Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11345834 \ VV EXPL 24-164
Uitspraakdatum: 19 november 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
Stichting
Woningstichting Kennemer Wonen
Woningstichting Kennemer Wonen
gevestigd te Heiloo
eiseres
verder te noemen: Kennemer Wonen
gemachtigde: mr. K. Straathof
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
in gezelschap van de heer [betrokkene] (buurtbewoner)
1.De zaak in het kort
In deze zaak vordert de verhuurder onder meer, bij wijze van voorlopige voorziening, dat de huurder haar woning moet opruimen en opgeruimd moet houden en – mocht de huurder daartoe niet overgaan – een machtiging om deze werkzaamheden zelf uit te voeren op kosten van de huurder. De kantonrechter wijst de vorderingen van de verhuurder toe omdat de huurder haar woning vol heeft staan met spullen en de woning ernstig vervuild is. Hierdoor gedraagt de huurder zich niet als een goed huurder. Bovendien staat de woning zo vol dat de verhuurder geen reparaties aan de woning kan laten uitvoeren terwijl sprake is van een lekkage en van gebreken aan de elektriciteitsvoorziening. De huidige situatie is ernstig en moet op korte termijn worden beëindigd.
2.Het procesverloop
2.1.
Kennemer Wonen heeft [gedaagde] op 17 oktober 2024 gedagvaard.
2.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 november 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, naar voren hebben gebracht.
3.De feiten
3.1.
Kennemer Wonen verhuurt sinds 14 december 1985 aan [gedaagde] de woning aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde).
3.2.
[gedaagde] bewoont de woning alleen. Zij is tachtig jaar oud.
3.3.
Op 15 februari 2024 brengt Kennemer Wonen een bezoek aan [gedaagde]. In de brief van 20 februari 2024 van Kennemer aan [gedaagde] ter bevestiging daarvan staat:
“(…) Wij spraken over de stroomstoring, lekkageproblemen en over de vervuiling van uw woning. Uw hele woning ligt vol met verzamelde spullen zoals kranten, huisvuil en volle tassen.
Wat hebben wij met elkaar afgesproken?
Ik heb u uitgelegd dat het noodzakelijk is dat uw woning op korte termijn wordt opgeruimd en dat wij verwachten dat u hieraan meewerkt. Als huurder bent u wettelijk en contractueel verplicht om de woning en tuin goed te onderhouden.
De hoeveelheid huisvuil in uw woning kan ongedierte aantrekken, brengt gezondheidsrisico’s met zich mee en vormt een risico op brandgevaar. Daarnaast kan Kernbouw de lekkage in uw woning pas verhelpen, als de woning opgeruimd en schoongemaakt is. (…)”
3.4.
Kennemer Wonen legt op 26 maart 2024 opnieuw een huisbezoek af bij [gedaagde] en constateert dat de woning in dezelfde vervuilde situatie verkeert. Kennemer Wonen heeft een sociaal werker van MEE & Werving ingeschakeld om met [gedaagde] mee te denken over het opruimen van de woning.
3.5.
Ook op 11 april en 14 mei 2024 vinden huisbezoeken plaats bij [gedaagde] en wordt door Kennemer Wonen hulp aangeboden om de woning op te ruimen en schoon te maken.
3.6.
Op 18 juli 2024 vindt een gesprek plaats tussen Kennemer Wonen en [gedaagde]. Daarbij zijn ook een buurvrouw en een vrijwilliger van de organisatie Eigen Plan aanwezig. Tijdens dat gesprek wordt een plan van aanpak besproken en opgesteld. Daaruit volgt dat de woning tussen 15 augustus 2024 en 16 september 2024 steeds per ruimte wordt opgeruimd en schoongemaakt. [gedaagde] gaat akkoord en ondertekent het plan van aanpak.
3.7.
Op 15 augustus 2024 wordt gestart met het uitvoeren van het plan van aanpak. Tijdens het vervolg op 22 augustus 2024 blijkt dat [gedaagde] niet wenst mee te werken aan het opruimen van haar woning. [gedaagde] heeft moeite om afscheid te nemen van de door haar verzamelde spullen.
3.8.
Op verzoek van Kennemer Wonen brengt een medewerker van Vangnet & Advies, een advies- en meldpunt voor inwoners en professionals met (niet-acute) zorgen over inwoners van Noord-Holland, op 6 september 2024 een huisbezoek aan [gedaagde]. In een terugkoppeling aan Kennemer Wonen geeft Vangnet & Advies dat er geen indicatie voor gedwongen zorg is.
3.9.
[gedaagde] heeft de woning niet opgeruimd en aanvaardt ook geen hulp om de woning op te ruimen en schoon te maken.
3.10.
Kennemer Wonen heeft het dossier vervolgens aan haar gemachtigde overhandigd die [gedaagde] bij brief van 16 september 2024 heeft gesommeerd de woning binnen twee weken op te ruimen en schoon te maken. [gedaagde] heeft daar geen gehoor aan gegeven.
4.De vordering
4.1.
Kennemer Wonen vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening, voor zover de wet toelaat, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde] veroordeelt om binnen twee weken na betekening van het vonnis het gehuurde op te ruimen en leeg te halen, zodanig dat het gehuurde een nette, schone en verzorgde indruk maakt, en voorts die werkzaamheden telkens te verrichten zodanig dat het gehuurde blijvend een nette, schone en verzorgde indruk maakt, telkens wanneer daartoe de noodzaak bestaat en zolang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst doorloopt, waartoe in ieder geval doch niet uitsluitend de navolgende werkzaamheden dienen te worden verricht:
De woning ventileren;
Grofvuil en huis- en restafval uit de woning verwijderen en verwijderd houden;
Vloeren en meubilair en vensterbanken schoonmaken;
Keuken/toilet/woonkamer/badkamer/slaapkamer schoonmaken;
Alle ruimtes in de woning en berging toegankelijk en begaanbaar maken, waaronder minimaal dient te worden verstaan dat er een vrije doorgang (zonder belemmeringen) in en naar alle ruimtes van het gehuurde is;
Opgestapelde (dozen en tassen met) spullen uit de woning en berging verwijderen zodat meubels, muren en ruimtes bereikbaar zijn;
De trap in de woning vrij maken en vrij houden van spullen;
Spullen opbergen in kasten en/of andere opbergmeubelen.
Een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan (een van) deze veroordelingen te voldoen, met een maximum van € 2.500,00.
2. Kennemer Wonen op grond van artikel 3:299 BW Pro een machtiging verleent om de werkzaamheden als genoemd onder 1 en zo nodig zelf uit te voeren of uit te laten voeren in het gehuurde, steeds wanneer [gedaagde] in gebreke is gebleven met nakoming van (een van) de verplichtingen als genoemd onder 1 na verbeurte van de maximale dwangsom van (een van) de veroordelingen en zolang [gedaagde] de huurder is van het gehuurde.
3. [gedaagde] veroordeelt om de werkzaamheden als genoemd onder 1 en 2 te gehengen en te gedogen en daar waar nodig haar medewerking te verlenen, waaronder door toegang tot het gehuurde te verschaffen aan de medewerkers van Kennemer Wonen of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Kennemer Wonen.
4. [gedaagde] veroordeelt om alle kosten samenhangende met het (laten) verrichten van de werkzaamheden als genoemd onder 1 tot en met 3 op vertoon van een door Kennemer Wonen verstrekte gespecificeerde factuur aan Kennemer Wonen te voldoen.
5. [gedaagde] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan een periodieke inspectie van het gehuurde door Kennemer Wonen op ieder door Kennemer Wonen gewenst moment, zolang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst doorloopt, al dan niet aangekondigd, de toegang tot het gehuurde te verschaffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 2.500,00.
6. [gedaagde] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de dringende werkzaamheden (waaronder mogelijk groot onderhoud) aan het gehuurde inclusief aanhorigheden een het gehuurde onder meer doch niet uitsluitend bestaande uit het verhelpen van lekkages, reparatie (installatie) van de CV ketel, alsmede die werkzaamheden die ter beoordeling aan Kennemer Wonen tijden de uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk blijken te zijn, en voorts alle werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door Kennemer Wonen en de door Kennemer Wonen ingeschakelde aannemer(s) en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot het gehuurde om werkzaamheden uit te voeren, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 2.500,00.
7. [gedaagde] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde inclusief de aanhorigheden aan het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden als genoemd onder 1 tot en met 3 te verlaten en verlaten te houden – derhalve te ontruimen – al dan niet gedeeltelijk, en voor zover noodzakelijk voor de uitvoering van de werkzaamheden, met alle zich daarin van haar, de haren en derden aanwezige personen en zaken, en het gehuurde in die periode onder afgifte van de sleutels aan Kennemer Wonen ter vrije beschikking te stellen van Kennemer Wonen, teneinde Kennemer Wonen in de gelegenheid te stellen om de werkzaamheden als genoemd onder 1 tot en met 3 uit te (doen laten) voeren, alsmede met machtiging van Kennemer Wonen om zonodig de ontruiming op kosten van [gedaagde] met behulp van de sterke arm van politie en justitie uit te laten voeren.
8. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van de procedure, alsmede tot betaling van de nakosten.
4.2.
Kennemer Wonen legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] zich niet als een goede huurder als bedoeld in artikel 7:213 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) gedraagt omdat zij het gehuurde niet schoon, opgeruimd en veilig houdt. Ook op grond van artikel 7:217 jo Pro. 7:240 BW jo. Besluit kleine herstellingen, moet zij het gehuurde schoon houden. [gedaagde] schiet dan ook ernstig tekort in de nakoming van haar verplichtingen als huurder. Het gehuurde verkeert in slechte staat van onderhoud en de hoeveelheid spullen en rotzooi maakt het onmogelijk om dringende werkzaamheden uit te voeren. Bovendien is sprake van een potentieel erg gevaarlijke situatie voor [gedaagde] maar ook voor omwonenden omdat er een actieve lekkage is en slechts één groep van de meterkast kan worden ingeschakeld. Vanwege de vervuiling bestaat ook een groot risico op ongedierte. [gedaagde] aanvaardt geen hulp en is niet in staat gebleken zelf het gehuurde op te ruimen en schoon te maken. Ondanks de hulp die Kennemer Wonen en hulpverlenende instanties [gedaagde] hebben geboden en de toezeggingen die [gedaagde] heeft gedaan, is geen verbetering opgetreden en staat het gehuurde nog altijd overvol met spullen en troep. Op grond van artikel 3:296 BW Pro vordert Kennemer Wonen ook een machtiging om de opruim- en schoonmaakwerkzaamheden in het gehuurde zelf en op kosten van [gedaagde] te laten uitvoeren omdat gebleken is dat [gedaagde] niet staat is om zelf op te ruimen. Daarnaast is het noodzakelijk dat [gedaagde] meewerkt aan de uitvoering van de werkzaamheden. Omdat gebleken is dat [gedaagde] niet zonder meer haar medewerking verleent, vordert Kennemer Wonen de tijdelijke ontruiming van het gehuurde zodat het gehuurde kan worden opgeruimd en schoongemaakt. Ook vordert Kennemer Wonen periodieke inspecties om te kunnen controleren dat het gehuurde opgeruimd is en blijft.
5.Het verweer
5.1.
[gedaagde] betwist de vordering niet. Zij erkent dat het gehuurde vol staat met spullen en dat het gehuurde moet worden opgeruimd en schoongemaakt. [gedaagde] voert verder aan dat de stroomvoorziening in het gehuurde gebreken vertoont. Zij verzoekt Kennemer Wonen om over te gaan tot herstellen hiervan.
6.De beoordeling
6.1.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Kennemer Wonen daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu het hier gaat om een zorgwekkende en mogelijke (brand)gevaarlijke situatie, die zo dringend is dat van Kennemer Wonen niet gevergd kan worden dat zij de uitkomst van de bodemprocedure afwacht.
6.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
6.3.
De kantonrechter stelt het volgende voorop. Een huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen. Een huurder moet goed voor het gehuurde zorgen en voorkomen dat de leefomgeving overlast van hem of haar ervaart. Een huurder mag de woning dus niet vervuilen en daar geen gevaarlijke situatie laten ontstaan. Daarnaast moet een huurder medewerking verlenen aan dringende werkzaamheden die de verhuurder aan de woning moet verrichten en moet de huurder het gehuurde gebruiken voor het doel waarvoor het is bestemd, te weten als woonruimte.
6.4.
Uit de door Kennemer Wonen overgelegde stukken (waaronder enkele foto’s van de binnenzijde van het gehuurde) en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, blijkt dat [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in haar verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Vast staat dat het gehuurde op dit moment overladen is met spullen en troep en ernstig vervuild is. Verder staat ook vast dat het gehuurde in een slechte staat van onderhoud verkeert. Er is sprake van een actieve lekkage en de elektriciteitsvoorziening vertoont gebreken. Hierdoor is een (brand)gevaarlijke situatie ontstaan waar spoedig een einde aan moet worden gemaakt. Alvorens Kennemer Wonen over kan gaan tot het laten uitvoeren van de noodzakelijk herstelwerkzaamheden, zal het gehuurde eerst moeten worden opgeruimd en schoongemaakt. Gebleken is dat [gedaagde] niet in staat is om dat zelf te doen.
6.5.
Het voorgaande betekent dat de kantonrechter de vorderingen van Kennemer Wonen zal toewijzen. De kantonrechter wijst de gevorderde machtiging om de werkzaamheden zo nodig zelf uit te voeren, alsmede de tijdelijke ontruiming van de woning, ook toe, omdat Kennemer Wonen daar voldoende belang bij heeft. Ook de gevorderde dwangsommen worden deels toegewezen, omdat voldoende is gebleken dat Kennemer Wonen belang heeft bij een financiële prikkel voor [gedaagde]. Met dien verstande dat de gevorderde dwangsom om tot het opruimen en het opgeruimd laten van het gehuurde over te gaan wordt afgewezen omdat uit de overgelegde stukken en ter zitting voldoende is gebleken dat [gedaagde] niet zelf in staat is om het gehuurde op te ruimen en opgeruimd te houden. [gedaagde] heeft de door Kennemer Wonen gevorderde bedragen en maxima aan dwangsommen verder niet weersproken, zodat de kantonrechter deze zal toewijzen.
6.6.
De kantonrechter beperkt het aantal inspecties tot maximaal twee keer per maand gedurende een periode van één jaar, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis. Hierbij is rekening gehouden met de inbreuk die een dergelijke inspectie geeft op het huurgenot en privacy van [gedaagde]. Voor het geven van toestemming voor een langere periode dan één jaar bestaat thans onvoldoende aanleiding. De inspectie dient minimaal drie dagen van te voren te worden aangekondigd, telefonisch en/of per post.
6.8.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij ongelijk krijgt.
Ambtshalve toetsing
6.9.
De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. De kantonrechter dient de vorderingen daarom ambtshalve te toetsen aan het dwingende consumentenrecht, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (hierna: de Richtlijn).
6.10.
Voor zover Kennemer Wonen op grond van artikel 13 van Pro de algemene huurvoorwaarden aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit oneerlijk in de zin van de Richtlijn. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van artikel 237 in Pro samenhang met artikel 242 Rv Pro ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
7.De beslissing
De kantonrechter:
7.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis het gehuurde op te ruimen en leeg te halen, zodanig dat het gehuurde een nette, schone en verzorgde indruk maakt, en voorts die werkzaamheden telkens te verrichten zodanig dat het gehuurde blijvend een nette, schone en verzorgde indruk maakt, telkens wanneer daartoe de noodzaak bestaat en zolang de tussen partijen bestaande huurovereenkomst doorloopt, waartoe in ieder geval doch niet uitsluitend de navolgende werkzaamheden dienen te worden verricht:
De woning ventileren;
Grofvuil en huis- en restafval uit de woning verwijderen en verwijderd houden;
Vloeren en meubilair en vensterbanken schoonmaken;
Keuken/toilet/woonkamer/badkamer/slaapkamer schoonmaken;
Alle ruimtes in de woning en berging toegankelijk en begaanbaar maken, waaronder minimaal dient te worden verstaan dat er een vrije doorgang (zonder belemmeringen) in en naar alle ruimtes van het gehuurde is;
Opgestapelde (dozen en tassen met) spullen uit de woning en berging verwijderen zodat meubels, muren en ruimtes bereikbaar zijn;
De trap in de woning vrij maken en vrij houden van spullen;
Spullen opbergen in kasten en/of andere opbergmeubelen.
7.2.
verleent aan Kennemer Wonen op grond van artikel 3:299 BW Pro een machtiging om de werkzaamheden als genoemd onder 6.1. en zo nodig zelf uit te voeren of uit te laten voeren in het gehuurde, steeds wanneer [gedaagde] in gebreke is gebleven met nakoming van (een van) de verplichtingen als genoemd onder 1 en zolang [gedaagde] de huurder is van het gehuurde;
7.3.
veroordeelt [gedaagde] om de werkzaamheden als genoemd onder 6.1. en 6.2. te gehengen en te gedogen en daar waar nodig haar medewerking te verlenen, waaronder door toegang tot het gehuurde te verschaffen aan de medewerkers van Kennemer Wonen of derden die hiertoe opdracht hebben gekregen van Kennemer Wonen;
7.4.
veroordeelt [gedaagde] om alle kosten samenhangende met het (laten) verrichten van de werkzaamheden als genoemd onder 6.1. tot en met 6.3. op vertoon van een door Kennemer Wonen verstrekte gespecificeerde factuur aan Kennemer Wonen te voldoen;
7.5.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan een periodieke inspectie van het gehuurde door medewerkers van Kennemer Wonen, met dien verstande dat [gedaagde] de toegang tot het gehuurde verschaft, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 2.500,00 mits:
- de inspecties tot maximaal twee keer per maand plaatsvinden gedurende een periode van één jaar, te rekenen vanaf de datum van dit vonnis; en
- de inspecties minimaal drie dagen van te voren telefonisch en/of per post worden aangekondigd door Kennemer Wonen;
7.6.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de dringende werkzaamheden (waaronder mogelijk groot onderhoud) aan het gehuurde inclusief aanhorigheden een het gehuurde onder meer doch niet uitsluitend bestaande uit het verhelpen van lekkages, reparatie (installatie) van de CV ketel, alsmede die werkzaamheden die ter beoordeling aan Kennemer Wonen tijden de uitvoering van de werkzaamheden noodzakelijk blijken te zijn, en voorts alle werkzaamheden te gehengen en te gedogen en door Kennemer Wonen en de door Kennemer Wonen ingeschakelde aannemer(s) en allen die in haar opdracht werkzaamheden dienen te verrichten op eerste verzoek toegang te verschaffen tot het gehuurde om werkzaamheden uit te voeren, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen met een maximum van € 2.500,00;
7.7.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde inclusief de aanhorigheden aan het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden als genoemd onder 6.1. tot en met 6.3. te verlaten en verlaten te houden – derhalve te ontruimen – al dan niet gedeeltelijk, en voor zover noodzakelijk voor de uitvoering van de werkzaamheden, met alle zich daarin van haar, de haren en derden aanwezige personen en zaken, en het gehuurde in die periode onder afgifte van de sleutels aan Kennemer Wonen ter vrije beschikking te stellen van Kennemer Wonen, teneinde Kennemer Wonen in de gelegenheid te stellen om de werkzaamheden als genoemd onder 6.1. tot en met 6.3. uit te (doen laten) voeren;
7.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Kennemer Wonen tot en met vandaag vaststelt op:
dagvaarding € 112,37
griffierecht € 130,00
salaris gemachtigde € 543,00 ;
7.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
7.10.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter