ECLI:NL:RBNHO:2024:4758 - Rechtbank Noord-Holland - Geen koopovereenkomst of voorkeursrecht recreatiewoningen...

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/335355 / HA ZA 23-8

Vonnis van 10 april 2024

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiseres 1],

beiden wonende te [woonplaats] ,

3.
[eiser 2],

4.
[eiseres 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eisers] , en ieder afzonderlijk als [eiser 1] , [eiseres 1] , [eiser 2] respectievelijk [eiseres 2] ,

advocaat: mr. E.C.W. van der Poel te Alkmaar,

tegen

[gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

advocaat: mr. J.L. Pit te Wassenaar,

[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

tussenkomende partij,

advocaat mr. D.A. Bates te Alkmaar,

hierna te noemen: [gedaagde 2]

1.De procedure

1.1.

Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 18 oktober 2023;

- de mondelinge behandeling van 9 februari 2024 en de door de advocaten bij die gelegenheid overgelegde pleitaantekeningen.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eisers] zijn eigenaar van een tweetal recreatiewoningen voorheen staande en gelegen op het aan [gedaagde 1] in eigendom toebehorende perceel, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [kadastraalnummer] en plaatselijk bekend als [perceel] te [woonplaats] (hierna: het perceel).

2.2.

[gedaagde 1] heeft het perceel door erfopvolging verkregen uit de nalatenschap van zijn op 27 september 2021 overleden vader; laatstgenoemde wordt hierna verkort aangeduid als: [erflater]

2.3.

De woning van [eiser 1] en [eiseres 1] is gelegen op het [perceel] [perceelnummer 1] en aldaar geplaatst in 1996. De Woning van [eiser 2] en [eiseres 2] van (omstreeks) het bouwjaar 1962 is gelegen op het [perceel] [perceelnummer 2] .

2.4.

[eisers] betaalden een jaarlijkse vergoeding aan [erflater] voor het gebruik van zijn perceel.

2.5.

De plaats van de in geschil woningen staat op onderstaande kaart weergegeven:

De in geschil zijnde woningen zijn gelegen op het gearceerde gedeelte, zowel door partijen als door de rechtbank hierna aangeduid als
‘de strook grond’.

2.6.

[eiser 1] en [eiseres 1] hebben op 6 maart 2021 een brief van [erflater] ontvangen, waarin [erflater] onder meer het navolgende heeft bericht:

“Dit is het laatste seizoen dat wij het betreffende perceel grond aan u verhuren. Hierbij zeggen wij u de huurovereenkomst op per 31 oktober 2021 en wij verzoeken u op die datum het perceel grond te ontruimen en aan ons op te leveren.”

2.7.

[eisers] zijn niet akkoord gegaan met de opzegging. In dat kader hebben [eisers] op 30 december 2021 een verzoekschrift ingediend bij deze rechtbank tot ontruimingsbescherming (ex artikel 7:230A BW). Nadat [eisers] aanvankelijk niet ontvankelijk waren geacht, is na bezwaar van de zijde van [eisers] alsnog een mondelinge behandeling gehouden op 13 september 2022. Bij die gelegenheid heeft [gedaagde 1] onder meer het navolgende verklaard:

“Na zijn overlijden (rechtbank: lees [erflater] ) wilde ik het verkopen, maar het is allemaal zo onduidelijk. Er zijn geen overeenkomsten. Dus de makelaar zei dat er niks was om te verkopen. Ik heb het nog keurig netjes aangeboden aan [gedaagde 2] (de zoon van [eiser 2] ). Dat wilde mijn vader. Die zei: “Als je ooit verkoopt, dan eerst aan [gedaagde 2] aanbieden.” Ik wilde het hele gebeuren verkopen. Volgens mij is het één kadastraal perceel, waar alle woningen op staan. Het was de bedoeling het hele gebeuren als één pakket aan te bieden, en dat [gedaagde 2] het vervolgens met de rest zou regelen.”

2.8.

In de zomermaanden van 2022 zijn [gedaagde 2] . en [gedaagde 1] met elkaar in onderhandeling geweest over de verkoop van de strook grond.

2.9.

Na daartoe op 4 oktober 2022 van de Voorzieningenrechter van deze rechtbank verkregen verlof, hebben [eisers] (tezamen met de inmiddels onttrokken oorspronkelijk eisers in conventie [naam 1] en [naam 2] ) conservatoir beslag gelegd op het perceel.

2.10.

Bij brief van 5 oktober 2022 hebben de raadsvrouwen van [eisers] aan de raadsman van [gedaagde 1] onder meer het navolgende geschreven:

“Cliënten maken zoals u weet nog steeds aanspraak op hun recht van eerste koop.

In het kader van dit recht van eerste koop hebben er ook onderhandelingen plaatsgevonden. Dat licht ik toe.

Uw cliënt heeft contact opgenomen met [gedaagde 2] (hierna: ‘ [gedaagde 2] ’) met de mededeling dat uw cliënt een vraagprijs in z’n hoofd had voor het gehele perceel van €975.000,= Daarop heeft [gedaagde 2] aangegeven te gaan onderzoeken hoe hij de financiering hiervoor rond zou kunnen krijgen. In een daaropvolgend telefonisch gesprek wilde [gedaagde 2] een update geven over de voortgang van de financiering. [gedaagde 2] wilde navragen of er genoeg tijd beschikbaar was om de financieringsmogelijkheden te onderzoeken. Hierop gaf uw cliënt aan dat hij ook bereid was de strook grond waarop de 4 recreatiewoningen staan los te willen verkopen tegen de vraagprijs van €350.000,=. Uw cliënt gaf daarbij tevens aan dat hij niet het uiterste uit de kan wilde halen en er dus ruimte voor onderhandeling was.

Na de tijd die benodigd was voor taxatie ten behoeve van financiering is er door [gedaagde 2] een tegenbod geplaatst van € 300.000,= waarbij [gedaagde 2] aan uw cliënt een situatieschets heeft doen toekomen welk gedeelte van het perceel het betrof. (..)

Uw cliënt gaf aan even over na te willen denken en reageerde na ongeveer een week met de mededeling het bod niet te accepteren, het hierbij te willen laten en niet verder te willen onderhandelen. (..) [gedaagde 2] heeft direct geprotesteerd en gevraagd welk bedrag er nodig zou zijn om toch te kunnen kopen. Hierop heeft uw cliënt aangegeven hier niet op in te willen gaan en het erbij te willen laten en de rechtszaak af te willen wachten.

Na ongeveer een week heeft [gedaagde 2] uw cliënt nog een keer benaderd om te bekijken of overeenstemming kon worden bereikt voor de vraagprijs. Ook hierop wilde [gedaagde 1] niet ingaan en gaf aan de rechtszaak af te willen wachten en nu met een andere partij bezig te zijn. Bij brief is aangegeven dat de vraagprijs geaccepteerd wordt. Uw cliënt heeft echter aangegeven dat hij niet zeker weet of hij zijn perceel wil verkopen. Om die reden wordt een nieuw voorstel gedaan.”

2.11.

De raadsman van [gedaagde 1] heeft daarop – voor zover van belang – bij brief van 25 oktober 2022 gereageerd:

“Cliënt heeft het hele perceel inderdaad aan [gedaagde 2] aangeboden voor een bedrag ad € 975.000,--. Daarop vroeg [gedaagde 2] of eventueel ook alleen de strook grond van 700 m2 te koop zou zijn, waarop cliënt zei dat dat inderdaad mogelijk was en dat de prijs daarvoor € 350.000,-- zou zijn.

Na ruim 2 maanden belde [gedaagde 2] cliënt dat koop van het hele perceel niet haalbaar was maar dat hij wel de strook van 700 m2 wilde kopen voor een bedrag van € 300.000,--, maar dan zou hij ook het vijfde huisje, dat cliënt niet te koop heeft aangeboden en ook niet wil verkopen, er bij willen hebben voor € 20.000,-- omdat hij anders de koop niet rond kon krijgen.

De aangeboden prijs voor de strook grond van 700 m2 was dus (€ 300.000 -€ 20.000 =) € 280.000,--. Dat is € 70.000,-- minder dan de vraagprijs. Dat was voor cliënt onacceptabel en daarop heeft cliënt [gedaagde 2] medegedeeld dat hij niet tot verkoop overgaat en zijn de onderhandelingen gestaakt. Daarmee is het eventueel recht van eerste koop uitgewerkt.

Cliënt zal overigens voorlopig ook niet tot verkoop aan derden overgaan en zal ook niet ingaan op het aanbod als door u in uw brief van 5 oktober 2022 is gedaan. Cliënt ziet ook niet in op grond waarvan hij gehouden zou zijn tot voortzetting van de (beëindigde) onderhandelingen.”

2.12.

De recreatiewoningen van [eisers] zijn inmiddels van de strook grond verwijderd. [gedaagde 1] heeft daarop nieuwe recreatiewoningen geplaatst.

3.Het geschil

In conventie

3.1.

[eisers] vorderen - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. voor recht verklaart dat er een opstalrecht rust op de recreatiewoningen van

[eisers] , staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] , aan het [perceel] [perceelnummer 3] , [perceelnummer 1] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 2] , waar de recreatiewoningen zich op bevinden, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [kadastraalnummer] ;

II. voor recht verklaart dat [eisers] een voorkeursrecht hebben, inhoudende dat zij een eerste recht van koop hebben op de strook, althans op het gehele perceel,

althans een zodanige vordering toewijst als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] , aan het [perceel] [perceelnummer 3] , [perceelnummer 1] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 2] , waar de recreatiewoningen zich op bevinden, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [kadastraalnummer] ;

III.
primair, [gedaagde 1] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van het in

deze te wijzen vonnis mee te werken aan de verkoop en levering van een gedeelte van het perceel, staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] , aan het [perceel] [perceelnummer 3] , [perceelnummer 1] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 2] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [kadastraalnummer] op de wijze zoals omschreven in randnummer 4.6. tot en met 4.8. van de dagvaarding, tegen een koopprijs van € 350.000,00 k.k., alsmede [gedaagde 1] veroordeelt tot het verlenen van medewerking aan inschrijving in de openbare registers op straffe van een dwangsom van

€ 1.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde 1] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van € 50.000,00 en bepaalt dat bij langer dan 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis uitblijven van de hiervoor bedoelde medewerking het vonnis in de plaats treedt van de ontbrekende medewerking, zodat de levering zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers, bij wijze van reële executie;

IV.
subsidiair, [gedaagde 1] gebiedt de door hem abrupt onderbroken

onderhandelingen met [eisers] over de aankoop van het perceel voor te zetten;

V. Indien het petitum onder II) wordt toegewezen, [gedaagde 1] verbiedt het

perceel of een gedeelte van het perceel, staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] , aan het [perceel] [perceelnummer 3] , [perceelnummer 1] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 2] , kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [kadastraalnummer] te verkopen en te leveren aan een derde op straffe van een dwangsom van € 350.000,00 onmiddellijk als [gedaagde 1] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen door het perceel te verkopen c.q. te leveren aan een derde, en daarbovenop € 10.000,- per dag of dagdeel dat [gedaagde 1] in gebreke blijft met nakoming met een maximum van € 150.000,00 , althans een in goede justitie te bepalen bedrag.

VI. [gedaagde 1] veroordeelt in de beslagkosten en (na)kosten van het geding vermeerderd met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen twee weken na het onderhavige vonnis zijn voldaan.

In tussenkomst

3.2.

[gedaagde 2] . vordert - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. voor recht verklaart dat [gedaagde 2] . een voorkeursrecht heeft, inhoudende dat hij een eerste recht van koop heeft op de strook, althans op het gehele perceel,

althans een zodanige vordering toewijst llals de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren, staande en gelegen te ( [postcode] ) [woonplaats] , aan het [perceel] [perceelnummer 3] , [perceelnummer 1] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 2] , waar de recreatiewoningen zich op bevinden, kadastraal bekend gemeente [woonplaats] , [kadastraalnummer] ;

II. [gedaagde 1] gebiedt de door hem abrupt onderbroken onderhandelingen met [eisers] over de aankoop van het perceel voor te zetten;

III. indien het petitum onder I of II wordt toegewezen, [gedaagde 1] verbiedt het

IV. [gedaagde 1] veroordeelt in de beslagkosten en (na)kosten van het geding vermeerderd met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen twee weken na het onderhavige vonnis zijn voldaan.

In reconventie

[gedaagde 1] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. de gelegde beslagen op de percelen [perceel] [perceelnummer 3] , [perceelnummer 1] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 2] opheft;

II. [eisers] veroordeelt in de kosten van het geding.

3.3.

De stellingen en weren in conventie, tussenkomst en in reconventie zullen hierna – voor zover van belang – in de beoordeling worden betrokken.

4.De beoordeling

In conventie en in tussenkomst

4.1.

vermindering van eis

De rechtbank stelt vast dat [eisers] ter zitting de vordering in conventie onder I niet langer hebben gehandhaafd. Ten aanzien van deze vordering is geen beslissing meer nodig.

4.2.

koopovereenkomst?(vordering onder 3.1 sub III)

Sterk samengevat hebben [eisers] gesteld dat zij, althans [gedaagde 2] . namens [eisers] , met [gedaagde 1] overeenstemming hebben bereikt over de koop van de strook grond voor een koopsom van € 350.000. Partijen hebben overeenstemming bereikt over alle essentialia, zodat [gedaagde 1] gehouden is de strook aan [eisers] te leveren, aldus [eisers]

4.3.

[gedaagde 1] heeft - kort gezegd - betwist dat partijen overeenstemming hebben bereikt.

4.4.

De rechtbank wijst het gevorderde af. Gelet op de betwisting door [gedaagde 1] had het op de weg van [eisers] gelegen voldoende gemotiveerde stellingen te betrekken waaruit de totstandkoming van een koopovereenkomst blijkt. Ook uitgaande van de vertegenwoordiging van [eisers] door [gedaagde 2] . is er geen enkel moment aan te wijzen waarop wilsovereenstemming tussen partijen is bereikt over de verkoop van de strook grond en de condities waaronder de overdracht zou moeten plaatsvinden. De hiervoor 2.10 en 2.11 weergegeven correspondentie wijst eerder op het tegendeel. Daar komt bij dat [gedaagde 1] gemotiveerd heeft betwist dat het aanbod van € 350.000,00 onverminderd van kracht was op het moment dat [eisers] 2,5 maand later alsnog bereid bleek dit bedrag voor de strook grond te betalen. Stellingen en voor bewijslevering vatbare feiten waaruit het tegendeel volgt, zijn door [eisers] niet betrokken. Aan bewijslevering komt de rechtbank dan ook niet toe.

4.5.

Voorkeursrecht [eisers] ? (vordering onder 3.1 sub II)

Onder verwijzing naar een door hen als productie 10A bij dagvaarding in het geding gebrachte telefoonnotitie de dato 26 maart 1997 hebben [eisers] gesteld dat zij van [erflater] een voorkeursrecht in de vorm van een recht van eerste koop hebben verkregen. Daarin kunnen [eisers] naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. De telefoonnotitie van de hand één van de vorige eigenaren ( [naam 3] ) van een recreatiewoning van een met [erflater] gevoerd gesprek is naar zijn aard niet meer dan een zeer indirecte onderbouwing van de stelling van [eisers] De tekst van de notitie geeft bovendien geen enkel houvast voor het bestaan van enig voorkeursrecht (de notitie spreekt slechts van het levenslang mogen bewonen van de huisjes), nog daargelaten dat in de notitie de namen van [eiser 1] en [eiseres 1] in het geheel niet worden genoemd. Aldus is het gevorderde volstrekt onvoldoende onderbouwd. Bij deze stand van zaken komt de rechtbank aan bewijslevering niet toe, en komt de grondslag aan het gevorderde te ontvallen. Eenzelfde lot ondergaan de vorderingen onder 3.1 sub IV en V nu deze voortbouwen op het beweerdelijke voorkeursrecht van [eisers] .

4.6.

Voorkeursrecht [gedaagde 2] . (vordering onder 3.2 sub I)

Niet in geschil is dat [erflater] destijds aan [gedaagde 2] . een voorkeursrecht heeft gegeven met - naar de rechtbank begrijpt - als strekking dat bij een voorgenomen verkoop van het perceel (in ieder geval) de bij [gedaagde 2] in gebruik zijnde grond eerst aan [gedaagde 2] . zou worden aangeboden. De rechtbank verwijst in dit verband naar de door [gedaagde 1] jr. afgelegde verklaring ter zitting van 13 september 2022 (2.7).

4.7.

Zoals hiervoor reeds overwogen, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . in de zomer 2022 met elkaar in onderhandeling getreden over de verkoop van de strook grond, welke onderhandelingen ongeveer 2,5 maand in beslag hebben genomen, maar zonder dat resultaat in de vorm van een koopovereenkomst werd bereikt. Daarmee heeft [gedaagde 1] uitvoering gegeven aan het voorkeursrecht. De rechtbank overweegt in dit verband dat een voorkeursrecht geen verplichting inhoudt om de onderhandelingen voort te zetten totdat een overeenkomst tot stand komt. Nadat de serieuze onderhandelingen tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . op niets waren uitgelopen was het voorkeursrecht van [gedaagde 2] . “uitgewerkt”. Voor een verplichting tot hervatten van de onderhandelingen is dan ook geen rechtsgrond (meer) aanwezig, nog daargelaten de vraag hoe groot de kans zou zijn op een succesvolle afloop daarvan.

Bij dit alles verdient opmerking dat [gedaagde 1] ter zitting gemotiveerd heeft betwist dat hij thans nog voornemens is de strook grond te verkopen en daarbij aangevoerd dat hij de ontwikkeling van het perceel inmiddels zelf ter hand heeft genomen. Niet in geschil is dat [gedaagde 1] inmiddels zelf woonachtig is op het perceel en aldaar nieuwe recreatiewoningen heeft gerealiseerd met het oog op de verhuur daarvan. Ook daarom is een voorkeursrecht op dit moment niet meer aan de orde. Dit alles leidt ertoe dat de vorderingen onder 3.2 sub I tot en met III voor afwijzing gereed liggen.

In reconventie

4.8.

[eisers] hebben aangevoerd dat als de rechtbank hun vorderingen (deels) afwijst, zij er belang bij hebben dat de rechtbank bij het stellen van een termijn voor het opheffen van de beslagen zal aansluiten bij de termijn van drie maanden voor het instellen van hoger beroep, althans de beslagen handhaaft tot het moment dat [gedaagde 1] het perceel aan een derde levert.

4.9.

De rechtbank overweegt als volgt. Volgens vaste rechtspraak noopt afwijzing van de vorderingen (van in dit geval [eisers] ) niet noodzakelijkerwijs tot opheffing van de gelegde beslagen, omdat nog steeds een afweging van de belangen van partijen moet plaatsvinden. Dat laat onverlet dat die afwijzing wel een belangrijke indicatie voor opheffing vormt. Het is aan [eisers] om op bijzondere omstandigheden te wijzen die – ondanks de afwijzing van hun vorderingen – de handhaving van het beslag zouden kunnen rechtvaardigen. Voor zover [eisers] hebben bedoeld dat zij belang hebben bij een termijn van drie maanden in verband met het instellen van een rechtsmiddel tegen dit vonnis, is dat onvoldoende. Het instellen van hoger beroep schorst immers de beslissing van de rechtbank tot opheffing binnen de beroepstermijn niet. Hetgeen [eisers] voor het overige hebben aangevoerd rechtvaardigt onvoldoende de handhaving van het beslag. De vordering tot opheffing van de gelegde conservatoire beslagen zal daarom worden toegewezen. De rechtbank ziet voorts aanleiding om, op de voet van artikel 705 lid 1 Rv Pro, de gelegde beslagen zelf op te heffen op de wijze als hierna nader bepaald.

En verder in conventie, tussenkomst en in reconventie

proceskosten

4.10.

[eisers] zullen tezamen met [gedaagde 2] . als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten van het geding in conventie en in tussenkomst aan de zijde van [gedaagde 1] worden veroordeeld.

De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op:

- griffierecht € 314,00

- salaris advocaat € 8.142,00 (3 punten × € 2.714,00 )

- nakosten € 278,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 8.734,00

4.11.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten in reconventie worden veroordeeld. Vanwege de samenhang met de vorderingen in conventie worden de proceskosten tot aan dit vonnis aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 614,00

(2 punten × factor 0,5 × tarief IV € 614,00).

5.De beslissing

De rechtbank

In conventie en in tussenkomst

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eisers] en [gedaagde 2] . tezamen in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde 1] begroot op een bedrag van € 8.734,00;

In reconventie

5.3.

heft op het ten laste van [gedaagde 1] gelegde conservatoire beslag op de onroerende zaak gelegen te [postcode] [woonplaats] , aan het [perceel] [perceelnummer 3] , [perceelnummer 1] , [perceelnummer 4] en [perceelnummer 2] , kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] , [kadastraalnummer] ;

5.4.

veroordeelt [eisers] in de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde 1] tot op heden begroot op een bedrag van € 614,00;

5.5.

verklaart dit vonnis wat betreft de opheffing van het beslag uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op

10 april 2024.

Geen koopovereenkomst of voorkeursrecht recreatiewoningen op grond perceel

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

1.[eiser 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing