Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 10789819 \ CV EXPL 23-7325
Vonnis van 5 juni 2024 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. B.M.C.M. Hiddes,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats 1],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. M. Heikens.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- akte inbrenging producties zijdens [eiser] van 2 mei 2024;
- de mondelinge behandeling van 16 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- akte inbrenging producties zijdens [eiser] van 2 mei 2024;
- de mondelinge behandeling van 16 mei 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is de eigenaar van de woning aan het adres [adres] te [plaats 1] (verder: de woning). Het betreft een eengezinswoning met voor- en achtertuin.
2.2.
Begin 2017 had [gedaagde], vanwege het verbreken van zijn relatie, woonruimte nodig. [eiser], die toen met [gedaagde] bevriend was, heeft [gedaagde] zijn intrek in de woning laten nemen. Aanvankelijk woonden [eiser] en [gedaagde] samen in de woning, met dien verstande dat [eiser] al veel naar zijn vriendin ging. Later trok [eiser] bij zijn vriendin in. Zijn inboedel liet hij in de woning achter. [gedaagde] bleef in de woning achter die hij thans met zijn minderjarige zoon bewoont. De zoon gaat in [plaats 1] naar de basisschool en gaat alleen in sommige weekenden naar zijn moeder in [plaats 2].
2.3.
Vanaf juli tot en met september 2017 betaalde [gedaagde] aan [eiser] € 150,00 voor het gebruik van de woning. Vanaf oktober 2017 maakt [gedaagde] € 800,00 per maand over en sinds augustus 2022 betaalt [gedaagde] € 900,00 per maand.
2.4.
In juni 2021 heeft [eiser] [gedaagde] gedagvaard wegens een betalingsachterstand. In de dagvaarding wordt melding gemaakt van een huurovereenkomst en een huurachterstand, uitgaande van een huurbedrag van
€ 800,00 per maand. De dagvaarding werd uiteindelijk niet aangebracht omdat [gedaagde] de betalingsachterstand had ingelopen.
€ 800,00 per maand. De dagvaarding werd uiteindelijk niet aangebracht omdat [gedaagde] de betalingsachterstand had ingelopen.
2.5.
Partijen hebben in de afgelopen jaren meerdere malen besproken dat [gedaagde] een andere woning moest gaan zoeken. [gedaagde] gaf telkens aan dat hij op zoek was naar een andere woonruimte maar dat er geen woningen voor hem beschikbaar zijn.
2.6.
Op 15 mei 2021 heeft [eiser] aan [gedaagde] een korte overeenkomst verzonden. Daarin staat:
“Bij deze beëindigen [eiser] en [gedaagde] met wederzijds goedvinden per 15 augustus 2021 de huur van [adres] te [plaats 1]”
“Bij deze beëindigen [eiser] en [gedaagde] met wederzijds goedvinden per 15 augustus 2021 de huur van [adres] te [plaats 1]”
2.7.
[gedaagde] heeft de datum van 15 augustus 2021 vervangen door de tekst
“nader te bepalen datum”en het document ondertekend.
“nader te bepalen datum”en het document ondertekend.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert primair voor recht te verklaren dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat, zodat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. De woning is uitsluitend als vriendendienst aan [gedaagde] ter beschikking gesteld.
Subsidiair vordert [eiser] ontruiming van de woning omdat tussen partijen een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur bestaat. [gedaagde] zou wegens het verbreken van zijn relatie alleen tijdelijk in de woning verblijven.
Meer subsidiair, voor het geval sprake is van een huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur, moet de overeenkomst ontbonden worden omdat sprake is onvoorziene omstandigheden, zijnde de slechte gezondheid en financiële positie van [eiser]. Zowel hij als zijn vriendin zijn ernstig ziek. De door [gedaagde] overgemaakte bedragen dekken de kosten van de woning niet en [eiser] heeft niet de financiële middelen om in de woning van zijn vriendin te blijven als zij komt te overlijden.
Tot slot vordert [eiser] beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik wegens diezelfde slechte gezondheid en financiële positie.
Subsidiair vordert [eiser] ontruiming van de woning omdat tussen partijen een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur bestaat. [gedaagde] zou wegens het verbreken van zijn relatie alleen tijdelijk in de woning verblijven.
Meer subsidiair, voor het geval sprake is van een huurovereenkomst niet naar zijn aard van korte duur, moet de overeenkomst ontbonden worden omdat sprake is onvoorziene omstandigheden, zijnde de slechte gezondheid en financiële positie van [eiser]. Zowel hij als zijn vriendin zijn ernstig ziek. De door [gedaagde] overgemaakte bedragen dekken de kosten van de woning niet en [eiser] heeft niet de financiële middelen om in de woning van zijn vriendin te blijven als zij komt te overlijden.
Tot slot vordert [eiser] beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik wegens diezelfde slechte gezondheid en financiële positie.
3.2.
[gedaagde] voert verweer. Hij voert aan dat in eerste instantie weliswaar sprake was van een vriendendienst maar dat door het overeenkomen van een maandelijkse vergoeding van eerst € 800,00 en later € 900,00 een huurovereenkomst tot stand is gekomen, die niet naar zijn aard van korte duur is. De gestelde onvoorziene omstandigheden zijn onvoldoende onderbouwd. Verder heeft [eiser] geen opzeggingsbrief (in de zin van artikel 7:271 BW) gestuurd zodat beëindiging op grond van dringend eigen gebruik niet mogelijk is. Tot slot geeft [gedaagde] aan dat hij bereid is een hogere huurprijs aan [eiser] te betalen zodat [eiser] in de woning van zijn vriendin kan blijven zolang [gedaagde] nog niets anders heeft gevonden.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Huurovereenkomst?
4.1.
Partijen zijn eerst verdeeld over de vraag of tussen hen een huurovereenkomst bestaat. In dat verband is niet van belang of partijen daadwerkelijk de bedoeling hebben gehad een huurovereenkomst te sluiten maar of de overeengekomen rechten en plichten vallen onder de definitie van een huurovereenkomst (zoals bedoeld in artikel 7:201 BW). De kantonrechter moet daarom eerst vast stellen welke rechten en plichten partijen zijn overeengekomen waarna zij moet bepalen of de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst (ECLI:NL:HR:2019:2034).
4.2.
De essentiële kenmerken van een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW zijn het verschaffen van het gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie door de huurder. De woning is ter beschikking gesteld aan [gedaagde] zodat aan dat vereiste is voldaan. Voorts staat vast dat [gedaagde] voor het gebruik een maandelijkse vergoeding van eerst € 800,00 en thans
€ 900,00 aan [eiser] moet betalen. Daarmee is sprake van een tegenprestatie van [gedaagde]. Het kan zo zijn dat, zoals [eiser] stelt maar niet nader heeft onderbouwd, deze tegenprestatie lager is dan de huur die normaliter voor woningen als de onderhavige wordt betaald, maar dat doet niet af aan het karakter van de tegenprestatie. Een maandelijkse vergoeding van € 800,00 en thans € 900,00 is méér dan een symbolisch bedrag of een zuivere onkostenvergoeding. Van een vrijblijvende vergoeding is, gelet op de procedure tot incasso van huurachterstand die [eiser] in 2021 is gestart, evenmin sprake. Uit de bewoordingen van de dagvaarding in die procedure blijkt dat [eiser] zelf ook vond dat sprake is van een huurovereenkomst. De gevorderde verklaring voor recht dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat, wordt dan ook afgewezen.
€ 900,00 aan [eiser] moet betalen. Daarmee is sprake van een tegenprestatie van [gedaagde]. Het kan zo zijn dat, zoals [eiser] stelt maar niet nader heeft onderbouwd, deze tegenprestatie lager is dan de huur die normaliter voor woningen als de onderhavige wordt betaald, maar dat doet niet af aan het karakter van de tegenprestatie. Een maandelijkse vergoeding van € 800,00 en thans € 900,00 is méér dan een symbolisch bedrag of een zuivere onkostenvergoeding. Van een vrijblijvende vergoeding is, gelet op de procedure tot incasso van huurachterstand die [eiser] in 2021 is gestart, evenmin sprake. Uit de bewoordingen van de dagvaarding in die procedure blijkt dat [eiser] zelf ook vond dat sprake is van een huurovereenkomst. De gevorderde verklaring voor recht dat tussen partijen geen huurovereenkomst bestaat, wordt dan ook afgewezen.
Overeenkomst naar zijn aard korte duur?
4.3.
Uit artikel 7:232 lid 2 BW volgt dat de huurbeschermingsregels van woonruimte niet van toepassing zijn op een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. Dit artikel moet restrictief toegepast worden. Het gaat alleen om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat geen sprake kan zijn van een beroep op huurbescherming, zoals de huur van een vakantiehuisje. Daarbij wordt eerst gekeken naar de aard van het gebruik en de aard van de woning. Gesteld noch gebleken is dat de woning niet geschikt is voor langdurig gebruik. [gedaagde] woont ook daadwerkelijk in de woning. Verder is niet vast komen te staan dat partijen bij het aangaan van de overeenkomsten een wezenlijk korte duur hebben afgesproken. Bij aanvang van de overeenkomst was het weliswaar onzeker hoelang [gedaagde] in de woning zou blijven maar dat maakt niet dat sprake is van een overeenkomst naar zijn aard van korte duur. Uit de omstandigheid dat [gedaagde] inmiddels al zeven jaar in de woning verblijft, kan eerder het tegendeel worden afgeleid. De gevorderde verklaring voor recht dat tussen partijen een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur bestaat, wordt dus ook afgewezen.
Onvoorziene omstandigheden?
4.4.
Voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW moet sprake zijn van omstandigheden van dien aard dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de wederpartij ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst verlangt. Ook deze bepaling moet met terughoudendheid worden toegepast; een beroep op het intreden van een onvoorziene omstandigheid mag slechts bij (hoge) uitzondering worden gehonoreerd. [eiser] heeft als onvoorziene omstandigheden aangevoerd dat hij door de terminale ziekte van zijn vriendin dakloos dreigt te worden: het is om financiële en erfrechtelijke redenen voor hem niet mogelijk om in de woning van zijn vriendin te blijven. Daarbij komt dat [eiser] zelf herstellende is van kankerbehandelingen en baat heeft bij terugkeer naar zijn eigen woning.
4.5.
De door [eiser] gestelde omstandigheden kunnen op zich zelf als onvoorzien worden aangemerkt, in die zin dat partijen daarmee bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden. Deze omstandigheden kunnen, hoe ellendig en verdrietig ook, echter niet leiden tot de conclusie dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [gedaagde] ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst verlangt. Ten eerste bevindt ook [gedaagde] zich in een lastige positie omdat hij de woning bewoont met zijn minderjarige zoon en hij er tot op heden nog niet in is geslaagd om alternatieve woonruimte te vinden, hetgeen bij de huidige huurmarkt niet onwaarschijnlijk is. Ten tweede biedt de wet juist voor een situatie als de onderhavige de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik (zie artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Als de huurder met die opzegging niet instemt, moet de rechter in de daarop volgende beëindigingsprocedure ook rekening houden met de belangen van de huurder en zijn mogelijkheden om andere woonruimte te vinden (waarbij ook rekening gehouden kan worden met de toezegging van [gedaagde] om op een nader te bepalen datum te vertrekken en de inspanningen die hij in dat kader heeft verricht). De weg van deze procedure stond en staat nog steeds open, waarbij zonodig in kort geding een voorlopige voorziening kan worden gevraagd. Het beroep op onvoorziene omstandigheden kan daarom niet slagen.
Dringend eigen gebruik?
4.6.
Zoals hiervoor overwogen, is een beroep op dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW hier de geëigende weg om tot beëindiging van de huur te komen. Een dergelijke procedure begint echter met een door de verhuurder aan de huurder te sturen opzeggingsbrief die voldoet aan de vereisten van artikel 7:271 e.v. BW. Vast staat dat [eiser] een dergelijke brief niet heeft verzonden. Dan komt de kantonrechter ook niet toe aan beoordeling van het beroep op dringend eigen gebruik. De vordering om de huurovereenkomst te beëindigen op grond dringend eigen gebruik kan daarom niet worden toegewezen.
Conclusie
4.7.
De conclusie is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. [eiser] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging. Het hierna vastgestelde salaris moet worden verrekend met de op grond van de Wet op de Rechtsbijstand aan de gemachtigde toegekende vergoeding.
4.8.
De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
528,00
(2,00 punten × € 264,00)
- nakosten
€
132,00
Totaal
€
660,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 660,00, te betalen binnen veertien dagen naar aanschrijving daartoe;
5.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.