Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10872086 \ CV EXPL 24-464
Vonnis van 20 november 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eisende partij in conventie,
gedaagde partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.B. Bollen,
tegen
MEDIASENS B.V.,
gevestigd te Santpoort-Noord,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: MediaSens,
gemachtigde: mr. J. Boogaers.
De zaak in het kortMediaSens huurt per 1 februari 2019 een Led-scherm van [eiser]. Partijen zijn in 2020 bij addendum overeengekomen dat de huurprijs vanaf 1 februari 2020 € 1.450,00 bedraagt en dat de huurovereenkomst eindigt op 1 februari 2024. Partijen zijn verder overeengekomen dat MediaSens naast de maandelijkse huurprijs ook de energie- en onderhoudskosten voor haar rekening neemt, en dat de huurovereenkomst met wederzijdse instemming tussentijds kan worden beëindigd.
De vordering van [eiser] (in conventie) tot betaling van de huur en de energie- en onderhoudskosten worden toegewezen. MediaSens vordert (in reconventie) vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling. Ook vordert MediaSens wijziging van de overeenkomst, omdat de explosieve stijging van de energiekosten in februari 2022 voor haar niet voorzien was. Deze vorderingen wordt afgewezen, omdat MediaSens niet heeft voldaan aan haar stelplicht.
De vordering van [eiser] (in conventie) tot betaling van de huur en de energie- en onderhoudskosten worden toegewezen. MediaSens vordert (in reconventie) vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling. Ook vordert MediaSens wijziging van de overeenkomst, omdat de explosieve stijging van de energiekosten in februari 2022 voor haar niet voorzien was. Deze vorderingen wordt afgewezen, omdat MediaSens niet heeft voldaan aan haar stelplicht.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 december 2023,
- de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie van 6 maart 2024,
- de dagvaarding van 29 december 2023,
- de conclusie van antwoord tevens houdende conclusie van eis in reconventie van 6 maart 2024,
- het tussenvonnis van 15 mei 2024,
- de mondelinge behandeling van 23 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de pleitaantekeningen die door de gemachtigde van MediaSens tijdens de mondelinge behandeling zijn overgelegd en voorgedragen en de pleitaantekeningen die door de gemachtigde van [eiser] zijn voorgedragen en na de mondelinge behandeling met toestemming van MediaSens zijn nagezonden.
- de pleitaantekeningen die door de gemachtigde van MediaSens tijdens de mondelinge behandeling zijn overgelegd en voorgedragen en de pleitaantekeningen die door de gemachtigde van [eiser] zijn voorgedragen en na de mondelinge behandeling met toestemming van MediaSens zijn nagezonden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een Led-scherm aan de Rijksweg A1 op het pand [adres] te [plaats] (hierna: het Led-scherm).
2.2.
MediaSens is een onderneming die handelt in advertentieruimte en -tijd, meer specifiek de exploitatie van Led-schermen. De heer [betrokkene 1] en de heer [betrokkene 2] zijn bestuurders van MediaSens.
2.3.
MediaSens huurt per 1 februari 2019 het Led-scherm van [eiser]. In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang:
“
1. MediaSens BV huurt van [eiser] een ledscherm en bijbehorende verleende vergunning ter exploitatie hiervan gelegen aan de rijksweg A1 op het pand [adres] te [plaats] voor een bedrag van EUR 40.000 per jaar (exclusief btw).(…)
2. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 3 jaar, ingaande op 1-2-2029. In onderling overleg en met wederzijdse instemming kan de overeenkomst tussentijds worden beëindigd.(…)
6. De zaken die nodig zijn voor de exploitatie van het ledscherm zoals stroom, totaal onderhoud, inclusief onderhoudscontract van het scherm en de vervangende onderdelen zijn voor rekening van de Huurder. Indien het scherm niet meer te repareren is, is dit voor rekening van de verhuurder en dient verhuurder voor een werkend scherm zorg te dragen. Voor de periode dat er geen werkend scherm is, is huurder vrijgesteld van haar verplichting tot betaling van huur.(…)
8. [eiser] stuurt maandelijks een factuur die binnen 30 dagen dient te worden voldaan.(…)”
“
1. MediaSens BV huurt van [eiser] een ledscherm en bijbehorende verleende vergunning ter exploitatie hiervan gelegen aan de rijksweg A1 op het pand [adres] te [plaats] voor een bedrag van EUR 40.000 per jaar (exclusief btw).(…)
2. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 3 jaar, ingaande op 1-2-2029. In onderling overleg en met wederzijdse instemming kan de overeenkomst tussentijds worden beëindigd.(…)
6. De zaken die nodig zijn voor de exploitatie van het ledscherm zoals stroom, totaal onderhoud, inclusief onderhoudscontract van het scherm en de vervangende onderdelen zijn voor rekening van de Huurder. Indien het scherm niet meer te repareren is, is dit voor rekening van de verhuurder en dient verhuurder voor een werkend scherm zorg te dragen. Voor de periode dat er geen werkend scherm is, is huurder vrijgesteld van haar verplichting tot betaling van huur.(…)
8. [eiser] stuurt maandelijks een factuur die binnen 30 dagen dient te worden voldaan.(…)”
2.4.
Partijen hebben de huurovereenkomst in 2020 bij addendum aangepast. In het addendum staat, voor zover van belang:
“
Toevoeging/wijziging huurovereenkomst Ledscherm d.d. 01-02-2019 [adres] te [plaats].Redenen, Coronacrisis, 2020Verhuurder, [eiser] en huurder MediaSens B.V. zijn de onderstaande wijzigingen overeengekomen, om vervolgens aan de huurovereenkomst van d.d. 01-02-2019 toe te voegen.1. Het contract wordt omgezet in een 5 jarig contract.2. Achterstallig huurachterstand wordt verdisconteerd in de nieuwe maandelijkse huur.3. De nieuwe huurprijs per maand bedraagt 1450,00 euro ex. BTW ingaande per 01-02-2020 tot 01-02-20244. Overige afspraken van de huurovereenkomst blijft ongewijzigd.(…)”
“
Toevoeging/wijziging huurovereenkomst Ledscherm d.d. 01-02-2019 [adres] te [plaats].Redenen, Coronacrisis, 2020Verhuurder, [eiser] en huurder MediaSens B.V. zijn de onderstaande wijzigingen overeengekomen, om vervolgens aan de huurovereenkomst van d.d. 01-02-2019 toe te voegen.1. Het contract wordt omgezet in een 5 jarig contract.2. Achterstallig huurachterstand wordt verdisconteerd in de nieuwe maandelijkse huur.3. De nieuwe huurprijs per maand bedraagt 1450,00 euro ex. BTW ingaande per 01-02-2020 tot 01-02-20244. Overige afspraken van de huurovereenkomst blijft ongewijzigd.(…)”
2.5.
MediaSens heeft [eiser] op 28 september 2022 een e-mailbericht gestuurd waarin – voor zover van belang – staat:
“
Jacob en ik hebben besloten om per deze maand te stoppen met de exploitatie van het scherm.
Jacob en ik hebben besloten om per deze maand te stoppen met de exploitatie van het scherm.
(…)
Wij hadden graag anders gezien. De facturen tot 1 oktober qua huur zullen wij voldoen en tevens kunnen wij jou begeleiden naar een partij die media kan plaatsen op de mast en de opbrengsten direct aan jou kan voldoen.(…)”
2.6.
[eiser] heeft MediaSens op 28 september 2022 bericht zich niet in de opzegging te kunnen vinden. [eiser] heeft MediaSens onder meer op 10 oktober 2023 gesommeerd tot betaling van de huurpenningen, de energie- en onderhoudskosten van in totaal € 14.960,00 en tot deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst voor de resterende periode.
2.7.
MediaSens heeft niet betaald.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter MediaSens – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – veroordeelt tot betaling van:
- € 14.960,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldag van iedere factuur tot de dag der algehele voldoening;
- € 1.754,50 per maand vanaf oktober 2023 tot 1 februari 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere maandtermijn tot de dag der algehele voldoening;
- € 4.330,56, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere termijn tot de dag der algehele voldoening;
- € 750,00 per maand vanaf oktober 2023 tot 1 februari 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere maandtermijn tot de dag der algehele voldoening;
- € 1.171,17 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
- € 14.960,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldag van iedere factuur tot de dag der algehele voldoening;
- € 1.754,50 per maand vanaf oktober 2023 tot 1 februari 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere maandtermijn tot de dag der algehele voldoening;
- € 4.330,56, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere termijn tot de dag der algehele voldoening;
- € 750,00 per maand vanaf oktober 2023 tot 1 februari 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere maandtermijn tot de dag der algehele voldoening;
- € 1.171,17 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] stelt dat MediaSens gehouden is de huurpenningen en de energie- en onderhoudskosten op grond van de huurovereenkomst aan hem te voldoen.
3.3.
MediaSens voert verweer. Zij voert aan dat van achterstallige huur geen sprake is. Zij voert verder aan dat zij bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft gedwaald. Ten slotte doet zij ten aanzien van de gevorderde energiekosten een beroep op onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid. MediaSens concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
MediaSens vordert – naar de kantonrechter begrijpt – primair vernietiging van de overeenkomst en terugbetaling van de huurpenningen en de energie- en onderhoudskosten van 1 februari 2019 tot en met 1 februari 2024. Subsidiair vordert MediaSens dat de kantonrechter de huurovereenkomst wijzigt dan wel [eiser] veroordeelt om in heronderhandeling te treden met MediaSens ten aanzien van de verdeling van de energiekosten.
3.6.
MediaSens stelt dat zij bij de totstandkoming van de overeenkomst heeft gedwaald. [eiser] heeft toegezegd dat hij meerdere adverteerders kent die bereid zouden zijn te adverteren via het Led-scherm. Dit bleek niet zo te zijn, zodat [eiser] MediaSens verkeerd heeft ingelicht. Verder heeft [eiser] onjuiste mededelingen aan MediaSens gedaan, waardoor bij MediaSens de indruk is gewekt dat [eiser] beschikte over de juiste vergunning voor de commerciële exploitatie van het Led-scherm. Ook dit bleek niet zo te zijn. Als MediaSens dit had geweten, had zij de overeenkomst niet op dezelfde wijze gesloten.
3.7.
Verder stelt MediaSens dat de explosieve stijging van de energiekosten moet worden beschouwd als een onvoorziene omstandigheid die niet voor rekening van MediaSens kan blijven. Daarom moet de overeenkomst worden gewijzigd of moeten partijen hieromtrent met elkaar in heronderhandeling treden. De huidige verdeling van de energiekosten is daarnaast naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.8.
[eiser] betwist de vorderingen. [eiser] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van MediaSens, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van MediaSens in de kosten van deze procedure.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie rechtvaardigt een gezamenlijke behandeling.
Is sprake van dwaling?
4.2.
MediaSens heeft gesteld dat [eiser] (a) onjuiste inlichtingen heeft verschaft over mogelijke adverteerders die gebruik zouden willen maken van het Led-scherm én (b) zijn mededelingsplicht heeft geschonden, waardoor MediaSens de huurovereenkomst en later het addendum op grond van een verkeerde voorstelling van zaken heeft gesloten. MediaSens beroept zich aldus op artikel 6:228 lid 1 sub a en b van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW luiden als volgt: “
Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar: (a) indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, of (b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten”.
Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar: (a) indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, of (b) indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten”.
4.3.
Het beroep van MediaSens op de dwalingsgronden van artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW slaagt niet, omdat zij naar het oordeel van de kantonrechter niet heeft voldaan aan haar stelplicht. MediaSens heeft een aantal blote stellingen naar voren gebracht omtrent haar verwachtingen bij het sluiten van de overeenkomst over de beschikbaarheid van een netwerk van adverteerders en de informatie die door [eiser] is verschaft over de exploitatievergunning, die door [eiser] gemotiveerd zijn betwist. Voor zover MediaSens stukken heeft overgelegd bieden deze geen steun aan haar stellingen. Daarmee is niet komen vast te staan dat [eiser] MediaSens onjuist of onvolledig heeft geïnformeerd. Dit heeft tot gevolg dat de (primaire) vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst zal worden afgewezen.
Slagen de verweren die zien op de vordering tot betaling van de huurachterstand en de energie- en onderhoudskosten?
4.4.
Artikel 6 van de huurovereenkomst bepaalt dat MediaSens gehouden is om de energie- en onderhoudskosten van het Led-scherm te voldoen. Uit de huurovereenkomst volgt namelijk dat MediaSens onder meer gehouden is om “
stroom, totaal onderhoud, inclusief onderhoudscontract van het scherm en de vervangende onderdelen” voor haar rekening te nemen. Ten aanzien van de onderhoudskosten is dit slechts anders indien het Led-scherm niet meer te repareren is. In dat geval moet [eiser] op zijn kosten voor een werkend Led-scherm zorgdragen.
stroom, totaal onderhoud, inclusief onderhoudscontract van het scherm en de vervangende onderdelen” voor haar rekening te nemen. Ten aanzien van de onderhoudskosten is dit slechts anders indien het Led-scherm niet meer te repareren is. In dat geval moet [eiser] op zijn kosten voor een werkend Led-scherm zorgdragen.
4.5.
MediaSens voert aan dat de onderhoudskosten die [eiser] heeft gemaakt niet vallen onder ‘eenvoudige onderhoudskosten’, zodat deze kosten voor rekening van [eiser] moeten komen. Onduidelijk is gebleven wat MediaSens verstaat onder ‘eenvoudige onderhoudskosten’; deze term komt in ieder geval niet voor in de huurovereenkomst. Dat de onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd door een partij die door [eiser] is ingeschakeld, betekent niet dat deze kosten voor rekening van [eiser] moeten blijven. Partijen hebben immers geen afspraken gemaakt over wie voor het onderhoud zou zorgdragen, terwijl zij wel zijn overeengekomen dat de kosten voor het onderhoud voor rekening van MediaSens komen. De kantonrechter tekent hierbij aan, dat niet gebleken is dat het gaat om kosten om voor een werkend Led-scherm te zorgen die voor rekening van [eiser] moeten komen.
4.6.
Ter zitting heeft MediaSens – voor zover de kantonrechter begrijpt – nog betoogd dat de totale huur al volledig is voldaan, omdat de bij addendum nader overeengekomen huurprijs (€ 1.450,00 per maand) met terugwerkende kracht geldt voor de gehele periode van vijf jaar, en betalingsachterstanden over het eerste jaar hierin zijn verdisconteerd. De kantonrechter gaat hieraan voorbij, omdat uit (artikel 3 van) het addendum genoegzaam volgt dat de huurprijs van € 1.450,00 per maand inging op 1 februari 2020 en MediaSens haar standpunt dat zij al € 86.000,00 heeft betaald niet heeft onderbouwd.
4.7.
MediaSens heeft niet onderbouwd op welke tussen partijen geldende regel zij bij haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW precies het oog heeft, laat staan dat zij voldoende heeft onderbouwd dat onverkorte toepassing van enige regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De enkele stelling dat zij is geconfronteerd met een verlieslatende exploitatie en met stijgende energiekosten is daarvoor onvoldoende.
Betrof de stijging van de energieprijzen in 2022 een onvoorziene omstandigheid?
4.8.
Op grond van artikel 6:258 lid 1 BW kan de rechter op verlangen van een van partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden indien sprake is van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. In de kern komt het erop neer dat sprake moet zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. Herstel van het evenwicht kan in dat geval worden bereikt doordat de rechter de overeenkomst wijzigt of (geheel of gedeeltelijk) ontbindt.
4.9.
Op MediaSens rust de stelplicht en bij gemotiveerde betwisting de bewijslast van haar stelling dat de forse stijging van de energieprijzen een onvoorziene omstandigheid is welke van dien aard is dat [eiser] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. MediaSens stelt zich op het standpunt dat vanwege de forse stijging van de energiekosten in verband met de oorlog tussen Rusland en Oekraïne in februari 2022 sprake was van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 lid 1 BW. Tegenover de gemotiveerde betwisting van [eiser] heeft MediaSens niet nader onderbouwd waarom in dit geval sprake is van omstandigheden die van dien aard zijn dat ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet verwacht mag worden. De stellingen van MediaSens houden daarom geen stand.
Welke vorderingen worden toe- en afgewezen?
4.10.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat de tegenvorderingen van MediaSens zullen worden afgewezen en dat de kantonrechter MediaSens zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van € 14.960,00 + € 4.330,56 aan achterstallige huurpenningen en energie- onderhoudskosten en, voor de maanden oktober 2023 tot 1 februari 2024, € 1.754,50 aan huur en € 750 energiekosten per maand.
4.11.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Omdat het gevorderde bedrag niet hoger is dan het volgens het Besluit berekende tarief, zullen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden toegewezen.
4.12.
De vordering tot betaling van de wettelijke handelsrente is toewijsbaar zoals gevorderd.
Wie betaalt de proceskosten?
4.13.
MediaSens is in conventie en in reconventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
132,42
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde in conventie
- salaris gemachtigde in reconventie
€
€
1.086,00
82,00
(2 punten × € 543,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.141,42
4.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie van in totaal € 1.924,42 (€ 132,42 + € 706,00 + € 1.086,00) wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
veroordeelt MediaSens om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 14.960,00, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere factuur tot de dag der algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt MediaSens om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.330,56, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere termijn tot de dag der algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt MediaSens om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.754,50 per maand vanaf 1 oktober 2023 tot 1 februari 2024, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere maandtermijn tot de dag der algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt MediaSens om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 750,00 per maand vanaf 1 oktober 2023 tot 1 februari 2024, vermeerderd met de wettelijke handelsrente vanaf de vervaldatum van iedere maandtermijn tot de dag der algehele voldoening,
5.5.
veroordeelt MediaSens tot betaling van € 1.171,17 aan buitengerechtelijke incassokosten,
in conventie en in reconventie
5.6.
veroordeelt MediaSens in de proceskosten van € 2.141,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als MediaSens niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.7.
veroordeelt MediaSens tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.924,42 als dit bedrag niet binnen veertien dagen na aanschrijving is betaald,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.
De griffier De kantonrechter