Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 10769149 \ HZ VERZ 23-28
Uitspraakdatum: 17 januari 2024
Beschikking van de kantonrechter in de zaak van:
de stichting
[verzoeker 2]
gevestigd te [plaats 1]
verzoekende partij
verder te noemen: [verzoeker 2]
vertegenwoordigd door mr. V.G.J. Boumans
en
[verzoeker 1], handelend onder de naam
[bedrijf]
[bedrijf]
wonende en gevestigd te [plaats 2]
verzoekende partij
verder te noemen: [verzoeker 1]
vertegenwoordigd door mr. V.G.J. Boumans
en hierna gezamenlijk te noemen: verzoeksters
1.Het procesverloop
1.1.
Op 26 oktober 2023 is ter griffie een verzoekschrift ex. artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoeksters.
1.2.
Op 9 januari 2024 heeft een Teams-zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat verzoeksters ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker 1] huurt met ingang van 1 november 2021 een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde) van [verzoeker 2]. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en zou per 30 oktober 2023 eindigen.
2.2.
[verzoeker 2] is voornemens om het winkelcentrum waarin het gehuurde is gelegen te herontwikkelen.
2.3.
[verzoeker 1] heeft verzocht om de huurovereenkomst te verlengen. [verzoeker 2] heeft daarmee ingestemd, onder de voorwaarde dat zij de huurovereenkomst kan opzeggen in verband met de voorgenomen herontwikkeling.
3.Het verzoek
3.1.
Verzoeksters verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan de volgende bepalingen:
Allonge:
“1.1. Huurder en Verhuurder komen in afwijking op artikel 3.1 van de Huurovereenkomst overeen dat de huidige huurtermijn van de Huurovereenkomst loopt tot en met 31 oktober 2024.1.2. Huurder en Verhuurder komen, in afwijking op artikel 3.2 van de Huurovereenkomst, overeen dat, behoudens beëindiging van de Huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 1.3 en 1.4 van deze Allonge, de Huurovereenkomst na het verstrijken van de in 1.1 genoemde periode wordt voortgezet voor onbepaalde tijd.
Allonge:
“1.1. Huurder en Verhuurder komen in afwijking op artikel 3.1 van de Huurovereenkomst overeen dat de huidige huurtermijn van de Huurovereenkomst loopt tot en met 31 oktober 2024.1.2. Huurder en Verhuurder komen, in afwijking op artikel 3.2 van de Huurovereenkomst, overeen dat, behoudens beëindiging van de Huurovereenkomst door opzegging door Huurder of Verhuurder in overeenstemming met artikelen 1.3 en 1.4 van deze Allonge, de Huurovereenkomst na het verstrijken van de in 1.1 genoemde periode wordt voortgezet voor onbepaalde tijd.
1.3.
Beëindiging van de Huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tegen ieder tijdstip, een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste 3 (drie) maanden.
1.4.
De Huurovereenkomst eindigt door de opzegging van Huurder aan Verhuurder of van Verhuurder aan Huurder van rechtswege, zonder dat instemming van de andere partij of rechterlijke tussenkomst is vereist. Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat het bepaalde in artikel 7:292 tot en met 7:297 BW en artikel 7:308 tot en met 7:310 BW niet van toepassing is en dat Partijen afstand doen van eventuele rechten die voor hen voortvloeien uit deze wetsartikelen.
3.2.
Verzoeksters hebben toegelicht dat de genoemde bepalingen – mede gelet op de aard en de positie van partijen – de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, omdat [verzoeker 1] uitvoerig is geïnformeerd over de impact en de gevolgen van het aangaan van de afwijkende bedingen en van welke wettelijke huurbescherming zij afstand doet. Bovendien zou de huurovereenkomst anders op 30 oktober 2023 zijn geëindigd, aldus verzoeksters.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.
4.2.
Bij het beantwoorden van de vraag of een afwijkend beding de rechten van de huurder ‘wezenlijk’ aantast, moet rekening worden gehouden met de inhoud en de strekking van de wettelijke bepaling(en) waarvan wordt afgeweken, met de betekenis van die bepaling(en) binnen het kader van de wettelijke regeling en met de mate waarin het beding in de concrete relatie tussen deze verzoeksters inbreuk maakt op de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6. BW ontleent.
4.3.
Verzoeksters hebben geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit kan worden geconcludeerd dat de maatschappelijke positie van [verzoeker 1] in vergelijking met die van [verzoeker 2] zodanig is dat zij de bescherming van de wet niet nodig heeft. Voor de vraag of de bedingen een wezenlijke aantasting van de rechten van [verzoeker 1] opleveren, acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang.
4.4.
Uit de stellingen van verzoeksters volgt dat sprake is van een tweede verlenging van een door verzoeksters eerder gesloten huurovereenkomst voor korte duur. [verzoeker 2] is voornemens om, vanwege leegloop, de inrichting van het winkelcentrum te wijzigen. Dit bevindt zich thans in een oriëntatiefase. Om die reden wil [verzoeker 2] het gehuurde nog voor (in ieder geval) één jaar verhuren. Tijdens de Teams-zitting heeft [verzoeker 2] hierbij toegelicht dat zij mogelijk bepaalde bedrijfsruimten wil uitbreiden en/of verplaatsen en dat zij daarom nu alleen nog tijdelijke contracten aangaat. Als de goedkeuring niet wordt verleend, kan de huurovereenkomst dan ook niet worden voortgezet. Verder heeft [verzoeker 2] aangegeven dat bij de voorgenomen herinrichting ook wordt gekeken of [verzoeker 1] in het gehuurde kan blijven of dat zij haar bedrijf in een andere bedrijfsruimte in het winkelcentrum kan voortzetten. Om [verzoeker 1] tegemoet te komen is de huurprijs niet verhoogd. [verzoeker 1] heeft ter zitting toegelicht dat zij zich er bewust van is van welke rechten zij afstand doet. Ze vindt het fijn dat zij in ieder geval nog één jaar het gehuurde kan huren.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de afwijkende bedingen – bezien tegen de achtergrond van voornoemde omstandigheden – geen wezenlijke aantasting vormen. De kantonrechter zal de bedingen dan ook goedkeuren.
4.6.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
geeft goedkeuring aan de verzochte afwijkende huurbedingen, te weten artikelen 1.1, 1.2, 1.3 en 1.4, zoals genoemd in de Allonge;
5.2.
compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter