Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11212926 \ VV EXPL 24-131
Vonnis in kort geding van 10 september 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZONNEWIJZER INVESTMENTS IV B.V.,
gevestigd te Beverwijk,
eisende partij,
hierna te noemen: Zonnewijzer,
gemachtigde: mr. R.A.M. Schram,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaats],
gedaagde partij sub 1,
hierna te noemen: [gedaagde 1],
gemachtigde: mr. M. Schildwacht,
gedaagde partij sub 1,
hierna te noemen: [gedaagde 1],
gemachtigde: mr. M. Schildwacht,
2.[gedaagde 2],
zonder bekende vaste woon- of verblijfplaats
krachtens huurovereenkomst wonende te [plaats],
gedaagde partij sub 2,
hierna te noemen: [gedaagde 2],
niet verschenen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde.
- de mondelinge behandeling van 27 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde.
2.Feiten
2.1.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren met ingang van 1 december 2023 van Zonnewijzer een woning gelegen aan het adres [adres] te [plaats] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar, lopende tot en met 30 november 2025. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn de ouders van [minderjarige], geboren op [geboortedatum] 2023, over wie zij beiden het gezag hebben.
2.2.
De huurprijs bedraagt € 1.550,00 per maand, per de eerste van de maand bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn vanaf april 2024 met de betaling van de huur in gebreke gebleven.
3.Het geschil
3.1.
Zonnewijzer vordert – samengevat – dat de kantonrechter, bij wijze van voorlopige voorziening, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeelt om:
- de woning te ontruimen;
- een huurachterstand van € 6.228,06 te betalen, te vermeerderen met wettelijke rente;
- buitengerechtelijke kosten van € 840,54 te betalen;
- buitengerechtelijke kosten van € 840,54 te betalen;
- telkens uiterlijk op de eerste van iedere volgende maand na 1 juli 2024 een bedrag van € 1.550,00 te betalen, tot de datum waarop de huurovereenkomst is geëindigd;
- de proceskosten te betalen.
3.2.
Zonnewijzer legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan die per 1 juli 2024 € 6.228,06 bedraagt. De huurachterstand is van zodanige omvang dat dit ontruiming van de woning rechtvaardigt, aldus Zonnewijzer.
3.3.
[gedaagde 1] heeft verweer gevoerd. Zij betoogt dat Zonnewijzer niet-ontvankelijk is in haar vordering. Verder voert zij aan dat sprake is van bijzondere omstandigheden die in de weg staan aan ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Zij verzoekt om een terme de grâce om alsnog alle verplichtingen na te komen. Ten slotte voert [gedaagde 1] aan dat Zonnewijzer geen spoedeisend belang heeft bij de vordering tot betaling van de huurachterstand. Van de huurachterstand betwist zij een bedrag van € 28,06.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Vonnis op tegenspraak
4.1.
Tegen [gedaagde 2] is verstek verleend. Omdat [gedaagde 1] wel in het geding is verschenen, zal op grond van artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) tussen partijen één vonnis worden gewezen, dat als een vonnis op tegenspraak wordt beschouwd.
Ten aanzien van [gedaagde 1]:
Vooraf
Overeenkomstig de kantonrechter ter zitting heeft opgemerkt is bij de beoordeling geen acht geslagen op de bij de pleitnota van [gedaagde 1] gevoegde bijlage.
Ontvankelijkheid Zonnewijzer
4.2.
[gedaagde 1] betoogt dat Zonnewijzer niet-ontvankelijk is in haar vordering. Zij wijst erop dat in de huurovereenkomst Zonnewijzer Investments B.V. als verhuurder is vermeld, terwijl in deze procedure Zonnewijzer Investments IV B.V
.de eisende partij is. Volgens [gedaagde 1] is de vordering daarom ingesteld door de verkeerde partij.
.de eisende partij is. Volgens [gedaagde 1] is de vordering daarom ingesteld door de verkeerde partij.
4.3.
De kantonrechter verwerpt dit verweer. Zonnewijzer heeft ter zitting toegelicht dat het ontbreken van de toevoeging “
IV” in de huurovereenkomst een verschrijving betreft. De kantonrechter ziet geen aanleiding hieraan te twijfelen. Uit de door Zonnewijzer overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde 1] aan Zonnewijzer Investments IV B.V. voor de betaling van de huur een doorlopende incassomachtiging heeft afgegeven en dat de huurnota’s ook steeds verzonden zijn door Zonnewijzer Investments IV B.V. [gedaagde 1] heeft ook niet betwist dat de huur (tot april 2024) is voldaan is op rekening van Zonnewijzer Investments IV B.V. Zonnewijzer is daarom ontvankelijk in haar vordering.
IV” in de huurovereenkomst een verschrijving betreft. De kantonrechter ziet geen aanleiding hieraan te twijfelen. Uit de door Zonnewijzer overgelegde stukken blijkt dat [gedaagde 1] aan Zonnewijzer Investments IV B.V. voor de betaling van de huur een doorlopende incassomachtiging heeft afgegeven en dat de huurnota’s ook steeds verzonden zijn door Zonnewijzer Investments IV B.V. [gedaagde 1] heeft ook niet betwist dat de huur (tot april 2024) is voldaan is op rekening van Zonnewijzer Investments IV B.V. Zonnewijzer is daarom ontvankelijk in haar vordering.
Ontruiming
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat ontruiming in kort geding een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet grote terughoudendheid worden betracht, aangezien in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en een ontruiming veelal onomkeerbare gevolgen heeft. Voor toewijzing van de vordering is dan ook slechts plaats indien (1) de verhuurder daarbij een spoedeisend belang heeft dat voorgaat op het belang van de huurder en (2) voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst wordt ontbonden.
4.5.
[gedaagde 1] voert aan dat de huurachterstand is ontstaan doordat [gedaagde 2] zijn deel van de huur niet meer betaalde en door het agressieve en gewelddadige gedrag van [gedaagde 2] als gevolg van zijn overmatig alcohol- en cocaïnegebruik. [gedaagde 1] is door [gedaagde 2] mishandeld waarbij zij geestelijk letsel heeft opgelopen, waardoor zij niet meer goed functioneert. Mede hierom, en vanwege het feit [gedaagde 2] op zeker moment zijn deel van de huur niet meer betaalde, zijn de huurbetalingen niet voldaan. Inmiddels krijgt zij hulp vanuit verschillende instanties en van haar familie en vrienden, terwijl [gedaagde 2] waarschijnlijk een contact- en locatieverbod zal krijgen. Gelet op deze omstandigheden, op het feit dat Zonnewijzer geen melding bij de gemeente heeft gedaan in het kader van vroegsignalering en de omstandigheid dat [gedaagde 1] mede het gezag heeft over haar minderjarige zoontje van ruim een jaar, is ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd en moet de gevorderde ontruiming worden afgewezen, aldus [gedaagde 1].
4.6.
Ten tijde van de betekening van de dagvaarding bedroeg de huurachterstand vier maanden, en inmiddels is deze verder opgelopen. Zonder afbreuk te willen doen aan de moeilijke privésituatie waarin [gedaagde 1] is beland, is de kantonrechter van oordeel dat deze een onvoldoende verklaring biedt voor het uitblijven van betaling. [gedaagde 1] heeft immers ook na de dagvaarding en na het inschakelen van hulp, ondanks toezeggingen aan Zonnewijzer over betaling van de huurachterstand, en ondanks haar betoog dat zij over voldoende inkomen beschikt om de huur te kunnen betalen, niets aan Zonnewijzer betaald. Niet de achterstallige huur en ook niet de lopende huur. Onder deze omstandigheden acht de kantonrechter niet aannemelijk dat het melden van de betalingsachterstand bij de gemeente zoals bedoeld in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening (Bgs) enig verschil zou hebben gemaakt voor het betaalgedrag van [gedaagde 1]. Gelet hierop is er ook geen plaats voor het verlenen van een terme de grâce aan [gedaagde 1].
4.7.
Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet tevens beoordeeld worden of [minderjarige] als gevolg van een ontruiming niet in een noodsituatie terecht zal komen. [gedaagde 1] heeft toegelicht dat [minderjarige] momenteel bij [gedaagde 2] verblijft, maar dat het haar bedoeling is dat hij (spoedig) bij haar in de woning komt wonen. Zij tekent hierbij aan dat [gedaagde 2] op 8 november 2024 voor de strafrechter moet verschijnen en dat er rekening mee moet worden gehouden dat hij voor langere tijd achter de tralies verdwijnt. [gedaagde 1] heeft echter ook toegelicht dat zij sinds 19 juli 2024 uit de woning weg is geweest, bij familie en vrienden heeft verbleven en pas sinds 25 augustus 2024 weer in de woning is getrokken. De kantonrechter acht het onder deze omstandigheden onvoldoende aannemelijk dat [minderjarige] als gevolg van de ontruiming van de woning in een noodsituatie terecht zal komen.
4.8.
Zonnewijzer heeft er belang bij dat zij het gehuurde weer kan verhuren aan een huurder die zijn verplichtingen wel nakomt. De kantonrechter acht aannemelijk dat zij zelf ook financiële verplichtingen heeft ten aanzien van de gehuurde en daarvoor de huurinkomsten nodig heeft. Van Zonnewijzer kan niet worden verwacht dat zij de huursituatie laat voortduren, te meer omdat [gedaagde 1] ondanks toezeggingen geen enkele huurbetaling meer heeft verricht.
4.9.
Omdat het gelet op de huurachterstand van inmiddels zes maanden in de gegeven omstandigheden aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen en de belangenafweging in het voordeel van Zonnewijzer uitvalt, zal de kantonrechter de vordering van Zonnewijzer tot ontruiming van het gehuurde toewijzen. De kantonrechter ziet in de belangen van [minderjarige] wel aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op vier weken na betekening van dit vonnis.
4.10.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren zal worden afgewezen. Op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is immers (slechts) de deurwaarder bevoegd een gedwongen ontruiming uit te voeren.
De huurachterstand en toekomstige huurtermijnen
4.11.
Verder heeft Zonnewijzer ook betaling van de huurachterstand gevorderd. Omdat deze vordering nauw samenhangt met de vordering tot ontruiming en de geldvordering (goeddeels) onbetwist is, wordt aan het spoedeisend belang minder hoge eisen gesteld. De kantonrechter zal de gevorderde huurachterstand toewijzen tot een bedrag van € 6.200,00. Het restant van € 28,06 zal worden afgewezen omdat Zonnewijzer de verschuldigdheid van dit bedrag tegenover de betwisting door [gedaagde 1] ter zitting niet heeft kunnen toelichten.
4.12.
Verder heeft Zonnewijzer gevorderd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om telkens op de eerste van iedere volgende maand na 1 juli 2024 aan Zonnewijzer een bedrag te voldoen van € 1.550,00 tot de huurovereenkomst zal zijn geëindigd.
4.13.
De kantonrechter begrijpt de vordering aldus dat Zonnewijzer betaling wil van de maandelijkse huurtermijnen die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf 1 augustus 2024 verschuldigd zijn. De kantonrechter zal de vorderingen ten aanzien van de maanden augustus en september 2024 als onbetwist toewijzen. Ten aanzien van de nog niet opeisbare huurpenningen per 1 oktober 2024 is niet gebleken van een spoedeisend belang aan de kant van Zonnewijzer. In zoverre zal de vordering worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.14.
Zonnewijzer vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking. Er is namelijk niet aannemelijk geworden dat aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aanmaning is verstuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
de vordering ten aanzien van [gedaagde 2]4.15. De vordering ten aanzien van [gedaagde 2] komt de kantonrechter niet ongegrond of onrechtmatig voor en zal daarom worden toegewezen, zij het met inachtneming van hetgeen hiervoor ten aanzien van de ontruimingstermijn en de buitengerechtelijke incassokosten is overwogen.
ten aanzien van beide partijen:
Ambtshalve toetsing
4.16.
Omdat sprake is van een huurovereenkomst tussen een professioneel opererende partij en twee consumenten anderzijds, heeft de kantonrechter bij de beoordeling van de vordering ook ambtshalve getoetst aan het dwingende consumentenrecht. Deze toets geeft geen aanleiding de vordering overigens af te wijzen.
Proceskosten
Proceskosten
4.17.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Zonnewijzer worden tot op vandaag begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,71
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
946,71
5. De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk – in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd – om binnen vier weken na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, en leeg en bezemschoon op te leveren aan Zonnewijzer;
5.2.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk – in die zin dat als de een betaalt de ander zal zijn bevrijd – te betalen aan Zonnewijzer € 6.200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 18 juli 2024;
5.3.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van € 3.100,00 aan achterstallige huur over de maanden augustus en september 2024;
5.4.
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten tot op vandaag begroot op € 946,71;
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2024.