Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11384015 \ VV EXPL 24-175
Vonnis in kort geding van 12 december 2024
in de zaak van
[eiser],
te [plaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. H. Temel,
tegen
STICHTING YMERE,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Ymere,
procederend bij monde van haar bedrijfsjurist mr. F.E. Drost.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van [eiser]
- de producties van Ymere
- de mondelinge behandeling van 28 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de producties van [eiser]
- de producties van Ymere
- de mondelinge behandeling van 28 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt per 29 januari 2015 de woning aan de [adres] te [plaats] van Ymere. Het betreft een appartement met vier kamers. [eiser] woont daar met haar partner en hun drie minderjarige kinderen.
2.2.
De woning heeft vochtproblemen die ook schimmel veroorzaken. Verder is sprake geweest van een uit een andere woning afkomstige lekkage en is op het balkon en in de berging van de woning nog (steeds) sprake van lekkage.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert (permanent) vervangende woonruimte dan wel herstel van de gebreken binnen één week na betekening van het vonnis. Het voorgaande op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag. Verder vordert [eiser] betaling van de (proces)kosten.
3.2.
[eiser] stelt dat de woning meerdere ernstige gebreken vertoont, waaronder lekkages en schimmelvorming. [eiser] kan er niet op vertrouwen dat Ymere de gebreken deugdelijk herstelt, omdat Ymere in het verleden lekkages in de woning niet naar behoren heeft hersteld. Daarom vordert zij dat Ymere haar permanent vervangende woonruimte aanbiedt. Subsidiair vordert zij dat Ymere de gebreken binnen één week herstelt omdat Ymere ondanks meerdere klachten, nog steeds geen afdoende herstelmaatregelen heeft genomen. Zij heeft spoedeisend belang bij haar vorderingen omdat de gebreken slecht zijn voor de gezondheid van met name haar minderjarige kinderen.
3.3.
Ymere erkent dat sprake is (geweest) van lekkages en schimmelvorming in de woning en dat zij gehouden is herstelwerkzaamheden te verrichten. Voor herstel van deze gebreken is het echter noodzakelijk dat [eiser] en haar gezin de woning drie tot vier weken verlaten. Ymere heeft [eiser] meerdere vervangende tijdelijke onderkomens aangeboden. Deze voorstellen zijn door [eiser] afgewezen. Ymere is gebonden aan beschikbare alternatieve woningen en de beschikbaarheid van de herstelbedrijven. De vordering tot herstel binnen een week na betekening van het vonnis is daarom niet realistisch. Ymere betwist dat zij de verplichting heeft om aan [eiser] een permanente andere woning aan te bieden, nog daargelaten dat zij die mogelijkheid ook niet heeft. Ymere concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
Door de aard van de zaak staat voldoende vast dat [eiser] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen.
Vertoont de woning gebreken?
4.3.
Ymere erkent dat de door [eiser] gestelde lekkages en schimmelvorming in de woning aanwezig zijn en gebreken vormen als bedoeld in de wet [1] . Uitgangspunt is dat een verhuurder de huurder het ongestoorde huurgenot moet verschaffen.
Daaruit vloeit voort dat wanneer sprake is van een gebrek, de verhuurder dit gebrek moet herstellen. [2] Daar staat tegenover dat wanneer dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten plaatsvinden, de huurder daarvoor aan de verhuurder de gelegenheid moet geven. [3] Dat betekent ook dat de huurder redelijke voorstellen voor vervangende woonruimte moet aanvaarden, indien tijdelijke ontruiming van de woning noodzakelijk is voor het herstel van het gebrek. Verder kunnen gebreken in een huurwoning aanleiding zijn voor een (tijdelijk) huurverlaging en voor een verplichting van vergoeding van de door de huurder als gevolg van de gebreken geleden schade. Een verhuurder is bij gebreken echter niet verplicht om andere permanente woonruimte aan te bieden.
Daaruit vloeit voort dat wanneer sprake is van een gebrek, de verhuurder dit gebrek moet herstellen. [2] Daar staat tegenover dat wanneer dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten plaatsvinden, de huurder daarvoor aan de verhuurder de gelegenheid moet geven. [3] Dat betekent ook dat de huurder redelijke voorstellen voor vervangende woonruimte moet aanvaarden, indien tijdelijke ontruiming van de woning noodzakelijk is voor het herstel van het gebrek. Verder kunnen gebreken in een huurwoning aanleiding zijn voor een (tijdelijk) huurverlaging en voor een verplichting van vergoeding van de door de huurder als gevolg van de gebreken geleden schade. Een verhuurder is bij gebreken echter niet verplicht om andere permanente woonruimte aan te bieden.
Heeft [eiser] recht op (permanent) vervangende woonruimte?
4.4.
De vordering tot het aanbieden van permanent vervangende woonruimte is niet toewijsbaar. Enige verplichting van Ymere daartoe volgt niet uit de wet of uit de huurovereenkomst, ook niet als sprake is van ernstige gebreken die de gezondheid van de kinderen van [eiser] kan bedreigen.
Moet Ymere de gebreken aan de woning herstellen?
4.5.
Ten aanzien van de vordering tot herstel van de gebreken, geldt het volgende. Ymere erkent dat sprake is van gebreken in de woning die zij moet herstellen. Zij wil dat ook en is hierover meermaals in overleg getreden met [eiser]. Om de gebreken te verhelpen is het echter noodzakelijk dat [eiser] en haar gezin de woning drie tot vier weken verlaten, hetgeen [eiser] niet heeft betwist. Ymere heeft [eiser] daarom de mogelijkheid geboden om tijdelijk in een appartement in hetzelfde complex, een vakantiehuis of een hotel te verblijven. Deze alternatieven zijn door [eiser] afgewezen en Ymere is nu op zoek naar een tijdelijk onderkomen dat wel aanvaardbaar is voor [eiser]. Pas dan kan een aannemer worden ingeschakeld om de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten, waarbij Ymere (mede) afhankelijk is van de inplanning van de betreffende aannemer. Het vinden van een alternatief onderkomen voor [eiser] en de inplanning van en de uitvoering door de aannemer kunnen nog wel enige tijd in beslag nemen, zodat de vordering om de gebreken binnen een week te herstellen, onrealistisch is.
4.8.
Bij deze stand van zaken is de vordering niet toewijsbaar. Hoewel Ymere erkent dat zij de gebreken moet herstellen, is zij hiervoor afhankelijk van de medewerking van [eiser], die de woning voor de duur van de werkzaamheden zal moeten verlaten. Alleen al daarom kan van Ymere niet worden verlangd dat zij de gebreken binnen een week herstelt, waarbij nog buiten beschouwing wordt gelaten dat Ymere ook afhankelijk is van (de planning van) een aannemer en Ymere onbetwist heeft aangevoerd dat de werkzaamheden drie a vier weken in beslag zullen nemen.
4.9.
De afwijzing van de vordering betekent overigens niet dat Ymere de gebreken niet zo snel mogelijk zou moeten herstellen. Die verplichting heeft Ymere nog steeds en uit hetgeen Ymere in deze procedure heeft aangevoerd, volgt dat zij zich dat ook realiseert. De kantonrechter gaat er van uit dat Ymere zelf ook belang heeft bij spoedig herstel gelet op het behoud van haar woningbezit en gelet op de andere maatregelen die een huurder in geval van gebreken kan nemen.
4.6.
De afwijzing van de vordering tot oplegging van een dwangsom volgt uit de afwijzing van de andere vorderingen van [eiser].
Wie moet de proceskosten betalen?
4.7.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Ymere worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
41,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
584,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 584,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2024.
De griffier De kantonrechter