ECLI:NL:RBNHO:2024:4509

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10758116 \ CV EXPL 23-6826

Uitspraakdatum: 24 april 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiser]

wonende te [plaats 1]

eiser

hierna te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. K.R. Stephan

tegen

[gedaagde],voorheen genaamd
[naam]

wonende te [plaats 2]

gedaagde

hierna te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: [gemachtigde]

1.Het procesverloop

1.1.

[eiser] heeft bij dagvaarding van 16 oktober 2023 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 2 april 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.

2.De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt met ingang van 1 januari 2022 een woning gelegen aan de [adres] te ([postcode]) [plaats 2] van [eiser]. De woning maakt deel uit van een gebouw met meerdere woningen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de bepaalde tijd van één jaar en per 1 januari 2023 voor onbepaalde tijd gaan lopen.

2.2.

Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst in 2022 een all-in prijs van
€ 1.015,00 overeengekomen. De all-in prijs is later verhoogd naar € 1.045,45.

2.3.

Als beheerder voor [eiser] treedt de heer [betrokkene] (hierna: [betrokkene]) op.

2.4.

In de huurovereenkomst staat voor zover van belang:

“4. Betalingsverplichting, betaalperiode

4.1.

Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van huurder uit:

- De huurprijs inclusief voorschot per maand € 1.015,00

Zegge duizendvijftien

(…)

4.2.

De vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig het bepaalde in artikel 14.1 tot en met 14.7 van de algemene bepalingen. Op de vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven. Indien achteraf blijkt dat het voorschot ontoereikend is zal dit tekort door huurder worden vergoed, verhuurder dient een en ander aan te tonen met onderliggende stukken.

(…)

6. Leveringen en diensten

De door of vanwege verhuurder voor huurder te verzorgen bijkomende leveringen en dienst zijn de volgende:

water

centrale verwarming

elektra

servicekosten (…)”

2.5.

Op 12 april 2023 heeft [gedaagde] zich tot [betrokkene] gewend omdat zij de all-in huurprijs wilde splitsen. [gedaagde] bericht als volgt:
“(…) Daarom stel ik het volgende voor.

- Een splitsing van de huidige all-in prijs van € 1.045,45 naar een kale huurprijs van€ 575,00 per maand (55% van de all-in prijs) en servicekosten van € 261,36 per maand (25% van de all-in prijs), ingaand per 13-06-2023. (…)”

2.6.

Op 27 juni 2023 heeft [gedaagde] nogmaals [betrokkene] verzocht om de huurprijs te splitsen. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de splitsing van de all-in prijs. Op 27 juni 2023 heeft [gedaagde] een verzoek bij de huurcommissie ingediend tot splitsing van de all-in prijs.

2.7.

De huurcommissie heeft op 14 augustus 2023 (verzonden op 21 augustus 2023) beslist dat de kale huurprijs € 525,00 bedraagt (zijnde 55% van de all-in prijs) en dat het voorschot voor de servicekosten € 261,36 per maand bedraagt (zijnde 25% van de all-in prijs) met ingang van 1 juli 2023 (zaaknummer 2305453). In de uitspraak staat onder meer:
(…)Verzoeksplitsen all-in prijs (…)De Huurcommissie heeft op 27 juni 2023 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder om zijn voorstel tot splitsing van de huurprijs van de woonruimte te beoordelen. (…)De beoordeling van het voorstel tot splitsing.De huurder heeft voorgesteld de all-in prijs te splitsen in een kale huurprijs van € 575,00 en een bedrag voor het voorschot servicekosten van € 261,36. De Huurcommissie stelt voorts vast dat de huurder en de verhuurder het niet eens zijn geworden over dit voorstel tot splitsing. (…)

3.De vordering

3.1.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I: primair: de uitspraak van de huurcommissie van 14 augustus 2023 vernietigt en [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaart in haar verzoek;

subsidiair: de uitspraak van de huurcommissie van 14 augustus 2023 vernietigt en de kale huurprijs vaststelt op € 1.015,00, althans € 808,06, althans op een zodanig bedrag dat de rechtbank [bedoeld zal zijn: kantonrechter] juist acht en het voorschot van de servicekosten vaststelt op € 261,36, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

II: [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 300,00 aan legeskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

III: [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.

3.2.

[eiser] legt primair aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in haar verzoek. [gedaagde] heeft niet binnen de in artikel 7:249 BW gestelde termijn een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs bij de huurcommissie ingediend. Bovendien was sprake van een huurprijs boven de liberalisatiegrens.
Subsidiair legt [eiser] aan de vordering ten grondslag dat de huurcommissie bij de vaststelling van de kale huurprijs ten onrechte het puntentellingsrapport niet in acht heeft genomen. De huurcommissie heeft de huurprijs zonder enig onderzoek naar de punten die de woning telt, vastgesteld op 55% van de all-in prijs. Dit is onjuist, aldus [eiser]. [eiser] heeft zelf een puntentellingsrapport opgesteld waaruit volgt dat de maximale huurprijs € 1.100,93 bedraagt. Nu deze huurprijs hoger ligt dan de overeengekomen huurprijs moet de huurprijs worden vastgesteld op minstens de overeengekomen (all-in) prijs van
€ 1.015,00 per maand.

3.3.

Voor het geval de rechtbank onverhoopt aanleiding ziet voor verlaging van de huurprijs, dan vordert [eiser] de huurprijs op minimaal de huurliberalisatiegrens van € 808,06 per maand vast te stellen. Het voorschot van de servicekosten kan wel op € 261,36 per maand worden gesteld. Bovendien behoren de legeskosten voor rekening van [gedaagde] te komen, nu zij had moeten weten dat zij niet-ontvankelijk is in haar verzoek, althans dat haar verzoek zou worden afgewezen.

4.Het verweer

4.1.

[gedaagde] betwist de vordering en voert daartoe allereerst aan dat zij ontvankelijk is. Een verzoek tot splitsing van de all-in prijs is geregeld in artikel 7:258 BW. Het verzoek bij de huurcommissie voldeed hieraan. Verder voert [gedaagde] aan dat een all-in prijs niet wordt getoetst aan het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. Een vordering tot correctie van de huurprijs kan om die reden niet slagen, aldus [gedaagde].

5.De beoordeling

Is [gedaagde] ontvankelijk?

5.1.

[eiser] heeft allereerst gesteld dat [gedaagde] niet-ontvankelijk is in haar verzoek, omdat zij het verzoek niet binnen de in artikel 7:249 lid 1 BW genoemde termijn heeft ingediend. Dit betoog slaagt niet.

5.2.

Vast staat dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een all-in prijs zijn overeengekomen. Verder is niet in geschil dat [gedaagde] bij de huurcommissie een verzoek heeft ingediend en dat zij daarvoor het formulier “
Splitsen all-in prijs” heeft gebruikt. De huurcommissie heeft ook daarover beslist. Splitsing van de all-in prijs is geregeld in artikel 7:258 BW. Artikel 7:249 lid 1 BW is daarop niet van toepassing. [gedaagde] is aldus ontvankelijk. Gelet op het voorgaande zal de primaire vordering van [eiser] worden afgewezen. Overigens kan de vordering om de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen hoe dan ook niet worden toegewezen. Omdat [eiser] zich binnen acht weken na verzending van die uitspraak tot de kantonrechter heeft gewend, is de uitspraak immers komen te vervallen.
Is sprake van een geliberaliseerde huurprijs?

5.3.

Partijen discussiëren verder over de vraag of de tussen partijen overeengekomen all-in huurprijs al dan niet geliberaliseerd is. Voor het antwoord op die vraag staat de meer systematische benadering, zoals bepleit door [eiser], tegenover de meer taalkundige uitleg, zoals gevolgd door de huurcommissie en zoals bepleit door [gedaagde]. De kantonrechter zal hier een (beredeneerde) keuze tussen moeten maken.

5.4.

In de meer systematische benadering moet in het geval van een all-in huurprijs eerst door splitsing ex artikel 7:258 BW de kale huurprijs worden gevonden (zijnde 55% van de overeengekomen huurprijs). Als deze boven de liberalisatiegrens ligt, dan moet de huurprijs als geliberaliseerd worden aangemerkt. Dit past bij de bedoeling van de wetgever bij liberalisering (uitsluiting van duurdere woningen van huurprijsregulering) en binnen het systeem van de wet (huurder kan alleen gedurende de eerste zes maanden na het aangaan van de huurovereenkomst de een huurprijslaten toetsen). Als de gevonden kale huur boven de liberalisatiegrens ligt, is sprake van geliberaliseerde huurprijs en kan de huurcommissie daarin niet ingrijpen.

5.5.

Op basis van de meer taalkundige uitleg geldt dat bij een all-in huurprijs geen sprake is van een aanvangshuurprijs (zoals vereist in artikel 7:247 BW). In dat geval is immers niet duidelijk welk deel van de all-in huurprijs ziet op de kale huur (oftewel de aanvangshuurprijs) en welk deel op de servicekosten. Dat betekent dat, conform de hoofdregel, een all-in huurprijs altijd een niet-geliberaliseerde huurprijs is. Een niet-geliberaliseerde huurprijs kan na de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst niet alsnog geliberaliseerd worden door splitsing ex artikel 7:258 BW.

5.6.

De kantonrechter is van oordeel dat de onder 5.5 weergegeven interpretatie van de wet méér in de rede ligt dan de in 5.4 weergegeven uitleg. Uitgangspunt van de wet is huurprijsbescherming voor de huurder en dus het niet-geliberaliseerd zijn van woonruimte. De uitzondering hierop is de geliberaliseerde woonruimte. Omdat het gaat om een uitzondering, is daarvan alleen sprake als zonder twijfel wordt voldaan aan de vereisten die gelden voor die uitzondering. In artikel 7:247 BW is het geliberaliseerd zijn van een huurwoning nadrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. Daarvan is bij een all-in huurprijs geen sprake omdat niet vastgesteld kan worden welk deel van die prijs moet worden aangemerkt als de kale huurprijs (zijnde de aanvangshuurprijs). Een aanvangsprijs kan niet door (analogische) toepassing van artikel 7:258 BW worden gevonden: de splitsing conform dit artikel heeft immers geen terugwerkende kracht, maar kan niet eerder ingaan dan twee maanden na een voorstel tot splitsing. Dat betekent dat wanneer partijen een all-in huurprijs zijn overeengekomen, conform de hoofdregel hoe dan ook sprake is van niet-geliberaliseerde woonruimte. Het komt de kantonrechter ook niet logisch voor om eerst op basis van artikel 7:258 BW de all-in huurprijs te splitsen om dan, als sprake zou zijn van een kale huurprijs boven de liberalisatiegrens, tot de conclusie te komen dat artikel 7:258 BW niet van toepassing is. De conclusie is dan ook dat de tussen partijen geldende huurprijs als niet-geliberaliseerd moet worden aangemerkt. Dat betekent dat de huurcommissie bevoegd was deze te splitsen ex artikel 7:258 BW.
Hoogte kale huurprijs en servicekosten

5.7.

De kantonrechter gaat verder voorbij aan het betoog van [eiser] dat zij niet gebonden zou zijn aan de materiële normen van de artikelen 7:258 BW en 17 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) als het gaat om de wijze van splitsing. Hoewel de kantonrechter niet de hoger beroeps instantie van de huurcommissie is en de kantonrechter zelfstandig de huurprijs kan vast stellen, valt niet in te zien waarom voor haar andere regels en normen zouden gelden dan voor de huurcommissie. Het wettelijk kader is immers niet anders. De kantonrechter verwijst verder naar het arrest van de Hoge Raad van 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633, waarin de Hoge Raad heeft overwogen:

“3.1.2. De huurcommissie toetst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de regels opgenomen in het Besluit huurprijzen woonruimte en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (art. 11 lid 2 in verbinding met art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)). (…) Partijen worden geacht de door de huurcommissie redelijk geachte huurprijs te zijn overeengekomen, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de kantonrechter over de huurprijs vordert (art. 7:262 BW). De kantonrechter toetst de redelijkheid van de huurprijs aan dezelfde regels als de huurcommissie.”

De kantonrechter leidt hieruit af dat zij ook in dit geval is gebonden aan dezelfde normen en regels als de huurcommissie. Dit betekent dat – overeenkomstig artikel 17 UHW - de huurprijs op 55% van de overeengekomen huurprijs moet worden vastgesteld en het voorgestelde voorschotbedrag op 25% van de overeengekomen prijs. Er is aldus geen ruimte om hiervan af te wijken en acht te slaan op het puntentellingsrapport. Mogelijk kan dat in (zeer) bijzondere omstandigheden anders zijn, maar daarvan is hier onvoldoende gebleken.

5.8.

Voor zover [eiser] een beroep doet op artikel 6:248 lid 2 BW, dan geldt het volgende. In het in rechtsoverweging 5.8. genoemde arrest heeft de Hoge Raad daarover overwogen:

“Opmerking verdient dat ook voor de wettelijke huurprijsbescherming geldt dat een tussen huurder en verhuurder geldende regel niet van toepassing is voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (art. 6:248 lid 2 BW). Het dwingendrechtelijke karakter van de huurprijsbescherming is een omstandigheid die bij de toepassing van art. 6:248 lid 2 BW moet worden betrokken.”

5.9.

Uitgangspunt is dat de rechter bij de toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW terughoudendheid moet betrachten: alleen in bijzondere omstandigheden toepassing van een geldende regel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, te meer nu het gaat om dwingendrechtelijke regels van huurprijsbescherming die met name de belangen van de huurder als “zwakkere partij” beogen te beschermen. De enkele stelling van [eiser] dat de maximale kale huurprijs, volgens het door hem opgemaakte puntentellingsrapport, € 1.100,93 zou bedragen en dat hij meer panden heeft met een all-in prijs, is in dit verband onvoldoende. Daar komt bij dat [gedaagde] de inhoud van het puntentellingsrapport heeft betwist. Bij deze stand van zaken kan het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW niet slagen.

5.10.

Gelet op het voorgaande zal de kantonrechter de kale huurprijs vaststellen op een bedrag van € 574,45 (55% van € 1.045,45) en de servicekosten op € 261,36 (25% van

€ 1.045,45).

5.11.

De subsidiaire vordering van [eiser] zal dan ook worden afgewezen. Dit geldt ook voor de gevorderde legeskosten, omdat [gedaagde] zich op goede gronden tot de huurcommissie heeft gewend.

Proceskosten

5.12.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

wijst de vordering af;

6.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 270‬,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] en veroordeelt [eiser] tot betaling van € 67,5‬0 aan nakosten voor zover deze kosten daadwerkelijk door [gedaagde] worden gemaakt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter