Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Zittingsplaats Alkmaar
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 22/3400
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juni 2024 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [object] te [gemeente] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 426.000. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2022 bekendgemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 19 mei 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Op 18 maart 2024 heeft eiser een nader stuk ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 april 2024 te Alkmaar. Eiser is met bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam] .
Overwegingen
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning, gebouwd in 1962. De oppervlakte van de opstal is 90 m² en is voorzien van een aanbouw van 13 m², een dakopbouw van 3 m², een dakkapel, een berging, een carport en een garage. De oppervlakte van het perceel is 261 m².
Geschil2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser voert aan dat de gebroken asbestbuizen in de buurt van zijn woning een waardeverminderende omstandigheid is.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] , alle gelegen te [gemeente] . Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
De waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
6. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
8. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn alle
hoek-/tussenwoningen en wat type, oppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
hoek-/tussenwoningen en wat type, oppervlakte en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
9. Verweerder heeft met de matrix en de toelichting daarop inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De prijzen per vierkante meter voor de drie gehanteerde vergelijkingsobjecten bedragen € 2.408, € 2.471 en € 3.344, terwijl voor de woning een waarde per vierkante meter geldt van € 2.052. Nu de waarde van de woning per vierkante meter beduidend lager ligt dan de prijs per vierkante van de drie vergelijkingsobjecten, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat de waarde van de woning ten opzichte van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten op een te hoog bedrag is vastgesteld.
10. Ten aanzien van de grief van eiser over van de aanwezigheid van asbest verderop in de straat overweegt de rechtbank als volgt. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 5 september 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AI5685) overwogen dat de waarde van een onroerende zaak in beginsel moet worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voor zover die pas later is gebleken. De omstandigheid dat een bodemverontreiniging eerst na de waardepeildatum ontdekt is, neemt derhalve niet weg dat bij de waardering met het waardedrukkende effect daarvan rekening moet worden gehouden, indien die bodemverontreiniging op de waardepeildatum reeds aanwezig was (rechtsoverweging 3.2). Verweerder moet dus rekening houden met de omstandigheid dat op 10 januari 2022 de aanwezigheid van asbest verderop in de straat is gemeld, ervan uitgaande dat die asbest ook aanwezig was op de waardepeildatum. Eiser heeft echter op geen enkele wijze onderbouwd welke overlast hij daarvan ondervindt, op welke afstand dit zich bevindt, wat de aard en de omvang ervan is en welke directe gevolgen dit heeft voor de waarde van de woning. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Slotsom
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
12. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
.
.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.A. Fase, rechter, in aanwezigheid van A.C. Karels, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).