Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./repnr.: 10917111 HZ VERZ 24-2
Uitspraakdatum: 19 februari 2024
Beschikking van de kantonrechter in het gezamenlijke verzoek van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Crayenborch Beleggingen B.V.
Crayenborch Beleggingen B.V.
gevestigd te Heemstede en kantoorhoudende te Haarlem
verzoekster sub 1
verzoekster sub 1
verder te noemen: Crayenborch
gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Haan Tankstations B.V.gevestigd te Oosterhout
verzoekster sub 2
De Haan Tankstations B.V.gevestigd te Oosterhout
verzoekster sub 2
verder te noemen: De Haan Tankstations
gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg
en hierna gezamenlijk te noemen: verzoeksters
1.Het procesverloop
1.1.
Op 5 februari 2024 is ter griffie een verzoekschrift ex artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ontvangen van verzoekers.
1.2.
Verzoeksters hebben op voorhand afgezien van een mondelinge behandeling.
2.De feiten
2.1.
De Haan Tankstations huurt met ingang van 1 januari 2024 een bedrijfsruimte gelegen aan Sonderholm 164 te Hoofddorp (hierna: het gehuurde) van Crayenborch. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en eindigt op 1 januari 2034. De huurprijs bedraagt € 145.000,00 per jaar, te vermeerderen met 21% BTW.
2.2.
Het gehuurde is op grond van artikel 6.1 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen die door De Haan Tankstations in handel worden of zullen worden gebracht.
2.3.
De huurovereenkomst bevat bedingen die ten nadele van De Haan Tankstations als huurder afwijkt van de bepalingen van afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW.
3.Het verzoek
3.1.
Verzoeksters verzoeken gezamenlijk aan de kantonrechter om goedkeuring te geven aan een aantal afwijkende bedingen. De bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht, zijn de artikelen 3.3, 3.4, 3.5, 4.5 en 15 van de huurovereenkomst en luiden als volgt:
“Artikel 3. Looptijd.(…)3. Na afloop van de overeengekomen huurtermijn van 10 jaar, of – in het geval van verlenging op grond van Artikel 3 lid 1 – 15 jaar zal deze overeenkomst van rechtswege, dus zonder dat daarvoor opzegging nodig is, eindigen.4. Verhuurder heeft het recht de overeenkomst tussentijds met een opzegtermijn van 2 jaar op te zeggen indien zij het perceel waarop het Gehuurde is gevestigd wil herontwikkelen voor een niet brandstofgerelateerde bestemming. Verhuurder heeft deze mogelijkheid met ingang van 1 januari 2029. Dit betekent dat de overeenkomst op grond van dit Artikel niet eerder kan eindigen dan 1 januari 2031. Deze opzegging geschiedt door middel van een aangetekende brief waarin de reden van de opzegging en de verwachte aanvangsdatum van de (sloop-)werkzaamheden wordt vermeld. Indien Verhuurder op de datum waartegen is opgezegd niet binnen 1 maand met de sloop kan aanvangen, zal Verhuurder daarvan schriftelijk melding maken aan Huurder, waarna de einddatum van de overeenkomst op verzoek van Huurder zal worden opgeschoven tot en met de laatste dag van de maand voorafgaand aan de maand waarin de sloopwerkzaamheden daadwerkelijk worden aangevangen. Tijdens een dergelijke verlenging is Huurder de huurprijs per maand bij vooruitbetaling verschuldigd.5. Op een opzegging ingevolge Artikel 3 lid 4 zijn de artikelen 7:292, 7:293, 7:295 en 7:296 BW niet van toepassing. Ingevolge een dergelijke opzegging zal deze overeenkomst eindigen op de datum waartegen conform Artikel 3 lid 4 is opgezegd, tenzij sprake is van een verlenging als bedoeld in de een-na-laatste volzin van Artikel 3 lid 4, in welk geval de huurovereenkomst zal eindigen op de laatste dag van de maand voorafgaand aan de maand waarin de sloopwerkzaamheden aanvangen.
“Artikel 3. Looptijd.(…)3. Na afloop van de overeengekomen huurtermijn van 10 jaar, of – in het geval van verlenging op grond van Artikel 3 lid 1 – 15 jaar zal deze overeenkomst van rechtswege, dus zonder dat daarvoor opzegging nodig is, eindigen.4. Verhuurder heeft het recht de overeenkomst tussentijds met een opzegtermijn van 2 jaar op te zeggen indien zij het perceel waarop het Gehuurde is gevestigd wil herontwikkelen voor een niet brandstofgerelateerde bestemming. Verhuurder heeft deze mogelijkheid met ingang van 1 januari 2029. Dit betekent dat de overeenkomst op grond van dit Artikel niet eerder kan eindigen dan 1 januari 2031. Deze opzegging geschiedt door middel van een aangetekende brief waarin de reden van de opzegging en de verwachte aanvangsdatum van de (sloop-)werkzaamheden wordt vermeld. Indien Verhuurder op de datum waartegen is opgezegd niet binnen 1 maand met de sloop kan aanvangen, zal Verhuurder daarvan schriftelijk melding maken aan Huurder, waarna de einddatum van de overeenkomst op verzoek van Huurder zal worden opgeschoven tot en met de laatste dag van de maand voorafgaand aan de maand waarin de sloopwerkzaamheden daadwerkelijk worden aangevangen. Tijdens een dergelijke verlenging is Huurder de huurprijs per maand bij vooruitbetaling verschuldigd.5. Op een opzegging ingevolge Artikel 3 lid 4 zijn de artikelen 7:292, 7:293, 7:295 en 7:296 BW niet van toepassing. Ingevolge een dergelijke opzegging zal deze overeenkomst eindigen op de datum waartegen conform Artikel 3 lid 4 is opgezegd, tenzij sprake is van een verlenging als bedoeld in de een-na-laatste volzin van Artikel 3 lid 4, in welk geval de huurovereenkomst zal eindigen op de laatste dag van de maand voorafgaand aan de maand waarin de sloopwerkzaamheden aanvangen.
Artikel 4. Huurprijs.(…)5. Indien Huurder gebruik maakt van de optie tot verlenging als vermeld in Artikel 3 lid 2 heeft Verhuurder na de huurtermijn van 10 jaar de mogelijkheid de huurprijs aan de markthuur aan te passen. De regels van de artikelen 7:303 en 7:304 BW zijn in dat geval van toepassing met dien verstande dat – in afwijking van artikel 7:303 lid 2 BW – niet wordt gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte, maar uitsluitend op de actuele markthuurprijs. Hierbij is alleen een opwaartse aanpassing mogelijk. De gewijzigde huurprijs zal dan, met inachtneming van de jaarlijkse indexering per 1 januari, tot het einde van de huurovereenkomst blijven gelden.
Artikel 15. Faillissement, tekortkoming in de nakoming.
Indien;
Huurder in staat van faillissement wordt verklaard, surséance van betaling aanvraagt,
Huurder de bedrijfsvoering zonder rechtsgrond staakt;
Huurder of verhuurder (essentiële) verplichtingen uit deze overeenkomst niet nakomt;
heeft de andere partij:
- voor gevallen als omschreven onder a. direct;
- voor het geval omschreven onder b. nadat de nalatige partij onverwijld uitdrukkelijk tot nakoming is gesommeerd;
- voor het geval als omschreven onder c. nadat de nalatige partij uitdrukkelijk tot nakoming is gesommeerd en met inachtneming van een termijn van 14 (veertien) dagen in gebreke is gesteld;
het recht:
-
de onderhavige overeenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één maand op te zeggen. In dat geval zal de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst eindigen aan het einde van de opzegtermijn, , onverminderd haar recht op volledige nakoming en schadevergoeding.”
de onderhavige overeenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één maand op te zeggen. In dat geval zal de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst eindigen aan het einde van de opzegtermijn, , onverminderd haar recht op volledige nakoming en schadevergoeding.”
3.2.
Verzoeksters hebben toegelicht dat de maatschappelijke positie van De Haan Tankstations in vergelijking met die van Crayenborch zodanig is dat De Haan Tankstations de bescherming van Afdeling 6 van Titel 4 van Boek 7 BW in redelijkheid niet behoeft. De Haan Tankstations maakt immers deel uit van het De Haan-concern, dat meer dan 160 tankstations exploiteert in Nederland. Verder hebben verzoeksters toegelicht dat de genoemde bepalingen de rechten van De Haan Tankstations niet wezenlijk aantast, omdat De Haan Tankstations – gelet op de huurperiode – voldoende tijd heeft om haar investeringen, die beperkt nodig zijn, terug te verdienen. Bovendien is artikel 15 van de huurovereenkomst een evenwichtige contractsbepaling.
4.De beoordeling
4.1.
Op grond van het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW kan iedere partij bij een zodanige huurovereenkomst goedkeuring verzoeken van bedingen waarbij ten nadele van de huurder wordt afgeweken van de wettelijke voorschriften betreffende huur van bedrijfsruimte. Goedkeuring wordt alleen dan verleend indien de bedingen de rechten van de huurder niet wezenlijk aantasten of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen bieden, in redelijkheid niet behoeft.
4.2.
Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit hetgeen in het verzoekschrift is gesteld genoegzaam dat De Haan Tankstations een zodanige maatschappelijke positie heeft in vergelijking met die van Crayenborch, dat zij de bescherming van afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW in redelijkheid niet behoeft. De kantonrechter zal daarom de goedkeuring geven ten aanzien van de artikelen 3.3, 3.4, 3.5, 4.5 en 15 van de huurovereenkomst.
4.3.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
geeft goedkeuring aan de verzochte afwijkende huurbedingen zoals genoemd in de artikelen 3.3, 3.4, 3.5, 4.5 en 15 van de huurovereenkomst.
5.2.
compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter