ECLI:NL:RBNHO:2024:3510

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10407972 \ CV EXPL 23-1679

Uitspraakdatum: 3 januari 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de stichting
[eiser]

gevestigd te [plaats]
eiser

hierna te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. O.J. Boeder (Boeder Incasso en Gerechtsdeurwaarders)

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

hierna te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. F. Kool (Kalbfleisch Advocaten)

1.De zaak in het kort

In deze zaak heeft de verhuurder ontbinding en ontruiming gevorderd omdat er een huurachterstand van meerdere maanden is ontstaan. De huurder heeft een tegenvordering ingesteld, waarbij hij huurvermindering en schadevergoeding vordert. De huurder stelt dat de woning meerdere gebreken heeft, waarbij voornamelijk de gebrekkige elektra en de vocht- en schimmelvorming in de woning wordt genoemd. De kantonrechter is van oordeel dat de tekortkoming van de huurder, te weten de opgelopen huurachterstand, in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst (en daarmee de ontruiming) rechtvaardigt. De tegenvorderingen van de huurder worden afgewezen, nu uit de overgelegde stukken volgt dat een deel van de gebreken reeds is opgenomen in eerder tussen partijen overeengekomen vaststellingsovereenkomst met finale kwijting. Het gebrek rondom de elektra komt voorts voor rekening van de huurder, nu hij weigert de door de verhuurder ingeschakelde monteur toegang tot de meterkast te verlenen.

2.Het procesverloop

2.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 16 maart 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingesteld. [eiser] heeft op de tegenvordering schriftelijk gereageerd.

2.2.

Op 29 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. De gemachtigde van [gedaagde] heeft tijdens de zitting gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, welke zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting hebben beide partijen bij akte van 18 november 2023 en 23 november 2023, nog stukken toegezonden.

3.De feiten

3.1.

Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dat [eiser] de woning gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats] (hierna: de woning) verhuurt aan [gedaagde]. Op de huurovereenkomst zijn eveneens de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte van 30 juli 2003 (hierna: de Algemene bepalingen) van toepassing.

3.2.

Uit artikel 12 van de huurovereenkomst volgt:
“
Als huurder in het bezit is van een rolstoel verplicht hij zich de rolstoel te plaatsen in de daartoe beschikbaar gestelde ruimte.(…)”

3.3.

Uit de Algemene bepalingen volgt:
“
Gebruik(…)
1.6Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, als werkplaats of als verkoopruimte te gebruiken dan wel anderszins in of nabij deze ruimten verkopingen te houden of te doen houden.(…)

In verzuim zijn/boetebeding(…)
20.2Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. Hierbij wordt een gedeelte van een maand als een volle maand aangemerkt.20.3.Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.(…)”

3.4.

[gedaagde] heeft vanaf december 2022 een aantal huurtermijnen niet (volledig) voldaan. Op 8 november 2022 is een bedrag van € 4.045,74 aan huurachterstand ingelost. Daarbij hebben zowel [gedaagde] als zijn moeder betalingen aan [eiser] verricht.

3.5.

[gedaagde] heeft [eiser] op 14 december 2021 een verzoekschrift ingediend ten aanzien van een aantal gebreken in de woning. Tussen partijen is met het proces-verbaal van 3 maart 2022 een vaststellingsovereenkomst tot stand gekomen waarin finale kwijting is verleend terzake de afvoer van de gasketel, de tuin, schimmelvorming en de luchtventilatie.

4.De vordering in de hoofdzaak

4.1.

[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woonruimte, en tot betaling van een bedrag van € 3.054,62, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten. Daarnaast vordert [eiser] dat [gedaagde] veroordeeld zal worden tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 688,12 per maand, voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde gebruikt. Ook vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

4.2.

Bij akte in conventie, conclusie van antwoord in reconventie heeft [eiser] zijn vordering aangevuld. Indien de gevorderde ontbinding niet wordt toegewezen, vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld om geen roerende zaken te plaatsen in de gemeenschappelijke ruimte met uitzondering van één rolstoel of scootmobiel en één fiets, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 2.500,00, met machtiging aan [eiser] om de roerende zaken na vijftig dagen te vernietigen en de kosten te verhalen bij [gedaagde].

5.Het verweer en de tegenvordering

5.1.

[gedaagde] betwist de huurachterstand en voert aan dat hij de volledige huurachterstand op 8 november 2023 heeft afgelost. [gedaagde] betwist eveneens dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming die ontbinding op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) rechtvaardigt. Gelet hierop liggen de vorderingen van [eiser] ter afwijzing gereed.

5.2.

[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter:

- [eiser] veroordeelt de gebreken aan de woning, binnen een maand na betekening van het vonnis, volledig en deugdelijk te (laten) herstellen op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [eiser] in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen;

- [eiser] veroordeelt tot een huurprijsvermindering van 40% per maand, te weten € 404,57 vanaf 29 december 2022 tot het moment dat de gebreken volledig en deugdelijk zijn verholpen c.q. zijn hersteld;

- [eiser] veroordeelt tot het betalen van schadevergoeding aan [gedaagde] ter hoogte van € 1.332,03 op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [eiser] in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen;

- [eiser] veroordeelt tot vergoeding van de proceskosten.

5.3.

Indien herstel niet op korte termijn mogelijk is vordert [gedaagde] subsidiair dat de kantonrechter [eiser] veroordeelt tot het aanbieden van een andere woning, alsmede een verhuiskostenvergoeding, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [eiser] in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen.

5.4.

[gedaagde] legt aan deze tegenvordering ten grondslag dat de elektra in de woning niet naar behoren functioneert en dat – samengevat – sprake is van vocht- en schimmelvorming in de woning. Ventileren is daarbij niet mogelijk, nu de ramen die in de woning aanwezig zijn niet open kunnen. [gedaagde] heeft de gebreken aan [eiser] gemeld.

5.5.

Omdat de gebreken nog steeds niet zijn verholpen, schiet [eiser] ernstig tekort in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Nu sprake is van vocht- en schimmelvorming, slechte ventilatiemogelijkheden en gebrekkige elektra in de woning, heeft [gedaagde] niet het ongestoorde huurgenot. Deze gebreken rechtvaardigen een huurprijsvermindering van 40% per maand, aldus [gedaagde].

5.6.

Door het niet verhelpen van de gebreken heeft [gedaagde] schade geleden, bestaande uit het aanschaffen van een accu ter ondersteuning van zijn medische apparatuur, het inschakelen van diverse bedrijven om de gebreken te laten onderzoeken, reparatiekosten aan onder meer de vaatwasser, wasmachine en vervanging van het bed. [gedaagde] stelt dat [eiser] op grond van artikel 6:162 BW gehouden is deze schade te vergoeden.

5.7.

[eiser] betwist de tegenvordering.

6.De beoordeling

De vordering

6.1.

In de kern van de hoofdzaak staan de vragen centraal of – nadat een belangenafweging heeft plaatsgevonden – de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst (en daarmee de ontruiming) rechtvaardigt en of [gedaagde] de achterstallige huur vermeerderd aan [eiser] moet betalen. De kantonrechter beantwoordt beide vragen bevestigend.

Betaling van 8 november 2023

6.2.

[eiser] heeft ten behoeve van de zitting een actueel overzicht verstrekt van de huurachterstand tot en met november 2023. [gedaagde] heeft ongemotiveerd betwist dat het overgelegde overzicht klopt, zodat de kantonrechter uitgaat van de juistheid van dit overzicht. In totaal vordert [eiser] de achterstallige huur voor zover deze ziet op de vervallen huurtermijnen van december 2022 tot en met november 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente. Uit het overzicht volgt dat [gedaagde] reeds een bedrag van € 5.367,32 heeft voldaan‬, zodat thans resteert een bedrag van € 3.054,62. De vordering tot betaling van € 3.054,62 is dan ook toewijsbaar.

Ontbinding en ontruiming

6.3.

Wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst overweegt de kantonrechter als volgt. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling van het voorgaande moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

6.4.

In de rechtspraak wordt een huurachterstand van drie maanden als een dusdanig ernstige tekortkoming aangemerkt dat toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [gedaagde] had ten tijde van de dagvaarding drie maanden huurachterstand. Uit het door [eiser] overgelegde overzicht blijkt dat, hoewel [gedaagde] enige betalingen heeft verricht, de huurachterstand alleen nog maar is opgelopen en inmiddels uit vijf maanden (gedeeltelijke) huurachterstand bestaat. Dat is zoveel dat van [eiser] niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] nog langer voortzet. Onder deze omstandigheden weegt het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst niet op tegen het belang van [eiser] bij een huurder die de huurovereenkomst wel correct nakomt.
Terme de grâce

6.5.

[gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord verzocht om een terme de grâce (conform artikel 7:280 BW) van één maand. De kantonrechter ziet in de door [gedaagde] aangevoerde persoonlijke omstandigheden wel aanleiding om [gedaagde] nog een termijn van dertig dagen toe te staan om de schuld aan [eiser] met rente en kosten alsnog te betalen. Daarbij heeft de kantonrechter mede de gezondheid van [gedaagde] en de gevolgen van de ontbinding en ontruiming in aanmerking genomen. [gedaagde] heeft op 8 november 2023 een gedeelte van de vervallen huurtermijnen voldaan, waarna hij [eiser] heeft gevraagd of en, zo ja, welk bedrag aan huurtermijnen er nog open staat. Ook tijdens de zitting heeft [gedaagde] gevraagd welk bedrag nog open staat bij [eiser]. Daaruit begrijpt de kantonrechter dat er bij [gedaagde] een wil is om aan de huurtermijnen te voldoen. Deze omstandigheden weegt de kantonrechter eveneens mee bij de beoordeling, zodat de terme de grâce voor een termijn van dertig dagen toewijsbaar is.

6.6.

Voor het geval dat [gedaagde] niet binnen de gestelde termijn aan zijn betalingsverplichtingen voldoet, zal de kantonrechter de tussen partijen geldende huurovereenkomst ontbinden met ontruiming van het gehuurde en betaling van de niet gemotiveerd weersproken gebruiksvergoeding van € 688,12 per maand.

6.7.

Indien [gedaagde] wél binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis tot het volledig voldoen van de huurachterstand overgaat, overweegt de kantonrechter als volgt. [eiser] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om geen roerende zaken in de gemeenschappelijke ruimte te plaatsen, met uitzondering van één rolstoel of scootmobiel en één fiets, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 2.500,00, met machtiging aan [eiser] om de roerende zaken na vijftig dagen te vernietigen en de kosten te verhalen bij [gedaagde]. In tegenstelling tot het betoog van [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat uit artikel 12 van de huurovereenkomst in samenhang met artikel 1.6 van de Algemene bepalingen niet volgt dat het [gedaagde] is toegestaan meerdere rolstoelen te plaatsen in de daartoe bestemde ruimte(s). Daarbij komt dat de vordering van [eiser] niet inhoudt dat [gedaagde] in zijn geheel geen vervoersmiddelen in de gemeenschappelijke ruimte mag plaatsen dan wel dat [gedaagde] niet meer over deze vervoersmiddelen kan beschikken. De vordering van [eiser] zal dan ook worden toegewezen.
De tegenvorderingGebrek ten aanzien van de elektra

6.8.

[gedaagde] stelt – kort gezegd – dat de elektriciteit in de woning niet naar behoren functioneert. Vermoedelijk is daarom sprake van een gevaarlijke situatie in de woning. Volgens [gedaagde] levert dit een gebrek op die huurvermindering rechtvaardigt. Dat sprake is van gebrekkige elektra volgt volgens [gedaagde] onder meer uit de offertes van de door hem ingeschakelde bedrijven [betrokkene 1] Elektrotechnisch Installatiebureau en [betrokkene 2] Elektrotechniek.

6.9.

Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat dit gebrek niet voor rekening van [eiser] komt. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt. Niet in geschil is dat [eiser] nadat [gedaagde] klachten over de elektra had geuit, een monteur ([betrokkene 3]) heeft ingeschakeld om de elektra in de woning te beoordelen. Ter zitting heeft [gedaagde] gesteld dat hij na het bezoek van de monteur er geen vertrouwen in had dat [betrokkene 3] deze kwestie deugdelijk zou herstellen. De kantonrechter merkt op dat het aan de verhuurder, in dit geval [eiser], is om een monteur in te schakelen indien klachten over het gehuurde worden geuit. Nu [gedaagde] de door [eiser] ingeschakelde monteur het mogelijke gebrek aan de elektriciteit niet liet beoordelen dan wel herstellen, heeft dit tot gevolg dat het gebrek niet – langer – voor rekening en risico van [eiser] komt.

Vaststellingsovereenkomst van 3 maart 2022

6.10.

Uit het overgelegde verzoekschrift en de daaruit volgende vaststellingsovereenkomst van 3 maart 2022 volgt dat [gedaagde] en [eiser] tegen finale kwijting zijn overeengekomen ten aanzien van onder meer de schimmelvorming en de luchtventilatie in de woning. Uit het verzoekschrift volgt dat het in die zaak ging om schimmelvorming en de luchtventilatie in de woning die volgens [gedaagde] niet goed zou werken. Niet in geschil is dat [eiser] zijn deel van de vaststellingsovereenkomst is nagekomen.

6.11.

De gebreken ten aanzien van de luchtventilatie en de schimmelvorming in de woning alsook de vochtschade die daardoor is ontstaan, zullen verder niet worden besproken. De kantonrechter overweegt daartoe dat partijen een vaststellingsovereenkomst tegen finale kwijting zijn overeengekomen, waaronder ook deze gebreken vallen. Daarnaast heeft [gedaagde] geen feiten en/of omstandigheden naar voren gebracht waaruit volgt dat sprake is van vocht- en schimmelvorming of gebreken aan de luchtventilatie in de woning die zijn ontstaan na de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst.

6.12.

Gelet op het voorgaande zijn geen gebreken in de woning aanwezig die tot een huurvermindering dan wel schadevergoeding leiden. De vorderingen van [gedaagde] worden dan ook afgewezen.

De vordering en de tegenvorderingUitvoerbaar bij voorraad

6.13.

[gedaagde] verzet zich tegen de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis, omdat daardoor een onomkeerbare situatie zou ontstaan en het een hoger beroep tegen die beslissing zinloos zou maken. Hij voert daartoe eveneens aan dat hij zeker in hoger beroep zal komen bij een toewijzend vonnis.

6.14.

Bij de beoordeling van dit verweer dienen de belangen van partijen te worden afgewogen in het licht van de omstandigheden van het geval. De Hoge Raad heeft in dit verband geoordeeld dat mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet in de weg staan aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad, maar slechts meegewogen moeten worden (HR 28 mei 1993, NJ 1993, 468). Nu [gedaagde] zijn stelling in het geheel niet nader heeft onderbouwd noch andere relevante omstandigheden heeft aangevoerd, ziet de kanonrechter geen grond de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad af te wijzen.

Algemene bepalingen

6.15.

De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten tussen een handelaar ([eiser]) en een consument ([gedaagde]), zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EEG1 (Richtlijn oneerlijke bedingen, hierna: de Richtlijn). De kantonrechter is, gelet op het Dexia-arrest^[1], gehouden om onderzoek te doen naar (mogelijk) oneerlijke bedingen in de toepasselijke algemene voorwaarden. Volgens de Richtlijn is een beding oneerlijk wanneer dit het evenwicht tussen de wederzijdse rechten en verplichtingen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort.

6.16.

De contractuele rente volgens artikel 20.2 van de Algemene bepalingen bedraagt een rente van 1% per maand. Jaarlijks is dat een contractuele rente van 12%, terwijl de wettelijke rente aanmerkelijk lager is. Het rentebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder ([gedaagde]) en niet op die van de verhuurder ([eiser]). Voor het rentebeding wordt nergens in de overeenkomst of de algemene voorwaarden een voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor huurder meebrengt geboden. Gelet hierop wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van [gedaagde] aanzienlijk verstoord.

6.17.

Dit betekent dat de gevorderde rente niet toewijsbaar is omdat het beding dat daarop betrekking heeft worden vernietigd. Nu sprake is van een oneerlijke beding, is terugvallen op een eventuele wettelijke regeling niet mogelijk.

6.18.

Artikel 20.3 van de Algemene Voorwaarden ziet op de gerechtelijke kosten, oftewel de proceskosten. De kantonrechter concludeert dat het beding op dit punt niet oneerlijk is in de zin van de Richtlijn. Er worden immers alleen proceskosten gemaakt als sprake is van een procedure. Omdat de rechter op grond van artikel 242 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bevoegd is om bedongen proceskosten ambtshalve te matigen bestaat er geen reële mogelijkheid dat dit beding het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument ([gedaagde]) verstoort.
6.19. [gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen.

7.De beslissing

De kantonrechter:

De vordering

7.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van € 3.054,62 aan achterstallige huur berekend tot en met november 2023;

7.2.

ontbindt,
voor het geval [gedaagde] niet binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis aan de veroordeling onder 7.1. heeft voldaan,de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] in dat geval om de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en de woning onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiser] te stellen;

7.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen € 688,12 per maand vanaf december 2023 tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst en tevens tot betaling van € 688,12 per maand aan vergoeding voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;

7.4.

veroordeelt [gedaagde], indien [gedaagde] binnen 30 dagen wél aan de veroordeling onder 7.1. heeft voldaan, om alle roerende zaken, met uitzondering van één rolstoel of scootmobiel en één fiets, uit de gemeenschappelijke ruimte te verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 2.500,00, met machtiging aan [eiser] om de roerende zaken na vijftig dagen te vernietigen en de kosten te verhalen op [gedaagde];

7.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 111,53;

griffierecht € 365,00;

salaris gemachtigde € 199,00;
De tegenvordering

7.6.

wijst de vorderingen van [gedaagde] af;

7.7.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 264,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser];

De vordering en de tegenvordering

7.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.9.

wijst de vorderingen over en weer voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter