5.

Het voorgaande laat onverlet dat Westpoort stelselmatig te laat en te weinig huur betaalde. Uit de overzichten die Karabag als productie 6 en 7 bij de dagvaarding heeft gevoegd blijkt dat Westpoort ten aanzien van tien maanden niet de volledig verschuldigde huur voor die maand heeft betaald. Karabag wil dat Westpoort daarvoor een boete van € 3.000,00 betaalt.

6.6.

De kantonrechter zal die vordering toewijzen. Op de huurovereenkomst zijn Algemene Bepalingen van toepassing. Artikel 23.2 stelt (kort gezegd) op het niet tijdig of niet volledig betalen van de huur een direct opeisbare boete van minimaal € 300,00 per maand. Westpoort heeft ten aanzien van tien maanden telkens te weinig huur betaald. Westpoort is daarom een boete van € 3.000,00 (10 x € 300,00) verschuldigd. Dat Karabag niet eerder aanspraak heeft gemaakt op de boete maakt dit niet anders. Het gaat in artikel 23.2 immers om een direct opeisbare boete die van rechtswege is verschuldigd.

6.7.

Nu verder is gebleken dat Westpoort de huur ook stelselmatig te laat betaalde, heeft Karabag belang bij de vordering tot tijdige betalen van de toekomstige huurpenningen. Die vordering wordt ook toegewezen.

onderhuur en hennepkwekerij

6.8.

Karabag stelt dat Westpoort zonder haar toestemming een ruimte in het gehuurde heeft onderverhuurd aan een derde. Vervolgens bleek in die ruimte een professionele hennepkwekerij te zijn opgezet. Volgens Karabag levert dit grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst.

6.9.

Westpoort betwist niet dat in de gehuurde ruimte een professionele hennepkwekerij is aangetroffen. Zij voert aan dat zij hiervan niet op de hoogte was en er ook zeer van is geschrokken. Zij wist niet beter dan dat het ging om een keramiekwerkplaats. Daarnaast betwist Westpoort dat Karabag niet wist dat de ruimte werd onderverhuurd.

6.10.

De kantonrechter stelt voorop dat niet is gebleken dat Westpoort wist van de aanwezigheid van een hennepkwekerij, aangezien deze zich in een van de rest van het gehuurde afgesloten ruimte bevond. Wel is het de vraag of Westpoort niet van het gehuurde af had moeten weten, aangezien medewerkers van Westpoort voor hun activiteiten dagelijks bij en in het gehuurde aanwezig zijn. Belangrijker is echter dat Karabag zich beroept op artikel 11.3 van de huurovereenkomst waarin expliciet is overeengekomen dat de huurder er uitdrukkelijk voor instaat dat
in het gehuurde geen handel in verdovende middelen en/of drugs zal plaatsvinden en dat er geen middelen, als bedoeld in artikel 2 van de Opiumwet, of stoffen die alleen op recept van een arts mogen worden afgeven, zullen worden gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, verwerkt, afgeleverd, verstrekt of vervaardigd dan wel aanwezig zijn, dit alles genomen in de ruimste zin van het woord .

6.11.

De kantonrechter is van oordeel dat met deze bepaling mede is beoogd de verhuurder te garanderen dat in het gehuurde geen professionele hennepkwekerij zal plaatsvinden. Westpoort heeft zich daaraan gebonden en is dus, nog los van de vraag of zij van de hennepkwekerij wist of had moeten zijn, tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Uit de vermelding in het artikel dat “een handelen in strijd met dit beding, verhuurder het recht geeft de huurovereenkomst te beëindigden zonder terugbetaling van de waarborgsom c.q. bankgarantie” volgt dat sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter acht het dan ook voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst op deze grond zal worden ontbonden. De kantonrechter zal daarop vooruitlopend de ontruiming toewijzen. De overige gronden die Westpoort aan de vordering tot ontruiming ten grondslag heeft gelegd behoeven daardoor geen bespreking meer.

6.12.

Gelet op de ingrijpende gevolgen die een ontruiming voor Westpoort heeft, zal de kantonrechter de ontruimingstermijn vaststellen op twee maanden na betekening van dit vonnis.

6.13.

De gevorderde machtiging om de ontruiming van het gehuurde zo nodig met behulp van de sterke arm te doen bewerkstelligen, zal worden afgewezen. Artikel 556 lid 1 van het Wetboek Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft namelijk voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
bankgarantie

6.14.

Karabag wil verder dat Westpoort de ING Bank verzoekt te bewerkstelligen dat de begunstiging onder de bankgarantie ten gunste van [betrokkene] wordt gewijzigd in Karabag dan wel dat Westpoort een nieuwe bankgarantie aan Karabag verstrekt.

6.15.

Westpoort heeft aangegeven dat zij een dergelijk verzoek zeer recent bij de bank heeft gedaan. Westpoort heeft echter geen stukken overgelegd waaruit dit blijkt, zodat de kantonrechter hiervan niet kan uitgaan. Westpoort zal daarom worden veroordeeld tot wat Karabag heeft gevorderd, met dien verstande dat van Westpoort niet kan worden verwacht dat zij een nieuwe bankgarantie verstrekt. Dat deel van de vordering wordt afgewezen.
buitengerechtelijke incassokosten

6.16.

Karabag vordert primair € 881,44 aan buitengerechtelijke incassokosten op grond van artikel 28.1 van de Algemene Bepalingen, te weten 15% van de betalingsachterstand van € 5.876,26. Dit bedrag is echter hoger dan het wettelijk tarief op grond van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Ook al is sprake van een niet-consumentenzaak, toch had Karabag gemotiveerd moeten stellen dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag. Nu zij dat heeft nagelaten, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 Rv en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de door Westpoort inmiddels betaalde achterstand van € 5.876,26, te weten het subsidiair gevorderde bedrag van € 668,81.
de tegenvordering

6.17.

Ook voor de tegenvordering geldt dat deze alleen wordt toegewezen als Westpoort daarbij een spoedeisend belang heeft en voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering zal toewijzen.

6.18.

De kantonrechter is van oordeel dat aan die voorwaarden niet is voldaan. In de eerste plaats heeft Karabag gewezen op artikel 10.3 van de Algemene Bepalingen waarin haar aansprakelijkheid voor schade ten gevolge van een gebrek is uitgesloten. Daarnaast heeft Karabag betwist dat sprake is van enig verminderd huurgenot, laat staan dat een vermindering van 15% van de huurprijs gerechtvaardigd is. Ook staat volgens Karabag de oorzaak van de lekkage geenszins vast en kan de lekkage ook bijvoorbeeld mede het gevolg zijn van het niet schoonhouden van de dakgoten door Westpoort.

6.19.

Gelet op het verweer van Karabag ligt het op de weg van Westpoort haar vordering nader te onderbouwen. In dit kort geding is voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering echter geen plaats. Of Westpoort aanspraak kan maken op terugbetaling van een deel van de huur wegens gederfd huurgenot is een vraag die in een eventuele bodemprocedure moet worden beantwoord.

6.20.

De conclusie is dat de tegenvordering wordt afgewezen.
de vordering en de tegenvordering Proceskosten

6.21.

Zowel in de zaak van de vordering als in de zaak van de tegenvordering komen de proceskosten voor rekening van Westpoort omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij zal in de zaak van de tegenvordering het salaris gemachtigde worden begroot op een half punt van het gebruikelijke tarief.

6.22.

De in zaak van de vordering gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

7. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

7.1.

veroordeelt Westpoort om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen;

7.2.

veroordeelt Westpoort tot betaling aan Karabag van een contractuele boete van € 3.000,00;

7.3.

gebiedt Westpoort om binnen drie dagen na de datum van dit vonnis de ING Bank te verzoeken om te bewerkstelligen dat de begunstiging onder de bankgarantie met kenmerk [rekeningnummer] ten bedrage van € 21.780,00 ten gunste van de heer [betrokkene] wordt gewijzigd in Karabag Holding B.V. en gebiedt Westpoort daaraan alle nodige medewerking te verlenen;

7.4.

veroordeelt Westpoort tot betaling van een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 668,81;

7.5.

veroordeelt Westpoort tot nakoming van de huurovereenkomst door betaling van de maandelijkse huurprijs per eerste dag van de maand vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag van ontruiming van het gehuurde;

7.6.

veroordeelt Westpoort tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Karabag tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 106,73

griffierecht € 1.384,00

salaris gemachtigde € 814,00

nakosten € 135,00 ;

7.7.

veroordeelt Westpoort tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

7.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.9.

wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

7.10.

wijst de vordering af;

7.11.

veroordeelt Westpoort tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Karabag worden vastgesteld op een bedrag van € 407,00 aan salaris van de gemachtigde van Karabag;

7.12.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter