ECLI:NL:RBNHO:2024:4296

• Datum uitspraak: 26 april 2024
• Publicatiedatum: 29 april 2024
• Zaaknummer: 23/2586
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: H. de Jong
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van onroerende zaak in Haarlem

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland op 26 april 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de WOZ-waarde van een onroerende zaak in Haarlem. Eiseres, vertegenwoordigd door haar gemachtigde mr. A. Bakker, heeft beroep ingesteld tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, die de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2022 op € 821.000 heeft vastgesteld. Eiseres betwist deze waarde en stelt dat de woning een waarde van € 667.000 heeft. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard, omdat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft daarbij gekeken naar de vergelijkingsobjecten die door verweerder zijn overgelegd en heeft geoordeeld dat deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres.

Tijdens de zitting op 19 maart 2024 is de gemachtigde van eiseres ziekgemeld, maar de rechtbank heeft geen reden gezien om het onderzoek te heropenen. De rechtbank heeft overwogen dat de belangen van de procedure en de goede procesorde in dit geval zwaarder wegen dan het verzoek om uitstel. Eiseres heeft verschillende grieven aangevoerd, waaronder het niet overleggen van bepaalde documenten door verweerder, maar de rechtbank heeft deze grieven verworpen. De rechtbank concludeert dat de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd is en dat verweerder de juiste procedure heeft gevolgd bij het vaststellen van de WOZ-waarde.

De rechtbank heeft in haar overwegingen ook aandacht besteed aan de motivering van de beslissing van de heffingsambtenaar en de wijze waarop de waarde is vastgesteld. Eiseres heeft niet voldoende onderbouwd dat de waarde te hoog is vastgesteld, en de rechtbank heeft geoordeeld dat de door verweerder overgelegde matrix en andere documenten voldoende inzicht geven in de waardebepaling. De rechtbank heeft uiteindelijk de beslissing genomen dat het beroep ongegrond is en dat er geen aanleiding is voor een proceskostenveroordeling.

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 23/2586

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2024 in de zaak tussen

[eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: mr. A. Bakker),

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem , verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op
€ 821.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 (hierna: ozb) bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 januari 2023 heeft verweerder het daartegen gemaakte bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2023 te Haarlem . Van de zijde van eiseres is niemand verschenen (zie hierna punt 5). Verweerder is vertegenwoordigd door mr. [naam] .

Overwegingen

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning die is gebouwd in 1923. De kaveloppervlakte is 169 m² en de oppervlakte van de opstal bedraagt 113 m².

Geschil 2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiseres bepleit een waarde van € 667.000 en stelt daartoe het volgende. Verweerder heeft de iWOZ-kaarten, het taxatieverslag, de grondstaffel en de bouwtekeningen niet overgelegd. Voorts bestrijdt eiseres dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd. Er is in strijd gehandeld met het motiveringsbeginsel. Verweerder heeft op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt hoe de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, verlaging van de WOZ-waarde van de woning, veroordeling van verweerder in de kosten van de bezwaar- en beroepsprocedure, vergoeding van het griffierecht en vergoeding van het taxatierapport.

4. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep en verwijst onder meer naar de overgelegde matrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [adres 2] , [adres 3] en [adres 3] , alle gelegen in [plaats] .

Beoordeling van het geschil

Geen heropening van het onderzoek

5. Gemachtigde heeft zich op de dag van de zitting ziekgemeld bij (digitaal ingediend) schriftelijk stuk, ingekomen op 19 maart 2024 om 8:58 uur (twee minuten voor aanvang van de zitting) en is niet ter zitting verschenen. De behandelend rechter heeft pas na sluiting van het onderzoek ter zitting kennis genomen van de ziekmelding. In het schrijven van gemachtigde staat voorts ‘Wellicht kunnen zittingen worden verzet’. In deze formulering leest de rechtbank geen verzoek om uitstel van de behandeling ter zitting. De betrokken belangen afwegende, daarbij in het bijzonder in aanmerking nemende het late tijdstip van de ziekmelding, het ontbreken van een verzoek om uitstel van de behandeling ter zitting, de aard van de zaak, de met de WOZ-beschikking gemoeide belangen en de eisen van een goede rechtspleging waaronder het belang van de voortgang van de procedure, heeft de rechtbank geen reden gezien om het onderzoek te heropenen. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat haar ambtshalve bekend is dat mr. A. Bakker zich de laatste tijd frequent ziekmeldt vlak voor de zittingen bij deze rechtbank, hetgeen op gespannen voet staat met de goede procesorde en waardoor de afdoening van de grote hoeveelheid procedures die mr. A. Bakker bij deze rechtbank voert in het gedrang komt.

WOZ-waarde

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er gelet op de matrix en de toelichting daarop in geslaagd aannemelijk te maken dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De vastgestelde waarde van de woning staat niet in een onjuiste verhouding tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

Grondstaffel, matrix en taxatieverslag

9. Eiseres heeft gesteld dat verweerder een matrix, grondstaffel en taxatieverslag had moeten verstrekken, omdat zij hier om heeft verzocht. Uit de stukken die verweerder heeft overgelegd blijkt dat deze gegevens weldegelijk door verweerder zijn overgelegd. Deze stukken zijn in de bezwaarfase (digitaal) aan de toenmalige gemachtigde van eiser (Eerlijke WOZ) verstrekt en in ieder geval het taxatieverslag is ook in het hoorgesprek met verweerder expliciet besproken. Deze grief faalt daarom.

iWOZ-kaarten en bouwtekeningen

10. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten (volledig) had moeten overleggen. Verweerder heeft wel de foto’s uit iWOZ overgelegd, maar niet de verdere beschrijvingen, zodat niet kan worden gecontroleerd of verweerder de objectkenmerken en/of alle bijgebouwen correct heeft verwerkt. Naar het oordeel van de rechtbank behoren de iWOZ-kaarten alsmede de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. Verweerder is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als eiseres één of meer objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten voldoende gemotiveerd betwist. Dat heeft eiseres in dit geval niet gedaan. Eiseres heeft slechts bij gebrek aan wetenschap bestreden dat de objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn. De rechtbank ziet daarin geen aanleiding om verweerder op te dragen de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten over te leggen.

Objectafbakening

11. Eiseres bestrijdt dat verweerder rekening heeft gehouden met het feit dat een deel van het onderhavige perceel is afgescheiden van het onderhavige object en verwijst naar de uitspraak ECLI:NL:GHARL:2021:6905. Uit de stukken blijkt dat er geen sprake is van een brandgang. De rechtbank is van oordeel dat eiseres haar stelling onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Deze grief faalt daarom.

Motiveringsbeginsel

12. Eiseres voert aan dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd, omdat verweerder niet volledig heeft weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop verweerder zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat verweerder uitgebreid in op de argumenten van eiseres in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden, echter was de vorige gemachtigde hierbij betrokken. Van strijd met het motiveringsbeginsel is geen sprake.

Indexeringspercentage

13. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt, overweegt de rechtbank als volgt. De enkele stelling dat de (onderbouwing van de) indexering niet inzichtelijk is, maakt nog niet dat deze onjuist is. Uit de door verweerder overgelegde (bijlage bij de) waardematrix volgen de voor de vergelijkingsobjecten gehanteerde indexeringspercentages en waarop die zijn gebaseerd zodat deze voldoende inzichtelijk en onderbouwd zijn. Overigens komen de indexeringspercentages de rechtbank aannemelijk voor.

14. Gelet op het vorenoverwegene dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. H. de Jong, rechter, in aanwezigheid van
F.S. Anderson, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 april 2024.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).