ECLI:NL:RBNHO:2024:4744

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: 10693249 \ CV EXPL 23-5858

Vonnis van 15 mei 2024

in de zaak van

STICHTING WOONOPMAAT,

gevestigd te Heemskerk,

eisende partij,

hierna te noemen: Woonopmaat,

gemachtigde: mr. G.P. Poiesz,

tegen

[gedaagde],

wonende te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. W.G. Westerman.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de mondelinge behandeling van 22 april 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de akte van Woonopmaat van 11 april 2024,
- productie van [gedaagde]

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Woonopmaat verhuurt met ingang van 12 oktober 2010 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres 1] te [plaats] (verder: het gehuurde). Het gaat om sociale huurwoning in een flatgebouw.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden 2004 van toepassing verklaard. Daarin staat:
“Artikel 6.1

Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte door huurder en zijn huishouden. Huurde zal de woning zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Huurder zal het gehuurde naar behoren stofferen en meubileren. Huurder verplicht zich het ge huurde en alle aan- en toebehoren overeenkomstig de bestemming te gebreken en deze bestemming niet te veranderen.

(…)

Artikel 6.4

Het is huurder niet toegestaan het gehuurde voor meer dan de helft van de oppervlakte ervan onder te verhuren of in gebruik te geven aan één of meer derde(n). Het is huurder zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder niet toegestaan het gehuurde voor ten hoogste de helft van de oppervlakte ervan onder te verhuren of in gebruik te geven aan één of meer derde(n). (…) Het totaal van de door huurder per maand in rekening gebrachte netto onderhuurprijzen mag niet hoger zijn dan de helft van de netto huurprijs die verhuurder aan huurder in die maand in rekening brengt. Bij overtreding van het bepaalde in de voorgaande volzin verbeurt huurder aan verhuurder een boete ter grootte van de netto huurprijs over de zes maanden voorafgaand aan het moment waarop verhuurder zijn recht op betaling van de boete geldend maakt. (…)

Artikel 6.5

Onverminderd het bepaalde in het eerste lid van dit artikel is de huurder die in het gehuurde niet zijn hoofdverblijf heet, in het geheel niet bevoegd het gehuurde in gebruikt te geven of onder te verhuren, dan wel een reeds in werking getreden onderverhuurd of ingebruikgeving te continueren. Een eventueel door verhuurder op grond van het vorige lig gegeven toestemming eindigt wanneer huurder ophoudt in het gehuurde zin hoofdverblijf te hebben.

(…)”.

2.3.

In februari 2023 ontvangt Woonopmaat van een buurtbewoner een melding dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde zou hebben.

2.4.

Op vrijdag 3 maart 2023 legt Woonopmaat een onaangekondigd huisbezoek af. Niemand wordt aangetroffen en de brievenbus ligt vol met post die niet alleen aan [gedaagde] gericht is.

2.5.

Op maandag 20 maart 2023 legt Woonopmaat opnieuw een onaangekondigd huisbezoek af. Een man die aangeeft niet de huurder te zijn doet open en neemt telefonisch contact met [gedaagde] op, die enkele minuten later bij het gehuurde arriveert. Desgevraagd geeft [gedaagde] aan dat zijn identiteitsbewijs in de auto ligt en er in de woning niets ligt waarop zijn naam staat. [gedaagde] geeft aan dat zijn zus, zwager en twee kinderen bij hem inwonen.

2.6.

Woonopmaat nodigt [gedaagde] uit voor een gesprek voor 4 april 2023. Woonopmaat geeft aan dat het vermoeden bestaat dat hij niet in het gehuurde en het gehuurde zonder toestemming aan derden in gebruik geeft. [gedaagde] stelt op verzoek van Woonopmaat zijn bankafschriften ter beschikking.
Daaruit blijkt dat [gedaagde] in en om het gehuurde pintransacties doet. Woonopmaat verzoekt [gedaagde] de huur op te zeggen. Op 25 april 223 herhaalt Woonopmaat dit verzoek.

2.7.

Uit de bankafschriften blijkt dat [gedaagde] € 4,00 heeft overgemaakt ten behoeve van de woning aan het adres [adres 2] te [plaats], vlak bij het gehuurde.

2.8.

Op dit adres staat mevrouw [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1]) ingeschreven; zij stond tot juni 2017 nog ingeschreven op het adres van het gehuurde.

2.9.

Op dinsdag 13 juni 2023 heeft Woonopmaat een buurtonderzoek verricht aan de [adres 2]. Volgens diverse buren wonen er een man, een vrouw en vier kinderen op het adres.

2.10.

Op maandag 26 juni 2023 (rond 19.00 uur) heeft Woonopmaat een onaangekondigd huisbezoek gebracht aan het gehuurde. Onderweg naar het huisbezoek zien de medewerkers de auto van [gedaagde] bij de woning van [adres 2] staan. Eén medewerker blijft bij dit adres, de andere medewerker gaat naar het gehuurde.

2.11.

Bij het gehuurde doet een vrouw open. Omdat [gedaagde] niet aanwezig is, neemt de aanwezige vrouw telefonisch contact met hem op. De medewerker van Woonopmaat ziet [gedaagde] de woning aan de [adres 2] verlaten en naar het gehuurde gaan.

2.12.

Na het huisbezoek zien de medewerkers van Woonopmaat [gedaagde] zich naar de [adres 2] bewegen. De medewerkers spreken [gedaagde] hierop aan en geven hem nog eenmaal de mogelijkheid om de huur op te zeggen.

2.13.

Op vrijdag 30 juni 2023 om omstreeks 8.15 uur ziet Woonopmaat [gedaagde] de vuilnis buiten zetten bij de [adres 2].

2.14.

Op maandag 5 februari 2024 en woensdag 20 maart 2024 heeft Woonopmaat met meerdere buurtbewoners van de woning aan de [adres 2] gesproken over wie woonachtig zijn op dit adres.

2.15.

Op woensdag 13 maart 2024 brengt Woonopmaat weer een onaangekondigd huisbezoek aan het gehuurde, mede vanwege een melding dat het gehuurde geen energiecontract zou hebben. [gedaagde] was niet aanwezig maar wel een hoogzwangere dame. Zij heeft verklaard de vriendin van [gedaagde] te zijn en dat zij op bezoek is.

2.16.

Op maandag 5 april 2024 is een huisbezoek gebracht aan het gehuurde. De zus van [gedaagde], mevrouw [betrokkene 2] (verder: [betrokkene 2]) is dan aanwezig in het gehuurde, [gedaagde] niet.

2.17.

Blijkens de gemeentelijke basisadministratie zijn op 8 januari 2024 op het adres van het gehuurde de volgende personen ingeschreven:
[gedaagde] (sinds 15 oktober 2010), [betrokkene 2] (de zus van [gedaagde], sinds 16 januari 2023) en [minderjarige 1] en [minderjarige 2] (de kinderen van [betrokkene 2] sinds 16 januari 2023).

3.Het geschil

3.1.

Woonopmaat vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wegens een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, zijnde het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde en het in gebruik geven daarvan aan derden. Ook vordert Woonopmaat betaling van de huurachterstand.

3.2.

[gedaagde] voert verweer. Hij erkent dat hij met enige regelmaat bij een vriendin is op het adres [adres 2] maar voert aan dat hij nog altijd zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde. Verder mag [gedaagde] zelf bepalen met wie hij het gehuurde deelt en heeft Woonopmaat nooit een probleem hiervan gemaakt. Tot slot is de huurachterstand een oude, inclusief kosten, die afgelost wordt bij een deurwaarderskantoor. Dit kan ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (zie artikel 6:265 BW). Woonopmaat stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] tekort is geschoten omdat hij geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, het gehuurde aan derden in gebruik geeft en de huur te laat betaalt. Die tekortkomingen rechtvaardigen volgens Woonopmaat, afzonderlijk dan wel gezamenlijk, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Hoofdverblijf

4.2.

Het hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is voor een huurder één van de essentiële verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dat geldt zeker voor sociale huurwoningen, die speciaal bedoeld zijn voor huurders met een smalle beurs en waarvoor lange wachtlijsten bestaan. Als uitgangspunt geldt daarom dat het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde ernstig genoeg is om tot ontbinding en ontruiming over te gaan. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle door partijen aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder de belangen van verhuurder en het woonbelang van huurder.

4.3.

Als een verhuurder zijn stelling dat de huurder zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft, voldoende concreet onderbouwt en huurder deze betwist, blijft de bewijslast weliswaar op de verhuurder rusten, maar mag van de huurder worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting om de verhuurder aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Dit is de zogenoemde verzwaarde motiveringsplicht. Als de huurder hier niet aan voldoet, kan de rechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs door de huurder.

4.4.

Hoofdverblijf is volgens vaste rechtspraak de plaats waar iemand werkelijk woont, waar hij de zetel van haar fortuin heeft, zijn zaken behartigt en waar de eigendommen staan, de plek waar het leven van iemand zich in hoofdzaak afspeelt. Het gaat erom waar zich het middelpunt van zijn persoonlijke belangen bevindt en waar hij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert.

4.5.

Woonopmaat heeft ter onderbouwing van haar stelling dat [gedaagde] verblijft op het adres [adres 2] en dus zijn hoofdverblijf niet meer in het gehuurde heeft het volgende aangevoerd:
- buurtbewoners van het gehuurde melden dat zij niet [gedaagde] maar een ander gezin in het gehuurde zien;
- in het gehuurde worden geen persoonlijke spullen van [gedaagde] aangetroffen en geen ingerichte slaapkamer voor [gedaagde];
- tijdens de huisbezoeken was [gedaagde] nooit in het gehuurde aanwezig, maar als hij dan opgebeld werd, kwam hij van de [adres 2] naar het gehuurde en zijn auto is daar vaak geparkeerd;
- uit verklaringen van buren de [adres 2] blijkt dat [gedaagde] met [betrokkene 1] samenleeft.

4.6.

[gedaagde] heeft zijn zus, [betrokkene 1] en haar vriend (allen van Oegandese afkomst) meegenomen naar de zitting, die de stellingen en toelichtingen van [gedaagde] hebben bevestigd. [gedaagde] verblijft vaak in de [adres 2] om zijn goede vriendin [betrokkene 1] te helpen, bijvoorbeeld door haar kinderen naar school te brengen. De vriend van [betrokkene 1], tevens de vader van haar twee jongste kinderen, werkt in Eindhoven en is daarom veel afwezig. [gedaagde] heeft zelf een vriendin die in Alkmaar woont. Zij is de hoogzwangere vrouw die Woonopmaat bij één van de onaangekondigde huisbezoeken in het gehuurde heeft aangetroffen. Zijn drie-jarige dochter woont in Eindhoven. Hij werkt op onregelmatige tijden, meestal in Amsterdam. In het gehuurde woont hij samen met zijn zus en haar twee minderjarige kinderen. Omdat zij geen eigen inkomsten heeft, draagt [gedaagde] alle kosten van het huishouden. Veel persoonlijke spullen heeft [gedaagde] niet, maar die waren en zijn wel in het gehuurde aanwezig, zoals kleding en persoonlijke foto’s. Dat de auto die hij eerst had vaak bij de [adres 2] is aangetroffen, is niet verwonderlijk: beide adressen zijn vlak bij elkaar. [gedaagde] heeft verder twee verklaringen overgelegd van buren uit de [adres 1] die bevestigen dat hij hun buurman is. [gedaagde] voert aan dat uit de door Woonopmaat overgelegde verklaringen van de buurtbewoners van [adres 2] enkel blijkt dat daar een gezin woonachtig is en daarmee niet duidelijk is geworden of daarmee [gedaagde] of de vader van de kinderen wordt bedoeld.

4.7.

Gelet op het voorgaande en het op hetgeen door de medewerkers van Woonopmaat en door [gedaagde] is verklaard, kan het volgende worden vastgesteld:
- in het gehuurde zijn in ieder geval de zuster van [gedaagde] en haar twee kinderen woonachtig;
- zij staan, naast [gedaagde] zelf, als bewoners van het gehuurde geregistreerd bij de gemeentelijke basisadministratie;
- [gedaagde] is vaak bij [betrokkene 1] in haar woning aan de [adres 2] en was daar ook tijdens enkele onaangekondigde huisbezoeken van medewerkers van Woonopmaat aan het gehuurde;
- buren van het adres aan de [adres 2] geven aan dat in die woning een man, een vrouw en twee kinderen wonen.

4.8.

Bij deze stand van zaken kan niet met zekerheid worden vastgesteld dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf wel of niet heeft in het gehuurde. Aangezien beide partijen in deze hebben voldaan aan de op hen rustende stelplicht, rust op Woonopmaat de bewijslast van haar stelling dat dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft (waarvan in ieder geval sprake is als vast komt te staan dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf elders, bijvoorbeeld op de [adres 2]) heeft. Omdat Woonopmaat een (specifiek) bewijsaanbod heeft gedaan, wordt zij hiertoe in de gelegenheid gesteld.

Onderhuur

4.9.

[gedaagde] betwist dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven. Zijn zus en haar kinderen zijn onderdeel van zijn huishouden en zijn geen ‘derden’.

4.10.

Het verweer van [gedaagde] is grotendeels afhankelijk van de vraag of hij nog zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en daarom afhankelijk van de uitkomst van de bewijsopdracht. Een beoordeling op dit punt wordt daarom aangehouden.

4.11.

Echter, als [gedaagde] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, is de enkele omstandigheid dat hij met zijn zuster en haar kinderen in het gehuurde woont, onvoldoende om aan te nemen dat hij het gehuurde heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven. Een huurder kan immers ook met zijn of haar broer of zuster een huishouden vormen.

Structurele wanbetaling

4.12.

Voor wat betreft de gestelde structurele wanbetaling geldt dat deze op zich zelf beschouwd, de gevorderde ontbinding in het licht van alle verdere omstandigheden niet kan dragen. Uit de overgelegde stukken volgt dat [gedaagde] inderdaad niet stipt en volledig betaalt, hetgeen als een wanprestatie kan worden aangemerkt. Echter, de achterstand bedraagt thans maximaal één maand huur. Medio 2023 heeft Woonopmaat [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de achterstand in te lopen zonder aan te sturen op ontbinding van de huurovereenkomst. Nadien is de achterstand afgenomen. Bij deze gang van zaken is ontbinding niet gerechtvaardigd. Het antwoord op de vraag of het betalingsgedrag in combinatie met één van de andere verwijten die Woonopmaat aan [gedaagde] maakt, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, wordt aangehouden in afwachting van de uitkomst van de bewijsopdracht.

Conclusie

4.13.

Uit het voorgaande volgt dat de procedure wordt verwezen naar de rol voor uitlating over bewijslevering door Woonopmaat, zoals hierna wordt vermeld.

4.14.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

5.De beslissing

De kantonrechter

5.1.

laat Woonopmaat toe tot het leveren van het bewijs dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft;

5.2.

bepaalt dat de procedure weer op de rol zal komen van 12 juni 2024 voor uitlating door Woonopmaat of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of op een andere wijze;

5.3.

bepaalt dat als Woonopmaat geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel bewijsstukken over wil leggen, zij die stukken dan direct in het geding moet brengen;

5.4.

bepaalt dat als Woonopmaat getuigen wil laten horen, zij de getuigen en de verhinderdata van de partijen en hun gemachtigden voor de komende zes maanden direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald;

5.5.

bepaalt dat als Woonopmaat getuigen wil laten horen, alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de kantonrechter en wederpartij moet toesturen;

5.6.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 15 mei 2024.