Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10927386 \ KG EXPL 24-20
Uitspraakdatum: 7 maart 2024
Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:
Zorg Vastgoed B.V.
gevestigd te Hoorn
eiseres
verder te noemen: Zorg Vastgoed
gemachtigde: mr. I.M. Sinnige te Hoorn
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
in persoon verschenen.
1.Het procesverloop
1.1.
Zorg Vastgoed heeft [gedaagde] op 14 februari 2024 gedagvaard.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 februari 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [gedaagde] bij brieven van 20 februari 2024 en 22 februari 2024 nog stukken en haar pleitnota toegezonden.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt vanaf 1 juli 2012 een kantoorunit/bedrijfsruimte (van de rechtsvoorganger) van Zorg Vastgoed. De kantoorunit bevindt zich in een bedrijvencomplex op de eerste verdieping (unit 8). In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde is gelegen aan [adres 1] .
2.2.
Bij e-mail van 25 mei 2020 heeft [gedaagde] aan (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed geschreven: “
Met dit schrijven doe ik een beroep op de wettelijke ontruimingsbescherming en de verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 augustus 2021, op de navolgende gronden. De door u opgezegde kantoorhuurovereenkomst is verlengd tot 1 juni 2020 (…). Met een beroep op de wettelijke ontruimingsbescherming mag de voormalig huurder dan in ieder geval nog 2 maanden blijven zitten (...) Als u akkoord gaat met de verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 augustus 2021, dan vervalt uiteraard bovenstaande procedure bij de rechtbank. Omdat ik vanaf 1 juni 2020 geen huurder meer ben, maar gebruiker, zal ik maandelijks de gebruiksvergoeding betalen ter hoogte van de huurprijs (…)”.
Met dit schrijven doe ik een beroep op de wettelijke ontruimingsbescherming en de verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 augustus 2021, op de navolgende gronden. De door u opgezegde kantoorhuurovereenkomst is verlengd tot 1 juni 2020 (…). Met een beroep op de wettelijke ontruimingsbescherming mag de voormalig huurder dan in ieder geval nog 2 maanden blijven zitten (...) Als u akkoord gaat met de verlenging van de ontruimingstermijn tot 1 augustus 2021, dan vervalt uiteraard bovenstaande procedure bij de rechtbank. Omdat ik vanaf 1 juni 2020 geen huurder meer ben, maar gebruiker, zal ik maandelijks de gebruiksvergoeding betalen ter hoogte van de huurprijs (…)”.
2.3.
[gedaagde] heeft de kantoorunit niet per 1 augustus 2020 verlaten.
2.4.
Bij brief van 17 februari 2022 heeft de advocaat van (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed aan [gedaagde] geschreven: “
Zoals u zelf heeft gesteld in uw mail van 25 mei 2020 is de huurovereenkomst op 1 juni 2020 geëindigd. (…) U heeft tevens voorgesteld om daarvan af te zien indien cliënt zou instemmen met het gebruik van de ruimte tot 1 augustus 2021. Cliënt heeft hiermee ingestemd (…) Gezien het voorgaande geldt dat de huurovereenkomst per 1 juni 2020 is geëindigd en dat u sinds 1 augustus 20201 geen gebruiksrecht meer heeft. Desalniettemin heeft u het gebruik van de ruimte voortgezet en cliënt heeft hier om hen moverende redenen ook niet tegen opgetreden. Thans heeft cliënte er recht en belang bij dat het kantoorpand vrij van huur en gebruik komt en in dat kader verzoek ik u hierdoor namens hem om de bij u in gebruik zijnde ruimte uiterlijk op1 september 2022ontruimd aan cliënt op te leveren. Voor zover vereist zeg ik u tegen deze datum tevens de ontruiming aan.
Zoals u zelf heeft gesteld in uw mail van 25 mei 2020 is de huurovereenkomst op 1 juni 2020 geëindigd. (…) U heeft tevens voorgesteld om daarvan af te zien indien cliënt zou instemmen met het gebruik van de ruimte tot 1 augustus 2021. Cliënt heeft hiermee ingestemd (…) Gezien het voorgaande geldt dat de huurovereenkomst per 1 juni 2020 is geëindigd en dat u sinds 1 augustus 20201 geen gebruiksrecht meer heeft. Desalniettemin heeft u het gebruik van de ruimte voortgezet en cliënt heeft hier om hen moverende redenen ook niet tegen opgetreden. Thans heeft cliënte er recht en belang bij dat het kantoorpand vrij van huur en gebruik komt en in dat kader verzoek ik u hierdoor namens hem om de bij u in gebruik zijnde ruimte uiterlijk op1 september 2022ontruimd aan cliënt op te leveren. Voor zover vereist zeg ik u tegen deze datum tevens de ontruiming aan.
2.5.
Vervolgens is hierover tussen (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed en [gedaagde] gecorrespondeerd.
2.6.
Bij e-mail van 26 augustus 2022 heeft [gedaagde] aan (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed geschreven: “
Naar aanleiding van uw brief d.d. 21 juli 2022 ben ik bereid de bedrijfs- kantoorruimte aan [adres 1]per 31 december 2022ontruimd op te leveren. (…) Mocht u (…) deze termijn niet acceptabel vinden, dan wacht ik de rechtsmaatregelen af.”.
Naar aanleiding van uw brief d.d. 21 juli 2022 ben ik bereid de bedrijfs- kantoorruimte aan [adres 1]per 31 december 2022ontruimd op te leveren. (…) Mocht u (…) deze termijn niet acceptabel vinden, dan wacht ik de rechtsmaatregelen af.”.
2.7.
Bij e-mail van 29 september 2022 heeft de advocaat van (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed aan [gedaagde] meegedeeld dat zij akkoord is met het voorstel van [gedaagde] om de kantoorunit op 31 december 2022 ontruimd op te leveren.
2.8.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 27 december 2022 aan de advocaat van (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed geschreven: ”
Naar aanleiding van recente informatie beroep ik mij thans op de ongeldige/nietige opzegging van de kantoor huurovereenkomst [adres 1] en daarmee ook van de gebruikersovereenkomst, op de navolgende (feitelijke) gronden: (…) Voorgaande heeft als rechtgevolg dat de kantoor huurovereenkomst [adres 1] herleeft en doorloopt tot 31 augustus 2023 (mits tijdig opgezegd) en dat er op dat moment ook weer een recht ontstaat op ontruimingsbescherming (…). Derhalve ben ik pas bereid vanaf 31 augustus 2023 uit de kantoorruimte te vertrekken en dan alleen als eraantoonbaareen nieuwe huurovereenkomst is aangegaan voor het (…) pand (inclusief [adres 1] ) c.q. er een nieuwe eigenaar is (en deze niet bereid is [adres 1] te verhuren) dan wel er een andere (rechtsgeldige) grondslag voor een opzegging opkomt c.q. de gebruikersovereenkomst niet verlengd.”.
Naar aanleiding van recente informatie beroep ik mij thans op de ongeldige/nietige opzegging van de kantoor huurovereenkomst [adres 1] en daarmee ook van de gebruikersovereenkomst, op de navolgende (feitelijke) gronden: (…) Voorgaande heeft als rechtgevolg dat de kantoor huurovereenkomst [adres 1] herleeft en doorloopt tot 31 augustus 2023 (mits tijdig opgezegd) en dat er op dat moment ook weer een recht ontstaat op ontruimingsbescherming (…). Derhalve ben ik pas bereid vanaf 31 augustus 2023 uit de kantoorruimte te vertrekken en dan alleen als eraantoonbaareen nieuwe huurovereenkomst is aangegaan voor het (…) pand (inclusief [adres 1] ) c.q. er een nieuwe eigenaar is (en deze niet bereid is [adres 1] te verhuren) dan wel er een andere (rechtsgeldige) grondslag voor een opzegging opkomt c.q. de gebruikersovereenkomst niet verlengd.”.
2.9.
Vervolgens heeft [gedaagde] geweigerd om de kantoorunit te verlaten. Zij heeft geen verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ingediend.
2.10.
[gedaagde] heeft bij e-mail van 29 juni 2023 aan (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed geschreven: “
Van de verkoop moet u uiteraard een notariële akte van levering overleggen. Er loopt op dit moment nog een (vanwege herleving) overeenkomst tot en met augustus 2023. Ik doe nu reeds een beroep op (vanwege de herleving) ontruimingsbescherming tot en met december 2023. (…) Uiterlijk 31 december 2023 zal ik de kantoorruimte opleveren, met de toezegging dat er geen nieuwe wettelijke rechten (…) uitgeoefend zullen worden. Er komen dan geen verzoeken tot verlenging meer, het is dan klaar. (…)”.
Van de verkoop moet u uiteraard een notariële akte van levering overleggen. Er loopt op dit moment nog een (vanwege herleving) overeenkomst tot en met augustus 2023. Ik doe nu reeds een beroep op (vanwege de herleving) ontruimingsbescherming tot en met december 2023. (…) Uiterlijk 31 december 2023 zal ik de kantoorruimte opleveren, met de toezegging dat er geen nieuwe wettelijke rechten (…) uitgeoefend zullen worden. Er komen dan geen verzoeken tot verlenging meer, het is dan klaar. (…)”.
2.11.
Op 28 december 2023 is het bedrijvencomplex aan Zorg Vastgoed geleverd. Per die datum staat Zorg Vastgoed bij het Kadaster geregistreerd als eigenaar van het gehuurde.
2.12.
Bij e-mail van 28 december 2023 heeft [gedaagde] aan (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed geschreven: “
U heeft mij verzocht de kantoorruimte aan [adres 1] te verlaten ivm verkoop van het pand. Omdat ik mondeling heb toegezegd de kantoorruimte te ontruimen bij verkoop van het pand (…) heb ik u vervolgens verzocht de notariële stukken van de verkoop en overdracht aan mij te doen toekomen. Tot op heden heeft u nog steeds geen spoor van bewijs van deze verkoop en overdracht van het pand aan mij overlegd. Ik verzoek u voor de laatste maal de stukken aan mij toe te zenden waaruit blijkt dat het pand (…) verkocht en overgedragen is, bij gebreke waarvan ik mij op het standpunt stel dat de voorwaarde voor vertrek/ontruiming (…) niet vervuld is en de huurder-gebruikersovereenkomst nog doorloopt.”.
U heeft mij verzocht de kantoorruimte aan [adres 1] te verlaten ivm verkoop van het pand. Omdat ik mondeling heb toegezegd de kantoorruimte te ontruimen bij verkoop van het pand (…) heb ik u vervolgens verzocht de notariële stukken van de verkoop en overdracht aan mij te doen toekomen. Tot op heden heeft u nog steeds geen spoor van bewijs van deze verkoop en overdracht van het pand aan mij overlegd. Ik verzoek u voor de laatste maal de stukken aan mij toe te zenden waaruit blijkt dat het pand (…) verkocht en overgedragen is, bij gebreke waarvan ik mij op het standpunt stel dat de voorwaarde voor vertrek/ontruiming (…) niet vervuld is en de huurder-gebruikersovereenkomst nog doorloopt.”.
2.13.
[gedaagde] heeft de kantoorunit niet op 31 december 2023 verlaten en ontruimd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
Zorg Vastgoed vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot I. het binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis verlaten en ontruimen van de kantoorruimte gelegen aan [adres 1] , zodanig dat het gehuurde leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, onder afgifte van de sleutels aan Zorg Vastgoed, met machtiging van Zorg Vastgoed om bij gebreke van volledige voldoening op kosten van [gedaagde] de verlating en ontruiming zelf te bewerkstellingen met behulp van de sterke arm van politie en justitie, II. tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 303,- per maand over de periode vanaf
1 januari 2024 tot de datum van de ontruiming, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de werkelijk proceskosten ten bedrage van
€ 2.500,-, althans in de forfaitaire proceskosten, waaronder de nakosten.
1 januari 2024 tot de datum van de ontruiming, een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de werkelijk proceskosten ten bedrage van
€ 2.500,-, althans in de forfaitaire proceskosten, waaronder de nakosten.
3.2.
Zorg Vastgoed legt het volgende – kort weergegeven – aan haar vorderingen ten grondslag. De huurovereenkomst is door opzegging geëindigd, waarbij er (nadere) afspraken tussen haar rechtsvoorganger en [gedaagde] zijn gemaakt. [gedaagde] heeft niet aan haar toezegging heeft om het gehuurde uiterlijk per 31 december 2023 te verlaten. Een exploot van de deurwaarder heeft ook geen resultaat gehad. [gedaagde] gebruikt de kantoorruimte thans zonder recht of titel. Het gedrag van [gedaagde] kwalificeert als onrechtmatig. Door de weigerachtige opstelling van [gedaagde] is Zorg Vastgoed genoodzaakt om de onderhavige procedure te starten en kosten te maken. Daarom moeten de werkelijke proceskosten voor rekening van [gedaagde] komen.
3.3.
[gedaagde] betwist de vordering. Zij voert aan – samengevat – dat de vordering moet worden afgewezen i) omdat het adres [adres 1] niet bestaat en zij feitelijk een onzelfstandige kantoorruimte aan het adres [adres 2] huurt, ii) dat de opzegging van de huurovereenkomst niet rechtsgeldig was waardoor de huurovereenkomst is herleefd zodat deze opnieuw opgezegd had moeten worden maar dat niet is gebeurd, iii) dat zij de huurovereenkomst heeft opgezegd onder de voorwaarde dat het pand aantoonbaar is verkocht en geleverd aan een derde maar dat zij geen notariële leveringsakte heeft ontvangen, en iv) dat Zorg Vastgoed geen spoedeisend belang bij ontruiming van het gehuurde heeft.
4.De beoordeling
4.1.
Nu Zorg Vastgoed aan haar vorderingen ten grondslag legt dat [gedaagde] de kantoorunit zonder recht of titel gebruikt, is het spoedeisend belang gegeven.
4.2.
Verder is voor toewijzing van de vordering in dit kort geding vereist dat de aan die vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren gewone procedure (bodemprocedure) zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3.
Zorg Vastgoed stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet aan de met haar gemaakte afspraak houdt dat zij de kantoorunit op 31 december 2023 zal verlaten. Doordat die termijn is verlopen gebruikt zij deze ruimte zonder recht of titel. [gedaagde] heeft daartegen ingebracht dat de opzegging van de huurovereenkomst in 2020 niet rechtsgeldig is omdat er geen rechtsgrond voor opzegging was. Volgens [gedaagde] heeft de rechtsvoorganger van Zorg Vastgoed de opzegging gedaan omdat zij arbeidsmigranten in het bedrijvencomplex wilde gaan vestigen, maar is dat niet doorgegaan. Op het moment dat zij daar kennis van kreeg heeft zij nadrukkelijk gesteld dat de opzeggingsgrond niet rechtsgeldig was en dat de huurovereenkomst herleefde.
4.4.
De kantonrechter overweegt dat het gehuurde kwalificeert als overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek. Voorop staat dat huurders van 230-a bedrijfsruimte slechts beperkte huurbescherming hebben. Opzegging van een dergelijke huurovereenkomst door de verhuurder leidt tot het eindigen van de huur. Daarvoor hoeft de verhuurder dus geen rechtsgrond voor aan te voeren. Wel heeft de huurder een in tijd beperkte ontruimingsbescherming, want in de twee maanden na de datum waartegen de verhuurder de ontruiming heeft aangezegd, kan de huurder de rechter verzoeken de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen en de huurder kan in die periode niet tot ontruiming worden gedwongen.
4.5.
Er is verwarring over wie de huurovereenkomst per wanneer heeft opgezegd. Zo lijkt [gedaagde] zelf al op 25 mei 2020 de huurovereenkomst per 1 juni 2020 op te willen zeggen. In dezelfde mail stelt zij echter voor de kantoorunit te blijven gebruiken tot 1 augustus 2021 en dan geen gebruik te zullen maken van de ontruimingsbescherming als bedoeld in artikel 7:230a BW. Hiervan uitgaande is [gedaagde] vanaf 1 juni 2020 geen huurder van de kantoorunit meer.
4.6.
Wat hiervan ook zij. De huurovereenkomst is in ieder geval geëindigd op 1 september 2022. Daartoe overweegt de kantonrechter dat [gedaagde] na 1 augustus 2021 gebruik is blijven maken van de kantoorunit. Daarop heeft, bij brief van 17 februari 2022, (de rechtsvoorganger van) Zorg Vastgoed [gedaagde] gesommeerd de kantoorunit per 1 september 2022 te hebben ontruimd en, zekerheidshalve de huurovereenkomst/gebruiksovereenkomst opgezegd tegen die datum, 1 september 2022. [gedaagde] heeft nagelaten bij de kantonrechter, overeenkomstig artikel 7:230a BW verlenging van de ontruimingstermijn te vragen. Zij gebruikt de kantoorunit daardoor vanaf 1 september 2022 zonder recht of titel en zij moet deze ontruimen. Wat [gedaagde] verder heeft aangevoerd, maakt dat niet anders. Ook de voorwaarden die zij stelt voordat ze bereid is de kantoorunit te ontruimen, snijden dus geen hout. Dat Zorg Vastgoed geen eigenaar is van de kantoorunit, is ook onjuist, zo blijkt uit het uittreksel van het Kadaster.
4.7.
[gedaagde] heeft tenslotte nog aangevoerd dat het adres [adres 1] niet bestaat, maar ook dat verweer faalt. Alle betrokkenen (ook [gedaagde] zelf) hebben de door [gedaagde] gehuurde kantoorunit steeds aangeduid als [adres 1] en [gedaagde] zal dus die ruimte moeten ontruimen en verlaten.
4.8.
Gelet op het voorgaande gebruikt [gedaagde] de kantoorunit sinds 1 januari 2024 zonder recht of titel. Immers, aan dat gebruik ligt geen overeenkomst meer ten grondslag. [gedaagde] handelt daarmee onrechtmatig tegenover Zorg Vastgoed. De kantonrechter vindt het daarom voldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure de gevorderde ontruiming van de kantoorunit zal toewijzen.
4.9.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van Zorg Vastgoed tot ontruiming van de kantoorunit zal toewijzen. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde ontruimingstermijn van drie dagen na betekening van dit vonnis, zodat de kantonrechter dit zal toewijzen.
4.10.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat dat ingevolge artikel 555 e.v. van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering overbodig is.
4.11.
De gevorderde gebruiksvergoeding over de periode vanaf 1 januari 2024 tot de datum van de ontruiming zal de kantonrechter toewijzen, nu [gedaagde] die vergoeding verschuldigd is aan Zorg Vastgoed zolang zij de kantoorunit na 31 december 2023 niet heeft ontruimd en verlaten.
4.12.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. De kantonrechter zal niet overgaan tot een veroordeling in de volledige proceskosten, omdat Zorg Vastgoed daartoe onvoldoende heeft gesteld. Het enkele feit dat [gedaagde] weigerachtig is gebleven om de kantoorunit te verlaten en ten onrechte verweer voert tegen ontruiming is daarvoor onvoldoende.
4.13.
Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Zorg Vastgoed vastgesteld op € 112,99 aan kosten van de dagvaarding, € 130,00 aan griffierecht, € 543,00 aan salaris voor de gemachtigde van Zorg Vastgoed en € 135,00 aan nakosten, totaal een bedrag van
€ 920,99.
€ 920,99.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie dagen na betekening van het te wijzen vonnis de kantoorruimte gelegen aan [adres 1] te verlaten en ontruimen, zodanig dat deze leeg en bezemschoon wordt opgeleverd, onder afgifte van de sleutels aan Zorg Vastgoed;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 303,- per maand over de periode vanaf 1 januari 2024 tot de datum van de ontruiming;
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Zorg Vastgoed tot dit vonnis vastgesteld op € 920,99;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter
NMB/JG