Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/6374
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben),
en
Sectorhoofd Belastingen van de gemeente Zaanstad, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [object 1] te [gemeente] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 337.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak van 14 november 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 maart 2024 te Haarlem. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , kantoorgenoot van gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] en [naam 3] , taxateur.
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een rijwoning gebouwd in [bouwjaar] . De gebruiksoppervlakte van de opstal is 119 m². De oppervlakte van het perceel is 121 m². De woning is voorzien van een berging en een dakkapel.
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser bepleit een waarde van € 250.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.
Verweerder heeft in de oorspronkelijke matrix de KOUDV-factoren van de woning als gemiddeld beoordeeld, maar in de uitspraak op bezwaar bevestigt verweerder dat het onderhouds- en voorzieningenniveau matig is. Echter heeft verweerder de waarde van de woning niet gecorrigeerd. Het vergelijkingsobject [object 2] onderbouwt een lagere waarde van de woning omdat het onderhouds- en voorzieningenniveau bovengemiddeld is. Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat de indexeringspercentages en de waarde van de bijgebouwen niet inzichtelijk zijn gemaakt.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van vijf vergelijkingsobjecten, te weten [object 3] , [object 4] , [object 2] , [object 5] en
[object 6] , alle gelegen te [gemeente] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
[object 6] , alle gelegen te [gemeente] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
De waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
7. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn alle rijwoningen en wat type, omvang en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft inzichtelijk en aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning gekwalificeerd als ‘2/ondergemiddeld’ en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter toegekend van € 2.144. Deze waarde is beduidend lager dan de prijzen per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend, variërend van € 2.570 tot € 2.903. Anders dan eiser stelt, ziet de rechtbank geen aanleiding het onderhouds- en voorzieningenniveau van [object 2] hoger dan ‘3’ toe te passen. Uit het overgelegde fotomateriaal is het de rechtbank niet gebleken dat het onderhouds- en voorzieningenniveau zodanig goed is dat een hogere kwalificatie op zijn plaats is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde op geen enkele wijze onderbouwd.
Inzichtelijkheid waardering objectonderdelen
9. Eiser voert aan dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de (waarden van de) objectonderdelen, zoals bijvoorbeeld de dakkappelen. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat per dakkapel een waarde wordt berekend van € 4.000. Verweerder heeft in zowel de matrix in bezwaar als ook in de matrix in beroep aan elk objectonderdeel een waarde toegekend, zodat dit naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk is gemaakt. De rechtbank merkt hierbij op dat zij moet beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat op verweerder geen verplichting rust aan elk objectonderdeel een waarde toe te kennen. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De rechtbank merkt daarbij op dat verweerder in de in beroep overgelegde waardeopbouw aan elk objectonderdeel een waarde heeft toegekend. De beroepsgrond slaagt niet.
Indexeringspercentage
10. Eiser heeft gesteld dat de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Verweerder heeft de Uitgangspunten WOZ- Taxaties toegezonden. Hieruit blijken de indexeringspercentages per kalenderjaar over de jaren 2020 (8,2%) en 2021 (14%). De rechtbank acht dit in voldoende mate onderbouwd. Uit de door verweerder overgelegde waardematrix volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059 en gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713).
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. Het beroep dient dan ook ongegrond te worden verklaard.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
12. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift tegen de aanslag is door verweerder ontvangen op 16 maart 2022, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van de uitspraak is overschreden met (afgerond) 1 maand. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Blijkens de Algemene voorwaarden van [naam bureau] waarnaar in de volmacht wordt verwezen, worden alle kostenvergoedingen, waaronder de vergoeding voor immateriële schade aan eiser gecedeerd. Het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade vormt voor eiser aldus geen compensatie. Wat als compensatie van spanning en frustratie van eiser is bedoeld, zou in werkelijkheid winst van de gemachtigde vormen. De rechtbank ziet onder die omstandigheid geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.
Proceskosten
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van
A.C. Karels, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 april 2024.
A.C. Karels, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.