ECLI:NL:RBNHO:2024:1295

• Datum uitspraak: 1 februari 2024
• Publicatiedatum: 12 februari 2024
• Zaaknummer: 10837432 \ VV EXPL 23-179
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over gebreken in huurwoning en huurprijsvermindering

In deze zaak heeft eiseres, een huurder van een sociale huurwoning, de verhuurder Pré Wonen gedagvaard in kort geding vanwege aanhoudende gebreken aan de woning, waaronder lekkages en niet-geaarde stopcontacten. Eiseres heeft sinds de aanvang van de huurovereenkomst op 21 mei 2021 herhaaldelijk geklaagd over deze gebreken, maar stelt dat de verhuurder deze niet adequaat heeft verholpen. Tijdens de mondelinge behandeling op 18 januari 2024 heeft eiseres haar vorderingen toegelicht, waarbij zij onder andere verzocht om een huurprijsverlaging van 50% en herstel van de gebreken. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er inderdaad sprake is van gebreken die het huurgenot substantieel verminderen. De rechter heeft de vordering tot huurprijsverlaging toegewezen, evenals de vordering tot herstel van de lekkages en het aansluiten van de stopcontacten en lichtschakelaar. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuurder verplicht is om de gebreken te verhelpen en dat eiseres recht heeft op een huurprijsverlaging tot € 287,52 per maand, met terugwerkende kracht vanaf 27 juni 2023. Daarnaast is de verhuurder veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 603,40 aan eiseres voor dubbele woonlasten, vermeerderd met wettelijke rente. De proceskosten zijn voor rekening van de verhuurder, omdat deze grotendeels ongelijk heeft gekregen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10837432 \ VV EXPL 23-179

Uitspraakdatum: 1 februari 2024

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. P.J. van der Putt

tegen

de stichting

Stichting Pre Wonen

gevestigd te Velserbroek

gedaagde

verder te noemen: Pré Wonen

gemachtigde: mr. D. de Vries

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft Pré Wonen op 27 december 2023 gedagvaard. Pré Wonen heeft op voorhand schriftelijk verweer gevoerd.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 januari 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] op 16 januari 2024 nog stukken toegezonden.

2. Feiten

2.1.

[eiseres] huurt sinds 21 mei 2021 van Pré Wonen een sociale huurwoning aan de [adres] in [plaats]. De kale huurprijs bedraagt momenteel € 575,03 per maand.

2.2.

[eiseres] heeft sinds de oplevering van het gehuurde veelvuldig bij Pré Wonen geklaagd over gebreken aan het gehuurde, met name over (dak)lekkages en gevaarlijke situaties ten aanzien van de elektrische bedrading.

2.3.

Pré Wonen heeft Patina Dakdenkers (hierna: Patina) ingeschakeld om de lekkages te onderzoeken en waar nodig maatregelen te treffen. Patina heeft in 2021 onder meer de dakgoot vernieuwd. In 2022 heeft Patina de dakbedekking van het platte deel van het dak vervangen.

2.4.

Op 9 januari 2023 heeft BKP Projecten B.V. (hierna: BKP) in opdracht van [eiseres] een offerte uitgebracht voor het vernieuwen van het dak. In de begeleidende mail schrijft BKP onder meer:
Naar aanleiding van onze bezichtiging na de lekkage die u heeft gehad zijn wij tot de volgende conclusie gekomen. De bestaande dakbedekking, daklijsten en afvoeren zijn zodanig verouderd dat het enige nog rest is het compleet vernieuwen van het dak, zover wij op dit moment kunnen constateren is het dakbeschot ook aan vernieuwing toe van de aanbouw aan de woonkamer. Aan de binnenzijde van de woning moet door lekkage ook de gipskartonplaten worden vervangen 2,5x3,5 mtr, deze zijn doorweekt en hangen helemaal door, wij willen u er ook op attenderen dit goed in de gaten te houden dat het plafond niet naar beneden komt. (…)

2.5.

Op 2 januari 2024 heeft [eiseres] aan Pré Wonen geschreven:
(…) Fijne Feestdagen, gelukkig Nieuwjaar! (???) Hier niet in het 2e opeenvolgende jaar: Regen in de huiskamer Het plafond hangt door tijdens regen en vertoont barsten an de zijkant; Tijdens de feestdagen niet weg kunnen gaan vanwege lekkage en koud huis Geen visite ontvangen, door lekkage is koud, vochtig en ongezellig; ‘Nachts wakker liggen als het regent, check of de emmers (5 stuks) wel op de goede plek staan want het lekt telkens op een andere plek. Bezorgdheid over de lekkage boven mijn bed en boven mijn hoofd Vochtigheid bij de voordeur (…)

2.6.

Op 12 januari 2024 heeft Patina aan Pré Wonen per e-mail laten weten:
(…) Ik heb wat betreft het dakbeschot mijn collega [betrokkene] (calculator) om advies gevraagd. Hij geeft aan dat aan de foto’s te zien van 17-04-2023 het dakbeschot van het schuine deel er goed uit ziet. Over het dakbeschot van het platte dak (waar een andere partij een offerte voor heeft aangeboden) hebben wij nooit geconstateerd dat deze in slechte staat zou verkeren. Ik heb hierdoor alleen dus ook geen foto’s. Mocht u daar verder onderzoek naar willen laten uitvoeren dan kunnen wij dit verzorgen, maar kijkend naar het overzicht hieronder hebben onze monteurs niets gevonden wat erop zou wijzen dat het dakbeschot slecht zou zijn. (…)

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert (verkort weergegeven) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening:
a. Pré Wonen veroordeelt tot het vernieuwen van het dak en het vervangen van de gipskartonnen plafondplaten conform het rapport van BKP, danwel (subsidiair) tot het verhelpen van de lekkages en vervanging van de gipskartonnen plafondplaten, een en ander onder verbeurte van een dwangsom;

b. Pré Wonen veroordeelt tot het aansluiten en aarden van de stopcontacten in de woonkamer van het gehuurde, onder verbeurte van een dwangsom;
c. Pré Wonen veroordeelt tot het aansluiten van de lamp in de slaapkamer op de

lichtschakelaar in de slaapkamer van het gehuurde, onder verbeurte van een dwangsom;

d. de verschuldigde huurprijs over de periode na l januari 2023 tot uitvoering van het onder a, b en c vermelde, verlaagt tot € 287,52 per maand tot het moment dat alle gebreken zijn verholpen;
e. Pré Wonen veroordeelt tot betaling van € 1.206,80, vermeerderd met de wettelijke rente;

f. Pré Wonen veroordeelt tot betaling van € 24,53, vermeerderd met de wettelijke rente;

3.2.

[eiseres] legt aan de vorderingen (samengevat) ten grondslag dat zij vanaf het begin van de huurovereenkomst te maken heeft met lekkages in het gehuurde. Daarnaast is sprake van niet-geaarde stopcontacten en een niet aangesloten lichtpunt. Pré Wonen heeft deze gebreken tot op heden niet verholpen. [eiseres] vordert daarom naast herstel van de gebreken een verlaging van de huurprijs. Verder stelt [eiseres] dat zij door de gebreken aan het gehuurde schade heeft geleden in de vorm van dubbele woonlasten (€ 1.206,80) en extra stookkosten (€ 24,53).

3.3.

Pré Wonen betwist de vorderingen. Zij voert – samengevat – aan dat geen sprake is van gebreken in de zin van 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor huurprijsvermindering is volgens Pré Wonen daarom ook geen grond. Er zijn lekkages in het gehuurde geweest, maar die zijn door Pré Wonen steeds verholpen. En [eiseres] heeft zelf geweigerd om de gipskartonnen plafondplaten te laten vernieuwen. Verder vormen de situaties ten aanzien van de elektrische bedrading geen gevaar, zolang het stopcontact in de woonkamer niet wordt gebruikt. Pré Wonen wilde deze weghalen, maar daar was [eiseres] het niet mee eens. Verder betwist Pré Wonen dat zij schadevergoeding aan [eiseres] moet betalen.

4. De beoordeling

beoordelingskader

4.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als [eiseres] daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. [eiseres] stelt dat zij last heeft van verschillende gebreken aan het gehuurde die door Pré Wonen niet worden verholpen. Nu het gaat om lekkages en een (mogelijk) gevaarlijke situatie ten aanzien van de elektrische bedrading kan van [eiseres] niet worden verwacht dat zij de uitkomt van een bodemprocedure afwacht. Ook bij de geldvorderingen heeft [eiseres] een spoedeisend belang aangezien deze in direct verband staan met de (gestelde) gebreken.

4.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats.
vervangen van het dak/verhelpen van de lekkages

4.3.

De kantonrechter zal eerst de vordering bespreken die betrekking heeft op de lekkages.

4.4.

Niet ter discussie staat dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst in 2021 zich verschillende lekkages in het gehuurde hebben voorgedaan. Naar aanleiding van klachten van [eiseres] heeft Patina in opdracht van Pré Wonen veelvuldig het gehuurde bezocht. Blijkens het overzicht bij de eerder vermelde e-mail van 12 januari 2024 gaat het om vier bezoeken in 2021, twee bezoeken in 2022 en vijf bezoeken in 2023. Tijdens die bezoeken heeft Patina de situatie bekeken en diverse werkzaamheden uitgevoerd aan het dak, de dakgoot en de gevel van het gehuurde. Daarbij is ook de dakbedekking van het platte deel van het dak vervangen. Omdat volgens [eiseres] nog altijd sprake is van lekkages, wil zij primair dat Pré Wonen wordt verplicht om conform het hierboven weergegeven advies van BKP het (gehele) dak inclusief dakbeschot te vervangen.

4.5.

Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat [eiseres] nog altijd kampt met lekkages en daar melding van heeft gemaakt bij Pré Wonen. [eiseres] heeft recente foto’s in het geding gebracht waaruit blijkt dat het water op verschillende plekken haar woonkamer binnenkomt. [eiseres] heeft daarbij aangegeven dat zij op vijf plekken emmers heeft moeten neerzetten.

4.6.

De kantonrechter stelt voorop dat het aan Pré Wonen is om de lekkages deugdelijk te verhelpen. Op dit moment gaat het echter te ver om van Pré Wonen te eisen dat zij het dak, inclusief dakbeschot, laat vernieuwen. Patina geeft in haar e-mail van 12 januari 2024 immers aan dat zij nooit heeft geconstateerd dat het dakbeschot in slechte staat zou verkeren. Bovendien staat vast dat nog geen lekdetectie heeft plaatsgevonden door een gespecialiseerd bedrijf. Pré Wonen heeft ter zitting aangegeven bereid te zijn een dergelijk onderzoek te laten uitvoeren. Mogelijk blijkt uit dat onderzoek dat met minder vergaande maatregelen kan worden volstaan. Om die reden zal de primaire vordering worden afgewezen. De subsidiaire vordering van [eiseres] om Pré Wonen te veroordelen om de lekkages te verhelpen zal wel worden toegewezen. Verder zal Pré Wonen worden veroordeeld om de gipskartonnen plafondplaten te vervangen. Het vervangen van die platen is echter pas zinvol als het niet meer lekt in de woning. Pré Wonen dient de platen dan ook te vervangen zodra de lekkages zijn verholpen.

4.7.

De kantonrechter zal geen dwangsom opleggen. Voor zover Pré Wonen al niet vrijwillig zal voldoen aan de veroordeling is de later in dit vonnis te bespreken huurprijsvermindering naar het oordeel van de kantonrechter een voldoende prikkel voor Pré Wonen om haar verplichtingen als verhuurster na te komen.

de stopcontacten en lichtschakelaar

4.8.

[eiseres] vordert dat Pré Wonen verder wordt veroordeeld tot het aansluiten en aarden van twee stopcontacten in de woonkamer en tot het aansluiten van de lamp op de lichtschakelaar in de slaapkamer.

4.9.

Niet ter discussie staat dat zich in de woonkamer twee niet-geaarde stopcontacten bevinden. Een van deze stopcontacten is volgens [eiseres] aangesloten op een elektriciteitsdraad die daarvoor ongeschikt is. Verder staat vast dat het lichtpunt in de slaapkamer niet is aangesloten op de lichtschakelaar. [eiseres] heeft al bij aanvang van de huurovereenkomst hiervan melding van gemaakt bij Pré Wonen. Volgens [eiseres] is sprake van een onveilige situatie en zijn dit gebreken die door Pré Wonen moeten worden hersteld.

4.10.

Pré Wonen betwist dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW omdat de klachten een normaal en goed gebruik van de woning niet in de weg staan. Ook betwist Pré Wonen dat sprake is van een gevaarlijke situatie, zolang het ene niet-geaarde stopcontact niet wordt gebruikt. Ook het lichtpunt in de slaapkamer levert geen gevaar op volgens Pré Wonen omdat zij de elektriciteit heeft afgedopt en weggewerkt.

4.11.

Anders dan Pré Wonen heeft betoogd, vormt de huidige situatie naar het oordeel van de kantonrechter wel een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het lichtpunt in het plafond in de slaapkamer is niet aangesloten op een lichtschakelaar. [eiseres] kan daardoor geen gebruik maken van dit lichtpunt. In de huidige situatie zou een aangesloten lamp immers altijd blijven branden. Verder mag [eiseres] verwachten dat zij veilig gebruik kan maken van alle stopcontacten in het gehuurde. Dat is op dit moment, ook volgens Pré Wonen, niet het geval. Pré Wonen zal dan ook worden veroordeeld om ervoor te zorgen dat het stopcontact in de woonkamer wordt geaard en dat het lichtpunt in de slaapkamer wordt aangesloten op de lichtschakelaar. Pré Wonen heeft dit feitelijk ook al toegezegd in een e-mail van 25 mei 2023. Ten aanzien van het stopcontact in de woonkamer schrijft de Opzichter Onderhoud van Pré Wonen: “
Ik heb overleg met mijn leidinggevende gehad en we laten de bedrading vervangen voor geaarde bedrading. Dit betreft opbouw en geen inbouw. Hiervoor wordt geen extra groep in de groepenkast aangebracht. ” En ten aanzien van het probleem met het lichtpunt in de slaapkamer schrijft hij: “
Dit zet ik in opdracht”. Van Pré Wonen mag worden verwacht dat zij hier uitvoering aan geeft.

4.12.

De gevorderde dwangsom zal om eerdergenoemde redenen worden afgewezen.

huurprijsvermindering

4.13.

[eiseres] vordert vermindering van de huurprijs.

4.14.

Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW kan een huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. Deze vordering moet in beginsel in een bodemprocedure worden ingesteld. Vermindering van de huurprijs betreft immers een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de rechter een (gewijzigde) rechtstoestand tussen partijen vaststelt. Dat is in kort geding niet mogelijk. Een oordeel in kort geding betreft immers slechts een voorlopige beoordeling van het geschil tussen partijen.

4.15.

De kantonrechter kan in kort geding echter door toekenning van een voorschot wel vooruitlopen op een beslissing die in een bodemprocedure zal worden genomen, mits voldoende waarschijnlijk is dat in die procedure huurprijsvermindering wordt toegekend. De kantonrechter zal de vordering van [eiseres] als zodanig opvatten. Pré Wonen wordt hierdoor niet geschaad in haar verdediging, nu zij inhoudelijk op de vordering tot huurprijsvermindering is ingegaan.

4.16.

[eiseres] stelt zich op het standpunt dat een huurprijsvermindering van 50% gelet op de ernst van de gebreken redelijk is. Zij zoekt daarbij aansluiting bij het door de Huurcommissie gehanteerde gebrekenboek en kwalificeert de gebreken als ernstig in de zin van categorie B.

4.17.

Pré Wonen betwist dat sprake is van een gebrek als gevolg waarvan zij herstelwerkzaamheden (zou) moet(en) uitvoeren en dat heeft nagelaten. Volgens Pré Wonen heeft zij na meldingen van [eiseres] de lekkages steeds verholpen. Pré Wonen vindt dat daarom dat geen sprake is van gebreken die recht geven op huurprijsvermindering.

4.18.

De kantonrechter deelt het standpunt van Pré Wonen niet. Voor de vraag of [eiseres] aanspraak kan maken op huurprijsvermindering acht de kantonrechter niet doorslaggevend of Pré Wonen steeds tijdig actie heeft ondernomen na een melding van de [eiseres], maar of de lekkages daardoor daadwerkelijk zijn verholpen. Dat is niet het geval. Vast staat dat [eiseres] al vanaf het begin van de huurovereenkomst last ondervindt van lekkages en dat zij Pré Wonen daarvan steeds in kennis gesteld. Pré Wonen heeft tot op heden de lekkages niet deugdelijk verholpen. Daarmee is sprake van een substantiële vermindering van het huurgenot van [eiseres] die een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Ook de situatie met de elektrische bedrading in het gehuurde levert een gebrek op. Ook over dit gebrek heeft [eiseres] al vanaf het begin van de huurovereenkomst geklaagd bij Pré Wonen, maar ook dit gebrek is tot op heden niet hersteld.

4.19.

De kantonrechter zal [eiseres] volgen in haar stelling dat sprake is van een gebrek van categorie B en acht het voorshands aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat een huurprijsvermindering van 50% gerechtvaardigd is.

4.20.

De kantonrechter zal Pré Wonen dan ook veroordelen om [eiseres] – bij wijze van voorschot – een huurprijsverlaging van 50% tot € 287,52 per maand toe te kennen. Gelet op de vervaltermijn van art. 7:257 BW zal de vordering worden toegewezen vanaf 27 juni 2023. Op het moment dat alle gebreken zijn verholpen is [eiseres] de overeengekomen huurprijs weer verschuldigd.

dubbele woonlasten

4.21.

[eiseres] vordert betaling van een bedrag van € 1.206,80. Zij stelt dat er op 21 mei 2021 veel opleveringsgebreken aan het gehuurde waren die Pré Wonen nog moest herstellen. Een aantal werkzaamheden is pas in juni en juli 2021 verricht. [eiseres] kon daarom pas op 21 juli 2021 naar het gehuurde verhuizen, waardoor zij twee maanden dubbele woonlasten heeft gehad. Pré Wonen betwist dit. Volgens Pré Wonen stonden de werkzaamheden [eiseres] niet in de weg om op 21 mei 2021 haar intrek te nemen in de woning.

4.22.

De vordering zal deels worden toegewezen. Eén maand dubbele lasten is bij een verhuizing niet ongebruikelijk en deze komen voor rekening van de huurder. Naar het oordeel van de kantonrechter is echter voldoende aannemelijk geworden dat [eiseres] als gevolg van de werkzaamheden in elk geval één maand extra dubbele woonlasten heeft moeten maken. Pré Wonen zal daarom worden veroordeeld tot betaling van € 603,40, te vermeerderen met de gevorderde wettelijke rente over dat bedrag. Gelet op de hoogte van het bedrag acht de kantonrechter het restitutierisico beperkt.

extra stookkosten

4.23.

[eiseres] vordert vergoeding van € 24,53 aan extra stookkosten over de periode 1 oktober 2023 tot 1 november 2023. [eiseres] stelt dat zij als gevolg van de lekkages 24 m3 meer gas verbruikt in die maand dan in diezelfde periode het jaar ervoor.

4.24.

Deze vordering wordt afgewezen. Pré Wonen heeft terecht aangevoerd dat het toegenomen verbruik tal van oorzaken kan hebben en dat het totale verbruik in die maand (47 m3) laag is in vergelijking met het gemiddelde verbruik voor tussenwoningen in die maand.
proceskosten

4.25.

De proceskosten komen voor rekening van Pré Wonen omdat zij grotendeels ongelijk krijgt.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

veroordeelt Pré Wonen tot het verhelpen van de lekkages en daarop volgend het vervangen van de gipskartonnen plafondplaten;

5.2.

veroordeelt Pré Wonen tot het aansluiten en aarden van de stopcontacten in de woonkamer van het gehuurde;

5.3.

veroordeelt Pré Wonen tot het aansluiten van de lamp in de slaapkamer op de lichtschakelaar in de slaapkamer van het gehuurde;

5.4.

veroordeelt Pré Wonen om aan [eiseres], bij wijze van voorschot, een huurprijsverlaging van 50%, derhalve tot € 287,52 per maand, toe te kennen vanaf 27 juni 2023 tot de dag waarop de onder 6.1. tot en met 6.3. vermelde gebreken deugdelijk zijn verholpen;

5.5.

veroordeelt Pré Wonen tot betaling aan [eiseres] van € 603,40 te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 27 december 2023 tot aan de dag van de gehele betaling;

5.6.

veroordeelt Pré Wonen tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiseres] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 132,37

griffierecht € 86,00

salaris gemachtigde € 814,00

nakosten € 135,00 ;

5.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter