Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Zaanstad
Zaaknr./rolnr.: 10701821 \ CV EXPL 23-3138
Uitspraakdatum: 18 april 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
De besloten venoootschap
Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund B.V.
Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
verder te noemen: Bouwinvest
gemachtigde: mr. M. van den Oord
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M.J.R. Roethof
De zaak in het kort
In deze zaak vordert de verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege de ernstige en structurele stankoverlast veroorzaakt door het roken van wiet op het balkon van de woning. Dit levert naar het oordeel van de kantonrechter een dusdanig ernstige tekortkoming op dat het belang van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming zwaarder weegt dan het belang van de huurster om het gebruik van het gehuurde voort te zetten. De vordering van de verhuurder wordt daarom toegewezen. De tegenvordering van de huurster die eruit bestaat dat de verhuurder moet optreden tegen de klagende buren, wordt afgewezen.
1.Het procesverloop
1.1.
Bouwinvest heeft bij dagvaarding van 11 september 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 22 maart 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Bouwinvest bij brief van 11 maart 2024 een reactie op de tegenvordering en aanvullende producties toegezonden. [gedaagde] heeft bij brief van 18 maart 2024 eveneens nog stukken toegezonden.
2.De feiten
2.1.
Tussen Bouwinvest als verhuurder en [gedaagde] als huurster bestaat sinds 18 juli 2019 een huurovereenkomst met betrekking tot een appartement aan de [adres 1] (hierna: de woning).
2.2.
De andere huurders in het appartementencomplex waar de woning is gelegen, huren eveneens van Bouwinvest.
2.3.
Vanaf 2021 hebben andere huurders in het complex bij Bouwinvest geklaagd over een penetrante stank in- en om het gehuurde, veroorzaakt door het roken van wiet door (de partner van) [gedaagde]. De klagende buren wonen boven, naast en onder [gedaagde].
2.4.
Bouwinvest heeft sinds dat zij de klachten heeft ontvangen [gedaagde] veelvuldig verzocht geen wiet meer te roken op het balkon van haar woning. Ook heeft Bouwinvest mediation aangeboden, maar daaraan heeft [gedaagde] niet mee willen werken.
2.5.
Bij brief van 30 januari 2023 heeft [gedaagde] toegezegd dat er geen wiet meer gerookt zal worden op haar balkon. Bouwinvest heeft echter ook daarna nog veelvuldig meldingen van buren ontvangen dat er wiet wordt gerookt op het balkon.
3.De vordering
3.1.
Bouwinvest vordert dat de kantonrechter de tussen Bouwinvest en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst ontbindt en [gedaagde] veroordeelt de woning te ontruimen.
3.2.
Bouwinvest legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder gedraagt door structureel ernstige overlast te veroorzaken, bestaande uit stankoverlast doordat er wiet wordt gerookt op het balkon van [gedaagde]. [gedaagde] schiet hierdoor toerekenbaar tekort in de nakoming van de huurovereenkomst die zij met Bouwinvest heeft gesloten. Omdat Bouwinvest [gedaagde] veelvuldig heeft verzocht geen wiet meer te roken op haar balkon en ondanks de toezegging van [gedaagde] dit niet meer te zullen doen, blijft Bouwinvest klachten van omwonden ontvangen. Van Bouwinvest, die ook de belangen van medehuurders moet beschermen, kan daardoor niet worden verwacht dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Bij een belangenafweging dienen de belangen van de Bouwinvest / de medehuurders te prevaleren boven het woonbelang van [gedaagde]. Bouwinvest heeft recht en belang bij een ontbinding van de huurovereenkomst.
4.Het verweer en de tegenvordering
4.1.
[gedaagde] betwist allereerst dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij erkent weliswaar dat haar partner tot 30 januari 2023 weleens wiet rookte op haar balkon, maar dat was slechts incidenteel en na 30 januari 2023 is er geen wiet meer gerookt op haar balkon. De door de buren bijgehouden logboeken kloppen dan ook niet en voor zover de buren na 30 januari 2023 nog last hebben gehad van stankoverlast door wiet, geldt dat die rook ergens anders vandaan moet zijn gekomen. Gezien het feit dat er slechts incidenteel wiet is gerookt en dit inmiddels niet meer gebeurt, is er geen sprake van dusdanig ernstig tekortschieten dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Mocht worden geoordeeld dat [gedaagde] wel tekort is geschoten dan geldt dat het woonbelang van haar en haar vijftienjarige zoon zwaarder weegt dan het belang van Bouwinvest bij ontbinding van de huurovereenkomst.
4.2.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter Bouwinvest, op straffe van een dwangsom, veroordeelt om haar klagende buren in rechte te betrekken en in die procedure te vorderen dat aan de klagende buren een gedragsaanwijzing wordt opgelegd. Deze gedragsaanwijzing dient eruit te bestaan dat de buren dienen te stoppen met het indienen van klachten, bij gebreke waarvan zij zullen worden ontruimd.
4.3.
[gedaagde] legt aan de tegenvordering ten grondslag – kort weergegeven – dat het blijven indienen van onterechte klachten door haar buren onrechtmatige overlast oplevert en haar woongenot belemmert. Bouwinvest dient als verhuurder van zowel haar als van haar klagende buren op te treden tegen deze overlast.
4.4.
Bouwinvest betwist de tegenvordering en stelt dat, als het in de procedure al vast komt te staan dan buren ten onterechte hebben geklaagd, het aan Bouwinvest is om hier met die buren over in gesprek te gaan en het te ver gaat om Bouwinvest in dat geval te veroordelen direct gerechtelijke procedures tegen die huurders te starten.
5.De beoordeling
de vordering
5.1.
Vooropgesteld wordt dat enige hinder van buren geduld moet worden, maar dat het veroorzaken van ernstige en structurele stankoverlast ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen.
5.2.
Bouwinvest heeft ter onderbouwing van haar stelling dat er sprake is van ernstige en structurele stankoverlast diverse e-mails van de klagende buren overgelegd met daarin in onder andere logboeken van de dagen en tijdstippen waarop zij overlast hebben ervaren. Uit de e-mails volgt dat de buren vanaf augustus 2021 stankoverlast ervaren en dit, ondanks meerdere sommaties van Bouwinvest om te stoppen met het roken van wiet op het balkon en de op 30 januari 2023 door [gedaagde] gedane toezegging dat er geen wiet meer gerookt zou worden op haar balkon, nog altijd regelmatig het geval is.
5.3.
[gedaagde] heeft hier tegen ingebracht dat door de buren bijgehouden logboeken niet kunnen kloppen, omdat haar partner veel werkt en slechts op bepaalde dagen in de week in haar woning aanwezig is. [gedaagde] heeft deze stelling echter onvoldoende onderbouwd. Zij heeft bijvoorbeeld geen agenda-uitdraaien overlegt waaruit blijkt dat haar partner elders afspraken had op de momenten dat buren overlast hebben ervaren. [gedaagde] heeft alleen verklaringen van familie en vrienden overgelegd. Uit die verklaringen volgt dat zij de partner van [gedaagde] slechts af en toe een sigaret hebben zien roken, maar deze familie en vrienden verblijven niet continu in de woningen kunnen dus niets verklaren over de momenten dat zij daar niet waren. Aan deze verklaringen komt daardoor weinig waarde toe.
5.4.
[gedaagde] heeft verder nog aangevoerd dat de wietlucht die de buren ruiken niet bij haar vandaan komt, maar ook die stelling heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] heeft ter onderbouwing weliswaar whatsapp-correspondentie met een buurvrouw overgelegd, waaruit volgt dat een buurvrouw die anoniem wenst te blijven weleens een wietlucht ruikt die uit de binnentuin lijkt te komen, maar dat is onvoldoende. Uit de brief van de rechtsbijstandsverzekeraar van één van de klagende buren volgt namelijk (naar aanleiding van een vraag over de reden van wetenschap) dat de buren, op het moment dat zij stankoverlast ervaren, de partner van [gedaagde] daadwerkelijk zien roken op het balkon. Daar komt bij dat de beheerder van het complex geen andere overlastmeldingen over het roken van wiet van bewoners elders in het complex heeft ontvangen. Zonder verdere onderbouwing is daardoor niet aannemelijk dat de stankoverlast die de buren ervaren niet bij [gedaagde] vandaan komt.
5.5.
Omdat [gedaagde] haar stellingen onvoldoende heeft onderbouwd, wordt aan verdere bewijslevering niet toegekomen en wordt het door haar op de zitting gedane bewijsaanbod gepasseerd.
5.6.
Aangezien [gedaagde] de juistheid van de door de buren bijgehouden logboeken onvoldoende heeft weersproken, de door de buren bijgehouden logboeken op elkaar aansluiten en de buren ook aangeven op welke momenten zij geen overlast ervaren, heeft de kantonrechter geen reden om aan de juistheid van de logboeken te twijfelen. Op basis van die logboeken komt de kantonrechter dan ook tot de conclusie dat er gedurende een lange periode sprake is (geweest) van ernstige en structurele stankoverlast door het roken van wiet en dat deze overlast ook na de door [gedaagde] op 30 januari 2023 gedane toezegging is blijven bestaan. Uit de logboeken volgt immers dat de buren vanaf 2022, variërend van enkele keren per maand tot vrijwel dagelijks, de sterke specifieke geur van wiet hebben geroken. [gedaagde] heeft hiermee gehandeld in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en met hetgeen een goed huurder betaamt. Door de sterke kenmerkende geur van wiet, wordt het woongenot van haar buren ernstig aangetast. Dat niet [gedaagde] degene is die wiet rookt maar haar partner, maakt dat niet anders. Uit artikel 7:219 Burgerlijk Wetboek (BW) volgt namelijk dat de overlast, voor zover die door niet door [gedaagde] zelf is veroorzaakt, aan [gedaagde], als huurster van de woning, kan worden aangerekend aangezien zij al huurster jegens Bouwinvest aansprakelijk is voor de gedragingen van derden die zich met haar goedvinden in het gehuurde bevinden en het gehuurde gebruiken.
5.7.
Bij de vraag of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, dient een belangenafweging te worden gemaakt. Het is evident dat [gedaagde] en haar minderjarige zoon een zwaarwegend belang hebben bij het behoud van de woning. Tegenover dit belang staat echter het belang van Bouwinvest om haar huurders het ongestoorde genot van de door hen gehuurde woningen aan te bieden. De vastgestelde overlast verstoort het woongenot van de andere huurders in ernstige mate, zelfs dusdanig dat huurders in de zomer niet meer op hun balkon gaan zitten en zich tot hun rechtsbijstandsverzekeraar hebben gewend om Bouwinvest te sommeren de overlast te doen eindigen. Om een einde aan deze overlast te maken heeft Bouwinvest veel inspanningen verricht en heeft zij zelfs mediation (op haar kosten) voorgesteld, maar daaraan heeft [gedaagde] niet mee willen werken. Gezien de vele inspanningen die Bouwinvest (al sinds september 2021) heeft verricht, kan niet langer van Bouwinvest worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Daar komt bij dat onvoldoende gesteld of gebleken is dat als [gedaagde] en haar minderjarige zoon het gehuurde dienen te verlaten, er voor hen geen andere woonruimte beschikbaar is. De woning van haar partner is volgens haar te klein om met zijn drieën te wonen en mogelijk zal het gelet op de negatieve verhuurdersverklaring voor [gedaagde] lastig worden om een andere woning te vinden, maar omdat [gedaagde] niet afhankelijk is van sociale huur, zijn er naar het oordeel van de kantonrechter mogelijkheden om andere woonruimte te vinden. Bovendien is het al dan niet kunnen vinden van andere woonruimte een omstandigheid die voor haar rekening en risico komt, nu de veroorzaakte overlast geheel in haar invloedsfeer ligt. Die omstandigheid kan – gezien de ernst van de overlast – ook niet aan Bouwinvest worden tegengeworpen. Onder de gegeven omstandigheden prevaleert het recht van Bouwinvest en van de omwonenden op een ongestoord woongenot boven het belang van [gedaagde] en haar minderjarige zoon.
5.8.
Alles afwegende komt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde] zodanig ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal daarom worden toegewezen. Naast de ontbinding zal ook de gevorderde ontruiming worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn in redelijkheid zal worden gesteld op twee maanden na de uitspraak van dit vonnis, zodat [gedaagde] meer tijd heeft andere woonruimte te vinden.
5.9.
De proceskosten (inclusief nakosten) komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij ongelijk krijgt. De proceskosten aan de kant van Bouwinvest worden begroot op:
dagvaarding € 129,85
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 408,00
griffierecht € 128,00
salaris gemachtigde € 408,00
nasalaris € 102,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 767,86 .
de tegenvordering
5.10.
Omdat bij de vordering al is overwogen dat de kantonrechter geen reden heeft te twijfelen aan de juistheid van de door de buren bijgehouden logboeken, is niet vast komen te staan dat de buren ten onrechte klachten indienen bij Bouwinvest. De tegenvordering wordt dan ook afgewezen.
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde], omdat zij ongelijk krijgt. De proceskosten van Bouwinvest worden vastgesteld op een bedrag van € 204,00 aan salaris van de gemachtigde van Bouwinvest.
6.De beslissing
De kantonrechter:
de vordering
6.1.
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst voor de woning de [adres 1]
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om de woning binnen twee maanden na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels, met al hetgeen van [gedaagde] is en met al de personen die zijdens [gedaagde] in of de woning verblijven ter vrije en algehele beschikking van Bouwinvest te stellen;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 767,85, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
de tegenvordering
6.5.
wijst de vordering af;
6.6.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
de vordering en de tegenvordering
6.7.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Woerdman en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter