Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
locatie Haarlem
Zaaknr./rolnr.: 11023474 CV EXPL 24-2153
Uitspraakdatum: 22 mei 2024
Tussenvonnis in de zaak van:
de stichting
Stichting Pré Wonen
gevestigd te Haarlem
de eisende partij
gemachtigde: Van der Hoeden / Mulder Gerechtsdeurwaarders en Juristen
tegen
[gedaagde]
wonende te [plaats]
de gedaagde partij
niet verschenen
1.De procedure
1.1.
De eisende partij heeft de gedaagde partij gedagvaard. Tegen de gedaagde partij is verstek verleend.
2.De vordering
2.1.
De eisende partij vordert – samengevat –ontbinding van de huurovereenkomst en hoofdelijke ontruiming van het gehuurde en hoofdelijke veroordeling van de gedaagden tot betaling van de huurachterstand, vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten, de wettelijke rente, een gebruiksvergoeding, dan wel schadevergoeding voor iedere maand dat het gehuurde in gebruik blijft, en de proces- en nakosten.
2.2.
De eisende partij legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat de gedaagde partij tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.De beoordeling
Ambtshalve toetsing van:de huurovereenkomst en Algemene Voorwaarden (1 januari 1992) (met toelichting)
3.1.
Voordat de kantonrechter een eindoordeel over de vordering kan geven, moet de kantonrechter eerst ambtshalve beoordelen of op de overeenkomst met de gedaagde partij algemene voorwaarden van toepassing zijn en zo ja, of daarin geen bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument, in de zin van artikel 3 van Pro de
Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn), omdat dit gevolgen kan hebben voor (de hoogte van) de vordering. Dit artikel is in het Nederlandse recht tot uitdrukking gebracht in artikel 6:233 onder Pro a van het Burgerlijk Wetboek (BW), waarin kort gezegd is bepaald dat een beding dat onredelijk bezwarend is, vernietigbaar is.
3.2.
De kantonrechter moet in dit verband beoordelen of bedingen, waaraan een consument gebonden is zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. In dat geval moet de kantonrechter daar consequenties aan verbinden, met de bedoeling dat de consument erop kan vertrouwen dat de ‘kleine lettertjes’ niet oneerlijk voor hem uitpakken – en dat hij wordt beschermd als hij zijn handtekening heeft gezet onder een overeenkomst waarin oneerlijke bedingen blijken te zijn opgenomen.
3.3.
De kantonrechter voegt hier nog aan toe dat het gaat om een beoordeling van de bedongen afspraken, die de rechten en plichten van partijen over en weer vastleggen en waar de consument door het sluiten van de overeenkomst contractueel aan kan worden gehouden. Of de eisende partij de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant. De omstandigheid dat een eisende partij alleen een beroep doet op wettelijke bepalingen ontslaat de kantonrechter namelijk niet van de verplichting om ambtshalve te toetsen. In dat laatste geval heeft de eisende partij ook geen recht op de gevorderde wettelijke vergoeding. [1] Dat geldt voor de gevorderde hoofdsom, maar ook voor bijkomende vorderingen, zoals de gevorderde vergoedingen voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten of rente.
3.4.
Samenvattend moet de kantonrechter in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
Huurprijswijzigingsbeding
3.5.
Artikel 2.3 van de (toelichting op de) algemene voorwaarden betreft een huurprijswijzigingsbeding. De kantonrechter begrijpt dat hiermee is bedoeld aan te sluiten bij de wettelijke regels omtrent het wijzigen van de huurprijs. Daarom is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel in de gegeven omstandigheden als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Servicekosten
3.6.
In artikel 2.4 van de (toelichting op de) algemene voorwaarden staat een servicekostenbeding. Omdat de eisende partij op grond van het beding slechts de werkelijke servicekosten in rekening kan brengen, is de kantonrechter van oordeel dat voornoemd artikel als niet oneerlijk kan worden beschouwd.
Buitengerechtelijke incassokosten, rente en proceskosten
3.7.
In artikel 10 van Pro de algemene voorwaarden is onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
‘Alle buitengerechtelijke kosten die de huurder of verhuurder maakt in geval de andere partij één of meer van zijn verplichtingen krachtens deze overeenkomst, toerekenbaar niet nakomt, zijn voor rekening van de niet- nakomende partij. In geval van niet of niet tijdige huurbetaling, als bedoeld in artikel 2.1., is de huurder zonder nadere ingebrekestelling in verzuim en is hij de wettelijke interest over het achterstallige bedrag verschuldigd tot de dag van de voldoening.’
De toelichting op dit artikel luidt:
‘Als u een huurachterstand heeft, dient u teven de wettelijke rente over het achterstallige bedrag te betalen. Ook dient u administratiekosten, de kosten voor de deurwaarder en eventueel gerechtelijke kosten te betalen. Een huurschuld kost dus meer geld dan de schuld zelf. (…)’
3.8.
Op grond van de wet is een consument pas een incassokostenvergoeding verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 96 lid 6 BW Pro genoemde eisen voldoet. De verschuldigde vergoeding is daarbij bovendien beperkt tot de tarieven in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Uit artikel 10 van Pro de algemene voorwaarden blijkt niet dat de consument eerst nog kosteloos wordt aangemaand en ook is de omvang van de incassokosten onduidelijk. Daarom wordt vermoed dat het beding onredelijk bezwarend is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG.
3.9.
De kantonrechter is daarom voornemens artikel 10 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden te vernietigen voor zover deze betrekking hebben op rente en buitengerechtelijke kosten en als gevolg daarvan de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten af te wijzen. De eisende partij krijgt de gelegenheid om zich hierover uit te laten.
Huurachterstand
3.10.
De vordering tot betaling van de huurachterstand zal worden toegewezen tot een bedrag van € 1.531,05 ( € 1.020,70 huurachterstand tot en met februari 2024 en € 510,35 huurachterstand tot en met maart 2024). Deze komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor.
Ontbinding, ontruiming en gebruiksvergoeding
3.11.
De vordering wordt voor het overige ook toegewezen, omdat deze de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voorkomt. Daarbij is van belang dat de huurachterstand meer dan drie maanden bedraagt.
3.12.
Gelet op de ingrijpende gevolgen voor de gedaagden wordt de ontruimingstermijn gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis. Voor zover de eisende partij heeft gevorderd de gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming zal dat worden afgewezen, omdat dat niet mogelijk is.
Conclusie
3.13.
De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. De eisende partij wordt in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over het voorshands uitgesproken oordeel omtrent de oneerlijkheid van de hiervoor genoemde bedingen en de gevolgen daarvan.
3.14.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;
4.2.
veroordeelt de gedaagden om het perceel aan het adres [adres] [plaats], binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom van de eisende partij zijn) en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen;
4.3.
veroordeelt de gedaagde partij tot betaling aan de eisende partij van € 1.531,05 aan huurachterstand tot en met 31 maart 2024,
4.3.
veroordeelt de gedaagden hoofdelijk, dat wil zeggen dat als de ene partij betaalt de andere zal zijn bevrijd, om aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 510,35 per maand, voor iedere maand, of gedeelte daarvan, dat de gedaagden het gehuurde na 21 maart 2024 in gebruik houden;
4.4.
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
verwijst de zaak naar de rol van
19 juni 2024om de eisende partij de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten zoals hiervoor is overwogen;
19 juni 2024om de eisende partij de gelegenheid te geven zich bij akte uit te laten zoals hiervoor is overwogen;
4.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.P.E. Oomens en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter