ECLI:NL:RBNHO:2024:502 - Rechtbank Noord-Holland - Beoordeling WOZ-waarde hotel en afwijzing beroep tegen va...

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Haarlem

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 20/3082

uitspraak van de meervoudige kamer van 9 januari 2024 in de zaak tussen

[eiser] B.V., gevestigd te [plaats 1] , eiseres

(gemachtigde: mr. M. Boonstra ),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft aan eiseres bij beschikking van 31 maart 2019 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (het object) voor het kalenderjaar 2018 op de waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 51.650.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2018 voor de eigenaar van een niet-woning bekendgemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna verweerder schriftelijk heeft gedupliceerd.

Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 december 2023 te Haarlem.

Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde mr. M. Boonstra bijgestaan door [naam 2] en [naam 3] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde mr. [naam 4] en [naam 5] , taxateur.

Overwegingen

Feiten

1. Het object betreft een [hotel] en is oorspronkelijk gebouwd in [jaar 3] , waarna het in [jaar 10] en [jaar 5] is verbouwd. In [jaar 11] heeft een modernisering van de hotelkamers plaatsgevonden. Het object heeft een gebruiksoppervlakte van 21.651 m2 en beschikte op de waardepeildatum over 419 kamers (verdeeld over vier verdiepingen), 16 vergaderruimtes, 2 restaurants, een bar, een fitnessruimte, een zwembad en een kleine spa (bestaande uit een stoombad, sauna en solarium). Verder behoort tot het object een niet-overdekt parkeerterrein met 205 parkeerplaatsen. Het object is gelegen in [plaats 2]

2. Verweerder heeft de WOZ-waarde van het object berekend aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (hwk-methode) en de vergelijkingsmethode.

Geschil3. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum.

4. Eiseres stelt dat de waarde van het object te hoog is vastgesteld. Zij bepleit in beroep een waarde van € 35.400.000. Volgens eiseres had verweerder de WOZ-waarde moeten berekenen aan de hand van de discounted cashflow-methode (dcf-methode). Ook is volgens eiseres onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen, zijn de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar en is onvoldoende rekening gehouden met de betere kwaliteit, ligging en uitstraling van sommige vergelijkingsobjecten. Verder is onvoldoende rekening gehouden met de leegstand van het object, doordat geen correctie is aangebracht ter zake van de verkrijgingsfictie. Tevens verwijst eiseres naar een door haar ingebracht waarderingsrapport om de door haar bepleite waarde te onderbouwen.

Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de WOZ-waarde en veroordeling van verweerder in de proceskosten.

5. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing verwijst verweerder naar het taxatierapport dat in de beroepsfase is opgemaakt. Verder is volgens verweerder de dcf-methode een minder geschikte methode voor de waardebepaling van een hotel, zijn de gehanteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar en is met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het onderhavige object voldoende rekening gehouden. Ook is volgens verweerder voldoende rekening gehouden met de verkrijgingsfictie door de correctie die is toegepast voor de aanvangsleegstand.

Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.

Beoordeling van het geschil

Het wettelijk kader

6. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Bij de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van niet-woningen kunnen de volgende methoden worden gebruikt: de hwk-methode, de vergelijkingsmethode op basis van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en de dcf-methode (artikel 4, eerste lid aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)).

WOZ-waarde

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

9. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 8 november 2021 door registertaxateur
[naam 6] (het taxatierapport). De waarde van het object is in het taxatierapport met toepassing van de hwk-methode en de vergelijkingsmethode vastgesteld op € 52.630.000 (€ 125.609 per kamer), wat hoger is dan de vastgestelde WOZ-waarde van € 51.650.000 (€ 121.098 per kamer).

10. Aan de waardebepaling zijn in het taxatierapport marktgegevens van hotels op de volgende locaties ten grondslag gelegd:

- [adres 1] Dit is het onderhavige object. Het object is niet verkocht. De gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt € 4.018.988, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 9.592. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 14,5 toegepast.

- [straat 1] [nummer 1] te [plaats 1] . Een [hotel] uit het [jaar 1] , met een totale oppervlakte van 14.120 m², 314 kamers, zonder parkeervoorziening. De ligging is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de onderhoudstoestand/kwaliteit is beter. Dit object is op [datum verkoop 1] verkocht voor € 45.812.500, wat een koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 145.900. De gerealiseerde huurwaarde per jaar bedraagt € 3.200.000, wat een huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 10.191. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 14,3 toegepast.

- [straat 2] [nummer 2] te [plaats 1] . Een [hotel] uit [jaar 2] , met een totale oppervlakte van 14.813 m², 330 kamers en een parkeerterrein met 47 parkeerplaatsen. De ligging is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de onderhoudstoestand/kwaliteit is beter. Dit object is op [datum verkoop 2] verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 49.717.552, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 150.659. De gerealiseerde huurprijs bedraagt € 3.125.000, de in verband met de parkeervoorziening gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt
€ 3.104.085, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 9.406. De taxateur heeft een kapitalisatiefactor van 16 toegepast.

- [straat 3] [nummer 3] en [nummer 4] te [plaats 3] . Een [hotel] uit [jaar 4] (gerenoveerd en aangebouwd in [jaar 12] ), met een totale oppervlakte van 30.613 m², 507 kamers en een parkeerterrein met 331 parkeerplaatsen. De gerealiseerde huurprijs bedraagt

€ 4.683.000. de in verband met de parkeervoorziening gecorrigeerde huurwaarde per jaar bedraagt € 4.590.320, wat een gecorrigeerde huurprijs per kamer vertegenwoordigt van € 9.054.

11. De taxateur van verweerder heeft de door hem berekende waarde nader onderbouwd op basis van een vergelijking met de verkooptransacties en de kamerhuurprijs van de hierboven naast het onderhavige object genoemde objecten, met uitzondering van het [straat 3] [nummer 3] en [nummer 4] . Daarnaast heeft verweerder voor de toepassing van de vergelijkingsmethode de drie hieronder genoemde objecten als referentie gebruikt:

- [straat 4] [nummer 5] te [plaats 4] . Een [hotel] uit [jaar 5] , met een totale oppervlakte van 16.502 m², 281 kamers en een parkeerterrein met 160 parkeerplaatsen. De ligging is volgens het taxatierapport minder dan de ligging van het onderhavige object en de onderhoudstoestand/kwaliteit is vergelijkbaar. Het object is op [datum verkoop 3] verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 41.024.960, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 145.996.

- [straat 5] [nummer 6] te [plaats 3] . Een [hotel] uit [jaar 6] (ingebruikname als hotel in 2010) met een totale oppervlakte van 10.569 m², 222 kamers en een parkeerterrein met 130 parkeerplaatsen. De ligging en de onderhoudstoestand/kwaliteit zijn volgens het taxatierapport minder dan die van het onderhavige object. Het object is op [datum verkoop 4] verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van € 14.510.000, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 65.360.

- [straat 6] [nummer 5] te [plaats 1] . Een [hotel] uit [jaar 6] (ingebruikname als hotel in [jaar 11] ) met een totale oppervlakte van 13.298 m², 242 kamers en een parkeerterrein met 225 parkeerplaatsen. De ligging is volgens het taxatierapport vergelijkbaar met het onderhavige object, maar de onderhoudstoestand/kwaliteit is minder. Het object is op [datum verkoop 5] verkocht voor een gecorrigeerde koopsom van
€ 22.052.875, wat een gecorrigeerde koopprijs per kamer vertegenwoordigt van € 91.128.

12. Verweerder heeft de waarde in beroep primair berekend door middel van de hwk-methode. Voor deze berekening zijn de exploitatiegegevens van de exploitatiejaren [jaar 2] tot en met 2017 gebruikt, welke gegevens aangeleverd zijn door eiseres. Daarbij is verweerder uitgegaan van de betaalde huur van het object (van 2016) van afgerond € 4.100.000 en een kapitalisatiefactor van 14,5, resulterend in een waarde van € 59.450.000. Op de berekende waarde van € 59.450.000 (€ 4.100.000 x 14,5) zijn de volgende correcties toegepast. Voor Fixtures, Furniture & Equipment (FF&E) is een correctie toegepast van -/- € 1.189.000. Voor de te moderniseren kamers is een correctie toegepast van -/- € 3.579.750. Voor het feit dat het object wordt vergeleken met verkooptransacties in verhuurde staat is een correctie toegepast van € 2.050.000 (5%, oftewel 6 maanden huur) op basis van de WOZ ficties leeg en onverhuurd (de verkrijgingsfictie). De gecorrigeerde huurwaarde bedraagt aldus € 4.008.775 (€ 9.567 per kamer). Daarnaast heeft verweerder de vergelijkingsmethode toegepast door de waarde per kamer te vergelijken met de waarde per kamer de drie hotels vermeld onder 11. en van de hotels gelegen aan de [straat 4] [nummer 5] te [plaats 4] en de [straat 5] [nummer 6] te [plaats 3] . Verweerder heeft de waarde per kamer berekend door een gecorrigeerde transactieprijs te delen door het aantal kamers. De correcties die zijn gemaakt door verweerder betreffen correcties voor de aanwezigheid van parkeerplaatsen.

13. Deze door verweerder gehanteerde waarderingsmethoden zijn in overeenstemming met het bepaalde in de Wet WOZ en de Uitvoeringsregeling. De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling bevatten weliswaar hulpmiddelen om te bereiken dat het wettelijke waarde begrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar de toetssteen blijft uiteindelijk de waarde zoals in dat artikellid omschreven (zie Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375). De stelling van eiseres dat verweerder als waarderingsmethode gebruik had moeten maken van de dcf-methode is niet juist en wordt verworpen.

14. Gezien het voorgaande heeft verweerder met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 51.650.000 voor het object niet te hoog is. Hetgeen eiseres hiertegenover heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.

15. Anders dan eiseres meent, acht de rechtbank de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar om als uitgangspunt te kunnen dienen voor de bepaling van de waarde van het object. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in de nabijheid van de [plaats 5] en betreffen allemaal [hotel] . Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met het object, maar verweerder heeft met onder andere het taxatierapport aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, waaronder kwaliteit, onderhoud en ligging, voldoende rekening is gehouden.

16. De bouwjaren van de [straat 4] [nummer 5] ( [jaar 5] ), [straat 1] [nummer 1] ( [jaar 1] ) en [straat 2] [nummer 2] ( [jaar 2] ) wijken weliswaar af van het bouwjaar van het object, maar dat betekent niet dat deze objecten niet als vergelijkingsobjecten kunnen dienen. Het onderhavige object heeft dan wel als bouwjaar [jaar 3] , maar is in [jaar 10] en [jaar 5] verbouwd en in [jaar 11] heeft er ook een modernisering van de hotelkamers plaatsgevonden. Daarnaast heeft verweerder voor [straat 1] [nummer 1] en [straat 2] [nummer 2] ook rekening gehouden met het verschil in bouwjaar door de staat van het onderhoud en de kwaliteit te kwalificeren als ‘beter’. De stelling van eiseres dat de algehele kwaliteit, uitstraling dan wel ligging van deze vergelijkingsobjecten en van [straat 3] [nummer 3] - [nummer 4] ten opzichte van het object (nog) beter zijn dan waarmee verweerder rekening heeft gehouden is door haar onvoldoende onderbouwd. Verder maakt het feit dat [straat 1] [nummer 1] qua verkoopdatum meer dan een jaar van de waardepeildatum af ligt, namelijk 1 jaar en 1 maand, niet dat dit object niet vergelijkbaar is, omdat dit object verder zeer vergelijkbaar is met het object.

17. De stelling van eiseres dat onvoldoende inzichtelijk is gemaakt hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen, volgt de rechtbank niet. Dat geldt ook voor de stelling dat verweerder een te hoge kapitalisatiefactor en huurwaarde heeft gehanteerd. Uit het taxatierapport volgt dat de kapitalisatiefactor van het object (14,5) in lijn is met de gehanteerde kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten die in de nabijheid van het object in [plaats 1] zijn gelegen (respectievelijk 14,3, 16,0 en 14,8). Dat deze enigszins van elkaar afwijken, heeft te maken met het verschil in, bijvoorbeeld, de kwaliteit, het onderhoud, de afstand van de [plaats 5] en de afstand ten opzichte van openbaar vervoer (de ligging). Met welke verschillen rekening is gehouden volgt uit het taxatierapport en dit is nader toegelicht door verweerder. Dat de gehanteerde kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten in [plaats 4] en [plaats 3] lager zijn, namelijk 14,0 en 11,2, is volgens verweerder, hetgeen ook niet door eiseres is betwist, de oorzaak van de mindere ligging, kwaliteit en onderhoud. Aldus is dan ook navolgbaar hoe de kapitalisatiefactor is berekend en heeft eiseres onvoldoende aannemelijk gemaakt dat deze te hoog is.

18. De voor het object gehanteerde huurwaarde is door verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt en is niet te hoog vastgesteld. Aan de hand van de huurwaarde van de referentieobjecten is een gecorrigeerde huurprijs tot stand gekomen, welke gemiddeld € 9.550 is. De huurwaarde die voor het object is gebruikt betreft € 4.100.000 wat leidt (na de toegepaste correcties) tot een gecorrigeerde huurprijs per kamer van € 9.567. Dat de gerekende intercompany huurwaarde niet een marktconforme huurwaarde betreft, zoals eiseres heeft gesteld, is dan ook niet aannemelijk, aangezien de huurprijs in lijn is met de huurprijzen van de referentieobjecten. Ook volgt uit het taxatierapport dat de gehanteerde waarde per kamer van het object, namelijk € 125.609 – welke zelfs hoger is dan de waarde per kamer op grond van de WOZ-waarde (€ 121.098) – een marktconforme huurwaarde is. De waarde per kamer voor het object is iets boven het gemiddelde van de waarde per kamer in heel Nederland, namelijk € 118.006. Zeker gelet op de locatie van het object, welke locatie – onder andere volgens de Taxatiewijzer Hotels 2018 – tot de [locatie] van Nederland behoort, is de berekende waarde per kamer die volgt uit de vastgestelde WOZ-waarde van € 51.650.000, namelijk € 121.098, in ieder geval niet te hoog. De stelling van eiseres dat de waarde per kamer enkel is afgezet tegen de gemiddelde waarde per kamer in Amsterdam, terwijl, zoals hiervoor is beschreven, de waarde per kamer van het object is vergeleken met de gemiddelde waarde per kamer van heel Nederland, is onjuist.

19. Verder heeft verweerder voldoende rekening gehouden met een leegstandscorrectie die voortvloeit uit de verkrijgingsfictie. Verweerder heeft namelijk voor de (fictieve) aanvangsleegstand een correctie van 5% (ofwel 6 maanden huur) aangebracht, zoals de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie 2018 voorschrijft. Aangezien geen sprake was van structurele leegstand ziet de rechtbank geen reden om te oordelen dat een hogere correctie toegepast had moeten worden of een lagere kapitalisatiefactor had moeten worden gehanteerd.

20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

Proceskosten

21. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en mr. G.J. Ebbeling en mr. D.H.W. Melgers, leden, in aanwezigheid van mr. M. van Doesburg, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 9 januari 2024.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).