ECLI:NL:RBNHO:2024:1419

• Datum uitspraak: 14 februari 2024
• Publicatiedatum: 14 februari 2024
• Zaaknummer: 10833864 \ VV EXPL 23-177
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: S.N. Schipper
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Voorlopige voorziening tot ontruiming van huurwoning wegens overtreding van de Opiumwet en huurachterstand

In deze zaak heeft de stichting Ymere, eiseres, een kort geding aangespannen tegen [gedaagde] met als doel ontruiming van de huurwoning. De huurovereenkomst is in het verleden ontbonden en [gedaagde] heeft een huurachterstand van € 3.627,64. Daarnaast zijn er herhaaldelijk hennepkwekerijen aangetroffen in de woning, wat in strijd is met de huurovereenkomst en de Opiumwet. Ymere heeft [gedaagde] op 21 december 2023 gedagvaard en de mondelinge behandeling vond plaats op 10 januari 2024. De kantonrechter heeft vastgesteld dat er voldoende redenen zijn voor ontruiming, gezien de overtredingen en de overlast die [gedaagde] heeft veroorzaakt. De kantonrechter heeft de vordering tot ontruiming voorwaardelijk toegewezen, wat betekent dat [gedaagde] nog een kans krijgt om de huurovereenkomst te behouden door zich aan bepaalde voorwaarden te houden. Indien [gedaagde] deze voorwaarden niet nakomt, kan Ymere direct overgaan tot ontruiming. De kantonrechter heeft ook bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10833864 \ VV EXPL 23-177

Uitspraakdatum: 23 januari 2024

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de stichting

Stichting Ymere

gevestigd te Amsterdam

eiseres

hierna te noemen: Ymere

gemachtigde: mr. H.M.G. Brunklaus

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

hierna te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. P.J. van der Putt

1. Het procesverloop

1.1.

Ymere heeft [gedaagde] op 21 december 2023 gedagvaard.

1.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 januari 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brieven van 5 januari 2024 en 8 januari 2024 stukken toegezonden.

2. De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 27 juli 2017 een woning gelegen aan [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: het gehuurde) van Ymere. Per 1 juli 2023 bedraagt de bruto huurprijs € 584,98 per maand.

2.2.

Bij verstekvonnis van 2 oktober 2019 is de huurovereenkomst tussen partijen ontbonden en is [gedaagde] veroordeeld om het gehuurde te ontruimen. Daarnaast is [gedaagde] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 2.880,09. De huurachterstand bedraagt momenteel € 3.627,64.

2.3.

Het is [gedaagde] niet toegestaan om in de woning hennep te kweken dan wel in strijd te handelen met de Opiumwet. Op deze overtreding is een boete gesteld ter hoogte van
€ 5.000,00.

2.4.

Op de overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden februari 2016 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden staat voor zover relevant:

“Artikel 6

3. De huurder is verplicht de woning en eventuele gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen behoorlijk en overeenkomstig de bestemming te gebruiken en schoon te houden. (…)

15. Het is de huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken of andere activiteiten verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Als de huurder dit verbod overtreedt, is hij van rechtswege een boete verschuldigd zoals staat vermeld in de Tarievenlijst (bijlage bij de huurovereenkomst). Ook heeft Ymere het recht om de geleden schade te verhalen op de huurder.

2.5.

Op 6 juni 2022 heeft de Politie Noord-Holland in het gehuurde een hennepkwekerij - dertien planten - aangetroffen. Daarnaast zijn door de politie meerdere zakken potgrond (150 liter), zakjes met hennepresten, een ventilator, een kweekschema en losse slakkenhuizen gevonden. De politie heeft de professionaliteit van de kwekerij omschreven als ‘hoog’. Er is geen sprake geweest van diefstal van stroom en water.

2.6.

Vervolgens heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] op 1 juli 2022 aan [gedaagde] een bestuurlijke waarschuwing opgelegd vanwege het overtreden van de Opiumwet. Indien [gedaagde] binnen drie jaar opnieuw de Opiumwet overtreedt, dan zal over worden gegaan tot het opleggen van een bestuurlijke sanctie.

2.7.

Op 27 juni 2022 heeft Ymere met [gedaagde] een gesprek gevoerd over de in het gehuurde aangetroffen hennepplantage. In dat gesprek heeft Ymere aangegeven dat aan [gedaagde] het voordeel van de twijfel wordt gegeven, ondanks dat zij een
zero tolerance beleid voert.

2.8.

In 2017, 2018 en 2022 is er door buren van [gedaagde] overlast gemeld, onder meer blaffende honden, stankoverlast, bedreigingen en dat zij zich onveilig voelen. Ymere heeft wederom met [gedaagde] gesprekken gevoerd. Tijdens deze gesprekken heeft [gedaagde] zich onbehoorlijk gedragen.

2.9.

Op 18 oktober 2023 heeft de Politie Noord-Holland in het gehuurde opnieuw een hennepkwekerij aangetroffen. Er hingen vijftien hennepplanten in een kweektent te drogen. De politie heeft de professionaliteit van de kwekerij omschreven als ‘gemiddeld’. Er is geen sprake geweest van diefstal van stroom en water.

2.10.

Op 3 november 2023 heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom gestuurd. In deze brief is aangegeven dat er geen reden is om van het Damoclesbeleid af te wijken en dat een last onder dwangsom ter voorkoming van herhaling noodzakelijk en evenredig is. De dwangsom is vastgesteld op € 18.000,00.

2.11.

Vervolgens heeft Ymere op 27 november 2023 [gedaagde] laten weten dat hij, nu hij opnieuw activiteiten heeft verricht die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld, ernstig tekort heeft geschoten in de nakoming van de verplichtingen die hij heeft uit hoofde van de met hem gesloten huurovereenkomst en dat hij zich niet als een goed huurder heeft gedragen (artikel 7:213 BW). Ymere heeft [gedaagde] gesommeerd om de huurovereenkomst per 31 januari 2024 op te zeggen en uiterlijk op 5 december 2023 een ondertekende huuropzegging naar haar toe te sturen. [gedaagde] heeft niet op deze brief gereageerd.

3. De vordering

3.1.

Ymere vordert (samengevat) dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan [adres] te ([postcode]) [plaats] te (laten) ontruimen en te verlaten, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van een eventuele gedwongen ontruiming. Daarnaast vordert Ymere dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 5.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente. Tot slot vordert Ymere veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

Ymere legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat in het gehuurde tweemaal een hennepplantage is aangetroffen, dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt en dat [gedaagde] zich onbehoorlijk jegens medewerkers van Ymere heeft gedragen. Daarnaast is sprake van een huurachterstand van € 3.627,64. [gedaagde] schiet hierdoor ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Het tekortschieten is zodanig ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt, en daarop vooruitlopend ontruiming in kort geding.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en heeft daartoe aangevoerd dat geen sprake is van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Hierbij heeft [gedaagde] aangegeven dat hij de hennepplanten nodig heeft om zijn pijnklachten te dempen. Er is nooit gevaar geweest voor het aantrekken van criminaliteit, omdat steeds is gekweekt voor eigen gebruik. De ontruiming is om die reden niet proportioneel, gezien de noodzaak van het gebruik van cannabis en de gevolgen van de ontruiming. Hierbij verwijst [gedaagde] naar een verklaring van zijn huisarts en naar zijn medisch dossier. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij geen overlast veroorzaakt. [gedaagde] heeft naar eigen zeggen goed contact met zijn buren. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde] naar verklaringen van zijn buurtgenoten.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Ymere daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval. Een voorlopige voorziening als de onderhavige, waarin ontruiming van een woning wordt gevorderd wegens onder meer overtreden van de Opiumwet is naar haar aard spoedeisend. Ymere voert een te verdedigen
zero tolerance beleid met betrekking tot het telen van hennep. Of dit van dien aard is dat, alle omstandigheden meegewogen, de uitkomst van de bodemprocedure niet kan worden afgewacht, ligt vervolgens ter beoordeling voor.

De toerekenbare tekortkomingen van [gedaagde]

5.2.

Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen.

5.3.

Ingevolge artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling hiervan kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

5.4.

Vast staat dat de Politie Noord-Holland tweemaal in het gehuurde (in 2022 en 2023) een hennepkwekerij heeft aangetroffen. In 2022 heeft de Politie Noord-Holland dertien hennepplanten aangetroffen. Ook zijn toen drie zakjes met hennepresten, een ventilator, 150 liter potgrond, een kweekschema en slakkenhuizen gevonden. In 2023 heeft de Politie Noord-Holland vijftien hennepplanten aangetroffen.

5.5.

Naast voornoemde tekortkomingen heeft [gedaagde] in gesprekken met medewerkers van Ymere zich niet als een goed huurder gedragen. Verder staat vast dat [gedaagde] door het veroorzaken van overlast in strijd heeft gehandeld met hetgeen een goed huurder betaamt als bedoeld in artikel 7:213 BW.

Is er voldoende reden voor ontruiming?

5.6.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 BW en daarbij aangevoerd dat hij de hennep uitsluitend voor eigen, medicinaal, gebruik heeft gekweekt. De hennep heeft [gedaagde] nodig om zijn pijnklachten te dempen. [gedaagde] is naar eigen zeggen aangewezen op een bepaalde door hem geweekte plant, te weten vezelhennep. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde] naar een verklaring van zijn huisarts. Van professioneel kweken dan wel kweek voor handelsdoeleinden is geen sprake geweest. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij vanwege zijn financiële situatie geen cannabisolie in een apotheek of in coffeeshop kan kopen. Het wordt ook niet door de zorgverzekeraar vergoed.

5.7.

Voorop staat dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij voldoende reden is, de andere tekortkomingen van [gedaagde] nog daargelaten, om tot ontruiming van het gehuurde over te gaan. Ook als het gaat om een hennepkwekerij van beperkte omvang. Ymere hoeft dat niet te tolereren. Daar komt bij dat [gedaagde] tegenover de stellingen van Ymere onvoldoende heeft onderbouwd dat hij de hennep uitsluitend voor medicinaal gebruik heeft gekweekt. De verklaring van de huisarts is daartoe onvoldoende. In die verklaring is immers alleen te lezen dat de huisarts, gelet op de medische situatie van [gedaagde], achter het gebruik van cannabis staat. Uit het medisch dossier volgt dit evenmin. Tevens zijn geen stukken van de zorgverzekeraar en/of andere specialisten overgelegd waaruit blijkt dat medicinale wiet niet door de zorgverzekeraar vergoed wordt. Bovendien is het opmerkelijk dat [gedaagde] dit (het gebruik van cannabis vanwege zijn medische situatie) in deze procedure pas voor het eerst kenbaar heeft gemaakt. [gedaagde] heeft al meerdere gesprekken met Ymere gevoerd en in die gesprekken heeft [gedaagde] nooit aangegeven dat hij hennep uitsluitend voor eigen medicinaal gebruik heeft gekweekt en/of dat cannabis vanwege zijn medische situatie wordt geadviseerd. Onduidelijk is waarom [gedaagde] dit niet eerder heeft aangegeven. Dat [gedaagde] (uitsluitend) vezelhennep heeft gekweekt is tot slot onwaarschijnlijk. Het kweken van vezelhennep, een akkerbouwgewas, is immers niet strafbaar.

5.8.

Alle genoemde omstandigheden afwegend, acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat bij deze stand van zaken de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat het gerechtvaardigd is daar thans op vooruit te lopen. Ymere heeft [gedaagde] immers in het verleden al het voordeel van de twijfel gegeven. [gedaagde] wist dat hij geen hennep mocht kweken in de woning en hij heeft aldus bewust het risico genomen om dit wel te doen.

Ontruiming zal voorwaardelijk worden toegewezen

5.9.

Ymere heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij bereid is – gelet op de gevolgen voor ontruiming voor [gedaagde] - om [gedaagde] nog een
allerlaatste kans (onderstreping door de kantonrechter) te bieden en heeft de kantonrechter gevraagd om de ontruiming onder voorwaarden toe te wijzen. [gedaagde] heeft hiermee ingestemd.

5.10.

De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming dan ook voorwaardelijk toewijzen. Dit betekent dat [gedaagde] nog een kans (in feite is dit de derde kans) krijgt om de ontbinding van de huurovereenkomst en daarop vooruitlopend, de ontruiming van de woonruimte te voorkomen door de volgende regeling na te komen:

- Het is [gedaagde] niet toegestaan in het gehuurde (dit omvat ook de tuin) hennep te (doen) kweken of andere activiteiten te verrichten die bij of krachtens de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Het is aldus verboden – ook dus voor eigen, medicinaal gebruik – om één of meerdere hennepplanten te (doen) kweken in het gehuurde.

5.11.

Als [gedaagde] de regeling niet (volledig) nakomt, is de opschortende voorwaarde vervuld. Ymere kan dan direct tot ontruiming van het gehuurde overgaan. [gedaagde] heeft het vanaf nu dan ook helemaal zelf in de hand of dit al dan niet gebeurt.

5.12.

In geval van ontruiming dient [gedaagde] de woonruimte binnen veertien dagen te ontruimen met alle zich daarin bevindende personen en goederen, voor zover deze goederen niet eigendom van Ymere zijn, te verlaten en met afgifte van de sleutels ter volledige en vrije beschikking te stellen Ymere.

5.13.

Samenvattend zal de vordering tot ontruiming overeenkomstig het voorgaande worden toegewezen.

Boete

5.14.

Ymert heeft verder een boete van € 5.000,00 gevorderd op grond van artikel 6 lid 15 van de algemene voorwaarden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Ymere aangegeven dat zij deze vordering intrekt, nu de vordering tot ontruiming voorwaardelijk zal worden toegewezen. De kantonrechter gaat aan dan ook aan dit gedeelte van de vordering voorbij.
Proceskosten

5.15.

Gelet op het voorgaande en het feit dat partijen samen overeenstemming hebben bereikt, is de kantonrechter van oordeel dat het redelijk is dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] voor het geval dat hij de in rechtsoverweging 5.9 opgenomen regeling niet nakomt, om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de gehuurde woonruimte aan het adres [adres] te ([postcode]) [plaats] te ontruimen en leeg op te leveren en de sleutels over te dragen Ymere;

6.2.

bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter