ECLI:NL:RBNHO:2024:5841

• Datum uitspraak: 14 mei 2024
• Publicatiedatum: 12 juni 2024
• Zaaknummer: 11004355 \ VV EXPL 24-53
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.J. Dijk
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van sociale huurwoning na illegale onderhuur door huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, op 14 mei 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Almade Vastgoed B.V. en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. Almade Vastgoed vorderde ontruiming van een sociale huurwoning die [gedaagde] sinds 1 december 1991 huurt. De huurder had de woning gedurende een periode van vier jaar zonder toestemming van de verhuurder onderverhuurd aan een derde partij, [betrokkene], terwijl hij zelf elders verbleef. De verhuurder stelde dat deze handeling in strijd was met de huurovereenkomst en dat dit een ernstige tekortkoming opleverde die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde.

De kantonrechter oordeelde dat er sprake was van een spoedeisend belang voor Almade Vastgoed om de woning terug te krijgen, gezien de langdurige illegale onderhuur. De rechter wees de vordering tot ontruiming toe, maar gaf [gedaagde] een termijn van één maand om de woning te verlaten. Daarnaast werd de vordering tot schadevergoeding afgewezen, omdat Almade Vastgoed niet voldoende had aangetoond dat zij schade had geleden door de onderhuur. De proceskosten werden toegewezen aan [gedaagde], omdat hij overwegend in het ongelijk was gesteld.

De uitspraak benadrukt het belang van de naleving van huurovereenkomsten en de gevolgen van illegale onderhuur voor huurders, evenals de rechten van verhuurders om hun eigendommen terug te vorderen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 11004355 \ VV EXPL 24-53

Uitspraakdatum: 14 mei 2024

Vonnis van de kantonrechter in kort geding in de zaak van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Almade Vastgoed B.V.

gevestigd te Amsterdam

eiseres

verder te noemen: Almade Vastgoed

gemachtigde: mr. S.M. van der Salm

tegen

[gedaagde]

wonende te [plaats]

gedaagde

verder te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. H.C. Meijer

1. Het procesverloop

1.1.

Almade Vastgoed heeft bij de kamer voor kantonzaken van de rechtbank Amsterdam een datum gevraagd voor behandeling van onderhavige zaak. Bij vonnis van 18 maart 2024 heeft de rechtbank Amsterdam de zaak op de voet van artikel 46b van de Wet op de rechterlijke organisatie verwezen naar de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem.

1.2.

Almade Vastgoed heeft [gedaagde] op 5 april 2024 gedagvaard. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 april 2024. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten, mede aan de hand van pleitaantekeningen, naar voren hebben gebracht.

2. Feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 1 december 1991 van Almade Vastgoed een sociale huurwoning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt momenteel € 544,15 per maand.

2.2.

In artikel 5 van de huurovereenkomst staat (voor zover van belang):
1. Huurder zal het gehuurde als een goed huisvader en overeenkomstig de aangegeven bestemming gebruiken (…) 3. Zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster mag de huurder het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk door derden laten gebruiken, of aan derden in onderhuur afstaan. Ook mag hij geen andere personen bij zich doen inwonen dan die rechtstreeks tot zijn gezin behoren. (…) 7. Ingeval van overtreding van het in dit artikel bepaalde zal huurder aan verhuurster een boete verschuldigd zijn groot ƒ 500,- voor de overtreding zelf te vermeerderen met ƒ 100,- voor elke dag, dat de door de overtreding ontstane, blijkens de overtreden norm ongewenst geachte toestand voortduurt. (…) 8. De contractanten stellen vast, dat overtreding van het in dit artikel bepaalde een wanprestatie oplevert, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt en op welke ontbinding redelijkerwijs mag worden vooruit gelopen.

2.3.

Van september 2019 tot en met december 2023 heeft [gedaagde] het gehuurde in gebruik gegeven aan [betrokkene]. Zelf verbleef [gedaagde] in die periode voornamelijk bij zijn moeder.

2.4.

[betrokkene] betaalde [gedaagde] voor het gebruik een vergoeding die aanvankelijk € 800,- per maand bedroeg en vanaf april 2023 € 1.200,- per maand.

2.5.

[betrokkene] heeft de woning eind december 2023 verlaten.

3. De vordering

3.1.

Almade Vastgoed vordert dat de kantonrechter bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis. Verder vordert Almade Vastgoed betaling van een bedrag van € 10.000,00 bij wijze van voorschot op de door haar geleden schade.

3.2.

Almade Vastgoed legt aan de vordering tot ontruiming – kort weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming gedurende vier jaar aan een derde heeft onderverhuurd. Dit is in strijd met het verbod in artikel 5 van de huurovereenkomst en levert een zodanige tekortkoming op dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden. Hierop vooruitlopend vordert Almade Vastgoed ontruiming van het gehuurde.

3.3.

Aan de vordering tot betaling van schadevergoeding legt Almade Vastgoed ten grondslag dat de schending van het onderhuurverbod zowel een tekortkoming in de nakoming als een onrechtmatige daad oplevert. Almade stelt dat zij daardoor schade heeft geleden. Op de voet van artikel 6:104 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is [gedaagde] daarom gehouden tot afdracht aan Almade Vastgoed van de door hem onrechtmatig genoten huurinkomsten.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagde] erkent dat hij het gehuurde in strijd met de huurovereenkomst aan [betrokkene] ter beschikking heeft gesteld. Hij voert echter aan dat hij [betrokkene] heeft willen helpen en dat het de bedoeling was dat [betrokkene] de woning maar tijdelijk zou gebruiken. Als gevolg van de met corona gepaard gaande maatregelen zoals de lockdown, advies voor thuiswerken en het vermijden van contacten, heeft het veel langer geduurd.

4.2.

[gedaagde] is van mening dat zijn belang om in de woning te mogen blijven boven het belang van Almade Vastgoed gaat. In de 33 jaar dat hij de woning huurt is hij verder nooit te kort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder. Bij een ontruiming zal hij op straat komen te staan en dakloos worden. Gezien zijn inkomen – een bijstandsuitkering – is hij aangewezen op de sociale huursector. Volgens [gedaagde] zal het gezien de enorme wachtlijsten in [plaats] vele jaren duren voordat hij in aanmerking komt voor een woning. Daar komt bij dat hij niet zal worden geaccepteerd door de woningbouwvereniging als deze verneemt dat sprake is geweest van een gerechtelijke ontruiming.

4.3.

Verder betwist [gedaagde] dat Almade Vastgoed als gevolg van zijn handelen schade heeft geleden.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als Almade Vastgoed daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is het geval, nu [gedaagde] in strijd met zijn verplichtingen het gehuurde gedurende lange tijd aan een derde in gebruik heeft gegeven en Almade Vastgoed er belang bij heeft om op korte termijn weer over de woning te kunnen beschikken.
Ontruiming

5.2.

Vast staat dat [gedaagde] het gehuurde zonder toestemming van Almade Vastgoed (ruim) vier jaar lang in gebruik heeft gegeven aan een derde ([betrokkene]), terwijl hij zelf elders woonde. [betrokkene] heeft hem daar ook een maandelijkse vergoeding voor betaald. [gedaagde] heeft zich daarmee schuldig gemaakt aan illegale onderhuur van een sociale huurwoning. In artikel 5 van de huurovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat het zonder toestemming onderverhuren of in gebruik geven van het gehuurde aan derden niet is toegestaan. Ook staat in de huurovereenkomst dat overtreding van die bepaling een wanprestatie oplevert, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt en op welke ontbinding redelijkerwijs mag worden vooruit gelopen. Door het gehuurde zeer langdurig aan [betrokkene] in gebruik te geven is [gedaagde] ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het is aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat het slechts de bedoeling was om het gehuurde voor korte tijd aan [betrokkene] ter beschikking te stellen, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, acht de kantonrechter niet aannemelijk. Uit niets blijkt dat [gedaagde] al langere tijd bezig was om [betrokkene] uit het gehuurde te krijgen.

5.3.

De kantonrechter realiseert zich dat een ontruiming voor [gedaagde] ingrijpend zal zijn. Dat is echter iedere ontruiming van een woning. [gedaagde] heeft in volle bewustzijn de keuze gemaakt om het gehuurde onder te verhuren. De ontruiming is de consequentie daarvan. Naar het oordeel van de kantonrechter dient het belang van Almade Vastgoed om de woning zo spoedig mogelijk weer ter beschikking te kunnen krijgen boven het belang van [gedaagde] te gaan. Het gaat hier om een sociale huurwoning zodat aangenomen kan worden dat hiervoor veel gegadigden zijn. Dit betekent dat de kantonrechter vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming zal toewijzen.

5.4. 4.

4. Wel ziet de kantonrechter aanleiding om een langere ontruimingstermijn dan gevorderd toe te kennen. Deze zal worden gesteld op één maand na betekening van dit vonnis.
Voorschot op schadevergoeding

5.5.

Almade Vastgoed stelt verder dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die zij vanwege de onder(ver)huur heeft geleden. Zij heeft bij de begroting van die schade overeenkomstig artikel 6:104 BW aansluiting gezocht bij de met de onder(ver)huur verkregen inkomsten. Daarbij is Almade Vastgoed uitgegaan van een door [betrokkene] betaalde huurprijs van € 800,00 per maand over de periode september 2019 tot en met maart 2023 en een huurprijs € 1.200,00 per maand over de periode april tot en met december 2023. Deze bedragen baseert zij op berichten tussen [betrokkene] en [gedaagde], die zij van [betrokkene] heeft ontvangen. Volgens Almade Vastgoed heeft [gedaagde] in totaal € 45.200,00 van [betrokkene] ontvangen, terwijl hij zelf € 26.893,16 aan huur heeft betaald. Daarmee zou [gedaagde] € 18.306,84 aan winst hebben genoten, aldus Almade Vastgoed.

5.6.

[gedaagde] heeft (samengevat) betwist dat Almade Vastgoed als gevolg van zijn handelen schade heeft geleden. Ook betwist [gedaagde] dat hij zelf winst heeft gemaakt met het aan Jeghem ter beschikking stellen van het gehuurde. De betalingen die Jeghem heeft gedaan zagen niet alleen op het gebruik van de woning maar ook op de kosten van diverse voorzieningen, zoals energie, water, tv, telefoon en internet, aldus [gedaagde]. Uit de overgelegde berichten volgt ook dat de verhoging van de vergoeding van € 800,- naar € 1.200,- per maand het gevolg was van de sterk gestegen energie-kosten.

5.7.

De kantonrechter stelt voorop dat bij toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is. Bij de beoordeling is, naast het restitutie-risico, van belang of de vordering voldoende aannemelijk is en of een onmiddellijke voorziening vereist is. Daarop strandt de vordering. Almade Vastgoed heeft in deze procedure onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij schade heeft geleden. Ook is, gelet op het verweer van [gedaagde], onvoldoende duidelijk in hoeverre [gedaagde] door zijn handelen winst heeft genoten. Almade Vastgoed heeft bovendien niet nader gemotiveerd wat haar spoedeisend belang bij de vordering is. De vordering zal daarom worden afgewezen.
Proceskosten

5.8.

De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] omdat hij overwegend in het ongelijk wordt gesteld.

6. De beslissing

De kantonrechter:

6.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan de [adres] [plaats] met al degenen die zich daar in bevinden en al datgene dat zich daarin bevindt te verlaten, te ontruimen en in oorspronkelijke, onbeschadigde en schone staat aan Almade Vastgoed op te leveren onder afgifte van de bij [gedaagde] in omloop zijnde sleutels, met het verbod de woning na de ontruiming opnieuw te betrekken of gebruiken;

6.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Almade Vastgoed tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 112,37

griffierecht € 130,00

salaris gemachtigde € 543,00

nakosten € 135,00 ;

6.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter