Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10754247 / CV EXPL 23-4626 (SJ)
Uitspraakdatum: 6 maart 2024 (bij vervroeging)
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: [gemachtigde]
tegen
de stichting
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
Stichting Woonwaard Noord-Kennemerland
gevestigd en kantoorhoudende te Alkmaar
gedaagde
verder te noemen: Woonwaard
gemachtigde: mr. M.A. Pool
De zaak in het kort
Uit het niet verschijnen van [eiser] ter zitting leidt de kantonrechter af dat [eiser] het standpunt van Woonwaard niet (meer) betwist. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid daarvan en vindt de door Woonwaard voorgestelde huurprijsverhoging per 1 juli 2023 naar € 334,52 per maand redelijk. De kantonrechter heeft de kale huurprijs op dit bedrag vastgesteld en de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht afgewezen wegens het ontbreken van belang. De door Woonwaard gevorderde huurachterstand vanaf 1 juli 2019 is voldoende duidelijk en inzichtelijk gemaakt en wordt daarom toegewezen. De tegenvordering voor de periode na februari 2024 wordt afgewezen omdat (nog) niet is gebleken dat [eiser] de huur na februari 2024 niet (volledig) heeft betaald.
1.Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 9 oktober 2023 een vordering tegen Woonwaard ingesteld. Woonwaard heeft schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 15 februari 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser] en zijn gemachtigde zijn, ondanks dat zij op de juiste wijze zijn uitgenodigd, niet ter zitting verschenen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat namens Woonwaard ter toelichting van haar standpunt naar voren is gebracht.
2.Feiten
2.1.
Sinds 1983 huurt [eiser] van Woonwaard de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats 1] . De kale huurprijs bedroeg in 2018 € 304,28 per maand. Woonwaard heeft de huurprijs, behoudens in 2021, jaarlijks verhoogd.
2.2.
In een brief van 27 april 2022 heeft Woonwaard aan [eiser] voorgesteld om de kale huurprijs per 1 juli 2022 te verhogen met 2,3% naar € 326,05 per maand.
2.3.
In een e-mail van 30 juni 2022 heeft [eiser] bij Woonwaard bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde huurverhoging.
2.4.
Op 13 juli 2022 heeft Woonwaard het bezwaar van [eiser] bij de huurcommissie ingediend.
2.5.
In een uitspraak van 24 augustus 2022 heeft de huurcommissie geoordeeld dat het voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2022 naar € 326,05 per maand redelijk is en het bezwaar van [eiser] ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft [eiser] geen rechtsmiddelen ingesteld.
2.6.
In een brief van 19 april 2023 heeft Woonwaard aan [eiser] voorgesteld om de kale huurprijs per 1 juli 2023 te verhogen met 2,6% naar € 334,52 per maand.
2.7.
In een e-mail van 30 juni 2023 heeft [eiser] bij Woonwaard bezwaar gemaakt tegen de voorgestelde huurverhoging.
2.8.
Op 12 juli 2022 heeft Woonwaard het bezwaar van [eiser] bij de huurcommissie ingediend.
2.9.
In een uitspraak van 14 augustus 2023 heeft de huurcommissie geoordeeld dat het voorstel tot huurverhoging per 1 juli 2023 naar € 334,52 per maand redelijk is en het bezwaar van [eiser] ongegrond verklaard.
3.De vordering
3.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad voor recht verklaart dat de huidige kale huurprijs € 304,28 per maand bedraagt dan wel een door de kantonrechter te bepalen maandelijks huurtermijn en dat Woonwaard wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij telkens tijdig bezwaar heeft gemaakt tegen de aangezegde huurprijsverhoging, dat Woonwaard niet tijdig de huurcommissie heeft verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot huurverhoging en dat de kale huurprijs daarom tot vandaag € 304,28 per maand bedraagt. [eiser] vindt dat hij niet is gehouden om een kale huurprijs van € 334,52 per maand te betalen, aangezien de huurverhoging per 1 juli 2023 is gebaseerd op onjuiste gegevens.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
Woonwaard betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat de huurprijsverhoging per 1 juli 2019 en per 1 juli 2020 worden geacht tussen partijen te zijn overeengekomen omdat Woonwaard geen bezwaar heeft ontvangen van [eiser] , [eiser] zich niet tot de huurcommissie heeft gewend dan wel Woonwaard ervan mocht uitgaan dat [eiser] zijn bezwaar niet meer handhaafde. Ook de huurprijsverhoging per 1 juli 2022 wordt geacht te zijn overeengekomen omdat [eiser] geen rechtsmiddel heeft ingesteld tegen de uitspraak van de huurcommissie over deze huurprijsverhoging. De per 1 juli 2022 overeengekomen huurprijs moet daarom als uitgangspunt worden genomen bij de beoordeling van de huurprijsverhoging per 1 juli 2023. Wat betreft de huurprijsverhoging per 1 juli 2023 is Woonwaard van mening dat de huurcommissie het bezwaar van [eiser] terecht ongegrond heeft verklaard en dat zij bij de huurverhoging per 1 juli 2023 dus is uitgegaan van de juiste gegevens.
4.2.
Woonwaard vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot betaling binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis van € 871,92 aan huurachterstand over de periode van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2023, vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten van € 51,71 en de wettelijke rente vanaf de verzuimdatum en [eiser] te veroordelen tot betaling van € 339,92 per maand aan huurprijs inclusief servicekosten vanaf 1 januari 2024 tot de datum van het te wijzen vonnis en tot betaling van de proceskosten.
4.3.
Woonwaard legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [eiser] structureel te weinig huur betaald omdat hij nog steeds de oude huurprijs uit 2018 betaalt.
5.De beoordeling
de vordering en de tegenvordering
5.1.
De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
de vordering
de vordering van [eiser] is tijdig ingediend
5.2.
De kantonrechter moet ambtshalve beoordelen of de vordering van [eiser] tijdig is ingesteld. Op grond van artikel 7:262 lid 1 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van de uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
5.3.
Uit dit wetsartikel volgt dat de termijn voor het instellen van de vordering bij de kantonrechter acht weken te rekenen vanaf de dag na verzending van de uitspraak door de huurcommissie is. Aangezien de uitspraak van de huurcommissie op maandag 14 augustus 2023 aan partijen is verzonden, leidt toepassing van deze bepaling ertoe dat maandag 9 oktober 2023 de laatste dag was waarop [eiser] de dagvaarding aan Woonwaard moest laten betekenen. De kantonrechter stelt vast dat de inleidende dagvaarding op 9 oktober 2023 is betekend, zodat [eiser] zijn vordering tijdig heeft ingesteld. Daardoor is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen. De vordering van [eiser] wordt aangemerkt als een vordering tot verkrijging van een uitspraak over de punten waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
de huurprijsverhoging per 1 juli 2023 is redelijk
5.4.
[eiser] en zijn gemachtigde zijn, ondanks dat zij daarvoor op de juiste wijze zijn uitgenodigd, niet ter zitting verschenen. [eiser] heeft aldus niet gereageerd op hetgeen ter zitting door Woonwaard naar voren is gebracht.
5.5.
Uit het niet verschijnen ter zitting kan de kantonrechter op grond van artikel 88, vierde lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) de gevolgtrekkingen maken die zij geraden acht. In dit geval leidt de kantonrechter uit het niet verschijnen door [eiser] af dat [eiser] de stellingen van Woonwaard niet (meer) betwist. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid hiervan. De kantonrechter volgt dan ook het verweer van Woonwaard dat de huurprijsverhogingen per 1 juli 2019, 1 juli 2020 en per 1 juli 2022 wordt geacht tussen partijen te zijn overeengekomen en dat de kale huurprijs per 1 juli 2022 als uitgangspunt moet worden genomen bij de beoordeling van de huurprijsverhoging per 1 juli 2023. Ook volgt de kantonrechter het verweer van Woonwaard dat zij bij de huurverhoging per 1 juli 2023 is uitgegaan van de juiste gegevens. Daarbij is mede van belang dat [eiser] niet heeft gesteld welke gegevens onjuist zouden zijn. Verder stelt de kantonrechter vast dat [eiser] niet heeft betwist dat de per 1 juli 2023 voorgestelde huurprijsverhoging van 2,6% naar € 334,52 per maand valt binnen het wettelijk toegestane percentage en dat de maximale huurprijsgrens niet wordt overschreden. De kantonrechter vindt de voorgestelde huurprijsverhoging per 1 juli 2023 daarom redelijk.
5.6.
Op grond van het voorgaande stelt de kantonrechter de kale huurprijs per 1 juli 2023 vast op € 334,52 per maand, zijnde € 339,92 per maand inclusief servicekosten. Gelet hierop heeft [eiser] geen belang meer bij de gevorderde verklaring voor recht. De vordering van [eiser] wordt daarom afgewezen wegens het ontbreken van belang.
de proceskosten
5.7.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt.
5.8.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Woonwaard vastgesteld op € 270,00 aan salaris voor de gemachtigde van Woonwaard en € 135,00 aan nakosten, totaal een bedrag van € 405,00. Bij de hoogte van het salaris voor de gemachtigde van Woonwaard heeft de kantonrechter aansluiting gezocht bij het door Woonwaard gevorderde bedrag in de tegenvordering. De door Woonwaard gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt ook toegewezen.
de tegenvordering
de achterstallige huur vanaf 1 juli 2019 tot en met 31 december 2023
5.9.
Zoals uit hetgeen in de vordering is overwogen volgt, gaat de kantonrechter uit van de juistheid van de door Woonwaard gestelde huurprijzen vanaf 1 juli 2019. Vast staat dat [eiser] sinds 1 juli 2019 niet het volledige aan Woonwaard verschuldigde bedrag aan huur inclusief servicekosten heeft betaald, zodat er sprake is van een huurachterstand. De kantonrechter is van oordeel dat Woonwaard het bedrag van € 871,92 aan achterstallige huur inclusief servicekosten over de periode van 1 juli 2019 tot en met 31 december 2023 voldoende duidelijk en inzichtelijk heeft gemaakt. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van dit bedrag. [eiser] heeft dit bedrag overigens niet weersproken. De conclusie is dat de kantonrechter dit deel van de vordering van Woonwaard zal toewijzen.
5.10.
Vast staat dat [eiser] dit bedrag niet heeft betaald, zodat de door Woonwaard gevorderde wettelijke rente eveneens zal worden toegewezen, vanaf de vervaldatum van de onderscheidenlijke huurtermijnen tot aan de dag van algehele betaling.
5.11.
Woonwaard vordert een bedrag van € 51,71 aan buitengerechtelijke kosten.
De kantonrechter stelt vast dat Woonwaard voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, zodat zij recht heeft op een vergoeding hiervan. Het gevorderde bedrag overschrijdt niet het maximum van het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
De kantonrechter stelt vast dat Woonwaard voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht, zodat zij recht heeft op een vergoeding hiervan. Het gevorderde bedrag overschrijdt niet het maximum van het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen.
de achterstallige huur vanaf 1 januari 2024
5.12.
Woonwaard vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van € 339,93 inclusief servicekosten per maand vanaf 1 januari 2024 tot de datum van dit vonnis. Ter zitting heeft Woonwaard verklaard dat [eiser] voor de maanden januari en februari 2024 een bedrag van € 308,68 inclusief servicekosten per maand heeft betaald. Gelet op hetgeen onder 5.6. is overwogen staat vast dat [eiser] voor deze maanden € 31,24 per maand te weinig heeft betaald. Woonwaard heeft – zo begrijpt de kantonrechter – ter zitting haar vordering in zoverre gewijzigd. De door Woonwaard gevorderde huurachterstand voor de maanden januari en februari 2024 van € 31,24 per maand, wijst de kantonrechter dan ook toe.
5.13.
De kantonrechter wijst de tegenvordering voor de periode na februari 2024 af omdat (nog) niet is gebleken dat [eiser] de huur na februari 2024 niet (volledig) heeft betaald.
de proceskosten
5.14.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Gelet op de samenhang met de vordering ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten in de tegenvordering op nihil te stellen.
5.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
stelt de kale huurprijs per 1 juli 2023 vast op € 334,52 per maand, zijnde € 339,92 per maand inclusief servicekosten;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Woonwaard worden vastgesteld op een bedrag van € 405,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.4.
wijst de vordering voor het overige af.
de tegenvordering
6.5.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan Woonwaard van € 923,63 aan achterstallige huur voor de periode van 1 juli 2019 tot en met december 2023 én buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 871,92 vanaf de vervaldatum van de onderscheidenlijke huurtermijnen tot aan de dag van de gehele betaling;
6.6.
veroordeelt [eiser] tot betaling aan Woonwaard van € 31,24 per maand voor de periode van 1 januari 2024 tot en met 29 februari 2024;
6.7.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Woonwaard tot en met vandaag vaststelt op nihil;
6.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst de vordering voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.D.M. Hazeu, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter