ECLI:NL:RBNHO:2024:1296

• Datum uitspraak: 7 februari 2024
• Publicatiedatum: 12 februari 2024
• Zaaknummer: 10681677 \ CV EXPL 23-5678
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijs geschil over onzelfstandige woonruimte en uitspraak Huurcommissie

In deze bodemzaak, behandeld door de Rechtbank Noord-Holland, heeft eiseres een vordering ingesteld tegen gedaagde met betrekking tot de huurprijs van een onzelfstandige woonruimte. De huurovereenkomst, die op 1 november 2022 inging, had een overeengekomen huurprijs van € 850,00 per maand. Gedaagde heeft de Huurcommissie verzocht om de redelijkheid van deze huurprijs te beoordelen. De Huurcommissie heeft op 23 juni 2023 geoordeeld dat de huurprijs niet redelijk was en deze heeft vastgesteld op € 481,44 per maand, met een tijdelijke verlaging tot € 192,57 per maand vanwege gebreken in de woning.

Eiseres heeft de uitspraak van de Huurcommissie betwist en vorderde dat de kantonrechter deze uitspraak zou vernietigen en de huurprijs van € 850,00 per maand als redelijk zou verklaren. Eiseres stelde dat het beginsel van hoor- en wederhoor was geschonden, omdat zij niet tijdig was geïnformeerd over de hoorzitting. Gedaagde heeft de vorderingen van eiseres betwist en een tegenvordering ingesteld voor een verklaring voor recht over de huurprijs die zij verschuldigd is.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat de vordering van eiseres niet kan worden toegewezen, omdat de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege vervalt door de ingestelde vordering. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de door de Huurcommissie gehanteerde puntenaantal van 244 correct was en dat de maximale huurprijs op basis daarvan € 553,65 bedraagt. De kantonrechter heeft de kale huurprijs vastgesteld op dit bedrag en eiseres veroordeeld tot terugbetaling van € 3.259,85 aan gedaagde voor teveel betaalde huur. De proceskosten zijn gecompenseerd, waarbij iedere partij de eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10681677 \ CV EXPL 23-5678

Uitspraakdatum: 7 februari 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [plaats 1]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. R.M. van der Zwan

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats 2]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. F.W. Huizinga

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 10 augustus 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.

1.2.

Op 11 januari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Ter zitting heeft [gedaagde] nog een stuk overgelegd.

2. De feiten

2.1.

Met ingang van 1 november 2022 huurt [gedaagde] van [eiseres] een woonruimte aan het Spaarne 48 te [plaats 2]. Het betreft een studio op twee hoog met gedeeld dakterras, toilet en douche. De huurovereenkomst is aangegaan voor twee jaar en eindigt op 31 oktober 2024. In de huurovereenkomst is een huurprijs van € 850,00 per maand overeengekomen.

2.2.

Op 3 maart 2023 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen.

2.3.

Op 24 april 2023 heeft de Huurcommissie een voorbereidend onderzoek in het gehuurde gedaan.

2.4.

Op 19 mei 2023 heeft [eiseres] aan de Huurcommissie geschreven dat zij pas op 17 mei 2023 een brief d.d. 1 mei 2023 heeft ontvangen waarin haar wordt gevraagd om uiterlijk één week na de verzenddatum te laten weten of zij het met het verzoek eens was. In de brief maakt zij bezwaar tegen deze gang van zaken en tegen het aantal toegekende punten.

2.5.

Op 8 juni 2023 heeft een mondelinge behandeling bij de huurcommissie plaatsgevonden. [eiseres] was hierbij niet aanwezig.

2.6.

Op 23 juni 2023 heeft de Huurcommissie haar uitspraak verzonden. Daarin staat:
Beslissing

• Het puntenaantal van de onzelfstandige woonruimte bedraagt 244 punten. De met ingang van 1 november 2022 overeengekomen huurprijs van € 850,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van € 481,44 per maand met ingang van 1 november 2022 is redelijk.

• De onzelfstandige woonruimte heeft op 1 november 2022 de volgende ernstige gebreken:

• De mechanische ventilatie in de doucheruimte werkt niet naar behoren: dit is een gebrek in de categorie C nummer Cf1.

• Door het ontbreken van enige ventilatievoorziening ontstaat gevolgschade door schimmelvorming: dit is een gebrek in de categorie C nummer V3.

• Door ernstige gebreken in de woonruimte, wordt de huurprijs per 1 november 2022 tijdelijk verlaagd tot € 192,57 per maand. (…)

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter:
I. de uitspraak van de Huurcommissie van 23 juni 2023 vernietigt;
II. voor recht verklaart dat de huurprijs van € 850,00 per maand redelijk is.

3.2.

Aan vordering onder I legt [eiseres] ten grondslag dat de uitspraak van de Huurcommissie niet in stand kan blijven omdat het beginsel van hoor- en wederhoor is geschonden waardoor zij geen eerlijk proces heft gehad. De brief van 1 mei 2023 heeft zij te laat ontvangen en voor de hoorzitting heeft zij geen uitnodiging gekregen.

3.3.

Ten aanzien van de vordering onder II stelt [eiseres] zich op het standpunt dat het door de Huurcommissie aangenomen puntenaantal onjuist is en er geen gebreken zijn in het gehuurde. [eiseres] heeft een eigen berekening gemaakt van de huurprijs. [eiseres] komt daarin uit op een maximale kale huurprijs van € 810,95 en een totale all-in-huur € 870,90 per maand.

4. Het verweer en de tegenvordering

4.1.

[gedaagde] betwist de vorderingen. Zij stelt zich op het standpunt dat de Huurcommissie het beginsel van hoor en wederhoor niet heeft geschonden en dat de maximale huurprijs op de juiste wijze is vastgesteld. Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat zij € 481,44 danwel maximaal € 553,65 aan kale huur verschuldigd is.

4.2.

[gedaagde] vordert een verklaring voor recht dat zij vanaf 1 oktober 2023 (primair) € 192,57 danwel (subsidiair) € 481,44 danwel (meer subsidiair) € 553,65 per maand aan kale huur is verschuldigd. Verder vordert [gedaagde] dat [eiseres] wordt veroordeeld tot terugbetaling van een bedrag van € 7.231,73 althans € 4.054,16 althans € 3.259,78 aan teveel betaalde huur.

5. De beoordeling

de vordering en de tegenvordering

5.1.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie

5.2.

Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW kan een huurder of verhuurder binnen acht weken na een uitspraak van de Huurcommissie zich tot de kantonrechter wenden en vorderen dat die een beslissing neemt over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Door de ingestelde vordering vervalt de uitspraak van de Huurcommissie van rechtswege. Vernietiging behoeft in dat geval dan ook niet te worden gevorderd. Reeds om die reden kan de vordering om de uitspraak van de Huurcommissie te vernietigen niet worden toegewezen.
de redelijkheid van de huurprijs

5.3.

De kantonrechter stelt voorop dat het aan de eisende partij is om gemotiveerd te stellen op welke onderdelen van de uitspraak van de Huurcommissie de kantonrechter een andere beslissing dient te nemen.

5.4.

[eiseres] heeft in dit kader betoogd dat het door de Huurcommissie aangenomen puntenaantal van 244 onjuist is. [eiseres] stelt dat zij [gedaagde] heeft verzocht om in het gehuurde een deskundigenonderzoek te laten uitvoeren, maar dat dit door [gedaagde] na aanvankelijke toezegging is geweigerd. Volgens [eiseres] is het daardoor niet mogelijk om een berekening te maken van het juiste puntenaantal.

5.5.

De kantonrechter volgt dit standpunt niet. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om in elk geval aan te geven welke onderdelen in de
Huurprijscheck onzelfstandige woonruimte van de Huurcommissie verkeerd zijn beoordeeld. Dat heeft zij niet gedaan. De bezwaren die [eiseres] heeft geuit, zien op het waarderingsstelsel van onzelfstandige woonruimtes als zodanig. Zo worden volgens haar ten onrechte onder meer het energielabel van het pand en de locatie van het gehuurde niet meegenomen bij de bepaling van de huurprijs. Nu deze bezwaren geen betrekking hebben op kwaliteitspunten waarop het gehuurde moet worden beoordeeld, zal de kantonrechter uitgaan van het door de Huurcommissie gehanteerde aantal van 244 punten.

5.6.

Op grond van het aantal punten is een maximale huurprijs van € 481,44 toegestaan. Wel heeft [eiseres] terecht betoogd dat op de huurprijs een toeslag van 15% kan worden toegepast. Vast staat dat het gehuurde deel uitmaakt van een gemeentelijk monument en dat [eiseres] recent investeringen gedaan heeft om de beeldbepalende elementen van het pand te behouden. Dat betekent dat de maximale huurprijs € 553,65 bedraagt. De kantonrechter zal de aanvangshuurprijs vaststellen op dat bedrag. De gevorderde verklaring voor recht dat de huurprijs van € 850,00 per maand redelijk is zal dan ook worden afgewezen.
gebreken

5.7.

De vervolgvraag is of er gebreken zijn die een tijdelijke verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. Volgens [gedaagde] is de mechanische ventilatie niet in orde en is in de doucheruimte sprake van schimmelvorming. Ook de Huurcommissie is hier vanuit gegaan en heeft de huurprijs verlaagd tot € 192,57.

5.8.

De kantonrechter is van oordeel dat niet is gebleken dat sprake is van gebreken die verlaging van de huurprijs rechtvaardigen. [eiseres] heeft Remeha Experience Center (hierna: REC) onderzoek laten doen naar de werking van de ventilator. REC concludeert in haar brief van 1 augustus 2023 dat de ventilator naar behoren functioneert en meer dan voldoende afvoercapaciteit heeft. Verder is gebleken dat de doucheruimte beschikt over een openslaand raam. Voor zover in de doucheruimte sprake is van schimmelvorming is niet aangetoond dat dit een gebrek is dat voor rekening van [eiseres] komt. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om de huurprijs van € 553,65 tijdelijk te verlagen.

teveel betaalde huur

5.9.

[eiseres] heeft niet betwist dat [gedaagde] 11 maanden (tot en met september 2023) een bedrag van € 850,00 als kale huurprijs heeft betaald. Daarmee heeft [gedaagde] per maand € 296,35‬ te veel betaald (€ 850,00 -/- 553,65). In totaal heeft [gedaagde] dus recht op terugbetaling van € 3.259,85. [eiseres] zal worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag.

proceskosten

5.10.

Nu partijen over en weer op punten in het ongelijk zijn gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

de vordering

6.1.

stelt de kale huurprijs van het gehuurde met ingang van 1 november 2022 vast op € 553,65 per maand;

6.2.

wijst de vordering voor het overige af;

de tegenvordering

6.3.

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van € 3.259,85;

6.4.

verklaart voor recht dat de [gedaagde] vanaf 1 november 2022 aan kale huur verschuldigd is € 553,65 per maand;

6.5.

verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

6.6.

wijst de vordering voor het overige af;

de vordering en de tegenvordering

6.7.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter