Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10686793 \ CV EXPL 23-5798
Vonnis van 3 januari 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
A.C.G. GORDIJN VASTGOED B.V.,
te Roelofarendsveen (gemeente Kaag en Braasem), kantoorhoudende te Nieuw-Vennep (gemeente Haarlemmermeer),
eisende partij,
hierna te noemen: Gordijn Vastgoed,
gemachtigde: mr. C.A.M.H. Vink,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KUMA MOTOR CARS B.V.,
te Nieuw-Vennep (gemeente Haarlemmermeer),
gedaagde partij,
hierna te noemen: Kuma Motor Cars,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 augustus 2023 met 9 producties
- de mondelinge conclusie van antwoord van 6 september 2023
- het tussenvonnis van 15 november 2023
- de brief van 22 november 2023 van de kant van Gordijn Vastgoed
- de mondelinge behandeling van 11 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
Gordijn Vastgoed verhuurt 230a bedrijfsruimte aan Kuma Motor Cars. Door financiële problemen van Kuma Motor Cars is een huurachterstand ontstaan. Deze bedroeg ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding drie maanden, maar is daarna opgelopen tot zes maanden.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen. Ook de overige vorderingen ten aanzien van buitengerechtelijke kosten, boete, toekomstige huur en schadevergoeding wegens huurderderving, worden grotendeels toegewezen.
De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde worden daarom toegewezen. Ook de overige vorderingen ten aanzien van buitengerechtelijke kosten, boete, toekomstige huur en schadevergoeding wegens huurderderving, worden grotendeels toegewezen.
3.De feiten
3.1.
Gordijn Vastgoed, tevens h.o.d.n. ’t Kabel Opslag, is eigenaar van bedrijfsruimte, bestaande uit een hal met kantoorruimte en vijf parkeerplaatsen gelegen aan de Rijnlanderweg 1421 te Nieuw Vennep (hierna: de bedrijfsruime en/of het gehuurde).
3.2.
Kuma Motor Cars exploiteert een onderneming die zich onder meer bezig houdt met handel in personenauto’s.
3.3.
Bij huurovereenkomst van 16 februari 2020 heeft Gordijn Vastgoed de bedrijfsruimte met ingang van 1 maart 2020 aan Kuma Motor Cars verhuurd voor een aanvangshuur van € 18.000,00 exclusief op jaarbasis (hierna: de huurovereenkomst).
3.4.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van twee jaar en is per 1 maart 2022 voortgezet voor een aansluitende periode van twee jaar tot en met 29 februari 2024. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als kantoor, opslag en werkruimte.
3.5.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ 2015) (hierna: de algemene bepalingen).
3.6.
Artikel 23.2 van de algemene bepalingen luidt:
Betalingen
(…)
23.2
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
28.1
In alle gevallen waarin (Ver)Huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (Ver)Huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (Ver)Huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of Huurder tot ontruiming te dwingen, is (Ver)Huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (Ver)Huurder te betalen proceskosten – aan (Ver)Huurder te voldoen.
De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend: 15% over de hoofdsom met een maximum van € 25.000 per geval exclusief de griffierechten. Bij een procedure worden de kosten van experts (advocaten, deurwaarders ed.) door de in het ongelijk gestelde partij vergoed.
Artikel 6: 96 Burgerlijk Wetboek leden 4 en 6, waaronder uitdrukkelijk begrepen de verwijzing naar het maximaal te vergoeden bedrag aan buitengerechtelijke kosten, is daarmee tussen partijen niet van toepassing.
28.2 (
(Ver)Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
3.8.
De huurprijs inclusief voorschot gas/water en licht en servicekosten terrein bedraagt € 2.274,80 inclusief btw. De huur moet bij vooruitbetaling voor of op de eerste van de maand worden betaald.
3.9.
Medio juni 2023 was sprake van een huurachterstand van € 8.990,30.
3.10.
Op 18 juni 2023 heeft Kuma Motor Cars de huur voor maart 2023 voldaan en op 21 juni 2023 de huur voor april 2023. Op 28 november 2023 heeft Kuma Motor Cars nog twee bedragen voldaan: € 2.274,80 en € 2.268,78, toe te rekenen aan de huurtermijnen voor mei en juni 2023. De maanden juli tot en met december 2023 zijn onbetaald gebleven.
3.11.
Bij dagvaarding heeft Gordijn Vastgoed de huurovereenkomst opgezegd tegen 29 februari 2024.
4.Het geschil
4.1.
Gordijn Vastgoed vordert – samengevat - om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
A. de huurovereenkomst te ontbinden;
Kuma Motor Cars te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het hare en de haren en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van eiseres te stellen en te laten;
Kuma Motor Cars te veroordelen om aan eiseres tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
1. een bedrag van € 6.818,35 aan zuivere huurachterstand tot en met juli 2023 (huren t/m juni 2023 € 8.990,30 + huur juli 2023 € 2.274,80 – betalingen € 4.446,75);
2.
primaireen bedrag van € 1.348,00 aan contractuele buitengerechtelijke kosten,
subsidiaireen bedrag van € 824,52 aan wettelijke buitengerechtelijke kosten;
primaireen bedrag van € 1.348,00 aan contractuele buitengerechtelijke kosten,
subsidiaireen bedrag van € 824,52 aan wettelijke buitengerechtelijke kosten;
3.
primaireen bedrag van € 1.500,00 aan contractuele boete,
subsidiaireen door de kanontrechter in goede justitie te bepalen boete,
meer subsidiaireen bedrag van € 232,58 aan verschenen wettelijke handelsrente tot en met 19 juli 2023 en voorts berekend over € 6.818,35 vanaf 20 juli 2023 tot aan de dag van algehele betaling;
primaireen bedrag van € 1.500,00 aan contractuele boete,
subsidiaireen door de kanontrechter in goede justitie te bepalen boete,
meer subsidiaireen bedrag van € 232,58 aan verschenen wettelijke handelsrente tot en met 19 juli 2023 en voorts berekend over € 6.818,35 vanaf 20 juli 2023 tot aan de dag van algehele betaling;
4. de nog te vervallen huren vanaf augustus 2023 bedragende € 2.274,80 per maand (of gedeelte daarvan) tot aan de datum van ontbinding van de huurovereenkomst;
5. als schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding van de huurovereenkomst een bedrag van € 2.274,80 per maand (of gedeelte daarvan) dat Kuma Motor Cars het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt;
6. als schadevergoeding wegens huurderving na oplevering c.q. einde gebruik door Kuma Motor Cars een bedrag van € 2.274,80 per maand (of gedeelte daarvan) tot en met februari 2024 of tot en met een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum, en onder de voorwaarde dat deze betalingsverplichting van Kuma Motor Cars vervalt met ingang van de eerste volledige maand waarin Gordijn Vastgoed het gehuurde aan een derde verhuurd heeft;
7. de proceskosten, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van Gordijn Vastgoed te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis.
4.2.
Gordijn Vastgoed legt aan haar vorderingen ten grondslag dat sprake is van een huurachterstand van meer dan drie maanden en dus sprake van een ernstig tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen van gedaagde uit de huurovereenkomst. Die tekortkoming is zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
4.3.
Kuma Motor Cars voert verweer. Hij erkent dat sprake is van een huurachterstand door financiële problemen aan zijn kant. Hij heeft echter twee auto’s als onderpand voor zijn betalingsverplichting aan Gordijn Vastgoed aangeboden.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming / Vordering A en B
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst alsmede tot ontruiming van het gehuurde wegens wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen. In dit geval staat vast dat Kuma Motor Cars een huurachterstand van zes maanden heeft, zodat de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen worden toegewezen.
5.2.
Voor zover Kuma Motor Cars een beroep op de tenzij bepaling van artikel 6:265 BW Pro heeft gedaan, slaagt dat beroep niet. Gordijn Vastgoed heeft weliswaar twee auto’s als onderpand op papier in voorraad gekregen met de afspraak dat bij verkoop de opbrengst van de auto’s naar haar gaat, maar of en wanneer de auto’s verkocht zullen worden is onzeker. Daarnaast is ook niet gesteld of gebleken dat Kuma Motor Cars de lopende huurtermijnen betaalt.
Zuivere huurachterstand / Vordering C.1
5.3.
Van het gevorderde bedrag van € 6.818,35 aan zuivere huurachterstand tot en met juli 2023 is een bedrag van € 2.274,77 toewijsbaar. Vast staat immers dat Kuma Motor Cars op 28 november 2023 een deel van deze achterstand is ingelopen door twee bedragen van in totaal € 4.543,58 te voldoen (r.o. 3.10).
Buitengerechtelijke kosten / vordering C.2
5.4.
Onder overlegging van sommaties van 1 mei 2023 en 30 juni 2023 en verwijzing naar artikel 28.1 van de algemene bepalingen, heeft Gordijn Vastgoed gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Kuma Motor Cars heeft dit niet betwist.
5.5.
Gelet op het feit dat sommaties aan Kuma Motor Cars zijn uitgebracht om deze tot nakoming van de huurovereenkomst te dwingen, is zij op grond van artikel 28.1 van de algemene bepalingen verplicht om alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte aan Gordijn Vastgoed te voldoen (r.o. 3.7), welke kosten bij voorbaat zijn vastgesteld op 15% van de hoofdsom. Hoewel vast staat dat per heden een huurachterstand bestaat van zes maanden, bedroeg de hoofdsom ten tijde van de dagvaarding € 6.818,35 aan zuivere huurachterstand. Dat betekent dat 15% daarvan, te weten € 1.022,75 aan contractuele buitengerechtelijke kosten toewijsbaar is.
Contractuele boete / vordering C.3
5.6.
Kuma Motor Cars heeft de door Gordijn Vastgoed gevorderde contractuele boete niet betwist. Omdat vast staat dat Kuma Motor Cars de huur vanaf maart 2023 niet of niet tijdig heeft voldaan, is zij de contractuele boete op grond van artikel 23 lid 2 van Pro de algemene bepalingen in beginsel verschuldigd (r.o. 3.6). Hoewel de kantonrechter het betoog van Gordijn Vastgoed niet volgt dat de boete cumuleert en voor iedere maand dat de huurtermijn niet wordt betaald verschuldigd is, zal zij het gevorderde bedrag van € 1.500,00 toewijzen. Gordijn Vastgoed heeft namelijk voldoende onderbouwd dat de huur voor de maanden maart tot en met juli 2023 niet althans niet op tijd is betaald, zodat vijf maal de boete van € 300,00 verschuldigd is. Daarbij komt dat vaststaat dat Kuma Motor Cars ten tijde van dit vonnis al tien maanden de huur niet op tijd heeft betaald en zes maanden huurachterstand heeft.
Vervallen huren vanaf augustus 2023 tot ontbinding / vordering C.4
5.7.
De gevorderde nog te vervallen huren van € 2.274,80 per maand vanaf augustus tot ontbinding zijn toewijsbaar. Vast staat immers dat deze huurtermijnen inmiddels opeisbaar zijn, maar nog niet zijn voldaan.
Schadevergoeding wegens huurderving na ontbinding bij voortgezet gebruik / vordering C.5
5.8.
Gordijn Vastgoed vordert schadevergoeding wegens huurderving van een bedrag van € 2.274,80 per maand (of gedeelte daarvan) dat Kuma Motor Cars het gehuurde na ontbinding van de huurovereenkomst in gebruik houdt. Deze vordering is niet weersproken en toewijsbaar.
Als Kuma Motor Cars het gehuurde na de ontbinding en dus zonder recht of titel in gebruik houdt, kan Gordijn Vastgoed het gehuurde immers niet aan een derde verhuren.
Als Kuma Motor Cars het gehuurde na de ontbinding en dus zonder recht of titel in gebruik houdt, kan Gordijn Vastgoed het gehuurde immers niet aan een derde verhuren.
Schadevergoeding wegens huurderving na oplevering c.q. einde gebruik / vordering C.6
5.9.
Gordijn Vastgoed vordert daarnaast ook schadevergoeding wegens huurderving van een bedrag van € 2.274,80 per maand (of gedeelte daarvan) na oplevering of einde gebruik door Kuma Motor Cars tot en met februari 2024, onder de voorwaarde dat de betalingsverplichting vervalt met ingang van de eerste volledige maand waarin Gordijn Vastgoed het gehuurde aan een derde verhuurd heeft. Deze vordering is toewijsbaar omdat de huurovereenkomst tot 1 maart 2024 loopt en Gordijn Vastgoed door de voortijdige ontbinding schade in de vorm van huurderving lijdt. Die schade is het gevolg van de wanprestatie van Kuma Motor Cars en komt daarom voor haar rekening.
Proceskosten
5.10.
Kuma Motor Cars is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Gordijn Vastgoed als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
109,44
- griffierecht
€
514,00
- salaris gemachtigde
€
660,00
(2,00 punten × € 330,00)
Totaal
€
1.283,44,
5.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar zoals in de beslissing vermeld.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt de huurovereenkomst,
6.2.
veroordeelt Kuma Motor Cars om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van het dit vonnis te ontruimen en te verlaten met het hare en de haren en het gehuurde onder afgifte van de sleutels geheel ontruimd ter vrije beschikking van Gordijn Vastgoed te stellen en te laten,
6.3.
veroordeelt Kuma Motor Cars om aan Gordijn Vastgoed tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen:
1. een bedrag van € 2.274,77 aan zuivere huurachterstand tot en met juli 2023;
2. een bedrag van € 1.022,75 aan contractuele buitengerechtelijke kosten;
3. een bedrag van € 1.500,00 aan contractuele boete;
4. de (ten tijde van de dagvaarding) nog te vervallen huren van € 2.274,80 per maand vanaf augustus 2023 tot ontbinding van de huurovereenkomst;
5. € 2.274,80 voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat Kuma Motor Cars het gehuurde vanaf ontbinding in gebruik houdt;
6. € 2.274,80 voor iedere maand of gedeelte daarvan na oplevering of einde gebruik door Kuma Motor Cars tot en met februari 2024, onder de voorwaarde dat de betalingsverplichting vervalt met ingang van de eerste volledige maand waarin Gordijn Vastgoed het gehuurde aan een derde verhuurd heeft,
6.4.
veroordeelt Kuma Motor Cars in de proceskosten, aan de zijde van Gordijn Vastgoed tot dit vonnis vastgesteld op € 1.283,44, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2024.
1621