Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10897111 \ CV EXPL 24-669
Uitspraakdatum: 20 maart 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
Stichting Woonopmaat
te Heemskerk
de eisende partij
gemachtigde: L.V. Snijder
tegen
[gedaagde]
te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partij tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte 2012
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
In de huurovereenkomst staat een huurprijswijzigingsbeding. Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.6.
Artikel 4 van de algemene voorwaarden betreft een servicekostenbeding. De kantonrechter heeft dit beding getoetst en niet oneerlijk bevonden.
Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
3.7.
In de algemene voorwaarden zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1:
‘U betaalt iedere maand de volledige huur. Dit doet u vóór de eerste van de maand. Daarmee voorkomt u dat u wettelijke rente verschuldigd bent.’
‘U betaalt iedere maand de volledige huur. Dit doet u vóór de eerste van de maand. Daarmee voorkomt u dat u wettelijke rente verschuldigd bent.’
Artikel 13.1: ‘
U en wij komen onze verplichtingen volgens de wet en de huurovereenkomst na. Is dit niet het geval en moet één van ons daardoor gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle kosten hiervan voor rekening van de ander.’
U en wij komen onze verplichtingen volgens de wet en de huurovereenkomst na. Is dit niet het geval en moet één van ons daardoor gerechtelijke of buitengerechtelijke maatregelen nemen, dan zijn alle kosten hiervan voor rekening van de ander.’
Artikel 13.2
: ‘Vanaf het moment dat u of wij een geldvordering uit handen geen, dan is de andere partij buitenrechtelijke incassokosten verschuldigd. Deze incassokosten bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
: ‘Vanaf het moment dat u of wij een geldvordering uit handen geen, dan is de andere partij buitenrechtelijke incassokosten verschuldigd. Deze incassokosten bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
Artikel 14.3
: ‘U komt de bepalingen uit deze algemene voorwaarden na. Daarmee voorkomt u dat bij constatering van een overtreding u ons een boete betaalt van € 25,- per kalenderdag (prijspeil 1 januari 2012). Dit wordt geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens. Deze boete kunnen wij onmiddellijk opeisen. U betaalt deze boete zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt. U volgt daarnaast alsnog de Algemene Huurvoorwaarden op. Ook houden wij onze overige rechten op schadevergoeding.’
: ‘U komt de bepalingen uit deze algemene voorwaarden na. Daarmee voorkomt u dat bij constatering van een overtreding u ons een boete betaalt van € 25,- per kalenderdag (prijspeil 1 januari 2012). Dit wordt geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens. Deze boete kunnen wij onmiddellijk opeisen. U betaalt deze boete zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag waarin de overtreding voortduurt. U volgt daarnaast alsnog de Algemene Huurvoorwaarden op. Ook houden wij onze overige rechten op schadevergoeding.’
3.8.
In de artikelen 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat ‘alle kosten’ verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Verder biedt de tekst van de bedingen de eisende partij de mogelijkheid om na elke aanmaning al incassokosten in rekening te brengen, terwijl de wettekst voorschrijft dat de incassokosten pas ná het verstrijken van de in de veertiendagenbrief genoemde termijn verschuldigd zijn.
3.9.
Daarbij komt dat in combinatie met artikel 13.1 en het boetebeding in artikel 14.3 van de algemene voorwaarden de rente- en incassobedingen in artikel 6.1 en 13.2 (ook) oneerlijk zijn. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW. Bovendien kunnen op grond van artikel 13.1 van de Algemene Huurvoorwaarden daarnaast alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de Richtlijn.
3.10.
Artikel 13.1 van de Algemene Huurvoorwaarden ziet ook op de proceskosten. Voor zover de eisende partij op grond van dit beding aanspraak kan maken op gerechtelijke kosten die boven het liquidatietarief uitkomen, is dit beding oneerlijk. Dit heeft echter geen gevolg voor de proceskostenveroordeling in deze procedure, omdat de (kanton)rechter op grond van de artikelen 237 en 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering ertoe gehouden is om de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten te veroordelen en deze proceskosten niet lager mogen worden vastgesteld dan het liquidatietarief.
3.11.
De kantonrechter is daarom voornemens de bedingen in artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden te vernietigen voor zover deze betrekking hebben op rente en buitengerechtelijke kosten. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Ontbinding, ontruiming, huurachterstand en gebruiksvergoeding
3.12.
De gedaagde partij moet de huurachterstand betalen. De beslissing hierover wordt echter aangehouden, omdat de gedaagde partij een deelbetaling heeft gedaan en deze op grond van artikel 6:44 BW eerst in mindering strekt van de kosten en rente en de verschuldigdheid hiervan nog niet vaststaat gelet op het voorgaande, zodat ook de hoogte van de huurachterstand nog niet kan worden vastgesteld.
3.13.
De vordering wordt voor het overige toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt.
3.14.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partij wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Conclusie
3.15.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van de hiervoor genoemde bedingen en de gevolgen daarvan.
3.16.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partij om het perceel aan de [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
verklaart de veroordelingen tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
verwijst de zaak naar de rol van
17 april 2024 om 10:00 uurom de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
17 april 2024 om 10:00 uurom de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter