Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 23/380
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 329.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 november 2022 het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 februari 2024 te Haarlem. Eiser en zijn gemachtigde zijn zonder bericht van verhindering niet verschenen. De rechtbank heeft ter zitting onderzocht of eiser behoorlijk is uitgenodigd, zodat het onderzoek kan worden voltooid. De griffier heeft de gemachtigde van eiser bij aangetekende brief, verzonden op 1 december 2023 en gericht aan het kantooradres van de gemachtigde, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om ter zitting te verschijnen. De brief is niet retour gekomen. Nu uit de track en trace informatie van PostNL is gebleken dat de brief op
4 december 2023 om 09:09 uur is bezorgd, is eiser behoorlijk uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Navraag bij de gemachtigde heeft bovendien uitgewezen dat de brief is ontvangen.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur).
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning betreft een hoekwoning, bouwjaar 1973, met een oppervlakte van
112 m². De woning beschikt verder nog over een vrijstaande garage en een dakkapel. De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 162 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van € 318.000 en stelt daartoe het volgende.
De woning is op 26 augustus 2022 voor € 395.000 verkocht. Deze transactie is op een normale manier tot stand gekomen tegen een marktconforme prijs. Vaste jurisprudentie geeft aan dat het eigen transactiecijfer in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde in het economische verkeer, tenzij er feiten of omstandigheden aannemelijk gemaakt kunnen worden waaruit blijkt dat het eigen transactiecijfer niet de beste indicatie zou zijn.
Vanwege de onderliggende transactie is er een indexering middels Vastgoedpro uitgevoerd. De indexering naar de waardepeildatum komt neer op een geïndexeerde waarde van € 318.382. Derhalve is eiser van mening dat de waarde voor de woning te hoog is vastgesteld en dat waarde €318.382 dient te betreffen.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde van de woning en veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure.
4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de bij het verweerschrift overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van de [adres 2] , [adres 3] , de [adres 4] en de [adres 5] in [plaats] . Deze objecten zijn in 2020 en 2021 verkocht.
5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
Beoordeling van het geschil
Waarde van de woning
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
9. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht. Wat type betreft zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar, de [adres 2] is een hoekwoning, de overige objecten zijn rijwoningen. De oppervlakte van de vergelijkingsobjecten is goed vergelijkbaar met de oppervlakte van de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning.
Eigen verkoopcijfer
10. Ten aanzien van de stelling van eiser dat op basis van de indexatie van het eigen verkoopcijfer de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger kan zijn dan € 318.382 overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank ziet geen reden het verkoopcijfer van de woning in de beoordeling te betrekken. Hoewel het uitgangspunt dat het eigen verkoopcijfer van een onroerende zaak in beginsel een veel nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde vormt dan verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten juist is, is de rechtbank van oordeel dat in de onderhavige situatie, waarin voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar zijn met een transactie rond de waardepeildatum, de transactiedatum van de woning te ver van de waardepeildatum verwijderd is om aan de verkoopopbrengst in oktober 2022 enig gewicht toe te kennen voor de waardering van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021.
Slotsom
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.
12. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.
13. Gezien het feit dat het beroep ongegrond is komt de rechtbank niet aan de vraag toe of gemachtigde recht heeft op een proceskostenvergoeding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 februari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.