Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10900474 \ VV EXPL 24-9
Vonnis in kort geding van 5 maart 2024
in de zaak van
PIGEON ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Noordwijkerhout,
eisende partij,
hierna te noemen: Pigeon,
gemachtigden: mr. I. Rosenboom en mr. Y. Kameh Khosh,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: R. Riep
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- schriftelijk antwoord;
- de mondelinge behandeling van 23 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van Pigeon.
- de dagvaarding;
- schriftelijk antwoord;
- de mondelinge behandeling van 23 februari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van Pigeon.
2.De feiten
2.1.
Met ingang van 1 juli 2021 huurt [gedaagde] voor een periode van vijf jaar een bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] te [plaats] (verder: het gehuurde) van Pigeon. De huurprijs bedraagt thans € 14.554,68 per kwartaal. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als restaurant.
2.2.
In de van toepassing zijnde Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) staat - voor zover van belang - het volgende:
“25.3. Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.(…)Kosten, verzuim30.1. In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000. Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.”
“25.3. Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. De hiervoor bedoelde boete(rente) is niet verschuldigd indien huurder voor de in 25.1 genoemde vervaldatum per aangetekende brief een gemotiveerde vordering bij verhuurder heeft ingediend en verhuurder binnen 4 weken na ontvangst van deze brief inhoudelijk daarop niet heeft gereageerd.(…)Kosten, verzuim30.1. In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen.De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000. Artikel 6:96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, zijn daarmee tussen partijen niet van toepassing.”
2.3.
[gedaagde] heeft eerder een huurachterstand laten ontstaan en werd daarom in een kort geding procedure tot betaling van de huurachterstand en ontruiming van het gehuurde betrokken. Op 23 oktober 2023 heeft de kantonrechter vonnis in dat kort geding gewezen. Daarin is – voor zover relevant – overwogen en beslist:
“5.4 (…) Nu [gedaagde] na datum dagvaarding meerdere keren een bedrag is gaan betalen om de huurachterstand in te lopen en deze achterstand nu (ruim) minder dan drie maanden bedraagt, is sprake van een omstandigheid die leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming niet (langer) gerechtvaardigd is. Het belang van Pigeon bij ontruiming en de gestelde omvang van de huurachterstand in relatie tot het belang van [gedaagde] die aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gepleegd en voor wie het in het gehuurde geëxploiteerde restaurant zijn broodwinning is, zijn in dit geval te gering om de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Bovendien heeft [gedaagde] met de overgelegde jaarcijfers en de verklaring van zijn boekhouder voldoende onderbouwd dat hij in staat is om de lopende huur te voldoen. De kantonrechter acht het om die reden niet waarschijnlijk dat in deze omstandigheden in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarom zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen. Dit geldt dus ook voor de gevorderde dwangsom.(…)6.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Pigeon van € 12.682,43, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 4.138,98 vanaf de datum gelegen zeven na de betekening van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening:(…)
“5.4 (…) Nu [gedaagde] na datum dagvaarding meerdere keren een bedrag is gaan betalen om de huurachterstand in te lopen en deze achterstand nu (ruim) minder dan drie maanden bedraagt, is sprake van een omstandigheid die leidt tot de conclusie dat de vordering tot ontruiming niet (langer) gerechtvaardigd is. Het belang van Pigeon bij ontruiming en de gestelde omvang van de huurachterstand in relatie tot het belang van [gedaagde] die aanzienlijke investeringen in het gehuurde heeft gepleegd en voor wie het in het gehuurde geëxploiteerde restaurant zijn broodwinning is, zijn in dit geval te gering om de ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Bovendien heeft [gedaagde] met de overgelegde jaarcijfers en de verklaring van zijn boekhouder voldoende onderbouwd dat hij in staat is om de lopende huur te voldoen. De kantonrechter acht het om die reden niet waarschijnlijk dat in deze omstandigheden in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Daarom zal de vordering tot ontruiming worden afgewezen. Dit geldt dus ook voor de gevorderde dwangsom.(…)6.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Pigeon van € 12.682,43, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 4.138,98 vanaf de datum gelegen zeven na de betekening van het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening:(…)
2.4.
Op 26 oktober 2023 heeft Pigeon aan [gedaagde] laten weten dat de huur over het eerste kwartaal 2024 uiterlijk op 1 januari 2024 betaald moest zijn. Die mededeling heeft Pigeon op 22 december 2023 herhaald.
2.5.
[gedaagde] heeft opnieuw een huurachterstand laten ontstaan: de huurprijs over het eerste kwartaal van 2024 is onbetaald gebleven. Op 5 januari 2024 heeft Pigeon [gedaagde] gesommeerd om de huur vermeerderd met de contractuele boete binnen vijf dagen te betalen, bij gebreke waarvan Pigeon een kort geding aanhangig zou maken.
2.6.
Op 29 januari 2024 heeft Pigeon derdenbeslag ten laste van [gedaagde] gelegd in verband met de onbetaald gebleven huur.
3.Het geschil
3.1.
Pigeon vordert – samengevat – ontruiming van het bedrijfspand aan [adres] te [plaats] en betaling van de achterstallige huurpenningen, contractuele boete, incassokosten en beslagkosten, te vermeerderen met wettelijke rente en kosten.
3.2.
Pigeon legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] ondanks sommaties de huur niet betaalt waardoor een huurachterstand is ontstaan. Er is sprake van ernstige wanprestatie die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde. Tevens is [gedaagde] – als gevolg van het niet tijdig voldoen aan zijn betalingsverplichtingen – gehouden om de contractuele boete, incassokosten en beslagkosten te betalen.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering en heeft daartoe aangevoerd dat het spoedeisend belang ontbreekt. [gedaagde] voert verder aan dat hij eind december 2023 een betalingsvoorstel heeft gedaan aan Pigeon en dat hij het liefst maandelijks in plaats van per kwartaal wil betalen. Pigeon wil hier echter niet aan meewerken. [gedaagde] kan de huur wel voldoen maar omdat Pigeon weigert goede afspraken te maken, is hij niet tot betaling overgegaan. Door de beslagleggingen komt hij vervolgens ook nog in financiële problemen. [gedaagde] heeft de onderneming die hij in het gehuurde exploiteert, inmiddels te koop gezet en hoopt binnen zes maanden een koper te vinden. Hij wil, mede gelet op de investeringen die hij in het gehuurde heeft gepleegd, de tijd krijgen om alles af te ronden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als Pigeon daarbij een spoedeisend belang heeft. [gedaagde] heeft erkend de huur van het eerste kwartaal van 2024 onbetaald te hebben gelaten zodat het spoedeisend belang gelegen is in de beperking van de verhuurschade van Pigeon. Het spoedeisend belang wordt aangenomen ten aanzien van de geldvordering, nu deze nauw samenhangt met de vordering tot ontruiming en de geldvordering onbetwist is.
Ontruiming
4.2.
Voor toewijzing van een vordering tot ontruiming is slechts plaats indien met een grote mate van waarschijnlijkheid in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden uitgesproken. Bovendien moet sprake zijn van een zodanig ernstige tekortkoming dat het belang van de verhuurder om over een vrije bedrijfsruimte te beschikken, moet prevaleren boven het belang van de huurder om in de bedrijfsruimte te blijven.
4.3.
Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Dit is alleen anders als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.4.
Vast staat dat [gedaagde] de huur voor het eerste kwartaal 2024 van € 14.544,68 onbetaald heeft gelaten. De kantonrechter begrijpt uit het verweer van [gedaagde] dat hij meent hiertoe gerechtigd te zijn omdat Pigeon weigert mee te werken aan afwijkende betalingsafspraken. Pigeon weigert ook [gedaagde] tijd te gunnen om een koper voor zijn onderneming te zoeken.
4.5.
Echter, na het eerdere kort geding en de daarop volgende mededelingen en sommaties van Pigeon weet [gedaagde] dat Pigeon niet meer bereid is om opnieuw af te wijken van de geldende betaalafspraken en dat non-betaling tot een nieuwe procedure, extra kosten en ontruiming kan leiden. Door toch weer niet te betalen, heeft [gedaagde] dan ook het risico genomen om opnieuw in een procedure betrokken te raken en met mogelijk ontruiming en diverse financiële gevolgen (waaronder het niet meer kunnen terug verdienen van zijn investeringen) tot gevolg. Dit klemt des te meer nu [gedaagde] heeft verklaard wel over de financiële middelen te beschikken.
4.6.
[gedaagde] heeft ten onrechte de huurprijs onbetaald gelaten: de omstandigheid dat een verhuurder niet wil meewerken aan een betalingsregeling, ontslaat een huurder niet van zijn betalingsverplichting. De huurachterstand wordt dan ook toegewezen. Van een tekortkoming die gelet op haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, geen sprake.
4.7.
Nu [gedaagde] wel over de financiële middelen zegt te beschikken maar desondanks niet tot betaling over gaat, weegt het belang van Pigeon om haar verhuurschade te beperken en te ontruimen, zwaarder dan het belang van [gedaagde] om het gehuurde te blijven gebruiken.
4.8.
Gezien het bovenstaande is het zeer waarschijnlijk dat de ontbinding in een bodemprocedure wordt uitgesproken, zodat de gevorderde ontruiming in dit kort geding wordt toegewezen. De subsidiaire vordering van Pigeon behoeft daarom geen behandeling meer. Gezien de gevolgen voor [gedaagde] wordt de ontruimingstermijn vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
4.9.
De gevorderde dwangsom wordt afgewezen. Met de veroordeling tot ontruiming heeft Pigeon al een titel om met behulp van de deurwaarder tot een gedwongen ontruiming over te gaan als [gedaagde] dat niet vrijwillig doet. Pigeon heeft niet onderbouwd waarom een extra prikkel in de vorm van een op te leggen dwangsom desondanks nodig is. Daarom heeft Pigeon een gebrek aan belang bij dit gedeelte van haar eis.
4.10.
[gedaagde] heeft de kosten voor het door Pigeon gelegde beslag, de hoogte van contractuele boete en de verschuldigdheid daarvan niet betwist, zodat deze worden toegewezen.
4.11.
Pigeon heeft een bedrag van € 2.183,20 aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd, dat zij heeft gebaseerd op de algemene bepalingen die uitgaan van een berekening voor de kosten van 15% over de hoofdsom. Nu Pigeon niet gemotiveerd heeft gesteld dat de werkelijke buitengerechtelijke kosten hoger zijn geweest en dat het redelijk was om buitengerechtelijke kosten te maken tot dit bedrag, zal de kantonrechter conform het rapport BGK-integraal gebruik maken van de matigingsbevoegdheid van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en de kosten toewijzen volgens het wettelijke tarief dat hoort bij de hoofdsom waartoe [gedaagde] zal worden veroordeeld, te weten een bedrag van
€ 920,55.
€ 920,55.
4.12.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Pigeon worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
920,37
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om het bedrijfspand aan [adres] te [plaats] veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop vanwege hem bevinden respectievelijk bevindt te ontruimen en ontruimd te houden, als ook het bedrijfspand leeg en conform de huurovereenkomst in goed onderhouden staat onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Pigeon te stellen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Pigeon € 14.544,68 aan achterstallige huur tot en met 31 maart 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Pigeon € 900,00 aan contractuele boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot de dag van voldoening;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Pigeon € 920,00 aan contactuele incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot de dag van voldoening;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan Pigeon € 1.450,00 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis tot de dag van voldoening;
5.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 920,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
zeven dagen na de datum van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen zeven dagen na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling.
zeven dagen na de datum van dit vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen zeven dagen na betekening van het vonnis tot de dag van volledige betaling.
5.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2024.
De griffier de kantonrechter