ECLI:NL:RBNHO:2024:4614

• Datum uitspraak: 6 maart 2024
• Publicatiedatum: 7 mei 2024
• Zaaknummer: 10163738 \ CV EXPL 22-6269
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Tussenvonnis inzake huurprijsvermindering en gebreken in woonruimte met luchtlekkages

In deze zaak heeft [eiseres] een vordering ingesteld tegen Woonopmaat, de verhuurder van haar woning, vanwege aanhoudende klachten over tocht en luchtlekkages. [Eiseres] huurt sinds 3 december 2015 een woning van Woonopmaat en heeft herhaaldelijk geklaagd over de gebreken, die volgens haar leiden tot een vermindering van haar huurgenot en gezondheidsklachten. De kantonrechter heeft op 6 maart 2024 een tussenvonnis uitgesproken waarin de vorderingen van [eiseres] worden besproken. De rechter heeft vastgesteld dat er luchtlekkages zijn geconstateerd, maar kan op basis van de huidige informatie niet definitief oordelen of deze een gebrek vormen in de zin van het huurrecht. De kantonrechter heeft besloten een deskundige te benoemen om de ernst van de luchtlekkages vast te stellen en om te bepalen welke maatregelen nodig zijn om het probleem op te lossen. De zaak is verwezen naar een rolzitting op 3 april 2024 voor verdere uitlatingen van partijen. De kosten voor de deskundige zullen voorlopig door Woonopmaat worden gedragen, gezien de vastgestelde luchtlekkages.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 10163738 \ CV EXPL 22-6269

Uitspraakdatum: 6 maart 2024

Tussenvonnis van de kantonrechter in de zaak van:

[eiseres]

wonende te [plaats]

eiseres

verder te noemen: [eiseres]

gemachtigde: mr. A. Doruk

tegen

de stichting

Stichting Woonopmaat

gevestigd te Heemskerk

gedaagde

verder te noemen: Woonopmaat

gemachtigde: mr. G.P. Poiesz

1. Het procesverloop

1.1.

[eiseres] heeft bij dagvaarding van 14 oktober 2022 een vordering tegen Woonopmaat ingesteld. Woonopmaat heeft schriftelijk geantwoord.

1.2.

Op 25 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Woonopmaat heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die zijn overgelegd. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij brief van 14 mei 2023 nog stukken toegezonden. Woonopmaat heeft op de zitting een productie overgelegd.

1.3.

Naar aanleiding van de zitting is [eiseres] in de gelegenheid gesteld een akte in te dienen. Dit heeft zij op 7 augustus 2023 gedaan. Vervolgens is de behandeling van de zaak op verzoek van partijen aangehouden voor overleg tussen partijen. Op 15 november 2023 heeft Woonopmaat een akte met producties ingediend. [eiseres] heeft hierop schriftelijk gereageerd.

2. Feiten

2.1.

[eiseres] huurt sinds 3 december 2015 van Woonopmaat een woning aan [adres] te [plaats]. De woning bestaat uit twee verdiepingen.

2.2.

Naar aanleiding van klachten van [eiseres] over tocht in de woning heeft Woonopmaat in 2018 enige werkzaamheden in de woning laten uitvoeren.

2.3.

Ook nadien heeft [eiseres] geklaagd over tocht in de woning. Op 7 december 2020 heeft KMZ Lekdetectie B.V. (hierna: KMZ) in opdracht van Woonopmaat onderzoek gedaan naar tocht in de woning. De conclusie van KMZ is dat het tochtprobleem wordt veroorzaakt door ondeugdelijke aansluiting tussen wanden en dakplaten. KMZ adviseert om de wanden bovenin bij de aansluiting tussen wanden en dakplaten te openen, te controleren en vervolgens tocht-dicht op elkaar te laten aansluiten.

2.4.

Woonopmaat heeft vervolgens aan Van Lith Bouw B.V. (hierna: Van Lith) opdracht gegeven om de door KMZ geadviseerde werkzaamheden uit te voeren.

2.5.

Per brief van 15 maart 2021 heeft [eiseres] Woonopmaat aansprakelijk gesteld voor de schade door het tochtprobleem. Ook maakt zij aanspraak op huurprijsvermindering. Woonopmaat laat [eiseres] daarop telefonisch weten dat de werkzaamheden naar alle waarschijnlijkheid vóór de bouwvakantie zullen worden uitgevoerd.

2.6.

Van Lith heeft (uiteindelijk) in november en december 2021 enige werkzaamheden uitgevoerd aan (de buitenzijde van) de woning.

2.7.

Per brief van 17 maart 2022 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan Woonopmaat geschreven, voor zover van belang:
(…) Eerder is er telefonisch contact met u geweest (vlak voor de bouwvakantie) waarop toen werd gezegd dat het probleem zo spoedig mogelijk zou worden opgelost. De kwestie zou op de planning staan. Daarna ben ik vorig jaar door u in november gebeld met de mededeling dat het project was uitbesteed aan Van Lith bouwbedrijf en dat er is gewerkt aan een gat van 5 cm die het probleem misschien zou oplossen wat in twee weken merkbaar zou zijn. Hiervan is niks gemerkt. Sterker nog, mijn cliënte heeft van de gestelde werkzaamheden niets gemerkt en vraagt zich af of er wel herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Tegelijkertijd heb ik nog steeds van Woon op Maat geen schriftelijke reactie ontvangen op mijn aansprakelijkstelling d.d. 15-03-2021 van vorig jaar. Ook is het rapport van de tocht/rookproef van de firma KMZ aan mij niet verstrekt. U begrijpt dat er geen geduld meer is bij mijn cliënte. Ik deel u mede dat ik aan de rechter een verzoek zal doen voor huurverlaging en de gevolgschade zal claimen. (…)

2.8.

Woonopmaat heeft in reactie op deze brief geantwoord dat zij het betreurt dat er na het onderzoek van KMZ enige tijd overheen is gegaan voor het verrichten van de werkzaamheden.

2.9.

Op 31 maart 2022 en 1 april 2022 heeft Van Lith (isolatie)werkzaamheden verricht aan de binnenzijde van de woning en aan de dakkapel.

2.10.

Per brief van 26 april 2022 heeft Woonopmaat het volgende aan [eiseres] geschreven, voor zover van belang:
(…) Het tochtprobleem hebben wij laten onderzoeken en de aannemer is ingeschakeld. Onze aannemer, de firma van Lith uit Beverwijk, heeft problemen bij het dak gevonden. Hier zijn acties op uitgevoerd waarmee wij vermoeden dat het tochtprobleem is opgelost. Wij zitten nog op een definitieve terugkoppeling en uitslag van de aannemer te wachten. Als het tochtprobleem nog niet is opgelost dan gaan we verdere acties ondernemen.

2.11.

Per e-mail van 11 mei 2022 heeft Woonopmaat aan de gemachtigde van [eiseres] onder meer geschreven:
(…) De werkzaamheden aan het dak bij uw cliënt mevrouw [eiseres], [adres] zijn gereed. (…) Van Lith bouwbedrijf heeft vrijdag 22 juni 2022 (de kantonrechter: begrijpt: 22 april 2022)
het dak gecontroleerd en reparaties uitgevoerd. Bij de goot en op het dak zijn dakpannen losgehaald en aansluitingen zijn gecontroleerd. Er zijn enkele gaten bij de dakplaten ontdekt en dichtgezet. Het gehele dak is nu gecontroleerd en plaatselijk zijn er reparaties uitgevoerd. We verwachten dat de klachten over warmteverlies hiermee tot het verleden behoren.

2.12.

Per brief van 16 juni 2022 laat de gemachtigde van [eiseres] laten weten dat er geen enkele verbetering is met betrekking tot de tocht- en warmteverliesproblemen. Woonopmaat heeft daarop Van Lith opdracht gegeven de woning opnieuw te controleren.

2.13.

Op 14 oktober 2022 heeft [eiseres] Woonopmaat in deze procedure gedagvaard. Op de zitting van 25 mei 2023 heeft Woonopmaat toegezegd om KMZ een nieuw lekdetectie-onderzoek in de woning te laten uit te voeren.

2.14.

Op 3 juli 2023 heeft KMZ een nieuw onderzoek uitgevoerd. In het daarvan opgemaakte rapport staat voor zover van belang:
(…) Bij een door ons eerder uitgevoerd onderzoek (LD200448) zijn er diverse tochtklachten gedetecteerd. Bewoonster geeft aan dat de tochtklachten nog steeds aanwezig zijn in de woning. Aansluitend is de woning door ons doormiddel van BlowerDoor op onderdruk gebracht om eventuele tochtklachten te detecteren. (…) Gedurende het onderzoek worden er forse luchtlekkage waargenomen achter beide knieschotten. In de hoek vanuit de aansluiting van de dakplaten en de wand. Ook wordt luchtlekkage waargenomen tussen de naden van de dakplaten achter het knieschot. (…) Zowel het kozijn als het stopcontact zijn geplaats in een holle wand. Waarschijnlijk treedt de toch via de aansluiting van de dakplaten in de holle wand. (…) Ook worden tochtklachten waargenomen vanuit het stopcontact in de keuken. Conclusie: Gedurende het onderzoek worden er meerdere luchtlekkages waargenomen in de woning welke referent zijn aan tochtklachten. (…) Wij adviseren u ten aanzien van het uitgevoerde onderzoek om: De aansluiting van de dakplaten met de wanden te herzien om deze luchtdicht uit te voeren. De kieren tussen de dakplaten achter het knieschot luchtdicht uit te voeren. Nagaan waar er lucht de woning binnen kan treden waardoor deze voelbaar is vanuit het stopcontact in de keuken.

2.15.

Naar aanleiding van dit onderzoek heeft Woonopmaat opdracht gegeven aan Van Lith om werkzaamheden te verrichten. Partijen zijn in overleg gegaan over de wijze van uitvoering van de werkzaamheden en de datum daarvan. Vervolgens zijn partijen overeengekomen om KMZ een nieuw onderzoek te laten uitvoeren teneinde vast te stellen of na de door Woonopmaat op advies van KMZ opgedragen werkzaamheden de geconstateerde tochtklachten zich nog voordoen.

2.16.

Op 27 oktober 2023 heeft KMZ wederom onderzoek verricht. In het rapport staat onder meer:
Om de woning te controleren op eventuele tochtklachten is de woning een onder en overdruk gebracht van 55Pa. (…) Tijdens het op onderdruk zetten van de woning worden er nog luchtlekkages waargenomen vanuit de knieschotten en vanuit de deurstijl van de slaapkamers. Bij eerder uitgevoerde onderzoek zijn ook op deze plaatsen luchtlekkages gedetecteerd. (…) Aansluitend wordt de woning op overdruk gebracht waarbij er in de woning rook wordt gedoseerd. Tijdens het onderzoek wordt er aan de buitenzijde van de woning rookuitreding waargenomen vanuit de dakaansluiting met de vloer en onder de rij dakpannen boven de dakkapel. (…) Conclusie: Gedurende het onderzoek worden er nog meerdere luchtlekkages waargenomen. De luchtlekkages zijn aangetoond door de woning op onder en overdruk te brengen doormiddel van BlowerDoor. (…) Advies: (…) Het is bij ons niet bekend hoe oud de woning is er hoe luchtdicht deze daadwerkelijk moet zijn. Wij kunnen de luchtdichtheid controleren doormiddel van een volledige BlowerDoor test (€495. Ex). Hiervoor hebben wij de Qv10 waarden nodig welke is opgenomen in het bouwbesluit. Tijdens de BlowerDoortest worden deze waarden gecontroleerd. Mogelijk zijn de lekkages wel aanwezig maar haalt de woning wel zijn infiltratiewaarden en voldoet deze dus aan het bouwbesluit.

3. De vordering

3.1.

[eiseres] vordert – samengevat – dat de kantonrechter:

primair:

a. a) bepaalt dat de kale huurprijs met ingang van 15 maart 2021 wordt vastgesteld op 50% van de overeengekomen huurprijs totdat het gebrek aan de woning is verholpen;

b) Woonopmaat veroordeelt tot terugbetaling van teveel betaalde huur vanwege gemist huurgenot over periode 15 maart 2016-15 maart 2021.

c) Woonopmaat veroordeelt tot compensatie van 50% van de gaskosten vanaf 14 oktober 2017;

d) Woonopmaat veroordeelt tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de constructie van de woning om het tochtprobleem op te lossen;

e) Woonopmaat veroordeelt tot het verrichten van (andere) herstelwerkzaamheden aan de woning om het tochtprobleem op te lossen, onder verbeurte van een dwangsom;

f) Woonopmaat veroordeelt tot het verrichten van herstelwerkzaamheden met betrekking tot vochtplekken in de woning, onder verbeurte van een dwangsom.

subsidiair:

a. a) voor recht verklaart dat Woonopmaat onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiseres] en aansprakelijk is voor de geleden schade;

b) Woonopmaat veroordeelt tot betaling van 50% van de kale huurprijs aan [eiseres] totdat het gebrek is verholpen;

c) Woonopmaat veroordeelt tot terugbetaling van 50% van de betaalde huur over de periode 15 maart 2016-15 maart 2021;

d) Woonopmaat veroordeelt tot compensatie van 50% van de gaskosten vanaf 14 oktober 2017;

e) Woonopmaat veroordeelt tot het verrichten van herstelwerkzaamheden aan de woning om het tochtprobleem op te lossen, onder verbeurte van een dwangsom;

f) Woonopmaat veroordeelt tot het verrichten van herstelwerkzaamheden met betrekking tot vochtplekken in de woning, onder verbeurte van een dwangsom;

g) veroordeling in de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vorderingen ten grondslag dat zij al jaren last heeft van ernstige tochtproblemen in de woning en de daarmee gepaard gaande kou in de winter en hitte in de zomer. Volgens [eiseres] wordt haar huurgenot hierdoor ernstig verminderd, ook omdat deze omstandigheden een slechte invloed op haar gezondheid hebben. Zij maakt daarom op grond van artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek (BW) aanspraak op een evenredige vermindering van de huurprijs. Daarnaast maakt zij op grond van artikel 7:208 BW aanspraak op vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade, bestaande uit hogere stookkosten. Verder zijn er vochtplekken op de muren ontstaan die Woonopmaat dient te herstellen. Door in strijd met haar verplichting op grond van artikel 7:206 BW het tochtprobleem niet tijdig en daadkrachtig op te lossen, handelt Woonopmaat volgens [eiseres] bovendien onrechtmatig.

3.3.

Ter zitting heeft [eiseres] erkend dat de vordering tot huurprijsverlaging aanzienlijk moet worden verminderd, gelet op de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 3 BW.

4. Het verweer

4.1.

Woonopmaat betwist de vorderingen. Zij voert aan dat gelet op de vervaltermijn van artikel 7:257 BW alleen huurprijsvermindering kan worden gevorderd vanaf 14 april 2022. Op die datum waren alle gebreken al verholpen. Voor zover nog sprake zou zijn van een gebrek, dan leidt dit niet tot een substantiële aantasting van het huurgenot, zodat huurprijsvermindering niet aan de orde is. Huurprijsvermindering kan ook niet op grond van artikel 6:162 BW worden gevorderd omdat [eiseres] de geëigende weg van het vorderen van huurprijsvermindering te laat heeft bewandeld.

4.2.

Tegen de vordering tot compensatie van de gaskosten voert Woonopmaat aan dat niet is voldaan aan de eisen van artikel 7:208 BW. Daarnaast betwist Woonopmaat dat sprake is van een toename van het gasverbruik als gevolg van de tochtproblemen. Ook heeft [eiseres] volgens Woonopmaat voor de berekening van de toename van het gasverbruik niet de juiste gegevens tot uitgangspunt genomen.

4.3.

Woonopmaat heeft zich verder (aanvankelijk) op het standpunt gesteld dat zij niet gehouden is om herstelwerkzaamheden te verrichten omdat zij van mening is dat de tochtproblemen uiterlijk in maart 2022 zijn verholpen. In haar laatste akte van 15 november 2023 heeft Woonopmaat te kennen gegeven dat indien een door de kantonrechter benoemde deskundige een dusdanige luchtdoorlatendheid vaststelt dat sprake is van een gebrek, zij meteen opdracht zal geven de geadviseerde herstelwerkzaamheden uit te voeren. De vordering ten aanzien van het herstel van vochtplekken acht Woonopmaat voorbarig en onnodig. Volgens Woonopmaat heeft zij nooit een eerder verzoek gekregen om tot herstel daarvan over te gaan.

5. De beoordeling

5.1.

Uitgangspunt bij de beoordeling van het gestelde gebrek is het bepaalde in artikel 7:204 lid 2 BW, waarin een ‘gebrek’ wordt gedefinieerd als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. De vraag of sprake is (geweest) van beperking van het huurgenot die tot huurprijsvermindering aanleiding kan geven, moet in beginsel worden beoordeeld naar objectieve maatstaven. Bij de beoordeling moet met name worden gelet op de aard en de omvang van de voor rekening van de verhuurder komende gebreken en op de voortvarendheid waarmee de gebreken zijn verholpen. Stelplicht en bewijslast met betrekking tot de beweerdelijke beperking van het huurgenot berusten bij de huurder.

5.2.

Uit het laatste rapport van KMZ blijkt dat (ondanks verrichte werkzaamheden) zich op meerdere plekken luchtlekkages voordoen in de woning. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag of deze luchtlekkages een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 BW.

5.3.

De kantonrechter kan op basis van de stukken niet vaststellen of de luchtdoorlatendheid zodanig is dat Woonopmaat [eiseres] niet het huurgenot kan verschaffen dat zij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een dergelijke woning. Bij de beoordeling daarvan spelen onder meer de norm van artikel 5.9 van het Bouwbesluit 2003 (gelet op het bouwjaar van de woning (volgens [eiseres] 2004)) en het Besluit gebreken (Bijlage II bij het Besluit huurprijzen woonruimte) een rol. Verder is onvoldoende informatie beschikbaar om te beoordelen of de al verrichte werkzaamheden enige effect hebben gehad. Ten slotte is ook niet duidelijk, welke werkzaamheden Woonopmaat dient te laten uitvoeren om het gebrek, als daarvan sprake is, te verhelpen. Partijen hebben zelf ook hun voorkeur voor de benoeming van een deskundige door de kantonrechter uitgesproken.

5.4.

De kantonrechter is daarom voornemens een deskundige te benoemen ter beantwoording van de volgende vragen:
a. In hoeverre is in de woning sprake van een te hoge luchtdoorlatendheid (luchtlekkage), gelet op de van toepassing zijnde normen?
b. In hoeverre beperkt deze luchtdoorlatendheid het huurgenot van [eiseres]?
c. Welke maatregelen zijn noodzakelijk om het gebrek te verhelpen?
d. Is het aannemelijk dat al eerder genomen maatregelen de situatie hebben veranderd en zo ja, welke?
e. Geeft uw onderzoek aanleiding voor verdere opmerkingen en zo ja, welke?

5.5.

Ten aanzien van de persoon van de deskundige is de kantonrechter voornemens
ing. H. Lentink van Nieman Raadgevende Ingenieurs te benoemen.

5.6.

Indien partijen nog aanvullende suggesties betreffende de opdracht hebben of specifieke vragen wensen te stellen, dienen zij daarvoor (bij voorkeur) in gezamenlijk overleg, concrete (tekst)voorstellen te doen. Tevens kunnen zij zich uitlaten over de persoon van de deskundige. De zaak zal daartoe worden verwezen naar de rolzitting van 3 april 2024.

5.7.

Ten aanzien van de kosten geeft de kantonrechter partijen mee dat (vooralsnog) Woonopmaat zal worden belast met de betaling van het door de deskundige te begroten voorschot omdat inmiddels vast staat dat in het gehuurde (nog steeds) luchtlekkages zijn waargenomen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

verwijst de zaak naar de openbare civiele terechtzitting (rolzitting) van 3 april 2024 voor akte uitlating partijen zoals bedoeld in overweging 5.6.;

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter