Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 10939264 \ CV EXPL 24-1166
Uitspraakdatum: 1 mei 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Woningbedrijf Velsen
Stichting Woningbedrijf Velsen
te IJmuiden
de eisende partij
gemachtigde: KVN Gerechtsdeurwaarders & Juristen
tegen
1.[gedaagde 1]
2. [gedaagde 2]
beiden te [plaats]
de gedaagde partijen
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partijen gedagvaard. Tegen de gedaagde partijen is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en veroordeling van de gedaagde partijen tot betaling van de huurachterstand en servicekosten, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft en de proceskosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partijen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, welke tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:De huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Woningbedrijf Velsen van juli 2004
3.1.
De kantonrechter constateert dat sprake is van sociale huur.
3.2.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partijen algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van Pro de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.3.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.4.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.5.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.6.
Artikel 4.2. van de huurovereenkomst betreft een huurprijswijzigingsbeding. Dit artikel luidt als volgt:
“(...) De huurprijs wordt jaarlijks gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.”
3.7.
Omdat het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekostenbeding
3.8.
Artikel 4 van Pro de algemene huurvoorwaarden betreft een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
3.9.
In de algemene huurvoorwaarden zijn verder onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
Artikel 6.1: ‘
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
(…) Vanaf de eerste dag van de maand is huurder voor de termijn voor die maand in verzuim en is hij wettelijke rente verschuldigd.’
Artikel 13.1: ‘
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van die ene partij.’
Artikel 13.2: ‘
De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
De ingevolge dit artikel door de ene partij aan de andere partij te betalen buitengerechtelijke incassokosten zijn verschuldigd op het moment dat de ene partij zijn vordering op de ander uit handen geeft en bedragen tenminste 15% van de uit handen gegeven vordering, met een minimum van € 25,- vermeerderd met het geldend BTW-percentage.’
Artikel 15: ‘
Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2004, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarde te handelen en onverminderd verhuurders overige recht op schadevergoeding.
Huurder is verplicht ten behoeve van verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete van € 25,- (niveau 2004, geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, alle Huishoudens) per kalenderdag te betalen, indien hij enige bepaling uit deze algemene voorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze algemene voorwaarde te handelen en onverminderd verhuurders overige recht op schadevergoeding.
Deze boete zal, zonder rechterlijke tussenkomst voor elke dag gedurende welke de overtreding voortduurt, verschuldigd zijn.’
3.10.
De algemene voorwaarden moeten worden getoetst aan de hand van de wet- en regelgeving die gold op het moment waarop de overeenkomst is gesloten. In dit geval is de huurovereenkomst aangegaan met ingang van 6 januari 2010. Op dat moment was op een vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten artikel 6:96 lid 2 BW Pro en het Rapport Voorwerk II van toepassing. Op grond van het Rapport Voorwerk II wordt aan de hand van vaste tarieven op basis van het geldende liquidatietarief een bedrag toegewezen. Er is dus sprake van gelimiteerde kosten. De artikelen 13.1 en 13.2 van de algemene voorwaarden verwijzen echter niet naar artikel 6:96 lid 2 BW Pro en het Rapport Voorwerk II. Deze artikelen bieden de eisende partij de mogelijkheid om ongelimiteerd kosten in rekening te brengen bij de consument indien er als gevolg van het verzuim maatregelen moeten worden genomen. Daarmee verstoren deze bedingen het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument en is sprake van oneerlijk bedingen.
3.11.
Daarbij komt dat de combinatie van het boetebeding in artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden en de voornoemde incassobedingen ook oneerlijk is. Het boetebeding wijkt immers ten nadele van de consument aanzienlijk af van de aanvullend rechtelijke bepalingen in artikel 6:92 BW Pro. Bovendien kunnen op grond van artikel 13.1 daarnaast alle kosten, in en buiten rechte, op de consument worden verhaald indien er als gevolg van een niet-nakomen door de consument maatregelen moeten worden genomen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Contractuele afwijking van dwingendrechtelijke bepalingen is, op grond van het arrest van de Hoge Raad van 10 februari 2023 [2] onredelijk bezwarend in de zin van art. 6:233, aanhef en onder a, BW en daarmee oneerlijk in de zin van de richtlijn.
3.12.
Het rentebeding in artikel 6.1 van de algemene voorwaarden is in overeenstemming met de regeling in artikel 6:119 BW Pro. Dit beding is daarom op zichzelf niet oneerlijk. In combinatie met het boetebeding in artikel 15 van Pro de algemene voorwaarden is voornoemd rentebeding echter wel oneerlijk. In artikel 15 is Pro namelijk bepaald dat op iedere tekortkoming, dus ook niet tijdige huurbetaling, de huurder een boete van € 25,00 per dag is verschuldigd. Op grond van deze bedingen zou de eisende partij in geval van niet tijdige huurbetaling door de huurder wettelijke rente én een (niet-gemaximeerde) boete in rekening kunnen brengen, terwijl de huurder op grond van de wettelijke regeling uitsluitend wettelijke rente verschuldigd zou zijn. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de gedaagde partij verstoord.
3.13.
De kantonrechter is daarom voornemens de bedingen in artikel 6.1, 13.1 en 13.2 van de Algemene Huurvoorwaarden te vernietigen voor zover deze betrekking hebben op rente en buitengerechtelijke kosten en als gevolg daarvan de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten af te wijzen. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Huurachterstand
3.14.
De gedaagde partijen moeten de huurachterstand betalen. De beslissing hierover wordt echter aangehouden, omdat de gedaagde partijen een deelbetaling hebben gedaan en deze op grond van artikel 6:44 BW Pro eerst in mindering strekt van de kosten en de verschuldigdheid van de kosten nog niet vaststaat gelet op het voorgaande, zodat ook de hoogte van de huurachterstand nog niet kan worden vastgesteld.
Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding
3.15.
De gevorderde ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding zijn toewijsbaar, omdat deze vorderingen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomen. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.16.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagde partijen wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de bewoner / gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen.
Conclusie
3.17.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van de hiervoor genoemde bedingen en de gevolgen daarvan.
3.18.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagde partijen om het perceel aan de [adres] [plaats] binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partijen om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 522,42 per maand, voor iedere maand dat de gedaagde partijen het gehuurde vanaf 1 maart 2024 in gebruik houden;
4.4.
verklaart de veroordelingen 4.2 en 4.3 uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 29 mei 2024 om de eisende partij in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel zoals hiervoor is overwogen;
4.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter