ECLI:NL:RBNHO:2024:12955 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling WOZ-waarde woning te Haarlem met vergelijking...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 23/6038

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 december 2024 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: mr. R. van der Weide),

de heffingsambtenaar van de gemeente Kennemerland Zuid, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 23 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 444.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 2 augustus 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 november 2024 te Haarlem.

Namens eiser is verschenen zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur).

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een rijwoning uit 1913. De oppervlakte van het hoofdgebouw is 77 m2. De woning is voorzien van een aanbouw van 5 m2, een aanbouw van 24 m2, een dakkapel van 4 m2 en een aangebouwde berging/schuur van 8 m2. De oppervlakte van de kavel is 101 m2..

Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser bepleit een waarde van maximaal € 421.000 en stelt daartoe het volgende:

verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de vele (rolstoel)aanpassingen in de woning. Deze aanpassingen zijn niet zomaar terug te draaien en bovendien heeft de woning door de aanpassingen geen achtertuin meer. De doelmatigheid van zowel de opstal als de kavel dient daarom als 2 (onder gemiddeld) te worden gekwalificeerd;
verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, te weten een badkamer van 15 jaar oud en een toilet van 25 jaar oud;
de onderlinge verschillen in waardebepalende factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten komen onvoldoende tot uiting in de vastgestelde waarde, en
de woning is groter dan de vergelijkingsobjecten en verweerder heeft ten aanzien van de prijs per eenheid gebruiksoppervlakte van de woning onvoldoende rekening gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst. Toepassing van de wortelformule zou tot een waarde van € 415.000 leiden;

Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst daarbij onder meer naar de bij het verweerschrift overgelegde matrix. Daarin in staan naast de gegevens van de woning, de (verkoop)gegevens vermeld van drie in [woonplaats] gelegen vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . In de matrix is de waarde van de woning getaxeerd op € 467.000.

Beoordeling van het geschil

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en, indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

7. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in zijn matrix de verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. Deze vergelijkingsobjecten zijn alle in [woonplaats] gelegen rij- dan wel tussenwoningen uit dezelfde bouwperiode (1913-1930) als de woning die kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Ook wat omvang betreft wijken de vergelijkingsobjecten niet al te zeer af van die van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet als zodanig bruikbaar zijn. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning, mits met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening wordt gehouden.

8. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Daartoe

overweegt de rechtbank dat verweerder met de bij het verweerschrift overgelegde matrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de waarde aan de hand van de voor de woning en

de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkantemeterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk

gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de

ligging, de kwaliteit en de staat van het onderhoud en met de aanwezigheid van

bijgebouwen, alsmede hoe voor de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten

is gecorrigeerd. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de

vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter van
€ 3.251, € 3.817 en € 3.319. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.462. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de door eiser aangedragen omstandigheden en kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten op een te hoog bedrag is vastgesteld.

9. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de wet van de afnemende meeropbrengst vanwege het verschil in (de totale) opstalgrootte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Toepassing van de wortelformule zou volgens eiser tot een waarde van € 415.000 leiden. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de opstalgrootte de prijs per eenheid wordt afgestaffeld wanneer de opstal van het hoofdgebouw 35% groter is dan de gemiddelde grootte van het hoofdgebouw van de vergelijkingsobjecten. Dat volgt ook uit het document “Uitgangspunten WOZ-taxaties”, dat op 29 september 2023 aan de gemachtigde van eiser is verstrekt. In het onderhavige geval is daarvan geen sprake, zelfs niet als zoals eiser bepleit wordt uitgegaan van het de totale woonoppervlaktes inclusief aanbouw(en) en/of dakkapel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt waarom in het onderhavige geval van dit uitgangpunt van verweerder dient te worden afgeweken.

10. Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening gehouden heeft met de gedateerde voorzieningen in de woning. Daarom dient de doelmatigheid respectievelijk het voorzieningenniveau van de woning als matig te worden aangemerkt. Ter onderbouwing van zijn stelling verwijst eiser naar de door hem overgelegde foto’s van de woning. Ter zitting is gebleken dat slechts vier van de zeven door eiser overgelegde foto’s aan het digitale dossier zijn toegevoegd en hebben de rechtbank en verweerder alsnog kennisgenomen van de drie ontbrekende foto’s. De rechtbank is met verweerder van oordeel dat uit de foto’s niet volgt dat de voorzieningen van de woning, gelet op het bouwjaar, als minder dan gemiddeld gekwalificeerd dienen te worden. Verweerder heeft de voorzieningen en de staat van onderhoud van alle vergelijkingsobjecten als bovengemiddeld gewaardeerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de verschillen in voorzieningenniveau tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

11. Onder verwijzing naar dezelfde foto’s heeft eiser voorts aangevoerd dat de doelmatigheid van de woning als ondergemiddeld dient te worden aangemerkt. Dat zou leiden tot een neerwaartse correctie van 10% van de opstalwaarde. Indien de rechtbank dit standpunt zou volgen, zou dit ertoe leiden dat de waarde die volgt uit de matrix uitkomt op
€ 440.000, zijde € 4.000 en dus minder dan 1% lager dan de beschikte waarde van
€ 444.000. De rechtbank is van oordeel dat ook indien het standpunt van eiser over de doelmatigheid gevolgd zou worden, verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan. Een ander oordeel zou een mate van precisie suggereren die een taxatie in het algemeen ontbeert (vgl. Gerechtshof Amsterdam 20 juli 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2359).

12. Eiser stelt dat de woning vanwege een aanbouw geen achtertuin meer heeft en dat de doelmatigheid van het perceel daarom als ondergemiddeld dient te worden aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser onvoldoende onderbouwd dat een gebrek aan een achtertuin noopt tot een correctie voor de doelmatigheid van de grond. Deze grief slaagt niet.

13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Proceskosten

14. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.E. Kiers, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
11 december 2024.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).