ECLI:NL:RBNHO:2024:5447

Uitspraak

Rechtbank noord-holland

Zittingsplaats Alkmaar

Bestuursrecht

zaaknummer: ALK 23/5984

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 mei 2024 in de zaak tussen

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.

Procesverloop

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op
€ 370.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 8 augustus 2023 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 april 2024 te Alkmaar.

Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] en [naam 2] (taxateur).

Het beroep is gelijktijdig behandeld met de beroepen met zaaknummers ALK 23/5839, ALK 23/6172, ALK 23/6121, ALK 23/6120, ALK 23/6372, ALK 23/6082 en

ALK 23/6011. De rechtbank doet per beroep afzonderlijk uitspraak.

Overwegingen

Feiten

1. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande recreatiewoning ( [locatie] ) uit 1993. De oppervlakte van de opstal is 70 m² en de oppervlakte van het perceel is 500 m². De woning is voorzien van een vrijstaande berging/schuur, een dakkapel en acht zonnepanelen. Op een gedeelte van het perceel (47 m2) heerst een recht van overpad.

Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

3. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Er dient (onder meer) een aftrek van rond de € 60.000 te worden toegepast, aldus eiser. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

De waarde van de woning

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde (€ 370.000) niet te hoog is vastgesteld ligt bij verweerder. Dit betekent dat verweerder aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de (verkoop)waarde in het economische verkeer.

6. Verweerder heeft ter staving van de door hem verdedigde waarde een matrix bij het verweerschrift overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning berekend op een waarde van € 385.000. Bij de waardebepaling (in de matrix) heeft verweerder rekening gehouden met verkoopprijzen van drie nabij gelegen vergelijkingsobjecten, te weten: [adres 2] (verkocht voor € 440.000 op 26 augustus 2022), [adres 3] (verkocht voor € 450.000 op 29 oktober 2020) en [adres 4] (verkocht voor € 470.400 op
24 november 2022). Deze verkoopprijzen zijn vervolgens gecorrigeerd naar de waarde per waardepeildatum. Dit is op zichzelf een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.

7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat geen van de drie vergelijkingsobjecten die verweerder hanteert bruikbaar zijn ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat de vergelijkingsobjecten niet binnen drie maanden voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. De rechtbank overweegt als volgt. Uit jurisprudentie volgt dat een object als vergelijkingsobject kan worden gehanteerd indien dat object binnen één jaar voor of na de waardepeildatum is verkocht. Als verweerder van deze vuistregel afwijkt, dient hij dat te motiveren. Verweerder geeft aan te hebben gekozen voor objecten die net als de woning [locatie] zijn gelegen, omdat deze objecten het best vergelijkbaar met de woning zijn. Verweerder heeft de drie meest recent verkochte objecten als vergelijkingsobjecten gehanteerd. [locatie] is een kleinschalig park op [gemeente] , zodat verweerder in dit geval meent de waarde van de woning ook te kunnen onderbouwen met een verkoop die (iets) verder dan een jaar (een jaar en twee maanden) van de waardepeildatum verwijderd is. Zoals blijkt uit de matrix, heeft verweerder voorts rekening gehouden met de ontwikkelingen van de woningmarkt door de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum te indexeren. De rechtbank volgt dit betoog van verweerder. Dit betekent dat het standpunt van eiser niet slaagt.

8. Eiser stelt zich daarnaast op het standpunt dat het object [adres 4] te luxe is ten opzichte van de woning om als vergelijkingsobject te kunnen dienen, onder meer omdat dit object een sauna heeft. De rechtbank gaat niet mee in het standpunt van eiser dat het verschil in luxe tussen de woning en het vergelijkingsobject [adres 4] zodanig is dat het object niet als vergelijkingsobject kan worden gehanteerd.

9. De matrix die verweerder heeft overgelegd ter onderbouwing van de waarde van de woning vermeldt de waardebepalende factoren van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten. Tot de waardebepalende factoren behoren onder meer het type woning, ligging, gebruiksoppervlakte, oppervlakte van het perceel, woonoppervlakte, staat van onderhoud, kwaliteit, voorzieningen en bouwjaar. Gelet op deze factoren heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten liggen namelijk in dezelfde straat [locatie] , zijn net als de woning recreatiewoningen, zijn gebouwd in dezelfde bouwperiode (tussen 1993 en 1994) en hebben alle een woonoppervlak van 70 m2. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de objecten dan ook dienen als vergelijkingsobjecten.

10. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de woning en de in de matrix genoemde vergelijkingsobjectenobjecten, geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarde van de woning. Verweerder heeft met de waardematrix en de gegeven toelichting op de zitting een afdoende toelichting gegeven op de vastgestelde waarde. Verweerder maakt dus met de matrix alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en dat de vastgestelde waarde van € 370.000 niet te hoog is.

11. Eiser stelt zich op het standpunt dat verweerder voor het vergelijkingsobject [adres 2] er in de matrix ten onrechte van is uitgegaan dat dit object van een parkeerplaats is voorzien. Het gedeelte van het perceel dat voorheen als parkeerplaats diende, hoort tegenwoordig weer bij de tuin. Volgens eiser heeft verweerder voor dit vergelijkingsobject daarom ten onrechte € 4.000 voor de parkeerplaats gerekend. Als gevolg hiervan meent eiser dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt eiser niet in zijn standpunt, zonder verdere onderbouwing ziet de rechtbank niet in waarom deze omstandigheid tot een neerwaartse correctie van de waarde van de woning zou moeten leiden.

12. Eiser betoogt verder dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met een ‘aftrekpost’ van ongeveer € 60.000, bestaande uit een aandeel van € 21.315 in de vereniging van eigenaren (VvE), € 37.616 voor de inventaris van de woning en € 1.316 voor het gebruik van de parkeerplaats op een naastgelegen perceel. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij bij het vaststellen van de waarde van de woning reeds rekening heeft gehouden met de inventarissen die met de vergelijkingsobjecten zijn verkocht alsmede met het aandeel in de VvE. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat hij hiervoor een correctie heeft toegepast op de ‘bruto’ verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog. Verweerder heeft met zijn verweerschrift de verkoopovereenkomsten van de vergelijkingsobjecten overgelegd. De rechtbank constateert dat de daarin genoemde verkoopprijzen verschillen van de in de matrix vermelde verkoopprijzen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hiermee voldoende rekening gehouden met de door eiser gestelde, en overigens niet nader onderbouwde, ‘aftrekposten’.

13. Met betrekking tot eisers standpunt dat de waarde van de woning ten opzichte van het voorgaande jaar onacceptabel veel is gestegen (mede gezien een door eiser gesteld eerder gesloten compromis), overweegt de rechtbank het volgende. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk belastingjaar opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Een waardevaststelling waarbij rekening wordt gehouden met de waarde per een eerdere waardepeildatum is dus in strijd met de hiervoor beschreven systematiek van de Wet WOZ en levert geen maatstaf op voor de vaststelling of de beoordeling van de onderhavige WOZ-waarde. Eiser zijn standpunt slaagt dus niet.

14. Gelet op het voorgaande heeft eiser geen feiten en omstandigheden (gesteld en) aannemelijk gemaakt die een lagere waardering rechtvaardigen.

Algemene beginselen van behoorlijk bestuur

15. Eiser betoogt dat verweerder niet goed heeft uitgelegd hoe hij tot de vastgestelde waarde is gekomen. Ook houdt verweerder zich volgens eiser niet aan de eerder gemaakte afspraken. De rechtbank vat dit betoog van eiser op als een vermeende schending van het motiveringsbeginsel en het vertrouwensbeginsel. Hetgeen eiser hieromtrent heeft gesteld is onvoldoende om uit te gaan van een schending van de voornoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

Slotsom

16. De slotsom luidt dat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren. Dit betekent dat eiser geen gelijk krijgt.

Proceskosten

17. Omdat de rechtbank het beroep ongegrond zal verklaren, bestaat voor een proceskostenveroordeling geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C. Huisman, rechter, in aanwezigheid van
mr. E.M. Mensink, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2024.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).